任売マン｜任意売却と不動産投資専門特化BLOG

任意売却で売却するには当然買い手をみつけなければいけません。

しかし任意売却しようとする物件に心理的瑕疵や問題がある訳あり物件の場合は買い手がなかなか現れず任意売却で売却しにくいということがよくあります。

任意売却で売却できなければいずれ競売になってしまうのですが、

1. 自殺や殺人事件や孤独死などがあった事故物件
2. 土地が土壌汚染されている物件
3. アスベストが吹きつけられている建物がある物件

などの問題がある訳あり物件でも任意売却で売却することはできるのでしょうか？

一般的には自殺や殺人のあった事故物件を好んで買いたいという人はいませんし、土壌汚染やアスベストがあれば調査や改良・撤去費用が莫大にかかってくるのが売却時にネックとなります。

なので上記3つの条件がある不動産は任意売却で売却したくても買い手がつかずに任意売却が不調に終わってしまう可能性もあります。

こういった個別の不動産の瑕疵に関する部分はお金を貸し付けている金融機関でも完全には把握できていないことがほとんどです。

通常の価格では売却しにくいので、任意売却の依頼を受けた不動産会社がきちんと金融機関に対して客観的に事実を示すことで債権者である金融機関と合理的な金額交渉をする必要があります。

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任意売却の不動産売買契約書は一般の不動産売買契約書と何か違うのでしょうか？

任意売却は物件所有者である売主が債務超過状態であり債務不履行(デフォルト)の状態になっています。

なので通常の不動産売買契約のように、何かあったときに売主が一切補償することができません。

購入したあとで何か突発的なことがあっても全て買主の責任と負担ということになるのです。

取引条件的には競売とほとんど変わらないといえます。

任意売却の不動産取引ではその点を不動産売買契約書にも盛り込む必要が出てきます。

この記事では、任意売却取引での不動産売買契約書の5つの必須チェックポイントをご紹介します。

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不動産の任意売却を進める際にかかる諸費用は債権者にはどこまで認めてもらえるのでしょうか？

債権者である金融機関は担保の不動産を任意売却して少しでも多くの金額を回収したいと当然のごとく考えています。

なので債権者である金融機関との任意売却における配分交渉では、債権者からわざわざ『この費用は持ちますよ』と言うことは絶対にありません。

任意売却を進める債務者側できちんと合理的な理由をつけて債権者に認めてもらわなければならないのです。

不動産の任意売却を進めるにあたっては仲介手数料や引っ越し費用などさまざまな諸費用が発生します。

• 仲介手数料
• 司法書士への抹消登記費用

などのように常に認められる諸費用もあれば、

• 引越し費用
• ゴミなどの撤去費用

などケースバイケースで認められる可能性がある諸費用もあります。

つまり債権者によって認める諸費用が違ったり、同じ債権者でも物件や状況が違えば任意売却の際に認める諸費用はその都度違ってくるということなのです。

この記事では、任意売却の配分交渉で債権者から認めてもらいやすい代表的な16の諸費用についてご紹介します。

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不動産を任意売却するにあたって任意売却の配分案を作成する際に注意することは何でしょうか？

任意売却において配分案を作成する目的は債権者に抵当権の解除の合理性を判断してもらいやすくして任意売却の応諾を頂くことが第一です。

任意売却配分案を作成すると関係者に説明しやすく大変便利です。

任意売却配分案が妥当かどうかは、

1. 売却価格は妥当か？
2. 配分方法は妥当か？

の2つ項目で債権者はチェックします。

特に債権者や利害関係人の数が多い場合にはあちらを立てればこちらが立たずという状況になりやすいので配分案をきちんと作成して利害関係人ひとりひとりにきちんと説明をして抵当権や差押えの解除に応じてもらって任意売却をまとめていきます。

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住宅ローンの返済ができなくなって不動産を任意売却しようと思った時に、どのような不動産であっても間違いなく任意売却はできるのでしょうか？

どんな不動産であっても任意売却は必ずできます！と言いたいところですが、答えは残念なから『NO！』です。

• 任意売却をしやすい
• 任意売却をしにくい

の差はどこから出てくるのでしょうか？

任意売却しやすい不動産と任意売却しにくい不動産の違いを考える際には、銀行などが住宅ローンを融資する際に、担保物件として抵当権をつけるのが適切なのかどうかという日頃の金融機関の住宅ローンの審査基準がひとつの参考になります。

