任意売却専門会社に任意売却を依頼すると債権者からの印象が悪く不利になる噂は本当?⇒まったくもって嘘ですw

任意売却専門の不動産会社に任意売却を依頼すると債権回収会社からの印象が悪くなり不利になるからやめたほうがいいのでしょうか?

ということをご相談者様からお聞きしたことがありますのでお話ししようと思います。

相談者様は不動産会社に家の売却を相談した際に任意売却専門の不動産会社にも相談するつもりだと伝えたところ、

  • 任意売却専門の不動産会社へ依頼することはやめた方がいい。債権回収会社からの印象が非常に悪くなる。
  • 債権回収会社は任意売却専門の不動産会社を極端に嫌がるので任意売却の条件が不利になりかねない。

と言われたそうです。

私が任意売却に長年携わっているから言うわけではありませんが、結論から言うと下記2点においてまったく逆です。

  1. 債権回収会社からの印象が悪くなるとすればプロとしてきちんと任意売却の手続きを進められないからであって任意売却専門の不動産会社であるかどうかは関係ない。
  2. 債権回収会社からの印象がもし悪くなったとしてもそれだけが原因で債権回収会社が任意売却の条件を不利にすることはない。

ということです。

断られそうになって競合相手をつぶすためだけに無責任なことを言う不動産会社がまだいたのかと愕然としました。

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競売で家を失ってしまう前に知っておくべき任意売却で競売回避をするために必要な3つの重要必須条件とは?

任意売却のほうが競売よりも断然はるかにメリットが大きいのにもかかわらず、なぜ競売の件数は常にそこそこの数がずっとあるのでしょうか?

債権者と債務者の双方にとって競売よりも任意売却のほうがメリットが大きいのであれば、どんどん任意売却をやればよいのではないかと思われるのかもしれませんが、そうは問屋が卸さない事情もあるのです。

競売の場合は債権者が競売申立さえすればあとは裁判所が主導して問答無用で進んでいくのですが、任意売却の場合はいろいろと根回しや調整が必要になるので場合によっては任意売却で競売が回避できず不調に終わることもあります。

任意売却で競売回避をするためにはクリアすべき3つの最低条件があるのです。

任意売却で競売回避を行うためには

  1. 所有者の売却意思と協力
  2. 権利関係者全員の同意
  3. 処分価格が妥当であること

3つの条件が最低限必要となります。

最低でもこの3つはクリアしておかなければ任意売却で競売を回避するのは難しくなるでしょう。

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住宅ローンと固定資産税などの税金の両方は払えないという場合に優先するべきはどっち?⇒圧倒的に税金優先!

任意売却で不動産を売却しようとしているということは、住宅ローンや税金、マンションであれば管理費や修繕積立金を滞納してしまっているのではないでしょうか。

全部払えていれば任意売却をすることにはならないと思いますので、あっちを払えばこっちは払えないという感じで全部は払えないという状況が多いです。

こういう場合に任意売却を進めていくうえでどの支払いを優先させていけばいいのでしょうか?

これは100%ダントツで『税金』です。

断言できます。

固定資産税・都市計画税、自営業の方であれば社会保険料や国民年金、所得税や消費税などです。

なぜ税金の支払いが最優先なのかというと、税金はいかなることがあっても死ぬまで消えないからです。

たとえ自己破産をしたとしても税金は残ります。

もし仮に任意売却で不動産を売却したあとの残債が膨大に残ったとしても自己破産が認められれば債務はゼロにすることができます。

十分に生活を再建することができるのです。

しかし税金の場合はそうはいかないのです。

この違いは一生においてとてつもなく大きいです。

この記事では、任意売却をするなら住宅ローンを滞納しているお金で税金の滞納を解消することで生活の再建に有利になるワケをご紹介します。

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住宅ローン借金地獄で投げやりになったりノイローゼになる前に住宅ローン地獄から復活できる5つの考え方!

