住宅ローンが払えず任意売却でリースバックするよりも月々の支払いが圧倒的に安く家に住み続けられるおすすめの方法

親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買でリースバックよりも圧倒的に安く住み続けることができる場合があるのをご存知でしょうか?

住宅ローンが払えない、これは困った、しかしさまざまな事情があり今の家には住み続けたい、近所にも家を売ることを知られたくないなどという場合に真っ先にリースバックを検討する方は非常に多いのですが、いざリースバックの話を聞いてみるとリースバックでは家賃が高く問題の根本的な解決がスッキリとできないケースが多いです。

そのような場合でも親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買を行うことでリースバックよりも断然安く今の家に住み続けことができるのです。

病気やケガ、会社からのリストラや転職の失敗、昨今のコロナ禍の影響による残業手当や休日出勤手当の削減、ボーナスの削減やカットなどによる収入の減少が原因で、今まで払えていた住宅ローンの返済が厳しくなって毎月の支払いやボーナス払いが払えなくなっているという人が日に日に増え続けています。

そして住宅ローンは払えないもののさまざまな事情によって家にはこのまま住み続けたいがどうすればいいのか?と日々悩まれている人も同じように増え続けています。

しかし、一筋の希望を持ってリースバックを検討してみたものの、住宅ローンの返済が厳しいという今の状況をリースバックですっきり全て問題解決できるというケースは実はあまり多くはありません。

なぜならリースバックの場合はリースバックした後の家賃がそれなりに高くなりがちだからです。

毎月の住宅ローンの返済が厳しいからリースバックを行ってまでローンを完済したのに、その後の家賃が住宅ローンの毎月の返済額を超えてしまうようなこともよくあります。

その結果、あちこちのリースバックを取り扱っているという不動産会社などにあれこれ話を聞いているうちに時間だけがどんどん経過してしまい、債権者から競売申し立てをされてしまったという最悪のケースもありました。

実は、リースバック以外にも不動産を売却してそのまま家に住み続けられる方法は他にもあるのです。

それが親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買です。

リースバックを専門に取り扱っていると大々的に宣伝している会社からは、親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買を提案してもらえることはありません。

結局は現実を受け入れて仕方なくリースバックを行い、その後の高い家賃で泣く泣く家に住み続けているというケースも少なくないのです。

住宅ローンの返済が厳しくてもう払えない、しかし事情があり家にはそのまま住み続けたい、という場合にリースバックの話を聞いてもどうも根本的には問題解決になりそうにない、という際にはぜひ検討してみる価値がある問題解決方法が、親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買なのです。

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住宅ローンが払えない時に無理に任意売却やリースバックをするよりも有効な生活再建手段はあるにはあるが・・・

住宅ローンの返済を続けていく見通しが悪くなった際に、

  • 任意売却
  • リースバック

などでなんとか切り抜けようと考える人は非常に多いです。

インターネットで検索するとそれこそたくさんの任意売却やリースバックのサイトがヒットするからです。

しかし任意売却やリースバックも万能ではありません。

場合によっては任意売却やリースバックをした方がその後の状況を悪化させてしまうケースもあるのです。

そういう場合に、

  • 任意売却しない方がいい
  • リースバックしない方がいい

と教えてくれる不動産業者はいないと思います。

不動産業者であればどうにかして不動産を売却する方向に持っていきたいという力が働くからです。

不動産業者も商売ですのでこれはいたしかたありません。

しかし無理に任意売却やリースバックに誘導されて任意売却やリースバックしたあとに苦しむのは本人だけです。

この記事では、無理に任意売却やリースバックをしないほうがいいケースについて見ていきます。

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住宅ローンを滞納して任意売却しても家に住み続けられた『任意売却+リースバック』の成功例をお教えします!

住宅ローンが払えなくなって滞納してしまい任意売却をせざるを得ない状況になってしまったとしても住み慣れた愛着のある今の家にそのまま住み続けたいというのが本音のところだという方が多いのではないでしょうか?

住宅ローンを数ヵ月にわたって滞納してしまい期限の利益を喪失すると月々の分割払いが出来なくなるので金融機関からは残金の一括返済を求められます。

そうなってしまうと取り得る主な選択肢としては

  1. 全額返済
  2. 競売
  3. 任意売却

の3択になってきます。

そもそも月々の住宅ローンの返済が厳しかったのですから全額返済は現実味が少ないですし、かといって競売にはなりたくないとのことで多くの方が任意売却での解決を望まれるのが現実です。

もちろん任意売却を行えば家を売却することになるので家の名義は第三者である購入者のものになってしまいます。

しかしそこでその購入者の第三者から家を賃貸で借り受ける方法があります。

当然家を賃貸で借り受けるので家賃は発生しますがそのまま住み続けることができます。

それが『リースバック』です。

任意売却で家を売却する際の出口としてあらかじめリースバックをして頂けるという購入者に対してアプローチを行えばそれも可能になるのです。

この記事では、住宅ローンを滞納してしまっても住み続けられる任意売却リースバックスキームについて説明します。

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離婚後に妻が住み続けていたが家を出た元夫が住宅ローンを滞納して督促が来たような場合の解決方法とは?

