不動産投資で収益物件を購入する際に、できるだけ自己資金の割合を減らし、フルローンやオーバーローンで融資を引きたいと考える人は多いと思います。
今はなかなかフルローンやオーバーローンは出ないといわれていますが、現実にフルローンやオーバーローンの融資を行っている金融機関もあるのですが、ではいったいどうすれば物件価格以上の融資を引くことができるのでしょうか？
フルローンやオーバーローンの融資を引くことができる条件として、
◎物件の担保評価額+借主の信用貸出枠が物件価格を上回っている
ということが挙げられます。
そして少しでもフルローンに近づけて引くためには、銀行の審査の仕組みを理解することが重要です。
不動産投資において収益物件の購入判断に大きな影響を与えるのが『レントロール』だと思います。
収益物件の購入検討時のレントロール資料は、その収益物件の現状のありのままを示していることがほとんどです。
ただし、あくまでこの時点でのレントロールは現状の実際の収支状況を示しているだけで、
ということは、ここからは判断できません
このレントロールを精査して将来に渡っての投資分析と収支シミュレーションを行うことで、より精度の高い購入判断ができます。
具体的には、
の2つでレントロールの精査を行うことで、購入を検討している収益物件のレントロールを将来に渡って精査でき、より精度の高い投資分析と収支シミュレーションをもって購入判断を進めることができるのです。
不動産投資をしていれば『レバレッジを効かせる』という言葉は日常的に使われると思います。
では『レバレッジが効いている』という状態は具体的にはどのような状態をいうのでしょうか？
それは、不動産投資指標を用いて簡単に説明することができます。
不動産投資において『レバレッジが効いている』状態とは、不動産投資指標で、
『K％(調達コスト)＜FCR(総収益率)＜CCR(自己資本配当比率)』
の状態になっていることをいいます。
この記事では、不動産投資において『レバレッジが効いている』とはどのような状態なのかを不動産投資指標を用いてご紹介します。
不動産投資では収益物件の購入に際して必要な金額の多くの部分を借入でまかなうことが多いと思いますが、金利以外での借入の調達コストを考えたことがあるでしょうか？
借入には、
の3つの要素があります。
金利が同じでも、借入額や返済期間が違えば年間の返済額は当然変動することになり、金利だけでは同一条件で借入の調達コストを比較することはできません。
K%(借入調達コスト・ローンコンスタント)は、この借入の調達コストを数値化した不動産投資指標になり、数値の大小で借入の調達コストを比較検討できるようになります。
この記事では、不動産投資の借入調達コストを同じものさしで数値比較できるK％分析法をご紹介します。
FCR(総収益率)をご存知でしょうか？
物件概要書に記載されている表面(グロス)利回りでは、その収益物件の実質の収益力をはかることはできません。
物件概要書に表面(グロス)利回りが10％、15％といった具合に記載されていても、表面(グロス)利回りは売主がたまたま現在貸している賃料を単純に売買価格で割ったものだからです。
FCR(総収益率・フリーアンドクリアリターン)とは収益物件の実質の利回りであり実際の収益力を表します。
この記事では、FCR(総収益率)分析で本当に収益力のある不動産投資物件を数字で見極められる収支シミュレーション方法をご紹介します。
不動産投資で収益物件の表面利回りやNET利回りと同じくらい重要なのが
投下した自己資金(キャッシュ)に対するキャッシュフロー運用利回りがいくらか？
ということではないでしょうか？
全体での利回りとは別に投下した現金キャッシュに対してどれくらいのキャッシュフローリターンがあるのかを知っておくことは不動産投資において非常に大切です。
投下した自己資金に対するキャッシュフロー利回り計算を表す不動産投資指標がCCR(自己資本配当比率・キャッシュオンキャッシュリターン)です。
CCR(自己資本配当比率・キャッシュオンキャッシュリターン)を使って分析することで不動産投資に投下している自己資金(キャッシュ)がキャッシュフローベースでどれくらいの利回りで回っているのかを数値化して比較分析することができるようになります。
当然CCR(自己資本配当比率・キャッシュオンキャッシュリターン)の数値が高いほど効率よく自己資金(キャッシュ)を運用できているというわけです。
この記事では、不動産投資で自己資金の運用効率が一目瞭然のCCR(自己資本配当比率)分析法をご紹介します。
不動産投資でのレバレッジの安全性を計るものさしをご存知でしょうか？
