不動産投資で手取り年収1,000万円を達成させるための不動産投資簡易シミュレーション事例

税引前年収1,000万円達成の簡易シミュレーション

不動産投資で手取り年収1,000万円を達成させるにはどのようなシミュレーションを行えばよいのでしょうか?

手取り年収1,000万円を目標にする場合、1棟ごとにキャッシュフローが200万円出るとすれば単純に考えてそれを5棟購入する必要があります。

物件の例でいうと、

  • 物件価格1億円
  • 利回り10%
  • 家賃収入1,000万円
  • 築20年(残存27年=融資年数27年)
  • 金利2%

であれば、

  • 返済額40万円/月=480万円/年
  • 経費と空室損を合わせて30%=1,000万円×30%=300万円
  • 合計780万円
  • 差し引きキャッシュフロー220万円

となり、1棟あたりの年間手取りキャッシュフローが200万円程度となります。

この記事では不動産投資家の1つの目標でもある、不動産投資の家賃収入で手取り年収1,000万円を達成させる簡易シミュレーションをご紹介します。

続きを読む

借り入れの際に担保不動産に銀行が設定する抵当権と根抵当権の違いは借り入れが1回ぽっきりか反復継続の違い

不動産を担保にお金を借りる際の抵当権と根抵当権の違い

不動産を担保にお金を借りる際に不動産登記簿に登記される抵当権には、

  1. 抵当権
  2. 根抵当権

の2種類があることをご存知でしょうか?

抵当権と根抵当権の大きな違いは、お金を借りるという行為を1回だけ行うか反復継続して行うかという点にあります。

1回だけの場合は抵当権、反復継続する場合は根抵当権が担保である不動産に付けられることになります。

この記事では、不動産を担保にお金を借りる際の抵当権と根抵当権の違いをご紹介します。

続きを読む

不動産投資での収益物件購入で絶対に避けたい最大のリスクは『わからない』まま購入してしまうということ

収益不動産取得での最大のリスクは『わからない』ということ

不動産投資で収益物件を購入する際にわからないことをわからないまま購入してしまうことににリスクを感じないといずれ大失敗をすることになります。

一棟ものの収益物件は高額な投資商品です。

高額であればあるほど、そこには万が一のリスクが内在し、リスクによるダメージも大きくなります。

なかでも最も大きなリスクは、その収益物件について『わからない』ということから生まれます。

この記事では、不動産投資での収益物件購入で絶対に避けたい最大のリスクは『わからない』まま購入してしまうということについて考えます。

続きを読む

不動産投資の決算でキャッシュフローがプラスで儲かっていても損益計算書がマイナスになって節税できる仕組み

キャッシュフローと損益計算書から見る収益物件運用の節税ポイント

不動産投資の決算において税引き前キャッシュフローがプラスであるにもかかわらず、損益計算書がマイナスになる場合があることをご存知でしょうか?

手元の現金が増えていて決算が赤字になるので所得や売上にかかる税金が課税されなくなります。

この手法を

  • 個人で活用すれば所得税等
  • 法人で活用すれば法人税等

節税スキームが構築できます。

より厳密にいえば、税の先送り(繰り延べ)を利用した節税スキームだといえます。

この記事では、キャッシュフローと損益計算書から見る収益物件運用の節税ポイントをご紹介します。

続きを読む

相続税の減免を受けるための小規模宅地等の特例における判定基準で相続人がもめやすい2つのポイント

小規模宅地等の特例における判定基準でもめやすい2つのポイント

相続税の減免を受けるための小規模宅地等の特例ではその判定基準をめぐってもめやすいポイントが2つあります。

  1. 生計を一にしているかどうかの判断基準
  2. 被相続人が老人ホームに入所しているケース

の2点です。

小規模宅地等の特例が受けられるか受けられないかで相続税の税額が80%違ってきます。

小規模宅地等の特例の判断基準を誤って理解していたばっかりに、当然受けられると思っていた小規模宅地等の特例による80%の相続税額の減額が受けられないとなると一大事です。

思っていたよりも相当高額な相続税の金額になってしまい、最悪すぐには納められないという事態にもなりかねません。

この記事では、相続税の減免を受けるための小規模宅地等の特例における判定基準で相続人がもめやすい2つのポイントについてご紹介します。 続きを読む

資産管理法人を設立した不動産投資の法人化で損をしないために不動産投資家なら知っておくべき全知識まとめ

法人名義か個人名義か?不動産投資の損益分岐点がズバリ分かる

収益物件は法人名義で持ったほうが良いのか、個人名義で持ったほうが良いのでしょうか?

