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住宅ローンの返済が厳しくなってギリギリまで頑張って結局任意売却で不動産を売却するのであれば早い段階で住宅ローンの返済に見切りをつけたほうが良いと以前もお伝えしました。

それはなぜなのでしょうか？

住宅ローンの返済が厳しくなってくるとまず生活を切り詰めます。

食費・光熱費・娯楽遊興費・教育費・小遣い・・・etc。

住宅ローンを払うためにカツカツの生活を続けなくてはなりません。

それでも足りなければ、

• 貯蓄を切り崩す
• 生命保険や定期預金を解約する
• 税金の支払いを待ってもらう
• 他から借り入れをする

という形で今まで築いてきたストックをどんどん目減りさせていき金目の物は全てつぎこんで最終的にはさらに借り入れを増やしてしまうようなところまで行き着くこともあります。

その結果なんとか持ち直せばよいのですがなかなかそうはいかず、状況は悪化の一途をたどることが多いのです。

そして貯蓄を全て切り崩してお金になるものは全て解約しても結局住宅ローンの返済が行き詰まることの先送りにしかならなかったという結果となってしまうのです。

そうなると全てを失って手元にお金が全く残っていないため身動きが取れなくなってしまうのです。

任意売却で不動産を売却する目的はあくまで生活の再建にありますのでその目的をできるだけ良い形で達成することを考えるべきなのです。

この記事では、任意売却に取りかかるのが早ければ早いほど有利になる理由について見ていきましょう。

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任意売却で不動産を売却しようとしているということは、住宅ローンや税金、マンションであれば管理費や修繕積立金を滞納している状況だと思います。

全部払えていれば任意売却をすることにはならないと思いますので、あっちを払えばこっちは払えないという感じで全部は払えないという状況が多いです。

こういう場合に任意売却を進めていくうえでどの支払いを優先させていけばいいのでしょうか？

これは100％ダントツで『税金』です。断言できます。

固定資産税・都市計画税、自営であれば社会保険料や国民年金、所得税や消費税などです。

なぜ税金の支払いが最優先なのかというと、税金はいかなることがあっても死ぬまで消えないからです。

たとえ自己破産をしたとしても税金は残ります。

もし仮に任意売却で不動産を売却したあとの残債が膨大に残ったとしても自己破産が認められれば債務はゼロにすることができます。

十分に生活を再建することができるのです。

しかし税金の場合はそうはいかないのです。

この違いは一生においてとてつもなく大きいです。

この記事では、任意売却をするなら住宅ローンを滞納しているお金で税金の滞納を解消することで生活の再建に有利になるワケをご紹介します。

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任意売却で不動産を売却しようとしているということは普通に相場で不動産を売却できる金額よりもローンの残債のほうが上回っている状況だと思います。

よくあるケースですが

• 売主が残債が残るのを嫌う
• 不動産会社が任意売却のやり方を分かっていない

のどちらかもしくは両方が原因でかなりの長期間にわたって相場よりも高い価格で不動産の販売を続けているケースが散見されます。

そしてそうこうしているうちにいたずらに時間だけが過ぎていってしまい状況を悪化させてしまうのです。

住宅ローンの返済に問題がなく長期間かけてでもできるだけ高く売りたいという状況であれば可能性の追及としては悪くありません。

しかし住宅ローンの返済が厳しくなりそう、もしくはすでに住宅ローンの返済が厳しくなっていて滞納もしているという状況で時間を無駄にかけてしまうのは状況を厳しくしていくことになります。

そして最悪の場合は時間切れで競売になってしまうという結末が待っています。

この記事では、任意売却で不動産を売却することと任意売却したあとに残る残債の処理は分けて考えると任意売却はうまくいくという考え方をご紹介します。

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任意売却と通常の不動産売却はどこが違うのでしょうか？

任意売却も通常の不動産売却も不動産を売却することに関しては変わりありません。

任意売却と通常の不動産売却で一番違うのは任意売却であれば残債を切り離して売却できるということです。

通常の不動産売却では残債を切り離して売却することができません。

これは本当によく勘違いされている重要ポイントです。

例えば通常に売却しようとするとローンの残債に対して売却価格の相場が600万円ショートするとします。

こういった場合に

『不動産を通常に売却して残債が600万円も残るから自己破産したほうがよいですか？』

と聞かれることがあります。

しかしそもそも通常の不動産売却で600万円の残債を切り離して売却はできないのでこの質問自体が間違いということになってしまいます。

この記事では、任意売却と通常の不動産売却の勘違いしやすい違いについて見ていきましょう。

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任意売却で家を売却した後に残る残債を少しずつ払っていたら残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移った場合にどのようなことが起こるのでしょうか？

これは今までの経験上、良い方向に転がるか悪い方向に転がるかその時にならないと分からないことが多いです。

良い方向に転がる場合は、債権譲渡された別の債権回収会社から債務免除と引き換えにある程度の金額をまとめて支払うことで残債全部を払わなくてもチャラにしてくれるような場合です。

悪い方向に転がる場合は、より取り立てが厳しくなったり、連帯保証人がいれば連帯保証人の資産を調べてそちらにも督促の手を強めたりするケースがあります。

どちらにしても任意売却したあとの残債がどこに債権譲渡されるのかはこちら側ではコントロールできない部分です。

なので任意売却する前にそのへんのことも知っておくことがベストなのです。

この記事では、任意売却する前に知っておきたい任意売却後の残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移るとどうなるのか？について見ていきます。

