不動産投資で借地権の収益物件を購入するという選択はありなのか?

高利回りの収益物件が借地権物件だった場合の購入判断基準

不動産投資で高利回りの収益物件を探していると、借地権の収益物件も多くあることに気付きます。

借地権とはどのような権利で、借地権の収益物件は投資対象として考えても良いのでしょうか?

結論は高利回りが狙えて融資がつくのであれば狙い目だと考えられます。

ただし所有権の収益物件と違って

  • 借地権とはどのような権利か?
  • 借地権の収益物件は融資がつきにくい
  • 借地権ならではの確認事項

をきちんと把握しておく必要はあります。

この記事では、不動産投資で借地権の収益物件を購入する際に高利回りに惑わされずに絶対に確認しておくべきポイントをご紹介します。

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住宅ローン残高が家の売却価格より多く残っている時の4つの売却方法

住宅ローン残高が家の売却価格より多く残っている時の4つの売却方法

住宅ローンが払えなかったり住宅ローンを滞納してしまったというときにとりあえず家を売却してしまおうと考えることがあると思います。

家を売却してしまえばその売却代金で住宅ローンを返すことができるのですが、問題はその際の売却価格です。

家の売却価格が住宅ローンの残高を上回っているか下回っているかで売却方法は大きく変わってくるからです。

家の売却価格が住宅ローンの残高を上回っている場合はおめでとうございますそのまま売却できます。

売却価格から住宅ローンの残高と仲介手数料などの売却諸経費を差し引いて残りが出ればそれは全て手取り金額となります。

家の売却の際に問題になるのは家の売却価格が住宅ローンの残高を下回っている時です。

例えば住宅ローンの残高がまだ3000万円残っていて家の売却価格相場が2500万円というような場合です。

この場合の考えられる売却方法として、

  1. 3000万円で買い手が見つかるまで売却活動する
  2. 2500万円で売却して差額を手出しする
  3. 2500万円で売却して住み替え先を探して住み替えローンで差額を捻出する
  4. 任意売却で2500万円で売却する

の4つがあげられます。

それぞれのメリットやデメリッットを見ていきましょう。

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住宅ローンのボーナス払い分が払えない場合はどうなってしまうのか?

住宅ローンのボーナス払い分が払えない場合どうなってしまうのか?

住宅ローンのボーナス払い分が払えない場合はどうなってしまうのでしょうか?

住宅ローンのボーナス払いは毎月の支払額に上乗せして年に2回、ボーナス月に合わせて住宅ローンの返済額を増額する返済方法です。

ボーナス払いはずっと昔からある住宅ローンの返済方法でボーナス払いをすることで住宅ローンの毎月の返済額を低めに抑えることができる大きなメリットがあります。

しかしその分だけ当然ですがボーナス払いのある月の住宅ローンの返済額が大幅に増えてしまいます。

そして昨今のコロナ禍などでボーナスが減ったりボーナスそのものが無くなってしまったときに、このボーナス払いの返済に困ってしまう人が増え続けているのです。

この傾向は今後も増えていくのではないでしょうか。

なぜなら住宅ローンのボーナス払いが成り立つ条件として、安定してボーナスがずっと支給されるだろうという大前提があるからです。

大企業でさえボーナスが払えなくなることがある不透明な時代に35年間続く住宅ローンの返済にボーナス払いを組み込むことは月々の返済額を抑えられるかわりにそれなりのリスクを抱えることにさえなってしまうのです。

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不動産投資でキャッシュフローを制する者が融資を制すると言われる理由

物件検討の精度が飛躍的にUPするキャッシュフロー計算方法

不動産投資において『キャッシュフロー』という言葉はよく使われていますが、きちんと計算できる方法を知っているという人は意外に少ないのではないでしょうか?

キャッシュフローが赤字すなわちマイナスになると文字通り日々キャッシュが減少していく恐怖に襲われることになります。

不動産投資を行うにあたっては最低限キャッシュフローとは何かということをきちんと理解しておく必要があります。

そのうえで、

  • 借入の返済額の振れ幅がキャッシュフローに大きな影響を与える
  • キャッシュフローを制することが結果的には融資を制する

ことを理解しながら不動産投資を進めることが大切です。

そしてゆくゆくは不動産投資の規模の拡大を考えているならば、キャッシュフローを重視した不動産投資戦略を最初から取っておくべきです。

この記事では、不動産投資でキャッシュフローを制する者が規模を拡大でき融資を制することができる理由をご紹介します。

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利回り18.5%!RC一棟収益不動産の任意売却が無事完了!破産管財弁護士とサービサー絡みの案件でした!

山形市の満室想定利回り18%一棟収益物件7000万円の任意売却完了!地方都市の一棟収益の任意売却!

債権回収会社(サービサー)案件の山形市の一棟収益物件の任意売却がつい先日無事に完了しました。

もともとはスルガ銀行が不動産投資のローンを融資していた一棟収益で、所有者である債務者がローンの返済ができなくなり自己破産を申し立てて破産管財事件になっていたタイミングで債権回収会社(サービサー)に債権譲渡されたといういきさつの一棟収益の任意売却物件でした。

この山形市の一棟収益の任意売却物件は満室想定でキャップレート10%くらいで普通に査定をすると1億3000万円くらいになる物件でした。

それをスルガ銀行の融資で所有者様が購入したときは2億1000万円でした。満室想定利回りは6.2%というところです。

それはそれで特別良くもありませんが悪くもないと思うのですがなぜ所有者様は自己破産してしまったのでしょうか?