銀行などの金融機関は住宅ローンの融資の際に担保に取った家やマンションなどの不動産は、万が一住宅ローンの返済が滞った際などには任意売却や競売を行ってお金に換える＝換価して回収しなければいけません。

その際に銀行にとって住宅ローンの融資の際の担保物件としてその不動産が適切であればいざ任意売却する際にも任意売却しやすいといえるでしょう。

この記事では、任意売却しやすい不動産と任意売却しにくい不動産の大きな違いについてご紹介します。

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不動産の所有者が多額の負債を抱えたまま亡くなったという場合で相続人全員が相続放棄をしたような場合にその不動産はどうなってしまうのでしょうか？

不動産の所有者が借金をしていて不動産の価格以上に抵当権や差押登記がされている場合には多額の負債を相続することを望まない相続人は相続放棄の手続きを行うことが一般的です。

もしも、

1. 配偶者（常に相続人になる）と子
2. 親
3. 兄弟姉妹

の順番で相続放棄がなされれていけば、最終的にはその担保の不動産の処分権限者がいなくなってしまうことになります。

債権者は競売にするしか方法がないという状況になってしまいます。

相続放棄によって不動産の処分権限者がいなくなったような場合でも不動産の任意売却はできるのでしょうか？

この記事では、相続財産管理人弁護士と進める相続放棄された相続管財不動産の任意売却の配分計画成功事例をご紹介します。

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任意売却は抵当権や根抵当権、差押えの数が増えれば増えるほど調整が複雑になり任意売却をまとめるのが大変になります。

任意売却を行うにあたっては、各抵当権者や差押え権者はそれぞれできるだけ多くの配当を受けてできるだけ多くの金額を任意売却で回収したいと考えます。

全ての利害関係者に満額回答で完済できればそれに越したことはないのですが任意売却を検討する時点でまずそんなことはありません。

下手すれば第一抵当権者ですら満額回収できないケースがほとんどです。

なので任意売却の配分交渉では下位の後順位抵当権者や劣後した差押え権者との配分交渉が難航しやすいのです。

あっちを立てればこっちが立たず状態になり、各々の抵当権者や差押え権者が好き勝手に主張すると任意売却は決裂してしまうことになります。

任意売却の配分案を作成する際に、担保順位の高い順に配当していき、劣後している後順位担保権者の解除料を一律でまとめることができれば、スムーズな任意売却になります。

しかし現実はそうはいかないことが多いので任意売却を進める側としては各債権者への配分額の調整に頭を悩ませることになります。

各債権者とも抵当権や根抵当権、差押えの順位に関わらず債権額はまちまちであり、優先権が低いからといって債権額が少ないとは限らないからです。

その状態で後順位者だからといって一律に解除料として数十万円ですねと機械的に配分しても、ハイそうですかとなかなかはならないのが任意売却の配分交渉の難しいところなのです。

しかしもし個別に担保解除料の調整ができて、それでも経済的合理性があるのであれば、任意売却はぐっとまとまりやすくなります。

この記事では、根抵当権と差押えが多数入った任意売却で各債権者への配分額が一律でなくても任意売却がまとまった成功事例をご紹介します。

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債務者が多くの借金をしていたりして債権者の数が多く、債務者所有の不動産にも抵当権や根抵当権や差押え登記などが多くついている場合があります。

債権者の数が多ければ多いほど、差押えの数が多ければ多いほど任意売却をまとめることはとても大変になります。

任意売却をまとめるのに一番必要なことは利害関係者である各債権者が合理的に納得できる配分計画を提案することです。

そしてすべての債権者がその配分計画での任意売却に同意しなければ任意売却を行うことはできません。

ただ任意売却を行う以上、すべての債権者に対して満額回答することは不可能です。

債権者ごとにある程度の損切りをしてもらわなければいけません。

債権者の数が多い任意売却が債権者の同意が取れてまとまるか、まとまらずに決裂して競売の道へ突き進むかは任意売却の経験と実績がものをいう部分でもあります。

ここでは次のような複数の債権者がいる任意売却の成功事例について具体的に見てみましょう。

• 任意売却価格：5000万円［a］［競売想定価格3500万円］
• 諸費用：300万円［b］
• 配分可能金額：4700万円［a］-［b］

【配分案】配分合計額：4700万円

1. A銀行　2000万円（根抵当権極度額2000万円）
2. B銀行　1500万円（根抵当権極度額1500万円）
3. C銀行　1120万円（根抵当権極度額2000万円）
4. D商社　50万円（根抵当権極度額1000万円）［解除料］
5. E銀行　20万円（仮差押え）［解除料］
6. 税金　10万円（差押え）［解除料］

