耐用年数オーバーの木造築古の中古収益アパートを出口戦略でスムーズに高値で売却するには仕入れが生命線!

木造の築古収益アパートをスムーズに売却する方法

耐用年数を超えているような築古の木造アパート収益物件の場合、減価償却を4年取った後にスムーズに売却できるのでしょうか?

耐用年数越えの築23年の木造物件も4年後には築27年になります。

銀行の融資もさらに付きにくくなり、古すぎて買うという人がいないのではないかと思われるのは当然だと思います。

実はこういった耐用年数オーバーの築古の木造収益物件は一定の需要があります。

なので結論を言うと減価償却を目的とした高所得者層の需要を狙えば売れます。

この記事では、耐用年数オーバーの木造の築古収益アパートをスムーズに売却するにはどうすればよいかについてご紹介します。

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銀行融資審査の担保評価とは?不動産投資の融資審査を有利に進めるために知っておきたい銀行の担保評価方法

銀行の評価基準の2つのものさしに合った物件選びで融資を引く

不動産投資において銀行はどのような基準で不動産投資物件を評価しているのでしょうか?

銀行の物件評価のやり方を知らなければ、自分では融資年数と融資金額がこれくらいで合うだろうとたかをくくっていても結局ダメだったなどとなってしまいます。

銀行の物件評価というと難しく感じますが、簡単に言えば、

  • きちんと返済できるかどうか
  • 最悪返済できなくなった時に物件の売却で融資資金が回収できるか

の2点に集約されます。

そして多面的に担保となる収益物件を評価するために主に2つの方法で評価を行います。

その2つが、

  1. 積算評価・・・収益物件そのものの価格を評価します。土地+建物の正味の評価のことを指します。
  2. 収益還元評価・・・収益物件からの収益力から割り戻した評価方法のことを指します。

この記事では、銀行の担保評価手法を知って不動産投資の融資審査を有利に進めるコツをご紹介します。

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銀行融資で不動産投資の規模を拡大するために狙う収益物件はローンで有利なRC造かS造の中古物件が王道!

ローンで物件を増やす王道!RCか鉄骨でキャッシュフローを狙う

不動産投資で収益物件を銀行融資で増やしていくためには狙う収益物件のイメージをできるだけ鮮明にすることが大切といえるのではないでしょうか?

  • 銀行評価の出る物件
  • 満室想定家賃に対する返済比率50%以下の考え方

がわかると、銀行融資で物件を増やしていくためにはどのような収益物件を狙えばいいのかがわかってきます。

ローンで収益物件を増やしていくのであれば、

  • 銀行が好む融資基準をクリアしながら
  • キャッシュフローを出していく

ことを狙うと、購入検討できる物件の条件は自ずと絞られてきます。

この記事では、銀行融資で不動産投資の規模を拡大するために狙う収益物件はローンで有利なRC造かS造の中古物件が王道であることをご紹介します。

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不動産投資で手取り収入を増やすために熟知しておきたい不動産投資の法人化のメリットとデメリット【総まとめ】

総力特大号!法人化のメリットVSデメリットをとことん比較

不動産投資の法人化の最大の目的は節税によるキャッシュフローを増やして手取り収益を増やすことです。

しかし何でもかんでも法人化すればよいというわけではなくバランスが必要になります。

では不動産投資の法人化によるメリットとデメリットにはどのようなものがあるのかご存知しょうか?

不動産投資を法人化することのメリットとしては、

  • 節税幅が個人より幅広い
  • デフォルトを隔離できる

不動産投資の法人化のデメリットとしては、

  • 法人設立にかかるイニシャルコスト
  • 法人運営や決算、税金等のランニングコスト
  • 代表であっても個人のように自由にお金を使えない

などがあげられます。

この記事では、不動産投資で手取り収入を増やすために熟知しておきたい不動産投資の法人化のメリットとデメリット【総まとめ】をご紹介します。

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私道負担有とは?不動産投資で私道負担がある収益物件の4つの注意ポイントと私道に関するトラブル防止策

私道負担有り!私道が絡む収益物件のポイントとトラブル防止策

やっとのことで見つけたて気に入った収益物件の物件概要書に、

『私道負担有り』

という表示がされている場合はどう考えればよいのでしょうか?

私道っぽく見えても公道の場合もあれば、公道っぽく見えても私道の場合もあるので、公道か私道かの判別はぱっと見での見分けは困難です。

道路幅員が広い整備された道でも私道の場合もあり、狭い整備されていない道でも公道の場合もあるからです。

しかし、一つ言えることは、道路というものは個人が所有すると何かとトラブルの温床となるので注意が必要だということは確かです。

この記事では、不動産投資で私道負担がある収益物件の購入ポイントと私道に関するトラブル防止策についてご紹介します。

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プロパーローンを引けて一人前?不動産投資のアパートローン(パッケージローン)とプロパーローンの違いとは?

サラリーマンはアパートローンを狙い経営者はプロパーローンを狙う

不動産投資で収益物件に融資をする金融機関はどのようなところがあってどのような形で融資をしてくれるのでしょうか?