今回の取引は破産管財人弁護士が売主様として任意売却を行いましたので所有者様に直接聞いたわけではないのですが、今回の任意売却を行うにあたって物件を調査したところいろいろと見えてきたところがありましたのでお話しいたします。

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住宅ローンが払えない時に苦しくても絶対にやってはいけない5つの行動

住宅ローンが払えない時に絶対にやってはいけない5つの行動

このままでは住宅ローンが払えないな、払えなくなりそうだなという時に絶対にやってはいけない行動があります。

これまでの多くのご相談者様がやってしまっていたことでもあります。

これらの行動をしてしまうと住宅ローンが払えないという状況はより悪化することが多いです。

住宅ローンが払えない時に絶対にやってはいけない5つの行動とは

  1. 何も対策をせず放置する
  2. 消費者金融などから借金する
  3. 税金を滞納して住宅ローンにあてる
  4. 貯金を全て使い果たす
  5. いきなり弁護士に相談する

の5つです。

今まで多くのご相談をお受けしてきて住宅ローンが払えないという状況が悪化してしまっていたご相談者様のほとんどはこの5つのどれかには必ず当てはまっていました。

ここでは住宅ローンが払えない時に絶対にやってはいけない5つの行動を順番に見ていきましょう。

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住宅ローンが払えないと思ったら手遅れになる前に取るべき4つの対策

住宅ローンが払えないと思ったら手遅れになる前に取るべき4つの対策

このままでは住宅ローンが払えない!と思ったらどうするべきなのでしょうか?

毎月の住宅ローンの返済分が払えなくなる原因としてはなんらかの理由で

  • 収入が減った
  • 支出が増えた

のどちらかに大きく分けて集約されると思います。

実はこの住宅ローンが払えないかもしれないという段階でどのような対策を取るかによってその後の明暗が分かれてくることもよくあるのです。

対策を間違えたばっかりに手遅れになったりさらに状況を悪化させてしまっていたご相談者様は本当にたくさんいらっしゃいました。

住宅ローンが払えない!と思った時に手遅れになる前に取るべき対策は主に下記4つです。

  1. 家計の収支を見直す
  2. 収入を増やす努力をする⇒難易度高い
  3. 住宅ローン借り入れ先の金融機関に相談
  4. 不動産会社の査定を取っておく

順番に見ていきましょう。

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必ずしも任意売却やリースバックを選択しないほうがいい場合もある!

必ずしも任意売却やリースバックを選択しないほうがいい場合もある!

住宅ローンの返済を続けていく見通しが悪くなった際に、

  • 任意売却
  • リースバック

などでなんとか切り抜けようと考える人は非常に多いです。

インターネットで検索するとそれこそたくさんの任意売却やリースバックのサイトがヒットするからです。

しかし任意売却やリースバックも万能ではありません。

場合によっては任意売却やリースバックをした方がその後の状況を悪化させてしまうケースもあるのです。

そういう場合に、

  • 任意売却しない方がいい
  • リースバックしない方がいい

と教えてくれる不動産業者はほとんどいないと思います。

不動産業者であればどうにかして不動産を売却する方向に持っていきたいという力が働くからです。

不動産業者も商売ですのでこれはいたしかたありません。

しかし無理に任意売却やリースバックに誘導されて任意売却やリースバックしたあとに苦しむのは本人だけです。

この記事では、無理に任意売却やリースバックをしないほうがいいケースについて見ていきます。

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家を任意売却する前に弁護士に自己破産を依頼するとどうなるのか?

家を任意売却する前に弁護士に自己破産を依頼するとどうなるのか?

任意売却で不動産を売却する前に弁護士に相談して自己破産を依頼するとどうなるのでしょうか?

相談した弁護士によってその道は

  1. 破産申立前に任意売却で不動産を売却してから破産申立⇒同時廃止へ
  2. 任意売却で不動産を売却せずに破産申立⇒破産管財事件へ

の2通りに分かれます。

1と2でどう違うのかというと

  1. 破産手続き費用が安くあがりやすいが時間がかかる
  2. 破産手続き費用は高くなりやすいが早い

というのが一番の違いです。

しかし弁護士に相談するというのはほとんどの人が人生初めてであり、ましてや自己破産をするというのは人生でほぼ1回きりのことなので初めてのことだらけです。

なので初めて相談した弁護士の方針にほとんどの人が従うことになるのです。

これは悪いことではありませんがせめてその仕組みを知ったうえで弁護士に相談すれば自分の目的達成を優先させることができます。

この記事では、任意売却で不動産を売却する前に弁護士に自己破産を依頼すると破産管財か同時廃止かで任意売却も2通りあるということを見ていきます。

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不動産投資で高齢者に入居させる4つのリスクとそのリスクヘッジ方法

不動産投資で高齢者に入居させる4つのリスクと高齢入居者受け入れに伴うトラブル回避法

未曽有の超高齢化社会が到来していますが、不動産投資で高齢者に賃貸するのをためらうケースはまだまだ多いのではないでしょうか。

日本は近い将来は4人に1人が75歳以上になる見込みが出ています。

現在でも65歳以上の人口は3100万人を超えていてすでに4人に1人以上が高齢者なのです。

60歳以上になるともっと多いでしょう。

それくらい人数が多い市場を、高齢者だからという理由だけで敬遠するのは機会損失をしておりもったいないともいえます。

しかし、高齢者に賃貸する際には高齢者ならではのリスクがあるのも確かです。

押さえるべきところはきちんと押さえて、高齢者という大きな市場で収益を上げていくにはそれなりのノウハウが必要と考えます。

この記事では、不動産投資で高齢者に入居させる4つのリスクと孤独死などの告知事項になるリスクに備えるリスクヘッジ方法をご紹介します。

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