住宅ローンの支払いに追われて住宅ローン借金地獄に陥っているときは誰もが心の余裕を失ってしまいます。

住宅ローンが払えなくなってしまっても前向きに任意売却に取り組むことができれば大抵のことは解決に向かっていきます。

しかし中には

  • もうどうでもよくなって投げやり
  • 落ち込んでノイローゼっぽくなる
  • どうしていいか分からず動けない

などの精神状態になって負のスパイラルに陥ってしまうケースがけっこうあります。

住宅ローンが払えない後ろめたさと、住宅ローンを払えなくなって今後どうなっていくのだろうと言う不安感から、悪いほうに悪いほうに考えてしまい前向きに動く気力まで失ってしまうのです。

こうして精神的に病んでしまうことが住宅ローン地獄の入口でもあるのです。

ここはひとつ住宅ローンが払えないことは払えなことで事実だけを受け止めて後ろ向きに考えずに、前へ前へ進むように考えたほうが建設的です。

前向きに考えるとは、住宅ローンが払えなくなって任意売却をした後のご自身とそのご家族の生活の建て直しをまずは第一に考えるということです。

自身の生活の再建なのですから自分たち第一で考えていいんです。

この記事では、住宅ローン返済の借金地獄から誰もが復活できる超重要な5つの考え方をご紹介します。

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たとえ競売入札期日が迫っていても任意売却できることは多いので最後まであきらめないことがとても大切!

競売入札期日の迫っている競売不動産を任意売却するにはどのように進めていけばよいのでしょうか?

次のような競売不動産を事例に見ていきたいと思います。

  • 担保物件:昭和57年竣工・鉄骨造の築古アパート
  • 物件所有者:破産管財人弁護士
  • 競売売却基準価額:1600万円
  • 買受可能価額:1280万円
  • 第1順位:A銀行 根抵当権極度額500万円
  • 第2順位:B信用保証 根抵当権極度額3000万円
  • 差押え:C社会保険事務所 滞納額200万円
  • 差押え:D市役所 滞納額100万円

この競売不動産に競売入札期日が迫っているが任意売却で購入できないかという買主からの打診を取り付けたという設定です。

たとえ競売入札期日が迫っていても任意売却できることは多いのであきらめないことが肝心です。

この記事では、競売入札期間が迫っている競売不動産の任意売却事例とポイントをご紹介します。

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住宅ローンが払えず任意売却でリースバックするよりも月々の支払いが圧倒的に安く家に住み続けられるおすすめの方法

親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買でリースバックよりも圧倒的に安く住み続けることができる場合があるのをご存知でしょうか?

住宅ローンが払えない、これは困った、しかしさまざまな事情があり今の家には住み続けたい、近所にも家を売ることを知られたくないなどという場合に真っ先にリースバックを検討する方は非常に多いのですが、いざリースバックの話を聞いてみるとリースバックでは家賃が高く問題の根本的な解決がスッキリとできないケースが多いです。

そのような場合でも親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買を行うことでリースバックよりも断然安く今の家に住み続けことができるのです。

病気やケガ、会社からのリストラや転職の失敗、昨今のコロナ禍の影響による残業手当や休日出勤手当の削減、ボーナスの削減やカットなどによる収入の減少が原因で、今まで払えていた住宅ローンの返済が厳しくなって毎月の支払いやボーナス払いが払えなくなっているという人が日に日に増え続けています。

そして住宅ローンは払えないもののさまざまな事情によって家にはこのまま住み続けたいがどうすればいいのか?と日々悩まれている人も同じように増え続けています。

しかし、一筋の希望を持ってリースバックを検討してみたものの、住宅ローンの返済が厳しいという今の状況をリースバックですっきり全て問題解決できるというケースは実はあまり多くはありません。

なぜならリースバックの場合はリースバックした後の家賃がそれなりに高くなりがちだからです。

毎月の住宅ローンの返済が厳しいからリースバックを行ってまでローンを完済したのに、その後の家賃が住宅ローンの毎月の返済額を超えてしまうようなこともよくあります。

その結果、あちこちのリースバックを取り扱っているという不動産会社などにあれこれ話を聞いているうちに時間だけがどんどん経過してしまい、債権者から競売申し立てをされてしまったという最悪のケースもありました。

実は、リースバック以外にも不動産を売却してそのまま家に住み続けられる方法は他にもあるのです。

それが親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買です。

リースバックを専門に取り扱っていると大々的に宣伝している会社からは、親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買を提案してもらえることはありません。

結局は現実を受け入れて仕方なくリースバックを行い、その後の高い家賃で泣く泣く家に住み続けているというケースも少なくないのです。

住宅ローンの返済が厳しくてもう払えない、しかし事情があり家にはそのまま住み続けたい、という場合にリースバックの話を聞いてもどうも根本的には問題解決になりそうにない、という際にはぜひ検討してみる価値がある問題解決方法が、親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買なのです。

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親や親せきなど他人名義の土地に家を建てた時に借りた住宅ローンが払えない場合は土地はどうなってしまう?