不動産投資での収益物件に対する金融機関の融資形態には大きく分けて

  • アパートローン(パッケージローン)
  • プロパーローン

の2つの形態があります。

アパートローンはサラリーマン向きでプロパーローンは経営者や資産管理法人向きだといえます。

この記事では不動産投資でアパートローンとプロパーローンの違いと銀行へのアプローチ方法のポイントをご紹介します。

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売却できるか心配?不動産投資で収益物件を売却する際に古くなっても困らない中古の収益物件の条件とは?

売却する際に困らない中古の築古収益物件の条件

不動産投資で築古の収益物件を保有するのは売却の際に困らないか心配ではないでしょうか?

結論からいうと利回りさえ良ければ築古でも購入する人は必ず出てきます。

不動産投資を行う際に新築よりも中古物件を購入することを選択するほうが多いと思います。

しかし、ひとくくりに中古といっても築年数が浅いほとんど新築に近い物件から耐用年数オーバーの築30年以上の物件までさまざまな中古収益物件があります。

それぞれの物件でそれぞれの状況を生かして収益をあげていくのが不動産投資のおもしろいところです。

この記事では、不動産投資で収益物件を売却する際に古くなっても困らない中古の築古収益物件の条件をご紹介します。

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不動産投資で良い収益物件を紹介しますという不動産仲介会社はなぜ自社でその収益物件を買わないのか?

良い収益物件を紹介する不動産会社が自らその物件を買わない理由

不動産投資家に収益物件の情報を持ってきてくれるのは不動産仲介会社がほとんどの場合が多いと思います。

不動産会社が良い収益物件だというならなぜその不動産会社が先にその収益物件を買わないのでしょうか?

不動産会社が収益物件を買って賃貸業をしないのには実はちゃんとした理由があります。

自社で購入して長期保有するのではなく、

  • 仲介
  • 転売

資金効率を高める方が経営判断として重要な場合が多いということです。

賃貸大家業でなければ不動産会社は常に資金を回転させていく必要があるからです。

この記事では、良い収益物件を紹介する不動産会社が自らその物件を買わない理由をご紹介します。

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デッドクロスとは?不動産投資で黒字なのにキャッシュフローがマイナスになり現金が減るデッドクロスの恐怖!

デッドクロスはなぜ起こる?デッドクロスと減価償却の相関関係

不動産投資で家賃収入がそれなりにあるのに収支がきつくなる最大の要因はデッドクロス』にあります。

どんな収益物件でも減価償却が節税対策にならなくなるデッドクロスには早かれ遅かれ必ず陥ることになります。

不動産投資におけるデッドクロスとは家賃収入に対する課税金額と実際のキャッシュフローが逆転してしまう現象を指します。

つまり手元キャッシュフローよりも課税額が多くなってしまうということです。

不動産投資でデッドクロスが起こるとキャッシュフローが赤字となりますので手元の現金がどんどん減っていき財務面で危機的な状況に陥ることがあります。

なのでデッドクロス状態になってしまう前に何かしらの手を打っておく必要があるということです。

またデッドクロスに陥っている収益物件を所有していると銀行から新たな融資を引きにくくなりますので収益物件の買い増しがしにくくなってしまいます。

減価償却とデッドクロスの関係、支払金利とデッドクロスの関係をきちんと理解し、前もって出口戦略もにらみながら運営していくことが不動産投資における最善のデッドクロス対策となります。

この記事では、デッドクロスで不動産投資を失敗する前に知っておくべき4つのこととして、

  • デッドクロスと減価償却との関係
  • デッドクロスと支払利息との関係
  • デッドクロス物件を所有していると次の融資が致命的になる理由
  • 銀行がデッドクロスの処理を嫌がる理由

を中心にご紹介します。

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不動産投資で家賃を下げて空室を埋める提案をする管理会社はダメ!安易に家賃を下げてはいけない3つの理由!

賃貸募集提案力を見極めて家賃が下がる収支DOWNを防げる

不動産投資で管理業務を委託する賃貸管理会社の業務範囲は多岐にわたり、入居者募集広告の作成から媒体への掲載、管理計画やリフォームなどについてのアドバイスまでが管理会社の役割となります。

そのなかでも一番重要視しなければいけない点は、入居者募集に関する提案力だといえます。

賃貸付けの営業力とは別で入居者募集の提案力ですから、賃貸仲介店舗を持つ管理会社でも、PM専門管理会社でも必要な要素となります。

入居者募集の提案力がない管理会社が稼働率を上げている場合、単に家賃を下げて埋めているケースが多いです。

不動産投資で空室の稼働率を上げるためには家賃を下げることも最終的には必要になる場合もありますが、家賃を下げる以外の入居者募集方法の提案力を確認しておく必要があります。

また家賃設定を管理会社任せにするのではなく、オーナー自身でも本当にその家賃設定が家賃相場に対して適正なのかをチェックする必要があります。

なぜなら不動産投資における収入のほとんどが家賃収入であり、その生命線ともいえる家賃設定を簡単に下げることは、不動産投資の収支上で一番重要な問題でもあるからです。

この記事では、不動産投資で家賃を下げて空室を埋める提案をする管理会社はダメなのと安易に家賃を下げてはいけない3つの理由をご紹介します。

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