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親の土地に家を建てる際に住宅ローンを組んでその住宅ローンの返済ができなくなったら任意売却できるのでしょうか？

すなわち不動産の名義が、

• 土地：親
• 家：自分

の場合です。

この場合で決定的になってくるのは、

• 住宅ローンの抵当権が家だけに設定
• 住宅ローンの抵当権が家と土地に設定

されているかどうかで大きく変わってきます。

住宅ローンの抵当権が家だけに設定されていれば最悪の場合でも家だけが競売にかかり親の土地は取られることはありません。

しかし住宅ローンの抵当権が家と土地の両方に設定されている場合は最悪の場合家と土地の両方を手放さなければならない可能性が出てきます。

この記事では親の土地に家を建てる際に住宅ローンを組んでその住宅ローンの返済ができなくなった場合は任意売却できるのか？について見ていきます。

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任意売却や競売と自己破産をごちゃまぜにして考えてしまってはいないでしょうか？

よくご相談者様から聞こえてくるのが、

• 任意売却すると自己破産をしなければいけない
• 競売になると自己破産するしかない
• 自己破産すると任意売却や競売になる

などなどです。

どれもある意味正しくもあり間違いでもあります。

それは、

• 任意売却や競売は『不動産の処理』の方法
• 自己破産は『債務の処理』の方法

だからです。

これをごちゃまぜにして考えてしまっている人が多いです。

なので任意売却や競売と自己破産が完全に連動しているわけではないのです。

ただし自己破産を行うタイミングというか順番によっては任意売却や競売と連動することになります。

そのへんが少しややこしいところではあります。

この記事では、任意売却や競売と自己破産がごっちゃまぜになってしまっている人が多いので整理して考えてみたいと思います。

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親が家を購入する際に住宅ローンの連帯保証人に子供がなるというケースは少なくありません。

特に親が自営業などのときに親だけでは住宅ローンの審査が通らずに働いている息子や娘が連帯保証人になることで住宅ローンの審査を通す場合があります。

この場合で大きなトラブルにならないケースは、連帯保証人になった息子や娘が親とずっと同居することを前提としている場合だけです。

あとはほとんどがいいつかはトラブルに発展すると言っても過言ではありません。

特に連帯保証人になった子供が別所帯を構えて別居すると、

• 連帯保証人になっているので自分の家を買いたくても住宅ローンが組めない
• 親が住宅ローンを延滞すると住んでいない自分にも住宅ローンの督促がくる

という点でトラブルが起こりやすくなります。

連帯保証人がらみでのご相談は上記2パターンが圧倒的に多いです。

特に親が住宅ローンを延滞すると連帯保証人は住んでいないのにもかかわらず支払いの肩代わりを求められるので、自分の生活で家賃を払っていかなければいけない上に親の住宅ローンの支払いを求められるので厳しくなります。

この記事では、親が家を買うときの住宅ローンの連帯保証人に子供がなったが親が住宅ローンの支払いを止めてしまうとどうなるのかについてご紹介します。

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任意売却専門の不動産会社に任意売却を依頼すると債権回収会社からの印象が悪くなり不利になるからやめたほうがいいのでしょうか？

ということをご相談者様からお聞きしたのでお話ししようと思います。

相談者様は不動産会社に家の売却を相談した際に任意売却専門の不動産会社にも相談するつもりだと伝えたところ、

• 任意売却専門の不動産会社へ依頼することはやめた方がいい。債権回収会社からの印象が非常に悪くなる。
• 債権回収会社は任意売却専門の不動産会社を極端に嫌がるので任意売却の条件が不利になりかねない。

と言われたそうです。

私が任意売却に長年携わっているから言うわけではありませんが、結論から言うと下記2点においてまったく逆です。

1. 債権回収会社からの印象が悪くなるとすればプロとしてきちんと任意売却の手続きを進められないからであって任意売却専門の不動産会社であるかどうかは関係ない。
2. 債権回収会社からの印象がもし悪くなったとしてもそれだけが原因で債権回収会社が任意売却の条件を不利にすることはない。

ということです。

断られそうになって競合相手をつぶすためだけに無責任なことを言う不動産会社がまだいたのかと愕然としました。

この記事では任意売却専門の不動産会社に任意売却を依頼すると債権回収会社からの印象が悪くなり不利になるのか？という疑問にお答えします。

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住宅ローンの返済が苦しく自己破産を検討しているような場合に不動産は先に任意売却してしまった方がよいのでしょうか？

もしくは先に自己破産手続きを進めてしまったほうがよいのでしょうか？

結論から言うと自己破産する場合にも『先に不動産を任意売却』をしてしまった方が有利になるケースが多いです。

それは不動産などの資産を持ったまま自己破産の申立てをすると破産管財事件となるからです。

破産管財事件となると裁判所から破産管財人弁護士が選定されてその破産管財人弁護士が不動産の売却も含めて自己破産手続きを引き継いで進めていくことになるのです。

何が一番違うかというと同じ自己破産というゴールは変わらないのですが、それにかかる費用がまったく違うということです。

不動産を任意売却する前に先に自己破産手続きをする方が管財事件となり費用が高くなるのです。

この記事では自己破産を考えている場合に任意売却と自己破産手続きはどちらを先にするほうがよいのかについて考えていきます。

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