家を新築する時に親が所有する土地に家を建てたというケースは意外にけっこうな数あります。

そのような親の土地に家を新築した際に住宅ローンを組んでいて、もしその住宅ローンが払えなくなったら親の土地と家はどうなってしまうのでしょうか?

すなわち不動産の名義が、

  • 土地:親
  • 家:自分

の場合です。

この場合で対応が分かれるのが

  • 住宅ローンの抵当権が家だけに設定
  • 住宅ローンの抵当権が家と土地に設定

されているかどうかで、

  • 最悪どうなるのか
  • 解決方法

が大きく変わってきます。

家を新築した際の住宅ローンの抵当権が家だけに設定されていれば最悪の場合でも家だけが競売にかかり親の土地は取られることはありません。

しかし住宅ローンの抵当権が家と土地の両方に設定されている場合は最悪の場合家と土地の両方を手放さなければならない可能性が出てきます。

この記事では親の土地に家を建てる際に住宅ローンを組んでその住宅ローンの返済ができなくなった場合はどうなるのか?についてご紹介します。

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住宅ローンが払えず家を任意売却することと任意売却後の残債とは分けて考えるとスッキリと任意売却できる!

任意売却で不動産を売却しようとしているということは普通に相場で不動産を売却できる金額よりもローンの残債のほうが上回っている状況だと思います。

よくあるケースですが

  • 売主が残債が残るのを嫌う
  • 不動産会社が任意売却のやり方を分かっていない

のどちらかもしくは両方が原因でかなりの長期間にわたって相場よりも高い価格で不動産の販売を続けているケースが散見されます。

そしてそうこうしているうちにいたずらに時間だけが過ぎていってしまい状況を悪化させてしまうのです。

住宅ローンの返済に問題がなく長期間かけてでもできるだけ高く売りたいという状況であれば可能性の追及としては悪くありません。

しかし住宅ローンの返済が厳しくなりそう、もしくはすでに住宅ローンの返済が厳しくなっていて滞納もしているという状況で時間を無駄にかけてしまうのは状況を厳しくしていくことになります。

そして最悪の場合は時間切れで競売になってしまうという結末が待っています。

この記事では、任意売却で不動産を売却することと任意売却したあとに残る残債の処理は分けて考えると任意売却はうまくいくという考え方をご紹介します。

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住宅ローンが払えなくなって任意売却をすることは債権者にとっても競売申立てよりおトクでメリットがある!

銀行などの金融機関や信用保証会社、債権回収会社(サービサー)などの不良債権回収部門は債務不履行になった不動産をすぐに競売にはせずになぜ手間暇をかけて任意売却を行うのでしょうか?

住宅ローンの返済が滞ってもすぐには競売申立てをせずに任意売却を行うからには任意売却ならではの大きなメリットがあるからに違いありません。

当然ながら銀行などの金融機関や信用保証会社、債権回収会社(サービサー)などの債権者にメリットがあるということは、住宅ローンを払えなかった債務者にも任意売却の方がメリットがあるということになります。

では債権者から見て任意売却にはどのような大きなメリットがあるのでしょうか?

そのメリットを考えるには任意売却と対極のキーワードである競売と比較するのが最も近道だと考えられます。

競売とは債権者が裁判所に競売申立てを行い、強制的に担保の不動産をお金に換えて配当を受けるという裁判所主導の債権回収システムです。

債権者が競売申立てをするには手間と費用がかかります。

ただ一度申立ててしまえばあとは裁判所の手続きに従って自然に流れていきますので債権者にとってはある意味ラクではあります。

そして入札があって競売で落札されれば担保権の順位に従って配当が実施されて債権者は債権の回収が図れることになります。

それではなぜすぐに競売ではなく任意売却なのか?

