あけぼの債権回収から催告書がきたら?あけぼの債権回収とは全国保証の子会社の債権回収会社(サービサー)!

あけぼの債権回収から住宅ローンの催告書や督促が来たらどうすればいいのでしょうか?

あけぼの債権回収とは、全国保証の100%子会社の債権回収会社(サービサー)です。

基本的には全国保証の保証債権の債権回収を行っており、全国の地方銀行や信用金庫などで貸し付けた住宅ローンで全国保証が保証会社として入っており、全国保証が代位弁済した後の任意売却の窓口業務を行っています。

つまり、あけぼの債権回収から住宅ローンの催告書や督促が来た時点ですでに住宅ローンの延滞が進んでいて代位弁済されて一括請求されている可能性が高いです。

さらにあけぼの信用保証から競売申立てをされていて裁判所から競売開始決定の通知が届くこともあります。

あけぼの債権回収は任意売却に対しては柔軟で比較的任意売却に取り組みやすい債権者だといえます。

ただし、競売申立ても並行して行い競売開始決定がなされた上で競売の入札開始までの期間限定での任意売却になることもあります。

なのであけぼの債権回収から住宅ローンの催告書が届いたときにはできるだけ早いタイミングで任意売却の手続きを進めることで任意売却の成功確率を上げることができます。

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収益物件にかける火災保険で水濡れ補償を付けておけば漏水の損害まで補償されるので安心でコスパも良い

今すぐ確認!高確率で発生する『水濡れ』補償は100%必須

不動産投資で収益不動産所有者が加入できる火災保険で『水濡れ』の補償特約は付けているでしょうか?

水濡れの被害は、実は災害も含めてすべての被害の中で一番高い確率で発生しうるリスクといえます。

なので火災保険でカバーしておくといざというときに安心できます。

掛けている火災保険に水濡れ補償が入っているかは必ず確認して下さい。

そしてもし水濡れ補償に入っていなければ追加で入るか、掛けている保険に水濡れ補償がないような場合は違う保険会社の保険を考えることも必要です。

この記事では、不動産投資の火災保険で水濡れ補償を付けておけば漏水などの損害まで補償されるので安心できるワケをご紹介します。

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住宅ローンなどを滞納していて債権回収会社(サービサー)から突然督促の通知が来たらけっこうヤバイ段階?

住宅ローンの返済を延滞・滞納したり代位弁済されて一括請求されたりすると債権回収会社(サービサー)なるものから通知がくることがあります。

債権回収会社(サービサー)という文字からしても物々しいので何かヤバイところから通知がきたと思ってビックリしてしまうかもしれません。

債権回収会社(サービサー)とは何者なのでしょうか?

債権回収会社(サービサー)とは法務大臣の許可を受けた債権回収業務を専門に行うれっきとした金融機関です。

法務大臣の許可の条件はかなり厳しく、

  1. 資本金5億円以上の株式会社
  2. 取締役に1名以上の弁護士
  3. 反社会的勢力等の参入排除の仕組み

などが必要条件となっています。

なので法務大臣の許可を受けた債権回収会社(サービサー)は現在日本全国に77社しかありません。(令和2年12月1日現在)

⇒債権管理回収業の営業を許可した株式会社一覧(法務省ホームページ)

債権回収会社(サービサー)はこれだけ厳しい条件で許可を受けているきちんとした金融機関ですので、債権回収会社(サービサー)から何かしらの通知がきたということはそれなりの理由がこちらにあるということだと思って間違いありません。

ただし債権回収会社(サービサー)をうたった怪しい詐欺まがいのことをしているところもあるようですので債権回収会社(サービサー)から通知がきたら必ず前述の法務省ホームページなどでその債権回収会社(サービサー)がきちんと法務大臣から許可を受けているところかどうかを調べる必要はあると思います。

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所有収益物件に高齢者を入居させる?させない?高齢入居者4つのリスクと高齢入居者に対するリスクヘッジ