投資はリターンが大きければリスクも大きくなります。
逆に必要以上に安全にいきすぎると、リスクは小さくなりますがリターンも小さくなってしまいます。
リスクが大きくなり過ぎないところで適度にレバレッジをかけて投資リターンを最適化したいものです。
そこで押さえておきたいのが、レバレッジの安全性を知るということです。
この不動産投資指標をDCR(負債支払安全率・デッドカバーレシオ)といい、レバレッジの安全性を数値化することができ比較検討に役立ちます。
この記事では、不動産投資のレバレッジの安全度を知るためのDCR(負債支払安全率)分析法をご紹介します。
横浜信用保証から督促の通知や一括請求、代位弁済の通知などが来たらどうすればいいのでしょうか？
横浜信用保証は地銀である横浜銀行系列の信用保証会社です。
横浜銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件として、横浜信用保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されています。
横浜銀行で住宅ローンを借りた場合はほぼ100％横浜信用保証が債務保証を行っています。
横浜銀行で住宅ローンを借入していてもし住宅ローンを滞納してしまうといずれは横浜信用保証が督促して一括請求を行い代位弁済することになります。
横浜銀行から借りた住宅ローンなのに登記簿謄本の債権者の名義が最初から横浜信用保証となっているのはこのためです。
横浜銀行の住宅ローンの融資件数は地銀の中でも多く、それだけ多くの債務保証を横浜信用保証は行っており、その数に比例して任意売却も多く行っていると思われますが、横浜信用保証が債権者の任意売却の進め方は少し変わっていますので注意が必要です。
築古物件への不動産投資は建物が古いほど物件価格が安くなりやすいので、物件価格が安い分だけ不動産投資としての利回りが高くなり高収益が見込めるというところが魅力のひとつです。
それでは不動産投資で築古物件を購入する際にどのようなことに留意すればいいのでしょうか？
築古物件は築年数相応に建物に傷みがあり補修や修繕などに想定外の出費が発生することも十分にあり得ます。
なので不動産投資で築古物件を買う際には最低でも建物の傷み具合のチェックはマストです。
建物のチェックをいい加減にして築古物件を買ってしまい賃借人からのクレームが発生しまくって補修費ばかりかかってしまい困ったという不動産投資家は多いです。
そして築古物件への不動産投資のメリットとして物件価格が安いことによる高利回り以外にももう一つの可能性があります。
それは、
築古物件の不動産投資の出口戦略として最後に土地として売却して売却益を多く出すという戦略をとることでキャピタルゲインを狙う
ということです。
10年程度高い利回りで収益を得て入居者が退去したら新たに募集はせずに最後は全室空室にして建物を解体します。
解体後に事業用地として土地を売却して売却益が出ればさらに大きくキャピタルゲインで儲けることができるというわけです。
築古物件の土地としての出口戦略でのキャピタルゲインを得る戦略は短期的には難しいですが中長期的な視野で不動産投資で儲けるには非常に魅力的な不動産投資戦略となります。
築古物件の購入から売却までのトータルでインカムゲインとキャピタルゲインでダブルで大きく儲けようという戦略です。
その際に一番重要なのが、土地の価値を購入前にきちんと見極めるということです。
土地の価値の見極め方で重要なポイントは、
の3点です。
そして追伸でもさらに先読みをするための高等テクニックをご紹介しています。
エレベーターの保守点検や一般設備の点検の費用を管理会社に言われた金額で払ってしまってはいないでしょうか？
管理会社に任せていると上記点検の相場がどれくらいで、今かかっている金額が妥当かどうかを判断することは難しいことです。
必ず値切れというわけではありませんが、不動産投資家として収益を最大化するにはかかるコストは少ないに越したことはないと思います。
大切なことはコスト面で適切なのかかどうかを管理会社と交渉できるようになるということです。
そのためには、収益物件のエレベーターの保守点検や一般設備の点検業務にかかる費用がどれくらいなものなのかをある程度知っておく必要があります。
この記事では、エレベーターや設備の点検及び清掃費用で得する4つのポイントをご紹介します。
『債務償還年数』という指標をご存じでしょうか？
銀行員が融資の判断の際に最も重視している数字のひとつが債務償還年数だと言われています。
それは債務償還年数が銀行の物件担保評価に直結するといっても言い過ぎではないからです。
