不動産投資で融資を受ける銀行はメイン銀行1行との取引がいいのか複数の銀行と取引したほうがいいのか?

不動産投資の初期段階では2~3行との銀行取引が理想的な理由

不動産投資で融資を受ける銀行との取引のスタンスには、

  • メイン1行だけと取引し他行を一切排除する『1行取引』
  • 何行かと並行して取引する『複数行取引』

がありますが、どちらのほうがいいのでしょうか?

それぞれメリット・デメリットがあるのですが、個人の不動産投資家においては不動産投資のステージ段階にもよりますが1行取引にこだわる必要はないと考えます。

逆に法人の場合はメイン銀行の1行との関係性を深める方が有利に働くことが多いです。

この記事では、銀行とはメイン1行取引がいいのか複数行と取引したほうがいいのか?をご紹介します。

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任意売却は債権者が多いほどまとめにくい(泣)!抵当権と税金差押が5つ入っていて大変だった任意売却の成功事例!

債務者が多くの借金をしていたりして債権者の数が多く、債務者所有の不動産にも抵当権や根抵当権や差押え登記などが多くついている場合があります。

債権者の数が多ければ多いほど、差押えの数が多ければ多いほど任意売却をまとめることはとても大変になります。

任意売却をまとめるのに一番必要なことは利害関係者である各債権者が合理的に納得できる配分計画を提案することです。

そしてすべての債権者がその配分計画での任意売却に同意しなければ任意売却を行うことはできません。

ただ任意売却を行う以上、すべての債権者に対して満額回答することは不可能です。

債権者ごとにある程度の損切りをしてもらわなければいけません。

債権者の数が多い任意売却が債権者の同意が取れてまとまるか、まとまらずに決裂して競売の道へ突き進むかは任意売却の経験と実績がものをいう部分でもあります。

ここでは次のような複数の債権者がいる任意売却の成功事例について具体的に見てみましょう。

  • 任意売却価格:5000万円[a][競売想定価格3500万円]
  • 諸費用:300万円[b]
  • 配分可能金額:4700万円[a]-[b]

【配分案】配分合計額:4700万円

  1. A銀行 2000万円(根抵当権極度額2000万円)
  2. B銀行 1500万円(根抵当権極度額1500万円)
  3. C銀行 1120万円(根抵当権極度額2000万円)
  4. D商社 50万円(根抵当権極度額1000万円)[解除料]
  5. E銀行 20万円(仮差押え)[解除料]
  6. 税金 10万円(差押え)[解除料]

この記事では、5つの債権者と税金差押がついていた任意売却の成功事例をご紹介します。

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なぜ空室が減らないのか?不動産投資で空室が埋まらない原因を自分で簡単に突き止められる3つのポイント!

空室が埋まるようになる!空室の原因を追求する3つの調査

『空室がなかなか埋まらなくて困っている』という悩みは不動産投資家の悩みのなかでも最も多い部類なのではないでしょうか?

空室が埋まらないことには必ず何かしらの原因があります。

空室が埋まらない問題の解決を難しくしているのは、空室が埋まらない理由がひとつではなく複合的に絡みあって起こっているケースが多いからだと考えられます。

また原因とは別によく見落とされているのは、入居後の顧客の満足度が低い収益物件は結果的に早期退去が増えてしまい空室を埋めても埋めても退去による空室が増え続ける悪循環になってしまいます。

早期退去になっている原因に関してももあわせて対策が必要だといえます。

この記事では、不動産投資で空室が埋まらない原因を自分で突き止められる3つのポイントをご紹介します。

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このままだと住宅ローンが払えない!と思ったら手遅れになる前にすぐに取るべき対策はこの4つ!

このままでは住宅ローンが払えない!と思ったらどうするべきなのでしょうか?

毎月の住宅ローンの返済分が払えなくなる原因としてはなんらかの理由で

  • 収入が減った
  • 支出が増えた

のどちらかに大きく分けて集約されると思います。

収入も減って支出も増えたという人はもっと厳しくなります。

実はこの住宅ローンが払えないかもしれないという段階でどのような対策を取るかによってその後の明暗が分かれてくることもよくあるのです。

対策を間違えたばっかりに手遅れになったりさらに状況を悪化させてしまっていたご相談者様は本当にたくさんいらっしゃいました。

住宅ローンが払えない!と思った時に手遅れになる前に取るべき対策は主に下記4つです。

  1. 家計の収支を見直す
  2. 収入を増やす努力をする⇒難易度高い
  3. 住宅ローン借り入れ先の金融機関に相談
  4. 不動産会社の査定を取っておく

順番に見ていきましょう。

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不動産投資を法人化したら使える4つの節税対策(役員報酬・倒産防止共済・小規模企業共済・任意償却)【まとめ】

法人化したらすぐ使える不動産投資の4つの節税方法を全紹介

不動産投資を法人化すると個人所有よりも節税できるとは聞いていても、具体的にはいったいどういった方法で節税できるのでしょうか?

不動産投資を法人化した場合に、個人所有にはない法人での節税可能なポイントとして、

  • 役員報酬
  • 倒産防止共済
  • 小規模企業共済
  • 任意償却
  • 法人保険

などの方法があげられます。

法人保険に関しては別の機会でまとめていますので、ここでは法人保険以外の、不動産投資を法人化したら使える4つの節税対策(役員報酬・倒産防止共済・小規模企業共済・任意償却)をご紹介します。

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勧められても買ってはいけない!不動産投資で高利回りでも絶対に買ってはいけない収益物件の5つのパターン!

不動産投資の拡大期に高利回りでも買ってはいけない5物件

不動産投資で投資規模を拡大するために何が何でも高利回りの収益物件ばかりを狙って買おうとしてはいないでしょうか?

