個人が個人事業主として不動産投資を行う場合に青色申告を活用することで不動産投資の規模によっては個人事業主が節税のメリットを受けられます。
確かに個人事業主が青色申告するよりも資産管理法人を作って不動産投資を法人化したほうが節税対策にはなります。
しかし不動産投資を法人化するためには、
- 法人設立費用
- 税理士費用
などのイニシャルコストとランニングコストがかかることを考慮する必要があります。
不動産投資の規模がまだ小さいのに不動産投資を法人化すると、法人化による節税額よりも法人化することの費用が勝ってしまいます。
その結果費用倒れになってしまうデメリットが出てきます。
法人化することでできる節税額よりも法人化することで発生する費用が上回ってしまう状況です。
この記事では、青色申告の不動産投資への活用方法と青色申告での節税対策3つのメリットご紹介します。
不動産投資の節税は規模が小さいうちは青色申告をフル活用しましょう！
個人で不動産投資を行うのであれば不動産投資の規模が小さいうちはぜひ青色申告を活用しましょう。
収益物件を個人で購入したら必ず申請しておきたい手続きのひとつが青色申告です。
青色申告を使えばある程度の不動産等井の規模までなら費用をかけて法人化をしなくても節税の効果が期待できます。
一棟収益を複数棟持つ場合のように部屋数が多く規模が大きい場合には、最初から法人化するほうがメリットは大きい場合があります。
しかし部屋数が少ないうちは個人で青色申告を使うほうがトータルで節税のメリットを受けられる場合が多いといえます。
青色申告で個人が今すぐできる節税メリット①：青色申告なら初年度の赤字を3年間繰り延べることができる
不動産投資は初年度の申告所得が赤字になることが多いという特徴があります。
青色申告をすることでその赤字を3年間繰り延べることが可能になります。
白色申告では赤字の繰り延べができませんので初年度のみの赤字申告となり、赤字分を使い切れないことになりやすいです。
ちなみに、法人の場合の赤字繰り延べは9年間ですが設立のイニシャルコストと税理士などのランニングコストがかかります。
法人化をにらむ場合は法人化することによる節税額とそのコストの青色申告との損益分岐点を超えて、費用倒れにならないようにします。
個人が青色申告をすることで初年度の赤字を3年間繰り延べて赤字が残るようであれば、最初の3年間は所得税等は無税となりその結果大きな節税対策となります。
青色申告で個人が今すぐできる節税メリット②：青色申告なら青色申告特別控除が受けられる
青色申告には特別控除という制度があります。
青色申告の特別控除は条件によって、下記の2種類があります。
②-1：65万円の青色申告特別控除
個人名義でも損益計算書や貸借対照表を作成している場合には青色申告することで65万円の所得控除が受けられます。
この青色申告特別控除が受けられる要件は、
『事業的規模』
に該当するかどうかが基準となります。
事業的規模とみなされるかどうかは、
『5棟10室基準』
によって判断されることになります。
【5棟10室基準】
5棟10室基準とは、不動産の貸付規模が、税務上の「業務」か「事業的規模」なのかの判定基準です。戸建てなら5棟、または一棟アパート・一棟マンションなら10室。貸付数が、この基準以上なら、不動産の貸付は「事業的規模」に達しているとされます。戸建てと一棟アパートを合算する場合は、戸建て1棟に対し一棟アパート2戸が同等となります。
②-2：10万円の青色申告特別控除
『5棟10室』未満で事業的規模とみなされない場合でも青色申告の申請をしていれば10万円の青色申告所得控除を受けることができます。
青色申告で個人が今すぐできる節税メリット③：青色事業専従者給与を必要経費に算入できる
事業的規模とみなされれば青色事業専従者給与を必要経費に算入することができます。
オーナー本人の所得を分散して節税対策をする方法として専従者給与を支払うことは大変効果的です。
青色事業専従者とは、青色申告の承認を受けたオーナーと『生計を一にする』配偶者やその他の親族(その年の12月31日現在で15歳以上)であり、かつオーナーの不動産投資する事業に従事している者をいいます。
一緒に暮らしている奥さまや息子が不動産投資家業を手伝う場合、その対価として支払う給料が専従者給与でありこれを経費として認めるということです。
注意する点としては、
- 当然のことながら、実際の仕事内容と比較して過大な支払いは認められない。月給100万円とかは当然ダメです。税務署に一発で否認されます。
- 専ら青色申告者の事業に従事していることが要件であり、フルタイム(アルバイト含む)で勤めに出ていたりする場合は専従者とはみなされません。
の上記2点となります。
たとえば、所得税がかからない範囲である年間103万円を奥さんに支払うことでこの103万円は無税となり所得が分散できることになります。
その分だけオーナーの所得も減ることになり節税メリットは大きくなります。
専従者給与は税務署に、
『青色事業専従者給与に関する届出書』
を提出することによって適用されます。
もし、専従者給与を支払う場合には、
『青色申告承認申請書』
と同時に届け出るのがスムーズです。
おわりに
- 青色申告を不動産投資に活用することで800万円以下程度の課税所得であれば、法人化するよりも青色申告の方が節税のメリットを享受できることが多い。
- 今後も資産を増やし、課税所得が800万円以上に増える、もしくは増やしていく計画の場合には、青色申告よりも節税面でさらに有利な法人化を真剣に検討していくことになる。