不動産投資で高齢者に入居させる4つのリスクと高齢入居者受け入れに伴うトラブル回避法

未曽有の超高齢化社会が到来していますが、不動産投資で高齢者に賃貸するのをためらうケースはまだまだ多いのではないでしょうか。

日本は近い将来は4人に1人が75歳以上になる見込みが出ています。

現在でも65歳以上の人口は3100万人を超えていてすでに4人に1人以上が高齢者なのです。

60歳以上になるともっと多いでしょう。

それくらい人数が多い市場を、高齢者だからという理由だけで敬遠するのは機会損失をしておりもったいないともいえます。

しかし、高齢者に賃貸する際には高齢者ならではのリスクがあるのも確かです。

押さえるべきところはきちんと押さえて、高齢者という大きな市場で収益を上げていくにはそれなりのノウハウが必要と考えます。

この記事では、不動産投資で高齢者に入居させる4つのリスクと孤独死などの告知事項になるリスクに備えるリスクヘッジ方法をご紹介します。

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家を競売にかけられてしまったら任意売却できる期間はどれくらいある?⇒任意売却可能期間は6ヵ月程度です!

住宅ローンが払えなくなってから任意売却ができる競売までの猶予期間はどれくらい残されているのでしょうか?

住宅ローンが払えなくなったあとには大きく2つのタイミングがあります。

そしてそこからだいたいの任意売却で競売回避ができる期間が分かります。

  1. 一つ目が住宅ローンを滞納して代位弁済され一括請求されたタイミング
  2. 二つ目が競売申立てをされて競売開始決定がなされたタイミング

1つ目の節目は住宅ローンの滞納が累積していって期限の利益を失ってしまい、金融機関から代位弁済・一括請求されて月々の分割払いができなくなったタイミングです。

そして2つ目の節目は金融機関から代位弁済・一括請求されたあとに競売を申し立てられて競売開始決定がなされたタイミングです。

この記事では、競売で家を失ってしまう前に任意売却できる猶予期間はどれくらいあるのかについて見ていきます。

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収益物件の火災保険補償特約の『建物電気的機械的事故補償特約』とは?特徴と補償特約を付けた時のメリット

他の補償との重複が多い『建物電気的・機械的事故』補償特約

不動産投資の保険の『建物電気的・機械的事故』補償特約とはどのようなものなのでしょうか?

建物電気的・機械的事故の火災保険補償特約は、

  • エレベーター
  • 給湯設備
  • 空調設備
  • 太陽光設備

など、建物に付属した機械設備が突発的に動かなくなってしまったときの、修理費用や壊れた損害を対象に補償することになっています。

実は同じような損害で火災保険での補償が可能な場合があります。

なので火災保険の補償内容と建物電気的・機械的事故補償特約の補償内容がかぶって重複していないかを見直してみる必要があります。

この記事では、不動産投資の保険の建物電気的機械的事故補償特約の特徴と補償特約を付ける場合のポイントをご紹介します。

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不動産の減価償却による節税対策と社有車の新車購入の減価償却による節税対策の違いが一目でわかる比較事例

キャッシュアウトせずに利益を圧縮できるわかりやすい比較事例

不動産投資や事業で得た利益を現金のまま置いておくと当然ながら掛け値なしに現金の金額に課税されることになります。

その利益をどうにかして圧縮しないことには節税はできないことになります。

その際の考え方としてわかりやすい比較事例を挙げて、減価償却による節税スキームのごく基本的な考え方を説明します。

例えば、ある会社が、事業が好調で1000万円の税引き前利益を出したとします。

その際の節税対策として、

  1. 新車を社用車として購入
  2. 収益物件を全額借入で購入

の2つの方法を取ったときをここでは比較します。

キャッシュアウトせずに利益を圧縮でき節税対策になる収益物件の良さを再認識できると思います。

この記事では、不動産投資の減価償却による節税対策と社有車の新車購入の減価償却による節税対策の効果の違いの比較事例をご説明します。

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もしも所有している収益物件が事故物件(孤独死・自殺・他殺・事件)になってしまったらどうすればいい?

事故物件になってしまったときの対処法・告知方法・損害賠償一覧

自分の所有する収益物件で入居者の他殺や自殺、孤独死などが発生すると事故物件となってしまいます。

そしてその後の収益が低下することがほとんどです。

まさか自分の物件では起こらないと思っていても起こってしまうのが入居者の死亡事故です。

不動産投資を長くしていると入居者の死に直面することがそこそこあるということです。

事故物件にはならいまでも、家族に看取られて亡くなる場合を入れると、入居者の死というものに遭遇する可能性は低くはありません。

不動産投資家としてはできるだけ避けたいことだと思いますが、多数の入居者がいる以上、死の問題に直面しないとはいえません。

ましてや今後はどんどん超高齢者社会に突入し入居者も高齢化していきます。

死の問題を避けるよりも、万一事故物件になってしまったときにどのような対処をすればいいのかなど、あらかじめ対策を考えておくことが不動産投資家にとっては現実的です。

この記事では、自分の収益物件が事故物件(自殺・他殺・孤独死)になってしまったらどうすればいいのかをご紹介します。

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任意売却した後に残った住宅ローンの残債はどうなる?⇒少しずつ払うのが基本だが残債がチャラになることも!