もし債務償還年数を自身でも確認することができれば、収益物件の選定時にも融資依頼の判断時にも役に立つことは間違いありません。
ここでは、自身で誰でもすぐにできる債務償還年数の計算式と計算方法をご紹介します。
不動産投資の売買契約でローン特約を付けているからといってもなんでもすぐにローン特約による白紙解約ができるわけではないことをご存知でしょうか？
不動産売買契約におけるローン特約の条件を勘違いしていたためにローン特約による契約解除を申し出ると違約になってしまい違約金を支払うはめになるケースもあります。
不動産投資において収益物件を購入する際は、現金より融資を使った方がレバレッジが効くので売買契約においてローン特約は特に個人の買主にとっては付けておいたほうが安心な特約の一つです。
しかし不動産売買契約におけるローン特約の内容をきちんと認識していないと、もしもの時に白紙解除できないばかりか、違約金が発生する可能性すらあるのです。
収益物件を購入する際に、減価償却による効果的な節税のために、なるべく建物の金額を大きく取りたいと考えるのではないでしょうか？
そこで問題になるのが不動産売買において収益物件の価格の中で土地と建物の価格割合をどのように決めたらよいのかということだと思います。
実は不動産売買における収益物件購入時の土地と建物の価格内訳は、原則として売主・買主間の合意に基づいて決定することになります。
売主が建物価格を低くしたいが買主は建物価格を高くして欲しいなど希望が相反する場合は、売主・買主間での調整が必要となります。
不動産投資で高利回りの収益物件を探していると、借地権の収益物件も多くあることに気付きます。
借地権とはどのような権利で、借地権の収益物件は投資対象として考えても良いのでしょうか？
結論は高利回りが狙えて融資がつくのであれば狙い目だと考えられます。
ただし所有権の収益物件と違って
をきちんと把握しておく必要はあります。
この記事では、不動産投資で借地権の収益物件を購入する際に高利回りに惑わされずに絶対に確認しておくべきポイントをご紹介します。
収益不動産には様々な構造の建物があります。
木造アパートとRC造のマンションでは見た目も価格も大きく違いますし耐用年数や融資の条件も変わってきます。
木造とRC造の収益物件を比較すると利益を出しやすい収益物件の構造はどちらになるのでしょうか？
結論から申し上げると、税引後の利益だけを考えると築年数の古い木造が最も利益を得やすいといえます。
この記事では、収益物件の木造とRC造のメリット・デメリットと収支比較についてご説明します。
不動産投資をこれから始めようと思っている不動産投資初心者の方が最初に迷いがちなのが、区分所有マンションの主にワンルームマンション投資を先に始めるのか一棟収益不動産投資からチャレンジするかということではないでしょうか？
基本的にはみなさんの不動産投資の目的に合わせて購入する投資用物件も取捨選択するべきなのですが、不動産投資初心者だからリスクの低そうなワンルームマンション投資から検討するという場合はその不動産投資への考え方に再考の余地があります。
なぜならこのような場合にワンルームマンション投資のどのようなところがリスクが低いと思っているのかが問題になるからです
多くの場合はワンルームマンション投資であれば中古物件なら1000万円台から購入できるので、もし空室になっても自分の給料からローンが返済できるからリスクが低いと思っているケースが多いです。
確かに万が一空室になったりして家賃収入が途絶えた時に自分の本業の収入からローンの返済を穴埋めできるのはローンの返済が払えないよりは良いことに違いありません。
しかしそもそも持ち出しになることを前提に不動産投資を始めるという考え方に難があると思うのです。
不動産投資で成功した不動産投資家において良い収益物件をできるだけ多く仕入れることは永遠のテーマです。
もし良い収益物件を仕入れることができる独自の情報ルートを開拓すれば不動産投資のスタート地点である収益物件の仕入れで優位に立つことができます。
そして収益物件の仕入れで優位に立つということはそのまま良い収益物件を購入して不動産投資の規模を拡大できるということです。
しかし現実は自分のところに入ってくる収益物件の情報をいくら見ても、
などで頭を悩ませている人が多いと思います。
どうしたら良い収益物件情報を仕入れられるのでしょうか？
またせっかく良い収益物件情報が入ってきているのにもかかわらず、客観的に見れば良い収益物件なのではないかと思われるような情報を自らの思い込みなどで遠ざけてしまっていることがあります。
