損害保険と分散投資でリスクヘッジ!不動産投資で収益物件の火災や地震に対するリスクヘッジ対策の手段はこの2つ!

火災や地震に対する不動産投資の2つのリスクヘッジ

不動産投資におけるリスクは大小様々なリスクが考えられますが、その中でも火災や地震に対するリスクは建物が使用不能になる可能性があり、不動産投資のリスクの中でも大きな被害をもたらすものです。

それでは不動産投資において火災や地震に対する不動産投資のリスクヘッジはどのように考えればよいのでしょうか?

ご存知の通り日本は地震大国であり、2011年に発生した東日本大震災以降も大規模な地震がこの先も発生する可能性を多くの専門家が指摘しています。

火災に関しては地震よりももっといつ発生するかも分からないので、確率は高くは無いとはいえ不動産投資を行う上で火災や地震の懸念を完全に排除することはできません。

不動産投資において火災や地震に対する有効なリスクヘッジ策は下記2点となります。

  1. 損害保険
  2. 分散投資

による適切な対策を講じることで、不動産投資において火災や地震に対するリスクヘッジを行うことは十分可能です。

この記事では、不動産投資で収益物件の火災や地震に対する2つのリスクヘッジ対策手段をご紹介します。

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表面利回り(グロス)より実質利回り(NET)重視!不動産投資で儲かる人は実質利回り(NET)を重視する!

利益の最大化には表面利回りより実質利回りを重視する理由

不動産投資で物件の利回りを見る際に、

  • 表面利回り(グロス)
  • 実質利回り(NET)

の2つの利回りがありますがどちらを重視するべきなのでしょうか?

不動産投資で儲けるためには表面利回り(グロス)よりも実質利回り(NET)を重視するべきです。

不動産投資の世界では一般的に利回りというと表面利回り(グロス)で表記される慣習があります。

表面利回り(グロス)とはその収益物件の満室想定の最大利回りのことをいいます。

極端な話をすると全室が空室であっても物件価格が安ければ満室想定の表面利回り(グロス)は高くなります。

しかし不動産投資で確実に儲けを出すためには満室想定の表面利回り(グロス)ではなく実質利回り(NET)で考えていく必要があるのです。

なぜ実質利回り(NET)を重視する必要があるのでしょうか?

それは不動産投資の投資回収を早めることがその不動産投資の利回りの最大化につながるからです。

この投資回収額は純収入のことを指します。

そして純収入は賃料収入から経費を差し引いた後の収入であり、この純収入の購入価格に対する割合が実質利回り(NET)だからです。

この記事では、不動産投資の利回りは表面利回り(グロス)よりも実質利回り(NET)を重視する理由をご紹介します。

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高値で売り抜けろ!不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件!

物件価格が大きく下がらない収益物件の条件

不動産投資で利益を出すためには、収益物件を所有中の家賃収入によるインカムゲインと、物件売却時のキャピタルゲインの合計を最大化させることが必要です。

それでは、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件の条件とはどのようなものなのでしょうか?

不動産投資でせっかく収益物件を取得して物件保有中に家賃収入によるインカムゲインを毎年をコツコツと積み上げていったとしても、最後の売却時に物件価格が大きく値下がりしてしまうようだと、保有中に積み上げたインカムゲインを値下がりの分だけスポイルしてしまう結果になってしまいます。

その結果、その収益物件での不動産投資の収益は最終的な出口まで通算するとあまり大したことがなかったということになってしまいます。

そして、保有期間中の通算インカムゲインの収益額以上に物件価格が値下がりするようなことが起こると、その物件自体の投資としてはトータルで赤字となってしまうので、売りたいタイミングで売るに売れないという不自由なことになってしまうのです。

不動産投資において物件価格が下がらないというのは投資信託でいえば元本が減らないということと同じです。

不動産投資において購入した物件価格が下がりにくいということは、投資という視点で考えた時には不動産投資において非常に重要になるポイントでもあります。

この記事では、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件についてご紹介します。

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不動産投資で物件取得時の名義は個人?法人?3つの目的別(①副収入②節税③生命保険物件)物件取得名義の決め方

運用の目的に応じて収益物件の取得主体を選択するポイント

不動産投資で収益物件を取得する際に名義を個人にするのか法人にするのか、はたまた別の誰かにするのかの決め方というのはあるのでしょうか?

不動産投資で取得した収益物件の名義は、収益物件を購入したあとでは簡単に変えることはできません。

収益物件を取得する際の名義としては、

  • 個人で取得する
  • 法人で取得する
  • 家族名義で取得する

などが考えられます。

収益物件を取得する名義によっては、

  • 不動産投資で副収入が目的だったのに税金が高すぎて収入が残らない
  • 不動産投資で節税が目的だったのに節税にならない
  • 不動産投資で生命保険の補完をしたかったのに保険金が受け取れない

などのミスマッチを起こしてしまい考えていた目的を達成できないというリスクがあります。

なので、不動産投資で収益物件を取得する際の名義は各人の不動産投資の目的に応じてきちんと考えて決める必要があります。

この記事では、不動産投資での3つの目的別(①副収入②節税③生命保険物件)物件取得名義の決め方についてご紹介します。

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4年後にリタイアが決まっているがそれまでは所得が高いという個人のための不動産投資節税スキーム事例

収益物件の損益は法人だけでなく個人所得とも損益通算できる

不動産投資が節税対策として効果が高いということはみなさん何となくご存知かもしれません。

では具体的には不動産投資でどのような節税対策が図れるのでしょうか?

