離婚による任意売却や住宅ローンの名義変更および夫婦間売買を成功させるための注意点とポイント

離婚による任意売却や住宅ローンの名義変更および夫婦間売買のまとめ

離婚後の住宅ローンの取り扱いでトラブルになるケースが増えているのをご存知でしょうか?

日本でも離婚率が年々高まっており今では3組に1組の割合で離婚しているという統計結果が出ており、離婚件数の増加にともなって離婚後の住宅ローンのトラブルも増えていると考えられます。

離婚をすると当然一緒には生活しませんので、下記いずれかの方法を取ることが多いです。

  1. 住宅ローンはそのままにしておいてどちらかが家に住み続ける
  2. 住宅ローンをどちらかに名義変更するために夫婦間売買を行う
  3. 任意売却で住宅ローンもろとも家を売却してしまう

離婚時の住宅ローンの取り扱い方法はほとんどのケースで大きく分けて上記の3つに当てはまるのではないでしょうか。

この記事では、離婚による任意売却や住宅ローンの名義変更および夫婦間売買を成功させるための注意点とポイントを一挙にまとめてご紹介します。

続きを読む

任意売却をうまくまとめるための後順位債権者への担保解除料の目安と税金などの仮差押・仮登記の解除について

任意売却における担保解除料と目安と仮差押・仮登記について

担保不動産の任意売却をまとめようとする場合に最も頭を悩ませる問題が、

  • 担保解除料の問題
  • 仮差押・仮登記の問題

ではないでしょうか?

任意売却の場合は配当がない後順位の担保権者や税金などの仮差押えや仮登記をしている権利者に解除を依頼しなければいけません。

そこが競売ともっとも違うところであり、複雑な権利関係を調整して任意売却をまとめる側からすると腕の見せ所でもあるのです。

この記事では、任意売却における担保解除料の目安と仮差押・仮登記についてご紹介します。

続きを読む

不動産投資で物件の固定資産税評価額が分からない時の担保評価に即役立つ8つの計算式

固定資産税評価額が分からない時の担保評価に即役立つ8つの計算式

収益物件の物件概要書では固定資産税評価額までは記載されていないことが多いです。

そして固定資産税評価額が分からなければ、収支計算や担保評価が出せないので物件の検討も進まないと考えてはいないでしょうか?

すぐに収益物件の収支計算をしたい場合で、ある程度正確に収支計算や担保評価をするためには、

『土地と建物の固定資産税評価額』

を知る必要があります。

土地・建物の固定資産税評価額が分からないと、

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 登録免許税

などの計算ができないからです。

この記事では、そのような場合でも、収支計算をする際に知っておくと便利な方法をご紹介します。

続きを読む

不動産投資で築古の木造アパートは儲かるのか?築古の木造アパート不動産投資のメリットと注意すべき点

築古木造アパート投資のメリットと注意点

築古の木造アパートへの投資は本当に収益性が高いのでしょうか?

築古木造アパートへの不動産投資は、うまく満室にできればという条件付きで、高い収益が望めるといえます。

築20年以上といった築古の木造アパートを利回り15%以上で購入してリフォームして貸し出す投資方法は、中古RCマンション投資と並んで、取り組む人が多い不動産投資の手法です。

この記事では、築古の木造アパート不動産投資のメリットと注意すべき点についてご紹介します。

続きを読む

不動産投資で法人での収益物件取得を考えているのであれば地方銀行や信用金庫の利用をまだまだ検討できる

法人であれば地方銀行や信用金庫の利用を検討する

最近ではどのような金融機関が不動産投資での収益物件の取得に対して融資をしてくれるのでしょうか?

結論からいうとすべての金融機関が取り組んではいます。

その温度差が各金融機関によってまちまちだというだけです。

不動産投資における収益物件の取得に対して積極的な金融機関もあれば、逆に消極的な金融機関もあります。

そしてたくさんある金融機関の中でも、法人での物件取得で活用すべきなのは地域密着の金融機関で、地方銀行や信用金庫があげられます。

この記事では、不動産投資で法人での物件取得を考えているのであれば地方銀行や信用金庫の利用をまだまだ検討できる点についてご紹介します。

続きを読む

不動産投資で高い個人事業税が課せられたら不動産投資の法人化の検討が早急に必要になる理由

事業税が課せられる個人は法人化の検討が必要になりだす理由

不動産投資で収益をあげていくと法人はもちろん個人でも事業税がかかることをご存知でしょうか?