ないものねだりになってしまっていたり、意識の持ち方ひとつで良いかもしれない収益物件情報までスルーしてしまうことは是が非でも避けたいところです。
不動産投資を行っていく上で儲けである収益に直結する利回りについてきちんと理解できているでしょうか？
不動産投資の収益に直結する利回りの定義については確実に理解する必要があります。
この利回りの定義が理解できないと不動産投資を始められないと言っても過言ではありません。
不動産投資では常識的な用語ですが、間違って覚えていたり正確に理解できていない人も多いです。
利回りについては収益に直結するところでもありますので確実に理解することをおすすめします。
賃貸申込時の入居審査の基準を厳しくしすぎると空室が埋められなくなると思って管理会社とも相談して審査をゆるくしてしまってはいないでしょうか？
空室を埋めるのも大変なのですが不良入居者を退去させるのはもっと大変です。
であれば、入居審査を大家自身もチェックして、できるだけ不良入居者を入れないようにする必要があります。
不動産投資において家賃収入は生命線なので空室を埋めていきたいのは分かりますが、長期の家賃滞納や動産を置いたままの夜逃げ、近隣とのトラブルを起こすような不良入居者をできるだけ水際で防ぐことも同じだけ大切です。
賃貸借契約の解約については、トラブルにならない限りはあまり関心がない人も多いのではないでしょうか？
賃貸の契約だけではなく、解約についても大家はきちんと理解して、目を光らせておき、スムーズな処理で次の入居者募集へとつなげる必要があります。
賃貸契約の解約は、
の2パターンがあります。
当然ながらややこしいのは大家側から申し出るものになります。
また、賃貸契約が、
の場合でも異なってきます。
特に家主からの契約解除には多くの制限があります。
賃貸契約の解約に関しても、無用なトラブルにならないためにもポイントを押さえて理解しておきたいところです。
また、賃貸借契約前に重要事項説明書を大家自ら確認しておくことも後々のトラブルの防止に役立ちます。
マンションの管理費や修繕積立金を滞納するとどうなってしまうのでしょうか？
極論、最終的には管理組合から競売申立てをされてマンションが競売にかけられてしまいます。
マンションの管理費や修繕積立金は管理組合から委託を受けたマンション管理会社が管理していることがほとんどです。
毎月の管理費や修繕積立金などの支払いが遅れるとマンション管理会社からまず連絡がきます。
管理費や修繕積立金の支払いが遅れた理由が引落口座への入金忘れなどのうっかりした滞納ならいいのですが、管理費や修繕積立金を滞納している人は住宅ローンや税金の支払いなども滞納してしまっていることも多くすぐに管理費や修繕積立金の滞納分を支払えと言われても難しいことも多いです。
そうこうしているうちに住宅ローンの返済も滞って滞納してしまい結果的にマンションを任意売却しなければならなくなったとします。
このようなケースで住宅ローンや税金などの滞納分とあわせてマンションを任意売却する際には諸費用として売買代金の中から滞納している管理費や修繕積立金を支払うことができるということが最大のポイントとなります。
つまり、住宅ローンと税金とマンションの管理費や修繕積立金を滞納していてどれを優先的に払うのかというと上記の理由から管理費や修繕積立金の優先順位は下がるということです。
いざマンションを任意売却するとなっても管理と修繕積立金の滞納分は任意売却した際の売買代金の中から支払ってもらえますので今すぐに滞納管理費や滞納修繕積立金を支払わなくても後々決定的に困るということは少ないからです。
マンションの管理費や修繕積立金を滞納していて他の住宅ローンや税金の支払いも厳しいもしくはすでに滞納しているという人は任意売却を考えているのであれば管理費や修繕積立金の支払いは後回しにしても大丈夫です。
それよりも税金の支払いを先に済ませるなど大事なところにお金を回すようにしましょう。
住宅ローンが払えなくなって滞納してしまい任意売却をせざるを得ない状況になってしまったとしても住み慣れた愛着のある今の家にそのまま住み続けたいというのが本音のところだという方が多いのではないでしょうか？
住宅ローンを数ヵ月にわたって滞納してしまい期限の利益を喪失すると月々の分割払いが出来なくなるので金融機関からは残金の一括返済を求められます。
そうなってしまうと取り得る主な選択肢としては
の3択になってきます。
そもそも月々の住宅ローンの返済が厳しかったのですから全額返済は現実味が少ないですし、かといって競売にはなりたくないとのことで多くの方が任意売却での解決を望まれるのが現実です。