そこには任意売却が競売よりも優れている2つの大きなポイントがあります。

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住宅ローンが払えなくてヤバイ!というときに安易に消費者金融やカードローンで穴埋めしては絶対にダメです!

住宅ローンが払えなくなったり払えなくなりそうになった時に一時的に消費者金融やカードローンで借金をして住宅ローンの返済の穴埋めをしようと考えてしまう人はとても多いです。

住宅ローン返済の穴埋めに消費者金融やカードローンで借金をしてしまった人の末路はどうなると思いますか?

住宅ローンも借金ですので借金を借金で返すという自転車操業になってしまいます。

そして借金で借金を返すほとんどのケースは消費者金融やカードローンで借金ができる限度額までとことん借金するところまで行き着きます。

すると消費者金融やカードローンの借金ができているうちはなんとか回っているように感じていいのですが、消費者金融やカードローンも無限に借金できるわけではありませんのでその限度額を使い切って借金ができなくなったのをきっかけにまた再び住宅ローンが払えなくなるのです。

結局はどこからも借金ができなくなった時点から住宅ローンも払えなくなってしまい住宅ローンもろとも返済不能になってしてしまうのです。

つまりただ単に住宅ローンが払えなくなることの先送りだったにすぎないということです。

そして残るのは滞納した住宅ローンと消費者金融やカードローンの何百万円にものぼる莫大な借金ということになるのです。

この記事では、住宅ローンを消費者金融やカードローンの借入で返済してにっちもさっちもいかなくなった場合の解決方法をご紹介します。

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任意売却したら自己破産するしかない?⇒自己破産は事後処理なので任意売却と分けて考えるとスッキリします!

ご相談者様からのご質問の中でダントツものすごく多い勘違いがこれです。

住宅ローンが払えなければ自己破産するしかないと思ってしまっている人はとても多いです。

任意売却や競売と自己破産をごちゃまぜにして考えてしまってはいないでしょうか?

これがごちゃまぜになっていると任意売却を行うことの目的を見失ってしまい任意売却で家を処分する目的を達成できなくなる可能性があります。

万が一家が競売になってしまってとしても考え方は同じです。

よくご相談者様から聞こえてくるのが、

  • 任意売却すると自己破産をしなければいけない
  • 競売になると自己破産するしかない
  • 自己破産すると任意売却や競売になる

などなどです。

どれもある意味正しくもあり間違いでもあります。

それは、

  • 任意売却や競売は『不動産の処理』の方法
  • 自己破産は『債務の処理』の方法

だからです。

これをごちゃまぜにして考えてしまっている人が多いです。

なので任意売却や競売と自己破産が完全に連動しているわけではないのです。

ただし自己破産を行うタイミングというか順番によっては任意売却や競売と連動することになります。

そのへんが少しややこしいところではあります。

この記事では、任意売却や競売と自己破産がごっちゃまぜになってしまっている人が多いので整理して考えてみたいと思います。

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住宅ローンが払えず任意売却してしまうとブラックリストに載る?ブラックリストから消えるまで何年かかる?

任意売却で不動産を売却するとブラックリストに載るのでしょうか?

また、競売で不動産を処分されるとブラックリストに載るのでしょうか?

そして、任意売却や競売の後に自己破産するともっと重たいブラックリストに載るのでしょうか?

などというご質問は住宅ローン返済トラブルを抱えてしまったご相談者様たちから非常に多く頂きます。

そりゃそうですよね。

これからの人生を考えた時に、ブラックリストに載ったことでもし一切お金が全く借りられなくなってしまえば、かなりの不自由を強いられることになるのは目に見えています。

それだけ多くの人がブラックリストに載るのは嫌だと考えているということですが、ブラックリストに関する様々な情報の中には都市伝説のようなものまであり、何が本当か分からないというところだと思います。

実は任意売却したからブラックリストに載るとか自己破産したからブラックリストに載るとかそんなことはまったくありません。

というかそもそもブラックリストなるものは存在していないというのが事実です。

勘違いの元となっているのが『個人信用情報』です。

俗にいう『個信』というデータベースです。それは確かに存在しています。

  • CIC(指定信用情報機関)
  • JICC(日本信用情報機構)
  • KSC(全国銀行個人信用情報センター)