不動産投資を個人で行っている場合と法人で行っている場合とでは節税対策方法は変わってきます。

個人で不動産投資を行っている場合は不動産投資専業という人は少なく、サラリーマンや公務員などの給与所得者の人をはじめ不動産投資の所得以外に給与所得などの収入があるという人が多いのではないでしょうか。

不動産投資での収益物件の運用による節税効果が得られるのはなぜかというと、収益物件の運用による利益や損失を他の所得と通算できるからというのが理由です。

しかも、個人所得とも通算できるといいう点が、不動産投資が他の金融商品などにはない収益物件の大きな利点です。

生命保険やリース商品などでは赤字は計上できますが、損益通算できるのは原則として法人で運用した場合のみに限定されます。

この記事では、不動産投資の所得を個人所得と損益通算して節税する事例をご紹介します。

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サラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資をするならキャシュフローが出る収益物件一択の理由

会社員がキャシュフローが出て売却可能な物件を探す重要性

サラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資行う際にはどのような収益物件を狙うのが一番良いのでしょうか?

当然ながらそれぞれの不動産投資家の目的によって良い収益物件の定義は異なります。

しかし、資産を持たないサラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資をして安定して収益を上げていこうとすれば、

  1. キャッシュフローが出る収益物件
  2. 売却するのに困らない収益物件

の2つの条件をできるだけ満たした収益物件を狙って買うべきです。

この記事では、サラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資をするならキャシュフローが出る収益物件一択の理由についてご紹介します。

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不動産投資の目的【①副収入②貯蓄③生命保険④節税⑤相続税対策】を達成するための収益物件の選び方【まとめ】

収益不動産の物件選び運用目的別5つのポイント

不動産投資で収益物件を購入する際に、あなたの不動産投資の運用目的を明確にして目的に合った収益物件を選択しているでしょうか?

不動産投資における収益物件の運用で利益を最大化させるためには、不動産投資の運用目的をはっきりさせてその目的を達成するための収益物件を取得するべきです。

不動産等井における収益物件の運用目的は大きく分けて、

  1. 副収入としての運用
  2. 貯蓄としての運用
  3. 生命保険としての運用
  4. 節税としての運用
  5. 相続税対策としての運用

などが挙げられます。

このそれぞれの不動産投資の運用目的に応じて目的を達成するために購入するべき収益物件は異なってくるのです。

この記事では、不動産投資の目的【①副収入②貯蓄③生命保険④節税⑤相続税対策】を達成するための収益物件の選び方をご紹介します。

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初心者が不動産投資を始める前に知っておくべき不動産投資の3つのリスクとは?リスクは収入減と出費増!

会社員が考えるべき3つの不動産投資リスク

不動産投資でリスクといわれるものはどのようなものがあるでしょうか?

  • 家賃を下げないと入居者が決まらない
  • 家事や地震による建物の損害
  • 入居者の家賃滞納

など、様々なリスクが考えられますが、シンプルに考えると不動産投資のリスクは、

  • 家賃収入が減る
  • 出費で支出が増える

のどちらかかもしくはその両方です。

つまり、不動産投資のリスクは『収支が回らなくなることのリスク』に集約されるといえます。

この記事では、不動産投資を始める前に不動産投資家が知っておくべき3つのリスクとそれに対するリスクヘッジ方法をご紹介します。

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火災保険補償特約『落雷・破裂・爆発』って必要?『落雷・破裂・爆発』補償特約が必要になるのはこんなとき!

まさかに役立つ補償『火災/落雷/破裂/爆発』の特約

不動産投資で一棟収益の火災保険は火災だけのために加入するものと考えてはいないでしょうか?

実は火災以外に多くの補償があるからこそ、火災保険はもしもの時に非常に頼りになるのです。

しかし中には本当にこんな補償特約は必要なの?

と思える火災保険の補償特約があるのも事実です。

火災保険の補償特約のうち、

『落雷・破裂・爆発』

の補償特約は火災保険でもっとも基本的な補償です。

起こり得る確率はそこまで高くはありませんが、万一『落雷・破裂・爆発』の被害にあったときには、建物が大きなダメージを受けることが多く、損害金額が甚大になる傾向がありますので、火災以外でも補償されるということを考えて火災保険を契約しましょう。

この記事では、『落雷・破裂・爆発』の火災保険補償特約についてご紹介します。

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不動産投資で収益物件を管理していて起こりやすい建物の修理や修繕の出費はいくらくらい見ておくのがよいか?

収益物件保有時の突発的な3つの出費対策

不動産投資で収益物件を管理していて急に突発的な出費が何百万円も発生しないか心配だし突然そんな出費が必要になってもすぐには工面できないので困りますよね。

不動産投資をしていると建物の修繕や設備の修理などで突発的な出費が発生する場面に必ず遭遇します。

しかし安心して頂きたいのは災害などは別として普段の運営上では払えないほどの出費は急には発生しないということです。

地震や火事などの災害で損害保険が適用される要因以外で突発的に大きな出費が発生する可能性があるのは

  1. 外壁塗装・屋上防水の劣化
  2. 配管・受水槽などの水回りの不具合
  3. 退去に伴うリフォーム

の3つが挙げられます。

この記事では、不動産投資で収益物件を管理していて起こりやすい建物の修理や修繕の出費はいくらくらい見ておくのがよいか?についてご紹介します。

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