高利回りの収益物件を探すことは不動産投資の規模を拡大するためのセオリーに間違いないのですが高利回りばかりに目が行くと思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。

不動産投資の規模を拡大していく時期に高利回りだからといって銀行の物件評価の出ない収益物件を買ってしまうと後々の不動産投資の規模拡大の妨げになることがあるからです。

銀行の物件評価の出ない物件には特徴があるので物件購入検討時にいくら高利回りても飛びつかずにしっかりと見極める目を持つことが必要です。

この記事では、不動産投資の規模拡大を銀行融資で狙うなら高利回りでも絶対に買ってはいけない収益物件の5つのパターンをご紹介します。

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任意売却の不動産売買契約書の内容が一般の不動産売買契約書と決定的に違う5つ必須チェックポイント

任意売却の不動産売買契約書は一般の不動産売買契約書と何か違うのでしょうか?

任意売却は物件所有者である売主が債務超過状態であり債務不履行(デフォルト)の状態になっています。

なので通常の不動産売買契約のように、何かあったときに売主が一切補償することができません。

購入したあとで何か突発的なことがあっても全て買主の責任と負担ということになるのです。

取引条件的には競売とほとんど変わらないといえます。

任意売却の不動産取引ではその点を不動産売買契約書にも盛り込む必要が出てきます。

この記事では、任意売却取引での不動産売買契約書の5つの必須チェックポイントをご紹介します。

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公簿売買と実測売買はどう違う?不動産売買での公簿売買と実測売買の違いがよくわかる重要3つのポイント!

公簿売買と実測売買の違いがすぐにわかる3つの重要ポイント

不動産投資で収益物件の物件概要書に、

  • 実測売買
  • 公簿売買

などと書いてあるのを見ることがありますがいったい何のことだかわかるでしょうか?

実測売買・公簿売買とは土地の不動産売買の方法のことを指します

たまに『公募売買』となっている場合があります・・・。何を募集して売買するのでしょうか・・・?(笑)

これは、パソコンの変換で『こうぼ』と入れると、だいたい『公募』が真っ先に出てくるからです。

文字の雰囲気も似ているのでそのまま決定してしまうのでしょう・・・。

さて上記は論外として、不動産の土地の売買において公簿売買なのか実測売買なのかは非常に重要になります。

不動産投資における収益物件でも借地権物件以外は土地が必ずついてくるからです。

この記事では、収益物件売買における『公簿売買』『実測売買』の比較とその違いをご紹介します。

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親子間売買や夫婦間売買など親族間売買ならリースバックより圧倒的に安く住み続けられる!住み続けたいならコレ!

親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買でリースバックよりも圧倒的に安く住み続けることができるのをご存知でしょうか?

住宅ローンが払えない、これは困った、しかしさまざまな事情があり今の家には住み続けたい、近所にも家を売ることを知られたくないなどという場合に真っ先にリースバックを検討する方は非常に多いのですが、いざリースバックの話を聞いてみるとリースバックでは家賃が高く問題の根本的な解決がスッキリとできないケースが多いです。

そのような場合でも親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買を行うことでリースバックよりも断然安く今の家に住み続けことができるのです。

病気やケガ、会社からのリストラや転職の失敗、昨今のコロナ禍の影響による残業手当や休日出勤手当の削減、ボーナスの削減やカットなどによる収入の減少が原因で、今まで払えていた住宅ローンの返済が厳しくなって毎月の支払いやボーナス払いが払えなくなっているという人が日に日に増え続けています。

そして住宅ローンは払えないもののさまざまな事情によって家にはこのまま住み続けたいがどうすればいいのか?と日々悩まれている人も同じように増え続けています。

しかし、一筋の希望を持ってリースバックを検討してみたものの、住宅ローンの返済が厳しいという今の状況をリースバックですっきり全て問題解決できるというケースは実はあまり多くはありません。

なぜならリースバックの場合はリースバックした後の家賃がそれなりに高くなりがちだからです。

毎月の住宅ローンの返済が厳しいからリースバックを行ってまでローンを完済したのに、その後の家賃が住宅ローンの毎月の返済額を超えてしまうようなこともよくあります。

その結果、あちこちのリースバックを取り扱っているという不動産会社などにあれこれ話を聞いているうちに時間だけがどんどん経過してしまい、債権者から競売申し立てをされてしまったという最悪のケースもありました。

実は、リースバック以外にも不動産を売却してそのまま家に住み続けられる方法は他にもあるのです。

それが親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買です。

リースバックを専門に取り扱っていると大々的に宣伝している会社からは、親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買を提案してもらえることはありません。

結局は現実を受け入れて仕方なくリースバックを行い、その後の高い家賃で泣く泣く家に住み続けているというケースも少なくないのです。

住宅ローンの返済が厳しくてもう払えない、しかし事情があり家にはそのまま住み続けたい、という場合にリースバックの話を聞いてもどうも根本的には問題解決になりそうにない、という際にはぜひ検討してみる価値がある問題解決方法が、親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買なのです。

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2項道路って何?建築基準法上の42条2項道路に接道する収益物件を購入する際に注意すべきポイントとは?

42条2項道路に接道する一棟アパートは買うべきでない?

収益物件の物件概要書を見て、その備考欄に

『42条2項道路』

などの記載がある場合があります。

そもそも『42条2項道路』とは何なのでしょうか?

築古の収益物件の場合は、密集した市街地に普通に存在している場合も多く、なかには収支が良い物件があったりもします。

しかしその接道が42条2項道路だったら買ってもいいのでしょうか?

この記事では、42条2項道路に接道する収益物件を購入する際に注意すべきポイントについてご紹介します。

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