この記事では、5つの債権者と税金差押がついていた任意売却の成功事例をご紹介します。

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任意売却不動産が任意売却でなかなか売れない場合にひと工夫加えると売れるようになり任意売却がうまく進む場合があります。

例えば任意売却不動産の処分を検討していると、一筆のまとまった土地のままだと広すぎてなかなか売れないという場合があります。

そのような場合でも広い土地を任意売却の過程で分筆して宅地分譲すると、早期に任意売却できたという成功事例があります。

任意売却はあくまで不動産の売却のためそのまま右から左では買い手が見つからなくても、市場ニーズにあわせて任意売却の過程で加工することで買い手が見つかり、任意売却がまとまるということは多々あります。

この記事では、そのまま任意売却するより宅地分譲することで早く売却できた成功事例をご紹介します。

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住宅ローンを滞納してしまい競売になる前に任意売却をしようと考えたときに、債務者本人以外にも連帯債務者や共有者がいて連帯債務者は任意売却してしまいたいのに債務者本人との連絡がつかずどこにいるのかもわからないというケースがあります。

逆に債務者本人は任意売却をしたいのに連帯債務者や共有者と連絡がつかないというケースもあります。

多いのは離婚してから連絡を取っていなかったりしてお互いにもう連絡が取れないなどの場合です。

債務者本人や連帯債務者が行方不明の場合は任意売却はできないのでしょうか？

結論からいうと任意売却を行うことはかなり難しくなると言わざるを得ないです。

任意売却を進めるにあたっては、あくまで債務者本人や連帯債務者の売却意思と協力を得られることが大前提となるからです。

そして連絡が取れなくて一番困るのは債権者です。

• 債務者がお金を返す気があるのか
• 物件を処分して返済する気があるのか

などが何も分からなくなるからです。

連帯債務者は自分に債務が降りかかってくるので気が気ではありません。

このような場合は適切なプロセスを踏んで、債務者本人や連帯債務者が本当に行方不明であるのかどうかをできるだけ早く確認する必要があります。

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不動産を担保にお金を借りる際に不動産登記簿に登記される抵当権には、

1. 抵当権
2. 根抵当権

の2種類があることをご存知でしょうか？

この抵当権と根抵当権の違いはどのようなものなのでしょうか。

抵当権と根抵当権の大きな違いは、お金を借りるという行為を1回だけ行うか反復継続して行うかという点にあります。

1回だけの場合は抵当権、反復継続する場合は根抵当権が担保である不動産に付けられることになります。

この記事では、不動産を担保にお金を借りる際の抵当権と根抵当権の違いをご紹介します。

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住宅ローンが払えなくなって任意売却で競売を回避する場合で、実際の任意売却の流れとはどのようなものなのでしょうか？

債務者の住宅ローンの延滞に始まって債権者との交渉や契約決済まで、任意売却は大きく分けて下記の8つの流れで進んでいきます。

1. 債務者の住宅ローンが延滞・滞納されていること
2. 債務者・物件所有者の任意売却への同意があること
3. 任意売却不動産の調査・査定評価
4. 任意売却不動産の購入希望者探し
5. 購入希望者からの買付証明書の取得
6. 債権者への配分案の作成
7. 債権者等利害関係人との調整
8. 最終合意・契約決済引渡し

の主に8つのステップが任意売却にはあります。

この記事では、住宅ローンが払えない場合に任意売却で競売回避するために理解しておきたい任意売却の流れ8つのステップを時系列にご紹介します。

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任意売却専門の不動産会社に任意売却を依頼すると債権回収会社からの印象が悪くなり不利になるからやめたほうがいいのでしょうか？