もちろん任意売却を行えば家を売却することになるので家の名義は第三者である購入者のものになってしまいます。
しかしそこでその購入者の第三者から家を賃貸で借り受ける方法があります。
当然家を賃貸で借り受けるので家賃は発生しますがそのまま住み続けることができます。
それが『リースバック』です。
任意売却で家を売却する際の出口としてあらかじめリースバックをして頂けるという購入者に対してアプローチを行えばそれも可能になるのです。
この記事では、住宅ローンを滞納してしまっても住み続けられる任意売却リースバックスキームについて説明します。
収益物件の購入検討時にレントロールで既存入居者の入居条件をきちんと確認しているでしょうか？
賃料の相場は周辺の需給状況や景気などに左右されたりして、入居者が入居した時期によって賃料がまちまちの場合があります。
賃料相場が高かった時に入居した入居者の部屋が次も同じ条件の賃料で入居者が入ってくれるとは限らないということです。
そうなると結局募集賃料を下げて募集せざるを得なくなり、購入当初に期待していた賃料収入を下回ることになってしまいます。
また、入居賃料が下がると一棟全体の賃料収入も下がることになり、もし売却する際の収益還元による売却価格が下がってしまうことになり、何も良いことがありません。
中古の収益物件の購入を検討するときに、現状で入居率の低い物件は購入しないほうがよいのでしょうか？
レントロールの表面的な数字だけをを漠然と見るのではなく、ポイントを絞ってレントロールを読むことが必要です。
具体的には、
の3点チェックを行うとよいでしょう。
現状のレントロールや物件の履歴や環境ををきちんと分析することで、期待利回り以上の利回りを得られる可能性もあればその逆もあり得ます。
現所有者の管理がずさんだったり、入居者募集や管理がきちんとできていないと入居率はなかなか上がらず、本来あるはずの収益力が埋もれている収益物件というのは、案外たくさんあるものです。
それを目利きすすことで将来的に大化けする可能性のある収益物件を発掘できるかもしれません。
収益物件に対する投資判断にレントロールを十分に活用できているでしょうか？
レントロール上に並んだ数字だけを見て、良い収益物件だと思うのは早計すぎます。
収益物件の取得後もそのレントロール通りに収益を維持できるのかどうかが肝心です。
そのためには本当のプロ仕様のレントロールの雛形を知って確認すべき事項を総チェックすることが必要です。
収益物件のレントロールは利回り計算のベースとなり不動産投資の収益の根幹をなす賃料収入の書類なので超重要書類といえます。
任売マン
奈良県立奈良高校～神戸大学工学部卒。
東京日本橋にある不動産会社の東京支店で勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身の不動産コンサルタントです。
新卒から続く不動産業界歴も20年を超えました。 大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングとローン返済や滞納、差押えや競売申立てされたなどでお困りの方への任意売却による再生支援コンサルティングが得意です。きっとあなたの問題やお悩みの解決にお役立ちできると自負しています。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャルプランニング技能士
BLOG運営管理者より
投資とはゲインを得るため、すなわち儲けるための可能性の合理的追求です。
『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機でありギャンブルと言われても仕方のないレベルです。
つまり『ほぼ儲かる』というレベル以上で取り組まなければ投資とはいえません。
不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので、自分の手でコントロール出来得る限りは致命的なリスクではありません。
正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資における損失回避のセンターピンであり、リスクをコントロールするための重要な鍵となるのです。
海千山千の猛者たちが個人・法人関係なく日々しのぎを削ってぶつかり合う投資の世界では、自分自身の知識と経験が最後はものをいうのです。
大損した後に知りませんでしたでは後の祭りです。投資で成功したければまずは知識の質と量が必要です。投資で他人のカモになりたくなければまずは自己投資をして知識武装を真剣に考えていくべきです。