任意売却で家を売却して住宅ローンの残債が残った場合にその住宅ローンの残債はどうすればいいのでしょうか?

実は任意売却で家を売却した後に残る残債を少しずつ払っていたら残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移ったなどというケースも多いです。

任意売却後の住宅ローンの残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移ったという場合は今までの私の経験上、債務者にとって良い方向に転がるか悪い方向に転がるかその時にならないと分からないことが多いです。

債務者にとって良い方向に転がる場合は、債権譲渡された別の債権回収会社から債務免除と引き換えにある程度の金額をまとめて支払うことで残債全部を払わなくてもチャラにしてくれるような場合です。

債務者にとって悪い方向に転がる場合は、移った債権回収会社から今までより取り立てが厳しくなったり、連帯保証人がいれば債権回収会社が連帯保証人の資産を調べてそちらにも督促の手を強めたりするケースがあります。

どちらにしても任意売却したあとの残債がどこに債権譲渡されるのかはこちら側では完全にはコントロールできない部分です。

なので任意売却する前に任意売却した後の残債がどうなるかということも知っておくほうが安心だと思います。

任意売却したあとにそんなことになるとは知らなかったと言っても後の祭りだからです。

この記事では、任意売却後の住宅ローンの残債をどうすればいいかについてご紹介します。

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住宅ローンを滞納していることを身内に内緒にしていませんか?隠せば隠すほど話しにくくなり状況は悪化します!

住宅ローンなどを含めたお金の管理をご夫婦のどちらかがだけが任されて行っているというご家庭は意外に多いのではないでしょうか?

このようなご夫婦のどちらかだけが家計を管理しているという場合に、

  • 住宅ローンが払えておらず滞納してしまっている
  • 保証会社から一括請求の通知がきている
  • 裁判所から競売開始決定の通知がきている
  • 裁判所から執行官が来るという手紙がきている

などという状況になってしまっていても、お金を管理している側がひとりで抱え込んでしまうことが実は多いんです。

お金を管理していない方はそんな大変なことになっていることは全く分からず、しかしたまたま通知を受け取ったりしてふとしたことで大変なことになっているという事実を知ることになります。

そして、お金を管理していた方にどうなっているのかと聞くと、

『なんとかしようとしていたがダメだった』

『状況が状況だけになかなか相談できなかった』

という具合に答えが返ってくることが多いのです。

家族に相談できなかった間にも状況はどんどん悪化していってしまい、取り返しのつかない状況に追い込まれていってしまうのです。

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裁判所から競売開始決定通知が来た!競売開始決定が届いてから競売を回避するための3つの超重要ポイント!

住宅ローンを滞納してしまい住宅ローンを借りている銀行などの金融機関から代位弁済や一括請求をされてもなお放置しているとそのうち債権者から競売の申立をされてしまいます。

競売の申立てをされると競売開始決定の通知書が裁判所から特別送達で家に届きます。

これで『まずいことになった!』とビビる債務者の方が一気に増えます。

競売の申立をされて競売開始決定の通知書が裁判所から届いてしまってからでも任意売却はできるのでしょうか?

結論から言うと、競売開始決定通知書が裁判所から届いてもはたまた競売手続き中であっても競売の取り下げに債権者が応じるのであれば任意売却を行うことは十分可能です。

住宅ローンの滞納中に再三金融機関から催告されて任意売却をすすめられても任意売却の意思表示をしなかったという債務者の方でも、いざ競売を申し立てられて競売開始決定の通知書が裁判所から特別送達で届くのを見ると、さすがにまずいと思ったのかそれを契機に任意売却を検討し始める場合もあるからです。

ただし競売手続きを金融機関からされたということは今までの再三の催告を無視し続けたということになるため金融機関によっては任意売却には応じずそのまま競売で処理されることしか受け付けないという場合も残念ながらあります。