ということをご相談者様からお聞きしたことがありますのでお話ししようと思います。

相談者様は不動産会社に家の売却を相談した際に任意売却専門の不動産会社にも相談するつもりだと伝えたところ、

• 任意売却専門の不動産会社へ依頼することはやめた方がいい。債権回収会社からの印象が非常に悪くなる。
• 債権回収会社は任意売却専門の不動産会社を極端に嫌がるので任意売却の条件が不利になりかねない。

と言われたそうです。

私が任意売却に長年携わっているから言うわけではありませんが、結論から言うと下記2点においてまったく逆です。

1. 債権回収会社からの印象が悪くなるとすればプロとしてきちんと任意売却の手続きを進められないからであって任意売却専門の不動産会社であるかどうかは関係ない。
2. 債権回収会社からの印象がもし悪くなったとしてもそれだけが原因で債権回収会社が任意売却の条件を不利にすることはない。

ということです。

断られそうになって競合相手をつぶすためだけに無責任なことを言う不動産会社がまだいたのかと愕然としました。

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任意売却で不動産を売却しようとしているということは、住宅ローンや税金、マンションであれば管理費や修繕積立金を滞納してしまっているのではないでしょうか。

全部払えていれば任意売却をすることにはならないと思いますので、あっちを払えばこっちは払えないという感じで全部は払えないという状況が多いです。

こういう場合に任意売却を進めていくうえでどの支払いを優先させていけばいいのでしょうか？

これは100％ダントツで『税金』です。

断言できます。

固定資産税・都市計画税、自営業の方であれば社会保険料や国民年金、所得税や消費税などです。

なぜ税金の支払いが最優先なのかというと、税金はいかなることがあっても死ぬまで消えないからです。

たとえ自己破産をしたとしても税金は残ります。

もし仮に任意売却で不動産を売却したあとの残債が膨大に残ったとしても自己破産が認められれば債務はゼロにすることができます。

十分に生活を再建することができるのです。

しかし税金の場合はそうはいかないのです。

この違いは一生においてとてつもなく大きいです。

この記事では、任意売却をするなら住宅ローンを滞納しているお金で税金の滞納を解消することで生活の再建に有利になるワケをご紹介します。

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住宅ローンの支払いに追われて住宅ローン借金地獄に陥っているときは誰もが心の余裕を失ってしまいます。

住宅ローンが払えなくなってしまっても前向きに任意売却に取り組むことができれば大抵のことは解決に向かっていきます。

しかし中には

• もうどうでもよくなって投げやり
• 落ち込んでノイローゼっぽくなる
• どうしていいか分からず動けない

などの精神状態になって負のスパイラルに陥ってしまうケースがけっこうあります。

住宅ローンが払えない後ろめたさと、住宅ローンを払えなくなって今後どうなっていくのだろうと言う不安感から、悪いほうに悪いほうに考えてしまい前向きに動く気力まで失ってしまうのです。

こうして精神的に病んでしまうことが住宅ローン地獄の入口でもあるのです。

ここはひとつ住宅ローンが払えないことは払えなことで事実だけを受け止めて後ろ向きに考えずに、前へ前へ進むように考えたほうが建設的です。

前向きに考えるとは、住宅ローンが払えなくなって任意売却をした後のご自身とそのご家族の生活の建て直しをまずは第一に考えるということです。

自身の生活の再建なのですから自分たち第一で考えていいんです。

この記事では、住宅ローン返済の借金地獄から誰もが復活できる超重要な5つの考え方をご紹介します。

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家を新築する時に親が所有する土地に家を建てたというケースは意外にけっこうな数あります。

そのような親の土地に家を新築した際に住宅ローンを組んでいて、もしその住宅ローンが払えなくなったら親の土地と家はどうなってしまうのでしょうか？

すなわち不動産の名義が、

• 土地：親
• 家：自分

の場合です。

この場合で対応が分かれるのが

• 住宅ローンの抵当権が家だけに設定
• 住宅ローンの抵当権が家と土地に設定

されているかどうかで、

• 最悪どうなるのか
• 解決方法

が大きく変わってきます。

家を新築した際の住宅ローンの抵当権が家だけに設定されていれば最悪の場合でも家だけが競売にかかり親の土地は取られることはありません。

しかし住宅ローンの抵当権が家と土地の両方に設定されている場合は最悪の場合家と土地の両方を手放さなければならない可能性が出てきます。

この記事では親の土地に家を建てる際に住宅ローンを組んでその住宅ローンの返済ができなくなった場合はどうなるのか？についてご紹介します。

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任意売却で不動産を売却しようとしているということは普通に相場で不動産を売却できる金額よりもローンの残債のほうが上回っている状況だと思います。

