あなたの将来を守るために

【一棟web.net】は将来のための資産づくりを考えているあなたへの一棟収益不動産投資専門サイトです。働き方改革による給与カットや退職金の減額、少子高齢化での年金支給開始年齢の引上げや年金支給額の減額など将来が見通せず誰も助けてくれない不透明な時代だからこそあなたとあなたのご家族の将来はあなたご自身の手で守るしかありません。

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不動産投資の仕入れ戦略

Acquisition-Strategy

不動産投資の成功失敗は収益物件の仕入れで8割以上決まる

不動産投資の成功失敗は収益物件の仕入れの良し悪しにほぼすべてがかかっています。段取り八分という言葉がある通り不動産投資では仕入れ八分です。不動産投資において収益を生み出す収益物件の仕入れ戦略がうまくいくかどうかが不動産投資を成功に導くために大きな影響力を持つのです。不動産投資の成功は仕入れで8割以上決まってくると言っても言い過ぎではありません。逆に不動産投資の仕入れで失敗してしまうとそのリカバリーは相当大変になると覚悟するべきです。仕入れで失敗したばっかりに苦しい不動産投資の運営になってしまっている人が大勢います。一棟か区分か、RCか木造か、固定資産税評価額や担保評価額、銀行評価の出る物件か、レントロールや物件概要書、現地調査や賃貸会社へのヒアリング方法など、ここでは不動産投資の仕入れ戦略に関連するコンテンツをまとめています。

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不動産投資の出口戦略

Exit-Strategy

不動産投資は出口戦略でトータルの総利益が確定する

不動産投資は収益物件を売却することで最終的にトータルの総利益が確定します。つまり不動産投資の出口戦略を最適化することによって戦略的にトータルでの総利益の最大化を狙うことができます。そしてその収益を原資にさらなる不動産投資の規模拡大のための再投資を行うことで雪だるま式に不動産投資の規模を拡大することが不動産投資の出口戦略の真の目的です。逆に出口戦略で失敗すると想定よりもトータル総利益が下回ったり最悪の場合は売却損が利益を圧迫してしまう可能性があります。そのためには不動産投資の仕入れ段階の収支計画にもある程度の幅を持たせた状態で出口戦略を盛り込んでおくことが重要となります。不動産投資での収益物件の売却と出口戦略の重要性、築古木造アパートの減価償却を使った出口戦略による節税対策など、ここでは不動産投資の出口戦略に関連するコンテンツをまとめています。

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不動産投資の賃貸管理

Property-Management

不動産投資の収益力は賃貸管理に大きく左右される

不動産投資において収益物件の賃貸管理(プロパティマネジメント)は高収益を稼ぎ出すために必須の原動力です。いくら良い収益物件を仕入れられたとしても賃貸管理がずさんであれば空室率が上がり賃料が下落し入居者からのクレームが増えて不動産投資の収益力はどんどん低下していきます。そして収益力が下がることで収益物件自体の価値も下がり収益物件の売却時の価格にまで悪影響を及ぼすことになり不動産投資全体の利益を圧迫してしまうのです。それくらい不動産投資において賃貸管理は重要なのです。賃貸管理会社の選び方、賃貸借契約や定期借家契約、サブリースや家賃保証や空室保証、修繕やリフォーム、家賃回収、家賃滞納処理、入居者とのトラブル解決、設備の点検、入居者募集業務など、ここでは不動産投資の賃貸管理(プロパティマネジメント)に関連するコンテンツをまとめています。

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不動産投資のローンアレンジ

Loan-Arrangement

不動産投資の最大最強のメリットはローンが使えること

不動産投資の最大のメリットであり強みでもあるのが少ない自己資金で銀行をはじめとしたローンの借り入れができ大きな金額の投資を行えるところにあります。このことを不動産投資でレバレッジをかけるとも言います。サラリーマンなどが不動産投資の元手として何千万円も用意することは簡単ではありません。その元手が貯まるまで待っていては膨大な時間をロスしてしまいます。しかし不動産投資は不動産を買うためにローンを組むという自然な成り行きで借り入れを起こすことができるので少ない元手でも大きな金額の収益物件を購入することができるようになるのです。不動産投資のローン付けの巧拙が不動産投資の規模拡大とキャッシュフローの多寡に絶大な影響力を持ちます。不動産投資ローンの審査の仕組み、銀行担当者とのやり取り、返済比率の考え方、フルローンやオーバーローン、銀行評価の出る物件、銀行タイプ別の融資エリアと金利、銀行別の特徴、会社員のローン戦略、経営者のローン戦略など、ここでは不動産投資のローンアレンジメントに関連するコンテンツをまとめています。

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不動産投資の節税対策

Tax-Saving

不動産投資で手元にお金を残すための正しい節税知識

不動産投資はその収益構造上帳簿上での利益が出やすい仕組みになっています。売り上げから経費を引いた課税利益が出やすいのです。なぜなら売り上げに対する家賃収入に対して仕入れはなく経費のみしかかからない収益構造になっているからです。経理上利益が出やすく税金がかかりやすいので売り上げの割に手元にお金が残りにくいので節税対策で利益をコントロールする必要があるのです。節税を制する者が不動産投資を制すると言われるのはそのためです。青色申告、減価償却費、債務償還年数、個人名義と法人名義の節税比較、法人化での節税面でのメリット、法人保険の活用、損益計算書への売上や経費計上の方法など、ここでは不動産投資の節税に関連するコンテンツをまとめています。