事業税とは、個人の人はあまり耳慣れない言葉かもしれません。

しかし、事業税は、不動産所得がある場合で事業的規模になると課税されます。

事業税の税率自体は5%と、さほど高いものではありません。

ただし、サラリーマン給与所得と不動産所得が高くなると、最高税率が60%(所得税45%・住民税10%・事業税5%)となり、累進課税制度のもとで高額所得者にはこれでもかと税金が課税されます。

この記事では、不動産投資で高い個人事業税が課せられたら不動産投資の法人化の検討が早急に必要になる理由についてご紹介します。

続きを読む

任意売却の配分案で劣後する後順位の抵当権者に対する担保解除料が一律でなくてもまとまった成功事例

担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案事例

任意売却の配分案を作成する際に、担保順位の高い順に配当していき、劣後している後順位担保権者の解除料を一律でまとめることができれば、スムーズな任意売却になります。

しかし現実はそうはいかないことが多いので頭を悩ませることになります。

もし個別に担保解除料の調整ができてそれでも経済的合理性があるのであれば、任意売却はぐっとまとまりやすくなります。

この記事では、担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案の事例をご紹介します。

続きを読む

不動産投資で失敗したくなければ絶対に買ってはいけない収益物件とは?【新築中古物件別】

絶対買ってはいけない収益物件の3つの条件

一見利回りが良さそうに見えても、後から問題が出てきて結局損切りで売却したり、最悪は収支計画が破たんしたりする物件など、不動産投資の失敗につながる絶対に買ってはいけない収益物件とはどのようなものなのでしょうか?

  • 立地
  • 建物
  • 物件の瑕疵

の3つのポイントにおいて『変えられない欠点のある物件』は買ってはいけないと考えます。

なぜなら、変えられない欠点は後からリカバリーしようとしてもどうしようもできないからです。

この記事では、絶対に買ってはいけない収益物件の条件を中心にご紹介します。

続きを読む

阪和信用保証から督促が来た!阪和信用保証の任意売却に対するスタンスと任意売却の進め方の重要ポイント

阪和信用保証の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

阪和信用保証は和歌山県の地方銀行である紀陽銀行系列の信用保証会社です。

紀陽銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件として、阪和信用保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されています。

紀陽銀行で住宅ローンを借入していて、もし住宅ローンを滞納するといずれは阪和信用保証が代位弁済することになります。

登記簿謄本の債権者の名義が阪和信用保証となっているのはこのためです。

阪和信用保証は債務者の了解があれば以前から任意売却をよく行う債権者でした。

それは今でも変わりませんがおそらく回収のスピード化の狙いもあり債権譲渡を並行して行うようになっているようです。

あくまで任意売却は不動産の所有者である債務者にやる気がなければできないため動きの悪い代位弁済先は債権のまま別の債権回収会社に譲渡して回収するという方法を取っています。

この記事では、阪和信用保証の任意売却に対するスタンスと任意売却の進め方の重要ポイントをご紹介します。

続きを読む

地方の工場の破産管財人弁護士による任意売却で多くの諸費用の控除を債権者に認めさせた事例

多くの諸費用が控除されている任意売却の配分案の事例

実際の任意売却ではさまざまな費用がかかります。

戸建住宅や分譲マンションなどの居住用の不動産の任意売却の場合はかかってくる費用は限定的です。

しかし事業用の不動産の任意売却の場合では居住用不動産の任意売却時よりも多くの種類の費用がかかることがあります。

それは時に多額にのぼることがあり、債権者としても慎重な検討を必要とします。

ただし回収額に相応の経済的合理性が認められるならば話は別になってきます。

この記事では、地方の工場物件の破産管財案件の任意売却で多くの諸費用の控除を債権者に認めさせた事例をご紹介します。

続きを読む