競売開始決定後の任意売却を受け付けない代表的な金融機関が住宅金融支援機構です。

住宅金融支援機構の場合はは競売開始決定の通知書が来てしまったら全部が全部任意売却ができないということではありませんが、個別の対応でダメな場合はいくら交渉しても任意売却を受け付けてくれません。

債権者である金融機関が任意売却を受け付けてくれない状況で不動産を売却しようとすれば売却代金と自己資金で残債を完済するしか方法は無いということになってしまい現実的に実現不可能となるケースが多いです。

住宅ローンを滞納し始めてからかなりの時間が経過していて競売の申立をされてしまい競売開始決定の通知書が届いたという方は一刻も早く経験実績豊富でノウハウのある専門家にご相談することをおすすめします。

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裁判所から競売開始決定通知が届いてどうしようと思っていたら今度は裁判所の執行官が家に来るという手紙が来た!

住宅ローンを滞納してしまい、裁判所から競売開始決定の通知が届くと、そのあと1ヵ月もしない間に裁判所の執行官からの手紙が届きます。

裁判所の執行官とは競売の手続きを進める裁判所の担当官のことです。

裁判所の執行官からの手紙の内容は、

『この家を競売にかけるための家の調査をしますので立ち会える日時を調整させてください』

という内容が書かれています。

競売手続きは債権者からの競売申立に基づいて裁判所が家の売却を入札によって進める手続きです。

しかし、何の情報も無いのに買いたい金額を書いて入札して下さいと言われても、入札をしようとする側も困ってしまいますよね。

競売で入札するにあたってのある程度の不動産の情報や金額の目安が必要になるはずです。

ネットオークションで例えれば、商品の写真や状況の説明、最低落札価格のようなものです。

なので、競売開始決定がなされると、裁判所が競売手続きで入札を募るために必要になる下記2点、

  1. 競売入札希望者への競売不動産の開示資料の作成
  2. 最低入札価格を決めるための不動産の価格評価

を行うために、裁判所から執行官が不動産鑑定士を連れてやってくるというわけです。

上記をひっくるめて執行官からの手紙には『現況調査』と記載されています。

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裁判所から競売開始決定通知が来て家を差押えられてしまったらもう任意売却も何もできない?⇒できます!

裁判所から競売開始決定の通知が来て家を差押えられてしまったらもう任意売却することも何もできないのでしょうか・・・?

・・・というご相談があったことがありました。

ご相談者様のご主人が思い込んでいたのは・・・

『【差押え】までされてしまっているのだから売ったりすることも何もできないのだろう・・・』

ということでした。

ご相談者様のご主人は競売開始決定の通知書に【差押え】という記載があったのでもう何もできないだと思い込んでしまっていたのですが、奥様がいろいろ調べてとりあえず聞いてみるだけ聞いてみようということで、ダメ元でご相談を寄せられたとのことでした。

結果的にはすぐに任意売却の手続きに着手して、競売の入札期日が迫ってくる中でしたが、ご夫婦のご協力もあり、競売を申し立てた側の債権者からの協力も得られて、無事に任意売却で競売になる前に家を売却することができました。

もし奥様が何もしていなければそのまま競売になっていたと思いますし結果は180度違っていたと思います。

その時に私がハッとしたことがあります。

『私たちプロが当たり前だと思っていることは、一般の皆様には全く当たり前ではない!』

ということです。

私たちは日々いろいろなご相談を頂き、当たり前のように解決に向けてご提案をさせて頂いていますが、人生で初めて競売開始決定の通知が裁判所から届いて、さらに家を差押えますという通知が突然来てしまったら、もう何もできない、もう自分では何も動かせないんだと思ってしまっても不思議ではないんだなと私自身思い直すきっかけになったご相談でした。

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これだけはやるな!住宅ローンを延滞・滞納してしまってしんどくても絶対にやってはいけない3つのこと!

住宅ローンを延滞・滞納してしまうと精神的にも動揺してしまうと思いますが絶対にしてはいけないことがあります。

それは何だかおわかりでしょうか?