  • 個人名義は、設立費用やランニングコストがかからない反面、利益が大きく出ると累進課税の影響を受けて課税額が大きくなる
  • 法人名義は、設立費用やランニングコストがかかる反面、実効税率は個人ほど急カーブで上昇しないので、利益が大きくなるほど個人よりも節税になる

上記がざっくりとしたコスト面・税金面での対比となります。

トータルでの税引後利益を考えた場合、どのくらい税引前利益が出ていれば法人化でのコストを吸収して節税になるのか。

その損益分岐点を見定めて法人化することが必要になります。

この記事では不動産投資の法人化の手順や損益分岐点の見極め、法人化のメリット・デメリットの比較や融資の考え方、設立時の決定事項などをご紹介します。

続きを読む

破産管財物件の任意売却で破産管財人弁護士と交渉して破産財団組入金を下げることに成功した事例

破産管財人弁護士と交渉して破産財団組入金を下げた任意売却の事例

銀行などの担保権者は担保物件所有者が破産していても、競売の申立てをすることができます。

しかし競売を実行するよりも破産管財人弁護士を売主として任意売却を行うほうが、より高く売却することができ回収額がアップします。

破産管財人弁護士も担保物件を任意売却することにより、破産財団に売却代金の一部を組み入れることができるという点で大きなメリットがあります。

ここで問題になるのが、破産財団にいくら組み入れるのか、すなわち破産財団組入金の金額です。

破産実務に精通している破産管財人弁護士であれば、銀行などの担保権者の意図をよく理解してくれているために、破産財団への組入額について常識的な判断をしてもらえるます。

しかし時として売却代金の10%以上などという法外な高値を要求する破産管財人がついていることがあります。

担保権者もその金額に同意できるわけもなく、このことを理由に任意売却が暗礁に乗り上げるケースがあります。

この記事では、破産管財物件の任意売却で破産管財人弁護士と交渉して破産財団組入金を下げることに成功した事例をご紹介します。

続きを読む

不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行の不動産投資ローンの融資条件で気を付けるべき6つの重要ポイント

銀行の融資条件で確認するべき6つのポイント

不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行で不動産投資ローンの融資を受ける際に融資条件について気を付けるべきポイントはどのような点なのでしょうか?

銀行の融資と一口に言っても不動産投資ローンの融資の契約内容は多岐にわたって記載されています。

不動産投資ローンの融資を受ける際の契約を金銭消費貸借契約といいますが、実はまさにその金銭消費貸借契約書の内容に全てが集約されています。

不動産投資ローンの融資というと融資額にばかり目が行きがちです。

しかし契約ごとは細かい取り決めの内容にもきちんと注意を払っておくことが重要ポイントとなります。

この記事では、不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行の不動産投資ローンの融資条件で気を付けるべき6つの重要ポイントについてご紹介します。

続きを読む

不動産投資で保有する収益物件の大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミング

大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミング

不動産投資で保有している収益物件の大規模修繕はどのタイミングでするべきなのでしょうか?

サラリーマンや公務員などの不動産投資家は特に大規模修繕を行う必要はありませんが、法人化して不動産投資を行っている場合は税金面を考慮して決めるとよいといえます。

大規模修繕とは、

  • 外壁塗装
  • 屋上防水工事
  • 玄関や廊下などの共用部の刷新

などを行うことをいいます。

費用が数百万円単位でかかることも多く実施するかどうかは慎重な判断が必要となります。

この記事では、不動産投資で保有する収益物件の大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミングについてご紹介します。

続きを読む

不動産投資でサブリースや家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなくなるので安全なのか?

家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなく安心なのか?

不動産投資でサブリースや家賃保証付きの収益物件だと空室の心配がなくなり安全なのでしょうか?

結論を言うと新築のうちから家賃保証をつけるのはもったいないです。

家賃保証はサブリースとも呼ばれており、家賃保証会社が空室の有無にかかわらず毎月一定額の家賃をオーナーに支払う仕組みのことです。

サブリースや家賃保証は主に新築収益物件を建てたり購入したりする際につけることを勧められるケースが多くあります。

家賃保証と言われると保険のようなニュアンスに聞こえますが保険のような相互扶助の仕組みではありません。

空室のリスクを家賃保証会社が引き受ける代わりにオーナーが募集賃料の1割や2割などを家賃保証会社に支払うという仕組みになっています。

この記事では、不動産投資でサブリースや家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなくなるので安全なのか?について考えていきます。

続きを読む