三井住友銀行の不動産投資ローン・アパートローンがよくわかる6つの特徴

三井住友銀行の投資ローン・アパートローンの6つの特徴

三井住友銀行の収益不動産に対する投資ローン・アパートローンの基本的な内容をまとめています。

申込者の属性や持ち込んだ支店、時期などによってもローンの審査結果は異なってきます。

どちらかというと付き合いが長いプロパーの個人事業主や法人向けの包括的な融資が多い印象です。

以前は物件の収益還元評価のみで評価し、属性にかかわらずフルローンを受けて購入していたケースがありました。

しかし現在の三井住友銀行は、その時の貸し倒れ率が高かったこともあり一気に融資を閉めてしまい、現在ではそれほど不動産投資への融資には積極的ではない銀行となっています。

かといって不動産への融資を全くしないというわけではなく、一見の個人投資家には融資のハードルを上げている印象です。

この記事では、三井住友銀行の不動産投資ローン・アパートローンがわかる6つの特徴をご紹介します。

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自分の目で必ず確認!収益物件の現地確認8つのセルフチェックポイント

収益物件の現地確認効率化8つのポイント虎の巻

購入を検討している一棟収益物件の現地確認をきちんと自身で行っているでしょうか?

ぶらっとなんとなく全体を見て終わりにしていないでしょうか?

ましてや現地を一度も見ずに業者任せにして購入していたりしないでしょうか?

収益物件に限ったことではありませんが不動産はひとつひとつが世界にひとつの物件で、全く同じ物件は二つとない『生き物』です。

厳しいですが現地確認を怠ったばっかりにとんでもない物件をつかまされてしまったとしてもそれは自己責任となるのがプロの世界です。

なので購入を検討する際は買い付けを出す前に必ず自身の目で現地を確認しておきましょう。

足が早そうな物件の場合はのんびりやっていると物件がなくなりますのでこの限りではありませんが、急いで買って物件に瑕疵があれば大きな損失になりますので最低限の現地の確認を自分でしておくほうが安心です。

この記事では自分でできる一棟収益物件の現地確認8つのポイントをご紹介します。

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不動産投資3つのステージ別の節税対策と税務戦略それぞれの重要ポイント

節税対策の効果を最大化する3つの税務戦略

節税対策と自分が目指したい不動産投資の方向性をリンクさせてしかるべき節税対策を行っているでしょうか?

不動産投資における節税対策で取り得る税務戦略は主に下記の3通りとなります。

  • 拡大を最重視していく
  • 成長を止めて節税に専念する
  • 拡大と節税のバランスをとる

不動産投資を行う以上は、方向性として収益の拡大も節税も両方実現する節税対策を目指したい人は多いです。。

収益の拡大を目指すための節税対策と収益の拡大を止めて節税に専念する節税対策の戦略の違いを理解することで、両方のバランスをとって節税する節税対策を行うことができるようになります。

なぜなら、収益の拡大を目的とする場合と節税を目的とする場合では決算書を作成するうえで180度その方向性が異なるからです。

この記事では、不動産投資の3つの方向性に噛み合う節税対策それぞれのポイントをご紹介します。

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ローン審査で銀行の評価が上がり融資を引きやすくなる確定申告書とはどのようなものか?

銀行融資を有利に引くための確定申告書6つのチェックポイント

ローンの審査時に銀行評価が上がる確定申告書とはどのようなものなのでしょうか?

ローンの審査打診時に初対面の銀行担当者が何をさておきまずは最初に見るのが確定申告書になると思います。

銀行担当者にとってはローンの借入希望者がまだどんな人なのかもあまり分からないこともあり

  • ローン借入希望者はどんな人なのか?
  • ローン借入希望者はどのような属性の持ち主なのか?

などを確定申告書などをベースに分析していくことになります。

なので、最初に提示する確定申告書がとても大切になってくるのです。

この記事では、銀行の評価が上がり融資を引きやすくなる確定申告書とはどのようなものなのかについてご紹介します。

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不動産投資を始める前に頭に入れておきたい金融機関タイプ別の特徴

都銀・地銀・信金・信組・日本政策・商工中金・農協・ノンバンク

不動産投資ローンの融資を金融機関に打診する際に、たくさんある金融機関の中からどの金融機関を選べばよいのか基準を知りたいという人は多いのではないでしょうか?