これまでご相談頂いた方々でこれをしてしまったばっかりに状況がさらに悪化したりリカバリーが遅れたりその後の生活の再建にまで悪影響をおよぼしてしまうことが多いです。

住宅ローンを延滞・滞納してしまっても絶対にしてはいけないことというのは下記3つです。

  1. そのまま延滞・滞納を放置し続ける
  2. 税金を滞納して住宅ローンを補填する
  3. 他から借り入れをして住宅ローンを返済する

これらの3つのどれかをしてしまっている方もいらっしゃいましたし3つとも全てをしてしまっている方もいらっしゃいました。

そしてそのような方々は結果的には住宅ローンの延滞・滞納を解消することはできずに金銭的な損害を拡大させてしまいました。

ここでは住宅ローンを延滞・滞納してしまっても絶対にしてはいけない3つのことをご紹介します。

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コロナ禍は収まってきたのと同時に金融機関から家を競売申立てされてしまったという人が増えているのはなぜ?

コロナ禍がやっと収まりかけている中で、家を競売にかけられたというご相談件数が増えてきています。

これはいったいどういうことなのでしょうか?

住宅ローンの借入先である住宅金融支援機構をはじめ、銀行などの債権者からもコロナ禍中はあまり競売申立をされていなかったのに、今になって続々と競売申立をされて競売開始決定通知が家に届いて困ってしまったというご相談が多いです。

おそらくコロナ禍で仕事が無くなったりして収入が減ったという人も多くいたりして日本中が非常事態でしたので金融機関もできるだけ競売にしないようにという配慮がコロナ禍にはあったと思われます。

しかし、コロナ禍が落ち着いてきて住宅ローンを貸している金融機関も通常運転というか、住宅ローンの返済を滞納している方に関しては一括請求をして競売申立を行っていくという流れに戻ってきていて、家を競売にかけられたというご相談が体感ですが明らかに増えているなという印象です。

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任意売却と通常の不動産売却で一番違うのは任意売却なら住宅ローンの残債分を切り離して売却できるところ

任意売却と通常の不動産売却はどこが違うのでしょうか?

任意売却も通常の不動産売却も不動産を売却することに関しては変わりありません。

任意売却と通常の不動産売却で一番違うのは任意売却であれは住宅ローンの残債分を切り離して売却できるということです。

通常の不動産売却では住宅ローンの残債分を切り離して売却することはできません。

これは本当によく勘違いされている重要ポイントです。

例えば通常に売却しようとすると住宅ローンの残債分に対して売却価格との相場が600万円ショートするとします。

こういった場合に

『不動産を通常に売却して残債が600万円も残るから自己破産したほうがよいですか?』

と聞かれることがあります。

しかし、そもそも通常の不動産売却で600万円の住宅ローンの残債分を切り離して売却はできないので、この質問自体が間違いということになってしまいます。

この記事では、任意売却と通常の不動産売却の勘違いしやすい大きな違いについて見ていきましょう。

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不動産投資を法人化した資産管理法人の決算が減価償却費で赤字決算だと次の新規融資の際に不利になるのか?

減価償却費で帳簿上の赤字が膨らむと融資の際に不利になるのか?

減価償却費で節税ができるのは分かりますが、減価償却費で節税をした結果、資産管理法人の決算が赤字になってしまっては金融機関の評価が下がって次の融資を受けられなくなるのでないかと心配になることはないでしょうか?

今後も銀行からの借入で物件を増やして不動産投資の規模を拡大していきたければ、なるべく銀行からの融資を受けやすい状態にしておきたいのが本音のところだと思います。

結論から言うと減価償却費を計上した結果の帳簿上の赤字は次の物件取得時の銀行融資の評価にはあまり大きく影響しないことが多いです。

この記事では、不動産投資を法人化したあと決算が減価償却費で赤字決算だと次の新規融資の際に不利になるのか?についてご紹介します。

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不動産投資で交際費はどれくらい使えるのか?交際費が税務調査で否認されないための個人法人別での対策

個人/法人別の交際費で税務署に否認されないポイント

不動産投資の経費として交際費をどんぶり勘定でじゃんじゃん使ってはいないでしょうか?

交際費は使い放題のように勘違いされていることが多い経費だといえます。

3万円以下であれば大丈夫とか、年30万円くらいは大丈夫などといった、どこで誰が言っているのか分からない都市伝説のような情報がそのまま定説になっていたりもします。

実際にはそういった基準はないので、自己流の交際費を税務調査で指摘される不動産投資家は多いので注意が必要です。

この記事では、不動産投資で交際費はどれくらい使えるのか?交際費が税務調査で否認されないための個人法人別での対策をご紹介します。

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全国保証とは?全国保証から期限の利益の喪失や一括請求や代位弁済の通知が来たらすぐにやるべきことはコレ!