元夫名義で住宅ローンを組んで購入した家に、離婚後も夫が住宅ローンを払うという約束で元妻や子供が住み続けているというケースは多いのではないでしょうか。

このような場合に、もし夫が住宅ローンを滞納してしまうとどうなってしまうのでしょうか?

これはけっこうご相談が多いケースで困っている方も多いケースです。

住宅ローンを借りた金融機関から突然督促状などの催告書が家に届いて、離婚後も家に住んでいる元妻がビックリするのがことの始まりになります。

そして住宅ローンを借りた金融機関には離婚して元夫が別に住んでいることも伝えていなかったりすることがほとんどです。

ここでは夫名義で購入した家に離婚後に妻や子供が住み続けていたが夫が住宅ローンを延滞し出したという場合にどうするのが一番いいのかについてお話しします。

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離婚時に大問題になる住宅ローンの連帯保証人の2大パターン⇒連帯保証人を解消する解決方法はこの2つ!

夫婦の離婚は役所に離婚届けを出せば成立しますが、たとえ離婚したとしても不動産の連帯保証人はそうそう簡単には外れないということをご存知でしょうか?

家を買う時に離婚のことまで考えていることはほぼありませんので夫婦で連帯保証人になって住宅ローンで借りられる金額を増やしたという方は多いです。

夫婦で連帯保証人となって家を購入していると、いざその夫婦が離婚するとなったときに連帯保証人になったことが大きな足かせになってしまいます。

家を売却して住宅ローンを完済できるのであればまだ何とかなるのですが、なかなかそうはいかないことが多いからです。

夫婦の間で『もうがまんできない、離婚だ』となって離婚届が受理されて正式に離婚したとしても、家の住宅ローンの連帯保証人になっている場合は、住宅ローンを完済するまではお互いに連帯債務を負担することになるのです。

これはどういうことかというと、もし片方が住宅ローンの延滞をしたり破産したりすると、もう片方に必ずその住宅ローンの支払いの督促が行ってしまうというということです。

なので離婚の際には連帯保証人になっている家を事前に処分しておくほうが望ましいといえるのです。

そのための方法はおもに2つです。

  1. 夫婦間売買で住宅ローンをどちらかに一本化してまとめる
  2. 家を第三者に売却して住宅ローンを完済する

夫婦どちらかの単一の住宅ローンにするか第三者に売却して住宅ローン自体をなくしてしまうというのが解決方法となります。

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離婚したら住宅ローンは一括請求される?⇒滞納しなければ大丈夫だが離婚前に整理しておく方が後々の憂い無し!

住宅ローンはその家に住むことを前提に融資されていますが、もし離婚してその家に住まなくなったら住宅ローンは契約違反となり一括請求されてしまうのでしょうか?

ちなみに住宅ローンをそのままにして離婚してその家に住まなくなるパターンは下記2つのどちらかです。

  1. 住宅ローンは夫(妻)名義で夫(妻)が家を出て住まなくなる
  2. 住宅ローンは共有名義で夫婦のどちらかが家を出て住まなくなる

住宅ローンの名義人ではない方が家を出ていく分には住宅ローンの制度上では何の問題もありません。

問題になってくるのは住宅ローンの名義に絡んでいる者が家を出ていく場合です。

上記1.2.に共通して多いのが妻と子供は家に残して住宅ローンの名義人である夫が家を出るケースです。

そして住宅ローンは離婚して家を出た夫がそのまま払っていくという形が多いです。

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関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)とは?関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)から代位弁済の通知が来たら?

関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)から代位弁済の通知が来たらどうすればいいのでしょうか?

関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)は大阪府の地銀である近畿大阪銀行系列の信用保証会社でした。

そして、旧近畿大阪銀行がりそな銀行のグループであったため、りそな銀行グループの信用保証会社でした。

そして今では旧近畿大阪銀行が旧関西アーバン銀行と合併して関西みらい銀行となりその系列となっています。

旧近畿大阪銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件として、近畿大阪信用保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されていました。

旧近畿大阪銀行で住宅ローンを借入していて、もし住宅ローンを滞納するといずれは近畿大阪信用保証が代位弁済することになります。

登記簿謄本の債権者の名義が近畿大阪信用保証となっているのはこのためです。

この場合、代位弁済は近畿大阪信用保証が行いますが、通知などの書面は関西みらい保証から届くようになります。

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大阪信用保証協会とは⇒大阪府中小企業信用保証協会と大阪市信用保証協会が合併した大阪府の信用保証協会のこと