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不動産投資の法人化

Incorporation-Strategy

不動産投資を法人化して手元により多くの現金を残す

不動産投資を法人化することでどのようなメリットが享受できるのでしょうか?不動産投資を法人化することにより個人との実効税率の差を利用して税引後利益を多くでき手元により多くの現金を残すことができます。不動産投資は決算書上の利益が出やすい収益構造ですが、その利益はあくまで帳簿上の利益であり、手残りキャッシュフローのことではないということに注意が必要です。また不動産投資を法人化するには資産管理法人を設立する費用や税理士に決算を依頼するなどのランニングコストがかかるので不動産投資の収益とのバランスが必要です。法人化のメリットやデメリットの比較、法人の設立費用やランニングコストの損益分岐点、法人ならではの節税手法など、ここでは不動産投資の法人化に関連するコンテンツをまとめています。

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不動産投資の保険

Insurance

災害大国日本での安心と節税対策に保険をうまく使いこなす

火災や地震や水害など不動案投資でかける保険は万一の災害から経営資源である投資用不動産を守るものであると同時に掛け金として支払った金額を経理上損金扱いにできるものもあるため経費計上して利益を調整することで節税対策にも利用することができます。ただし保険の掛け金を経費として損金に計上できる範囲は税制でよく改定されますのでその時の税制に合わせた運用が必要になってきます。税制が変わったのを知らずに高い掛け金を払っていて経費として損金計上できくなってしまうと保険としては機能しますが節税対策としては残念な結果となってしまいます。火災保険や地震保険のメリット、支払保険料の損金計上の方法、施設賠償保険、保険価額や保険金額の設定、補償特約の選び方など、ここでは保険に関するコンテンツをまとめています。

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不動産投資シミュレーション

Simulation

シミュレーションで可能になる収益の可視化とリスクヘッジ

不動産投資で事業収支シミュレーションを綿密に行うことで不動産投資全体を数値化して可視化することが可能となります。また不動産投資全体をシミュレーションで数値化して可視化することで短期的な視点だけでなく中長期的なスパンで起こり得るリスクを事前に把握しておくことができ将来にわたるリスクヘッジを事前に行うことができるようになるという大きなメリットがあります。将来的に収益物件の価値が変動したらどうなるか?空室が増えたらどうなるか?賃料相場が変動したらどうなるか?ローンの金利が変動したらどうなるか?など事前にシミュレーションできていればいざそうなった時にも早く対策を打つことができるのです。資金計画・資金調達のシミュレーション、キャッシュフロー計算のシミュレーション、節税・税金対策のシミュレーションなど、ここでは不動産投資のシミュレーションに関するコンテンツをまとめています。

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不動産投資の相続対策

Inheritance-Planninng

不動産投資で築いた資産を適切な相続対策で残す

不動産投資における相続対策は節税対策に並ぶ重要な対策です。資産を残す立場でも引き継ぐ立場であっても相続の知識は必要です。そして重要なのは相続が起こってから対策を行ってもそれでは遅いということです。相続が発生してしまってからでき得る相続対策はたかが知れています。相続対策は相続が発生する前から計画的に戦略的に行っておくべきなのです。相続対策の準備いかんで相続税が何倍もかわってくることも十分考えられるからです。相続対策における3本柱とは①遺産分割対策②相続税節税対策③相続税納税対策です。遺産分割協議のポイント、相続税の節税対策のポイント、相続税の納税対策のポイント、相続対策には事前の準備が大切になってくる理由など、ここでは相続対策に関連するコンテンツをまとめています。

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不動産投資ローンが払えない場合

Short-Sale

ローンが払えない場合の損失を任意売却で最小限に

返済中のローンが払えない場合にそのまま放っておくと不動産を競売にかけられてしまい損失が大きくなってしまいます。ローンが払えない場合の損失をできる限り小さくするための手段として任意売却という不動産の売却方法があります。任意売却なら競売よりも市場価格に近い価格で売却することができますので売却後の残債を圧縮して損失を小さく抑えることができるのです。ローンの借り入れをして不動産投資を行っている以上は常にローンが払えなくなるというリスクを背負っていることになります。何らかの不測の事態でローンが払えなくなるということは誰にでも起こり得ることです。その際の損失を最小限に抑えてリカバリーすることが立て直しへの最短ルートとなります。

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無料相談:不動産投資のセカンドオピニオンサービス

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プロが行う第三者目線でのアドバイス

プロが第三者目線でひとりひとりに合った不動産投資戦略をご提案しています。

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無料相談:任意売却カウンセリング相談室

Short-Sale-Counseling

ローン返済の苦しさから解放されます

あなたを苦しめるローン返済問題を任意売却カウンセリングで解決いたします。

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管理者プロフィール

Profile

管理者
細貝和弘
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
相続診断士
ファイナンシャルプランニング技能士
自己紹介
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校~神戸大学工学部機械工学科卒業。東京日本橋の不動産会社東京支店に勤務。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系の出身者です。早いもので新卒で入った不動産業界歴も20年を超えました。 大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。 理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと住宅ローンや不動産投資ローン、不動産担保ローンに関連するお悩みからあなたを立ち直らせる任意売却コンサルティングが得意です。

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