という3つの個人信用情報を取り扱う機関があり、金融機関やクレジット会社が借入の申込を受けた際にこのデータベースにアクセスして、借入申込者の今までの借入履歴や事故歴などを見て審査を行うということです。

なので任意売却で不動産を売却する際に住宅ローンを延滞したという事実や代位弁済されたという事故歴は個人信用情報には登録されることになります。

延滞歴や事故歴が個人信用情報に登録されていれば次に借入をしようとしたときに金融機関がデータベースにアクセスして審査で落としてしまうので借入ができなくなるというわけです。

なのでブラックリストというものは存在しませんが返済履歴はもちろん延滞や事故の事実は個人信用情報のデータベースに登録されるということは覚えておく必要があります。

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破産管財人弁護士とは?債務者が自己破産して破産管財人弁護士が任意売却を行う際に行っている手続きとは?

不動産などの資産を持ったままの人が破産申し立てをすると裁判所から破産管財人が指定されて破産管財事件として処理されます。

そうすると裁判所から選任された破産管財人弁護士が担保不動産の処分権限を持つことになります。

ではその破産管財人弁護士は不動産の任意売却にあたってはどのようなやりとりを裁判所と行っているのでしょうか?

破産管財人弁護士は『破産者〇〇 破産管財人弁護士△△』という形で所有者である売主に代わって全ての資産の処分や換価を行うことになります。

その結果破産者の不動産に関してはできるだけ多く回収して債権者への配当に回す必要があるので破産管財人が売主となって任意売却で売却することになるのです。

そして破産管財人弁護士が不動産の任意売却を行うことで破産財団にも配当を組入れることができるので破産手続きの経費や弁護士費用、その他債権者への配当に回すことができるので競売で処理するよりも破産処理には有利になるということなのです。

破産管財人弁護士は不動産の任意売却を行うにあたっては破産法の規定に基づいて、さまざまな事柄について裁判所に報告したり書面を提出しなければなりません。

ここではこれまで多くの破産管財人との取引で教えてもらった破産管財人が不動産の任意売却をする際の手続き内容をご紹介します。

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債権者から期限の利益を喪失されて一括請求や代位弁済をされた後に住宅ローンを元の分割払いに戻せる?

住宅ローンをきちんと払っていたつもりだったのに何かしらの理由で引き落としができていなかったりで知らない間に代位弁済・一括請求されてしまうというケースがたまにあります。

  • 銀行の住宅ローン引き落とし口座に入金していたが別の引き落としが先にされていて住宅ローンが引き落としされていなかった
  • 夫もしくは妻に住宅ローンの支払いを任せていて自身はまったくノータッチで住宅ローンが引き落としされていなかった

などのケースです。

基本的に債権者から一度住宅ローンが期限の利益を喪失されてしまい代位弁済・一括請求されてしまうと元に戻すことはできません。

毎月の住宅ローンの支払いをするという債務者の義務を果たさなかったので債権者から期限の利益を喪失されている、つまり住宅ローンを月々分割で支払っていく債務者の権利をすでに失ってしまっているからです。

しかし、住宅ローンを滞納して債権者から期限の利益を喪失されて代位弁済・一括請求されたあとでも元の分割払いに戻せる方法も無いことはありません。

この記事では、住宅ローンを滞納して期限の利益を喪失し一括請求や代位弁済された後に任意売却せず元に戻す方法について考えていきます。

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任意売却と自己破産はどっちを先にしたほうが債務者に得になるのか?⇒一般的には任意売却が先で自己破産は後!

自己破産と任意売却はどちらを先に行うほうがメリットが大きいのでしょうか?