大阪信用保証とは旧大阪府中小企業信用保証協会と旧大阪市信用保証協会が合併してできた大阪府が運営する信用保証協会です。

旧大阪府中小企業信用保証協会や旧大阪市信用保証協会の時の借入への保証を含めて、大阪信用保証協会の保証を受けた借り入れの返済が滞ると大阪信用保証協会から督促がきます。

そのまま返済できないでいると、大阪信用保証協会から代位弁済の催告書が届きます。

大阪信用保証協会との任意売却を進める際はクセがあり一筋縄ではいかないので注意が必要です。

もともと大阪府には、

  • 大阪府中小企業信用保証協会(大阪府が運営)
  • 大阪市信用保証協会(大阪市が運営)

という2つの信用保証協会がありましたが、平成26年に合併されて現在の大阪信用保証協会に一本化されています。

大阪府中小企業信用保証協会は大阪府が運営していた信用保証会社(協会)で、通称『府信用(ふしんよう)』と言われていました。

そして大阪市信用保証協会は大阪市が運営していた運営していた信用保証会社(協会)で、こちらは通称『市信用(ししんよう)』と呼ばれていました。

どちらも住宅購入時の住宅ローンの保証に入るのではなく事業融資や不動産担保ローンなどの融資の保証に入ていました。

それが合併されて現在では大阪信用保証に引き継がれている形になっています。

融資の信用保証の担保として保証会社として不動産に抵当権や根抵当権をつけることが多い債権者です。

ここでは、大阪信用保証協会(大阪府中小企業信用保証協会と大阪市信用保証協会が合併)との任意売却の進め方のコツについてお話しします。

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フラット35不正融資がバレたら?⇒フラット35を賃貸投資に不正利用すると一括請求・競売申立の対象に!

不動産投資で投資用の賃貸物件を購入する際に、不動産業者にそそのかされて住宅金融支援機構の住宅ローンである『フラット35』で融資を受けてしまってはいないでしょうか?

投資用ローンに比べて金利が低く借り入れもしやすい住宅ローンで投資用不動産を購入するというスキームです。

不動産業者も本人もバレなければいいと思っていたのか、バレるわけないと思っていたのか分かりませんが、今になってフラット35の不正利用がどんどん発覚していっています。

なぜならフラット35を貸し出した住宅金融支援機構がフラット35の不正利用を本格的に調査に乗り出しているからです。

具体的にはフラット35を貸し出した先で住民票が移されていないなど疑わしい先に、本人受取限定郵便を送っています。

不動産投資にフラット35を不正利用していればその家には当然別の賃借人が住んでいますので、本人受取限定郵便は住宅金融支援機構に戻されるので、不正利用が疑わしい先と認定されてしまうのです。

『フラット35』とは独立行政法人住宅金融支援機構が貸し出す長期固定金利の住宅ローンのことをいいます。

年利1%前後の金利でそれこそ35年間ずっと金利固定で借りられたりします。

だだしその名の通りフラット35は住宅金融支援機構が住宅を購入する層に長期的に安心な住宅ローンを提供することを目的に貸し出している商品です。

もし住宅金融支援機構のフラット35を不動産投資に使うことができれば・・・

  • 金利が低いのでキャッシュフローを拡大できる
  • 金利が長期固定なので不動産投資の安定感が増す

などのメリットがあると考えられますが、当然『住むための住宅』を買うための融資ですので不動産投資に利用することは絶対にご法度です。

もしフラット35で借り入れている不動産を不動産投資に利用していることが発覚すれば契約違反とみなされて全額一括請求されることになります。

しかし現実にはフラット35を不正に使って投資用不動産を購入してしまっている不動産投資家の事例は後を絶ちません。

この記事では、フラット35を不動産投資に不正利用していたのがバレてどうしようという人が激増中という事実を見ていきます。

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破産管財人弁護士や相続財産管理人弁護士との任意売却は入札手続きで行うことが多い理由と入札手続きの手順

任意売却での売却価格を公平に決めるにはどのような売却方法が考えられるでしょうか?

債権者は少しでも任意売却で回収額を増やすように考えますが、その一方で購入希望者の立場からするとたとえ任意売却であったとしても公平に少しでも安い価格で不動産を取得したいと考えます。

購入申込者が競合する場合などでは先に購入希望者が買付証明書を出すとその価格がベースとなって価格が吊り上がっていき、不公平感が強くなるケースがままあります。

こうした場合に、関係者の誰からも後ろ指をさされることなく公明正大に行うことができる方法が任意売却の入札です。

特に破産管財人弁護士や相続財産管理人弁護士などがついている不動産の任意売却では公平性を担保するために不動産会社などと協力して入札での任意売却を行う弁護士も多くいます。

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