不動産投資ローンの融資を行う金融機関は大きく分けて、

  • 都市銀行(都銀)
  • 地方銀行(地銀)
  • 信用金庫(信金)
  • 信用組合(信組)
  • 日本政策金融公庫
  • 商工中金
  • 農協(JA)
  • ノンバンク

などがあり、融資額や融資基準にそれぞれ違いがあります。

各金融機関の種類ごとの大まかな基準を知っておくことでどこに融資打診をするのかを決めやすくなります。

この記事では、都銀・地銀・信金・信組・日本政策・商工中金・農協・ノンバンクの金融機関ジャンル別の不動産投資ローンの特徴をご紹介します。

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ローンで有利なRC造かS造の中古物件購入が投資規模拡大への王道

ローンで物件を増やす王道!RCか鉄骨でキャッシュフローを狙う

収益物件をローンで増やしていくためには狙う物件のイメージをできるだけ鮮明にすることが大切といえるのではないでしょうか?

  • 銀行評価の出る物件
  • 満室想定家賃に対する返済比率50%以下の考え方

がわかると、ローンで物件を増やしていくためにはどのような物件を狙えばいいのかがわかってきます。

ローンで収益物件を増やしていくのであれば、

  • 銀行が好む融資基準をクリアしながら
  • キャッシュフローを出していく

ことを狙うと、購入検討できる物件の条件は自ずと絞られてきます。

この記事では、ローンで物件を増やす王道でもある、

  • RC造
  • 鉄骨(S)造

に対してのキャッシュフロー投資をご紹介します。

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火災保険・地震保険・施設賠償保険で入っておくべき補償内容

賃貸経営に必須の3つの保険と補償内容ひとまとめ

たくさんの保険とその補償内容の中から、優先的に加入しておくべきものはどれなのでしょうか?

不動産投資で入っておくべき保険は、

  • 火災保険
  • 地震保険
  • 施設賠償保険

の3つになります。

補償内容はどうするか選択肢がたくさんあって迷ってしまう人も多いと思います。

それぞれの保険によって補償内容がたくさんありすべての補償をつける必要はありません。

不動産投資上起こり得る確率が高い被害をベースに加入する補償内容を決めるようにしていけば良いでしょう。

この記事では、不動産投資に必須の3つの保険と補償内容の重要ポイントをご紹介します。

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銀行審査で担当者に嫌がられる代表的な3つの融資審査NG物件とは?

銀行が絶対に融資したくない3つの融資NG物件とは?

銀行が融資したくないNG物件というのは実際あるのでしょうか?

物件ごとに見れば銀行の基準で見ていろいろあるかもしれませんが、絶対に融資NGというのは下記3つになります。

  1. 再建築不可・違法建築物件
  2. 耐用年数オーバーの物件
  3. 借地権物件

この3つは多くの銀行であまり前向きに取り組んでもらえにくい物件です。

この記事では、銀行が絶対に融資したくない3つの融資NG物件をご紹介します。

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銀行の不動産投資ローンへの融資姿勢がその時その時で変化する理由

なぜ銀行の不動産投資ローンの融資姿勢は支店によって違うのか?

同じ銀行でも支店によって不動産投資ローンの融資への積極性は違うものなのでしょうか?

実は同じ銀行でも支店によって不動産投資ローンへの融資姿勢は大きく違うというのが事実です。

例えばA支店で断られた融資案件が、同じ銀行のB支店では通ったという例はたくさんあります。

その支店が不動産投資ローンへの融資に力を入れているかどうかで、融資の可否や条件が変わってくる可能性があります。

また銀行の人事異動はその後の融資姿勢に大きく影響するのでしょうか?

これはもちろんイエスという答えになります。

担当者が異動して、それを引き継いだ担当者が、

  • 融資が得意
  • 不動産が得意

だとは必ずしも限らないからです。

不動産に明るくない担当者に代わった場合、

  • 融資姿勢は鈍る
  • 対応スピードダウン
  • 融資が通りにくくなる

などということも十分あり得る話です。

銀行員は自分の知らないことや分からないこと、理解できないことにアレルギー反応を起こしやすいからです。

ましてや、異動したのが支店長となれば、その支店全体の融資姿勢が変わってしまうほどのインパクトがあります。

この記事では、銀行の不動産投資ローンへの融資姿勢が変化する理由についてご紹介します。

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孤独死発見の3つのパターンと孤独死発生後の5ステップ

孤独死について考える。もし賃借人が孤独死したらどう動きますか?

不動産投資において最も多い間取りはワンルームであり、賃借人は単身者である一人暮らしが多くなる傾向にあります。

そして一人暮らしの賃借人が室内で誰にも発見されずに亡くなってしまうのが『孤独死』です。

不動産投資家として一度も孤独死の経験がなければ、ニュースを見てもどこか他人事のような感じがするかもしれませんが、一棟マンションや一棟アパートなどで戸数の多い不動産投資をしている場合は、いつ孤独死に遭遇してもおかしくはない時代になっているといえます。

そして孤独死は何も高齢者だけの問題ではなく、単身者であれば、万一室内で何かあっても発見が遅れて手遅れになる可能性は必ずあるということです。

この記事では、孤独死が見つかる3つのパターンと孤独死発生からの対応5ステップをご紹介します。

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