債務整理の手段のひとつに『自己破産』があります。

よく勘違いというか混同されているのですが、任意売却をしたり競売になったら必ず自己破産になるという訳ではありません。

  • 任意売却すると自己破産しなければならない
  • 競売にされると自己破産しなければならない

というのは両方間違っています。

『自己破産』はあくまでも債務整理の手段の一つです。

任意売却や競売の後に残債が多く残ってしまいとてもじゃないけど返していけないというときは自己破産することで多く残った残債をリセットすることができるのでその分次の生活の立て直しに有利になるということです。

『自己破産』をして裁判所から免責許可決定を受けると、任意売却後の住宅ローンの残債やその他の借入など、すべての借入の返済をしなくてよくなります。

債務者が不動産を所有している場合の自己破産は大きく分けて下記の2パターンが存在します。

  • 自己破産手続きをしてから任意売却をする
  • 任意売却をしてから自己破産手続きをする

どちらにしても注意すべき点はありますので不動産と自己破産の手続きに慣れた弁護士に依頼する方が安心です。

この記事では、任意売却と自己破産はどっちを先にやるほうが債務者に得になるのかについてご紹介します。

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住宅ローンが払えない時に無理に任意売却やリースバックをするよりも有効な生活再建手段はあるにはあるが・・・

住宅ローンの返済を続けていく見通しが悪くなった際に、

  • 任意売却
  • リースバック

などでなんとか切り抜けようと考える人は非常に多いです。

インターネットで検索するとそれこそたくさんの任意売却やリースバックのサイトがヒットするからです。

しかし任意売却やリースバックも万能ではありません。

場合によっては任意売却やリースバックをした方がその後の状況を悪化させてしまうケースもあるのです。

そういう場合に、

  • 任意売却しない方がいい
  • リースバックしない方がいい

と教えてくれる不動産業者はいないと思います。

不動産業者であればどうにかして不動産を売却する方向に持っていきたいという力が働くからです。

不動産業者も商売ですのでこれはいたしかたありません。

しかし無理に任意売却やリースバックに誘導されて任意売却やリースバックしたあとに苦しむのは本人だけです。

この記事では、無理に任意売却やリースバックをしないほうがいいケースについて見ていきます。

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住宅ローンや借金の返済分が払えず自己破産を考えているという場合には任意売却を先にしたほうがおトク?

住宅ローンの返済が苦しくその他の借入などもあり最終的に自己破産手続きを考えているような場合に、家などの不動産は先に任意売却してしまった方がいいのでしょうか?

もしくは先に自己破産手続きを進めてしまったほうがいいのでしょうか?

結論から言うと自己破産する場合にも『先に家などの不動産を任意売却』をしてしまった方がトクになるケースが多いです。

それは家などの不動産などの資産を持ったまま自己破産の申立てをすると破産管財事件となるからです。

破産管財事件となると裁判所から破産管財人弁護士が選定されてその破産管財人弁護士が不動産の売却も含めて自己破産手続きを引き継いで進めていくことになるのです。

家などの不動産を先に任意売却せずに自己破産をして破産管財事件になると何が一番違うかというと、同じ自己破産するというゴール自体は変わらないのですが、それにかかる弁護士などの費用がまったく違うということです。

家などの不動産を任意売却する前に先に自己破産手続きをする方が破産管財事件となり費用が高くなるのです。

自己破産をする前に先に任意売却をすれば他に資産がなければ同時廃止で管財人弁護士がつかずに裁判所に破産が認められることが多いので自己破産にかかる費用を破産管財事件よりも安く抑えることができるのです。

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消費者金融や不動産担保ローン会社が任意売却に応じず競売申立して自ら自己競落する競売債権回収スキーム

住宅ローンを滞納してしまい家の任意売却を行う際に、住宅ローン以外の消費者金融会社不動産担保ローン会社などからの借入があると、その消費者金融会社や不動産担保ローン会社の根抵当権設定差押え登記が後順位に付いているケースがあります。

住宅ローンが払えないときにその支払いの穴埋めとして消費者金融会社や不動産担保ローン会社から借りていたり、生活費や教育費として借りていたという方が多いです。

その後結局住宅ローンは払えなくなってしまい、任意売却を行うことになったとします。

その時に後順位に消費者金融会社や不動産担保ローン会社の根抵当権や差押が付いていると任意売却を進めるのがやっかいになることがあります。

家を任意売却しても住宅ローンの残高を下回る場合は、住宅ローンより後順位の消費者金融会社や不動産担保ローン会社などの抵当権者には一定の金額を配分して抵当権の解除をしてもらうのが一般的な任意売却の流れです。