全国保証から期限の利益の喪失や一括請求や代位弁済の通知が来たらどうすればいいのでしょうか?

代位弁済後は全国保証の100%子会社のあけぼの債権回収からその後の任意売却の検討などの連絡が来ます。

全国保証とは独立系の信用保証会社です。

全国保証という会社名は一般の人が普段は目にしたり聞いたりすることがほとんど無いと思います。

全国保証はJAバンク(農協)や旧住宅公社、その他の地方銀行や信用金庫などの住宅ローンの保証会社になっていることが多い保証会社です。

住宅ローンを借りる際に窓口としては様々な金融機関から借り入れた形になりますが、保証に入っている保証会社は全国保証になっているというケースが多いです。

その全国保証から連絡や通知があったということは何かしらの未返済や未払いがあったものと考えてよいでしょう。

この場合に全国保証に対して行うべき対処法は、

【まずはとにかく連絡を入れる】

ことが最優先です。

連絡がないと全国保証側としても法的手段として競売申立をするしかありません。

そして競売申立をされると裁判所から競売開始決定通知書が送られてきてしまうのです。

全国保証はJAバンク(農協)の住宅ローンを借入れていて任意売却になればかなりの確率で出現する信用保証会社といえます。

全国保証の任意売却に対するスタンスにはかなりクセがあるので、慣れていない任意売却業者の担当者では苦戦する傾向があります。

JAバンク(農協)の保証のほかに自ら貸し出して2番抵当に入っている場合もありその場合の任意売却の調整も厄介な信用保証会社が全国保証なのです。

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レオパレス物件が多く売りに出ていますが結構安いので買わなきゃ損?いやいやレオパレス物件は買ったら損?

レオパレス物件が多く売りに出ていますが結構安いので買わなきゃ損?いやいやレオパレス物件は買ったら損?

東証一部上場企業のアパート大手レオパレス21が運営するレオパレスアパートの施工に不備があり建築基準法違反が指摘されています。

最近では収益物件のポータルサイト

  • 楽待
  • 健美家
  • 連合隊

などで以前にもましてレオパレスの収益物件の売り物件がにわかに増えてきています。

以前からも売りに出ている物件は散見されましたが最近ドカンと増えた印象です。

売りに出ているレオパレス物件は全体的に利回りは高めで物件価格は安めに設定されていることがほとんどです。

特に建築不備の補修が済んでいないレオパレス物件はかなり安い価格で売りに出されているケースが見られます。

  • このレオパレス物件は安いうちに買わなきゃ損なのでしょうか?
  • 安さにつられて買ったら損をしてしまうのでしょうか?

リスクがあってもそのリスク以上のリターンが見込めるのであれば投資としてはおもしろいと考えることは不動産投資のリスクの取り方としては間違ってはいません。

しかし勝負するにはそのリスクの根拠をできるだけ明確にしておく必要はあります。

この記事では、最近増えた売り出し中のレオパレス物件の購入の是非について考えようと思います。

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収益不動産購入後の10年後のキャッシュフローを左右する修繕費積立額の目安と修繕計画作成のポイント

先送りになりがちな大規模修繕費用を簡単に見積もる方法

不動産投資において一棟収益の中長期的な修繕計画や修繕費用の積み立てまで考えて購入する人はほとんどいません。

購入した後も目先の修繕はその都度行いますが中長期での修繕などはどうしても先送りになってしまいがちです。

不動産の建物部分は計画的かつ定期的に修繕をしないとどんどん劣化して価値が下がってしまいます。

不動産投資のトータルでの利益を考える上で一棟収益の中長期的な修繕費用は原状回復リフォームなどに比べて多額の出費になり、万一その費用が捻出できなければ建物の老朽化が進みその後の入居率や売却時のリセールバリューに大きく影響することになります。

この記事では、収益物件購入後の10年後のキャッシュフローを左右する修繕費積立額の目安と修繕計画作成のポイントをご紹介します。

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不動産投資を法人化する際に損しないための損益分岐点の考え方と不動産投資の法人化のメリット・デメリット

法人名義か個人名義か?不動産投資の損益分岐点がズバリ分かる

不動産投資において収益物件は法人名義で所有したほうが良いのでしょうか?それとも個人名義で所有したほうが良いのでしょうか?