よくあるケースですが

• 売主が残債が残るのを嫌う
• 不動産会社が任意売却のやり方を分かっていない

のどちらかもしくは両方が原因でかなりの長期間にわたって相場よりも高い価格で不動産の販売を続けているケースが散見されます。

そしてそうこうしているうちにいたずらに時間だけが過ぎていってしまい状況を悪化させてしまうのです。

住宅ローンの返済に問題がなく長期間かけてでもできるだけ高く売りたいという状況であれば可能性の追及としては悪くありません。

しかし住宅ローンの返済が厳しくなりそう、もしくはすでに住宅ローンの返済が厳しくなっていて滞納もしているという状況で時間を無駄にかけてしまうのは状況を厳しくしていくことになります。

そして最悪の場合は時間切れで競売になってしまうという結末が待っています。

この記事では、任意売却で不動産を売却することと任意売却したあとに残る残債の処理は分けて考えると任意売却はうまくいくという考え方をご紹介します。

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銀行などの金融機関や信用保証会社、債権回収会社(サービサー)などの不良債権回収部門は債務不履行になった不動産をすぐに競売にはせずになぜ手間暇をかけて任意売却を行うのでしょうか？

住宅ローンの返済が滞ってもすぐには競売申立てをせずに任意売却を行うからには任意売却ならではの大きなメリットがあるからに違いありません。

当然ながら銀行などの金融機関や信用保証会社、債権回収会社(サービサー)などの債権者にメリットがあるということは、住宅ローンを払えなかった債務者にも任意売却の方がメリットがあるということになります。

では債権者から見て任意売却にはどのような大きなメリットがあるのでしょうか？

そのメリットを考えるには任意売却と対極のキーワードである競売と比較するのが最も近道だと考えられます。

競売とは債権者が裁判所に競売申立てを行い、強制的に担保の不動産をお金に換えて配当を受けるという裁判所主導の債権回収システムです。

債権者が競売申立てをするには手間と費用がかかります。

ただ一度申立ててしまえばあとは裁判所の手続きに従って自然に流れていきますので債権者にとってはある意味ラクではあります。

そして入札があって競売で落札されれば担保権の順位に従って配当が実施されて債権者は債権の回収が図れることになります。

それではなぜすぐに競売ではなく任意売却なのか？

そこには任意売却が競売よりも優れている2つの大きなポイントがあります。

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住宅ローンが払えなくなったり払えなくなりそうになった時に一時的に消費者金融やカードローンで借金をして住宅ローンの返済の穴埋めをしようと考えてしまう人はとても多いです。

住宅ローン返済の穴埋めに消費者金融やカードローンで借金をしてしまった人の末路はどうなると思いますか？

住宅ローンも借金ですので借金を借金で返すという自転車操業になってしまいます。

そして借金で借金を返すほとんどのケースは消費者金融やカードローンで借金ができる限度額までとことん借金するところまで行き着きます。

すると消費者金融やカードローンの借金ができているうちはなんとか回っているように感じていいのですが、消費者金融やカードローンも無限に借金できるわけではありませんのでその限度額を使い切って借金ができなくなったのをきっかけにまた再び住宅ローンが払えなくなるのです。

結局はどこからも借金ができなくなった時点から住宅ローンも払えなくなってしまい住宅ローンもろとも返済不能になってしてしまうのです。

つまりただ単に住宅ローンが払えなくなることの先送りだったにすぎないということです。

そして残るのは滞納した住宅ローンと消費者金融やカードローンの何百万円にものぼる莫大な借金ということになるのです。

この記事では、住宅ローンを消費者金融やカードローンの借入で返済してにっちもさっちもいかなくなった場合の解決方法をご紹介します。

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ご相談者様からのご質問の中でダントツものすごく多い勘違いがこれです。