『解除料』俗に言う『ハンコ代』です。

しかし、消費者金融会社や不動産担保ローン会社は住宅ローンなどの普通の担保権者とは違う債権回収の絵を描くことがあるので注意が必要です。

例えば消費者金融会社や不動産担保ローン会社の残高が500万円あってそれを任意売却で50万円で抵当権を解除してくれと申し入れたとしても、はいそうですか解除しましょうとはなりにくいということです。

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破産管財人弁護士や相続財産管理人弁護士との任意売却は入札手続きで行うことが多い理由と入札手続きの手順

任意売却での売却価格を公平に決めるにはどのような売却方法が考えられるでしょうか?

債権者は少しでも任意売却で回収額を増やすように考えますが、その一方で購入希望者の立場からするとたとえ任意売却であったとしても公平に少しでも安い価格で不動産を取得したいと考えます。

購入申込者が競合する場合などでは先に購入希望者が買付証明書を出すとその価格がベースとなって価格が吊り上がっていき、不公平感が強くなるケースがままあります。

こうした場合に、関係者の誰からも後ろ指をさされることなく公明正大に行うことができる方法が任意売却の入札です。

特に破産管財人弁護士や相続財産管理人弁護士などがついている不動産の任意売却では公平性を担保するために不動産会社などと協力して入札での任意売却を行う弁護士も多くいます。

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破産管財案件の任意売却で破産管財人弁護士と交渉して財団組入額を下げて任意売却がまとまった成功ケース

銀行などの担保権者は担保物件所有者が破産していても、競売の申立てをすることができます。

しかし競売を実行するよりも破産管財人弁護士を売主として任意売却を行うほうが、より高く売却することができ回収額がアップします。

破産管財人弁護士も担保物件を任意売却することにより、破産財団に売却代金の一部を組み入れることができるという点で大きなメリットがあります。

破産財団とは破産管財人弁護士が破産者の資産の売却等をした際に一連の手続きの中で債権者への配当に回せるお金の管理を行う管理口座の名称のことです。

ここで問題になるのが、破産財団にいくら組み入れるのか、すなわち破産財団組入金の金額です。

破産実務に精通している破産管財人弁護士であれば、銀行などの担保権者の意図をよく理解してくれているために、破産財団への組入額について常識的な判断をしてもらえるます。

しかし時として売却代金の10%以上などという法外な高値を要求する破産管財人がついていることがあります。

担保権者もその金額に同意できるわけもなく、このことを理由に任意売却が暗礁に乗り上げるケースがあります。

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仮登記って何?最低限知っておくべき仮登記の意味と仮登記のある不動産の購入時に警戒すべき2種類の仮登記

もしも登記簿謄本に仮登記があったら・・・要注意ですよ!

不動産投資で気に入った収益物件を購入する際に、その収益物件の登記簿謄本を何気なく見ていたら、『仮登記』の記載があった場合はどう考えればいいのでしょうか?

『仮登記』という表記自体普段あまり見かけないし、仮の登記だからいいか・・・などと甘く見ているととんでもないことになる場合もあるのが『仮登記』なので要注意です。

仮登記は名前こそ『仮』となっていますが、実は非常に重要な意味のある登記なのです。

仮登記の意味を知らずにそのままその収益物件を購入すると取り返しのつかないことになる可能性がありますのでこの記事でよく確認してください。

この記事では、本当は怖い知っておくべき仮登記の意味と不動産投資で収益物件購入時に警戒すべき2種類の仮登記をご紹介します。

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不動産投資ローンが払えなくなったり払えなくなりそうな場合はどうする?⇒まずは競売回避の動きを最優先に!

サラリーマンや公務員などの個人投資家が不動産投資でローンが払えなくなり破綻してしまったらどうなってしまうのでしょうか?

そもそも論ですが家賃収入のある不動産投資は理論上では滅多なことでは破綻しません。

賃料収入で不動産投資ローンの月々の返済をしていくという形で返済原資に家賃収入を見込んでいるからです。

まず知っておくべきなのは、不動産投資で実際に破綻する人の割合は、実は大変少ないという事実です。

3ヶ月以上のローン延滞率も0.2%という低い水準になっています。

しかしある一定層の方は不動産投資ローンが払えなくなり競売になったり自己破産したりしています。

不動産投資ローンが払えている人と払えていない人の違いはどこにあるのでしょうか?