  • 個人名義は、設立費用やランニングコストがかからない反面、利益が大きく出ると累進課税の影響を受けて課税額が大きくなる
  • 法人名義は、設立費用やランニングコストがかかる反面、実効税率は個人ほど急カーブで上昇しないので、利益が大きくなるほど個人よりも節税になる

上記がざっくりとしたコスト面・税金面での対比となります。

不動産投資全体でトータルでの税引後利益を考えた場合、どのくらい税引前利益が出ていれば法人化でのコストを吸収して節税になるのか?

その損益分岐点を見定めて不動産投資を法人化することが必要になります。

実際に不動産投資の節税対策で大変有効な手段となるのが資産管理法人の設立による不動産投資の法人化です。

不動産投資が一定の規模以上になると個人名義では利益の半分以上を税金として納めなければならなくなります。

不動産投資を法人化することで法人の実効税率と個人の税率の差額を節税することができるのです。

この記事では不動産投資の法人化の手順や損益分岐点の見極め、法人化のメリット・デメリットの比較や融資の考え方、設立時の決定事項など不動産投資の法人化についてご紹介します。

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悪質な家賃滞納者を裁判と強制執行で適切に立ち退かせる5つの手順と立ち退き完了までに要する期間

悪質な家賃滞納者を追い出すまでの適切な明け渡し5ステップ

家賃を滞納した入居者を簡単に追い出すことはできるのでしょうか?

残念なことながら、答えはNo!です。

日本の法律では、たとえ問題入居者であっても追い出すことは簡単ではありません。

家賃滞納が発生すると、

  • 予定していた収益が確保できない
  • 居座られると将来に向かって損失が拡大
  • 未収期間も損益では売上計上され課税対象
  • 売却する際の価格査定にマイナス

などの悪影響が多々発生します。

入居者が家賃を滞納しているからといってすぐに一方的に大家側から追い出すことは法律で禁止されています。

悪質な家賃滞納入居者であっても立ち退かせるにはしかるべき手続きを適切に踏む必要があるのです。

悪質な家賃滞納入居者を立ち退かせる手続きとそれに要する期間くらいは大家として知っておくべきです。

この記事では、悪質な家賃滞納者を裁判と強制執行で適切に立ち退かせる5つの手順と立ち退き完了までに要する期間についてご紹介します。

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不動産投資の経費で旅費交通費はどれくらい使えるの?旅費交通費を賢く経費で落として得する簡単ポイント【まとめ】

個人/法人別の旅費交通費の経費化で得するポイント

不動産投資を始めたら不動産投資にかかる費用を経費として落とすことができるようになります。

『旅費交通費』も不動産投資で認められる経費の一つです。

不動産投資をしていると自分の所有物件や新たに取得検討する物件を見に行くなどの目的ために、交通費や宿泊代を支出することがよくあります。

不動産投資の目的の不動産は全国津々浦々さまざまなところにある場合が多いので、物件の購入検討として仕事で地方に行くことも必然的に多くなってくるからです。

そういう場合にかかった交通費や宿泊費を旅費交通費として不動産投資の経費で落とすことができます。

ただし税務上の決まりで旅費交通費の経費計上のやり方にも一定のルールがありますのでその税務上のルールを逸脱しないようにだけ気を付けて旅費交通費を経費として損金計上して賢く節税しましょう。

税務ルールを無視して交通費を何でもかんでも公私混同して経費にしているといざ税務調査が入った時に釈明が苦しくなるので注意します。

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どうせ不動産投資やるなら年収1000万円は欲しい!年収1000万円達成への一番簡単なシミュレーションはコレ!

税引前年収1,000万円達成の簡易シミュレーション

不動産投資で手取り年収1000万円を達成させるにはどのようなシミュレーションを行えばよいのでしょうか?

手取り年収1,000万円を目標にする場合、1棟ごとにキャッシュフローが200万円出るとすれば単純に考えてそれを5棟購入する必要があります。

物件の例でいうと、

  • 物件価格1億円
  • 利回り10%
  • 家賃収入1,000万円
  • 築20年(残存27年=融資年数27年)
  • 金利2%

であれば、

  • 返済額40万円/月=480万円/年
  • 経費と空室損を合わせて30%=1,000万円×30%=300万円
  • 合計780万円
  • 差し引きキャッシュフロー220万円

となり、1棟あたりの年間手取りキャッシュフローが200万円程度となります。

この記事では不動産投資家の1つの目標でもある、不動産投資で手取り年収1000万円を達成させるために必要な簡単不動産投資収支シミュレーションをご紹介します。

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