住宅ローンが払えなければ自己破産するしかないと思ってしまっている人はとても多いです。

任意売却や競売と自己破産をごちゃまぜにして考えてしまってはいないでしょうか？

これがごちゃまぜになっていると任意売却を行うことの目的を見失ってしまい任意売却で家を処分する目的を達成できなくなる可能性があります。

万が一家が競売になってしまってとしても考え方は同じです。

よくご相談者様から聞こえてくるのが、

• 任意売却すると自己破産をしなければいけない
• 競売になると自己破産するしかない
• 自己破産すると任意売却や競売になる

などなどです。

どれもある意味正しくもあり間違いでもあります。

それは、

• 任意売却や競売は『不動産の処理』の方法
• 自己破産は『債務の処理』の方法

だからです。

これをごちゃまぜにして考えてしまっている人が多いです。

なので任意売却や競売と自己破産が完全に連動しているわけではないのです。

ただし自己破産を行うタイミングというか順番によっては任意売却や競売と連動することになります。

そのへんが少しややこしいところではあります。

この記事では、任意売却や競売と自己破産がごっちゃまぜになってしまっている人が多いので整理して考えてみたいと思います。

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任意売却で不動産を売却するとブラックリストに載るのでしょうか？

また、競売で不動産を処分されるとブラックリストに載るのでしょうか？

そして、任意売却や競売の後に自己破産するともっと重たいブラックリストに載るのでしょうか？

などというご質問は住宅ローン返済トラブルを抱えてしまったご相談者様たちから非常に多く頂きます。

そりゃそうですよね。

これからの人生を考えた時に、ブラックリストに載ったことでもし一切お金が全く借りられなくなってしまえば、かなりの不自由を強いられることになるのは目に見えています。

それだけ多くの人がブラックリストに載るのは嫌だと考えているということですが、ブラックリストに関する様々な情報の中には都市伝説のようなものまであり、何が本当か分からないというところだと思います。

実は任意売却したからブラックリストに載るとか自己破産したからブラックリストに載るとかそんなことはまったくありません。

というかそもそもブラックリストなるものは存在していないというのが事実です。

勘違いの元となっているのが『個人信用情報』です。

俗にいう『個信』というデータベースです。それは確かに存在しています。

• CIC(指定信用情報機関)
• JICC(日本信用情報機構)
• KSC(全国銀行個人信用情報センター)

という3つの個人信用情報を取り扱う機関があり、金融機関やクレジット会社が借入の申込を受けた際にこのデータベースにアクセスして、借入申込者の今までの借入履歴や事故歴などを見て審査を行うということです。

なので任意売却で不動産を売却する際に住宅ローンを延滞したという事実や代位弁済されたという事故歴は個人信用情報には登録されることになります。

延滞歴や事故歴が個人信用情報に登録されていれば次に借入をしようとしたときに金融機関がデータベースにアクセスして審査で落としてしまうので借入ができなくなるというわけです。

なのでブラックリストというものは存在しませんが返済履歴はもちろん延滞や事故の事実は個人信用情報のデータベースに登録されるということは覚えておく必要があります。

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不動産などの資産を持ったままの人が破産申し立てをすると裁判所から破産管財人が指定されて破産管財事件として処理されます。

そうすると裁判所から選任された破産管財人弁護士が担保不動産の処分権限を持つことになります。

ではその破産管財人弁護士は不動産の任意売却にあたってはどのようなやりとりを裁判所と行っているのでしょうか？

破産管財人弁護士は『破産者〇〇 破産管財人弁護士△△』という形で所有者である売主に代わって全ての資産の処分や換価を行うことになります。

その結果破産者の不動産に関してはできるだけ多く回収して債権者への配当に回す必要があるので破産管財人が売主となって任意売却で売却することになるのです。

そして破産管財人弁護士が不動産の任意売却を行うことで破産財団にも配当を組入れることができるので破産手続きの経費や弁護士費用、その他債権者への配当に回すことができるので競売で処理するよりも破産処理には有利になるということなのです。

破産管財人弁護士は不動産の任意売却を行うにあたっては破産法の規定に基づいて、さまざまな事柄について裁判所に報告したり書面を提出しなければなりません。

ここではこれまで多くの破産管財人との取引で教えてもらった破産管財人が不動産の任意売却をする際の手続き内容をご紹介します。

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