この記事では、不動産投資ローンが払えなくなった・払えなくなりそうな場合はどうすればいいかについてご紹介します。

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不動産投資の1物件1法人スキームは何が問題だったのか?1物件1法人を隠さなければ節税のメリットは大!

資産管理法人設立で1物件・1法人・1金融機関でのスピード購入術

不動産投資でローン融資を活用して法人で収益物件を買い進める王道は、黒字決算を続けて内部留保(純資産)を積み上げて銀行からの信頼を厚くすることです。

しかしこのやり方だと法人の数年間の決算書や確定申告の実績が必要となりそれなりの時間がかかることになります。

それに比べて新設の資産管理法人の場合はまだB/SやP/Lがないために、銀行の融資審査では社長個人の属性と金融資産しか見る術がありません。

この新設の資産管理法人の特徴を考慮して収益物件を買い進める方法が、

『1物件・1法人』

で行う方法なのです。

『不動産業界あるある』なのですが、『1物件・1法人スキーム』しかり『スルガスキーム』しかり、『〇〇スキーム』と名付けられるとほとんどが不正との黒に近いグレーゾーンというか抜け道というかそういったものになっていることが多いので要注意です。

あとでバレて被害を受けるのは一般人の買主様になることがほとんどですので勧められても安易に乗らないようにしましょう。

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破産管財の任意売却物件は超お買い得?不動産投資で破産管財の任意売却物件を購入する際のメリットはコレ!

不動産投資の仕入れで破産管財物件の任意売却物件を安く購入するメリットと注意点はどのような点なのでしょうか?

不動産投資で破産管財物件の任意売却物件を仕入れるメリットは一般の市場価格よりも安く仕入れられることに尽きます。

そして破産管財物件の任意売却物件を仕入れる際の注意点は最後まで必ず買えるかどうかは分からないというところです。

ただし裁判所が指定した破産管財人弁護士が介在している部分以外は普通の任意売却物件を仕入れる際の注意点とたいして変わりはありません。

この記事では、不動産投資で破産管財物件の任意売却物件を安く仕入れるメリットとその注意点についてご紹介します。

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減価償却費って何?不動産投資の節税対策は減価償却費無しでは語れない!減価償却費のカラクリを総まとめ!

減価償却費の計算方法から節税対策まで不動産投資の減価償却のすべて

不動産投資における減価償却費をきちんと理解できているでしょうか?

分かっているようでよく分かっていないのが減価償却の実情ではないでしょうか。

もし減価償却費を正しく理解できていなければ節税対策がきちんとできていない可能性が高く非常にもったいないといえます。

不動産投資における節税対策でまさしく中心のキーになってくるのが減価償却費です。

不動産投資の減価償却費は実際にキャッシュアウトせずに経費だけ計上できるため、不動産投資で出た利益を大きく圧縮することができるからです。

不動産投資の節税対策は減価償却費抜きには絶対に語れません。

不動産投資において減価償却の仕組みを最大限に活用することで収益に大きく差が出るということです。

減価償却という言葉を聞いたことがあるものの、詳しい内容まではあまり理解せずに不動産投資に取り組んでいる人は少なくありません。

それでもなんとかなっているという現実もありますが、知るべきことを知っておくことでより戦略的に不動産投資戦略を組み立てることができるのです。

減価償却は税法で認められている合法的に節税できる手段です。

その最大のメリットはキャッシュアウトせずに経費に計上できるということです。

不動産投資で収益にばかり目が奪われてしまうと、せっかく稼いだ収益が税金として持っていかれてしまいます。

それは最終的に手元に残る税引き後のキャッシュフローが少なくなるということを意味します。

最終的な利益である税引き後のキャッシュフローを最大化させることが不動産投資の収益を最大化させることにつながります。

また減価償却の知識がないと、デッドクロスという最悪の事態を招いてしまうことになります。

この記事では不動産投資で減価償却費を使いこなした節税対策で儲けを出すための減価償却費の基本と応用の総まとめをご紹介します。

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