古いキッチンや浴室などの水回りはフルリフォームで新品に取り換えないと借り手はつかないのでしょうか？
キッチンや浴室、トイレなどの水回りは、女性の入居者が気にすることが多いため、特にファミリータイプの物件については綺麗さが非常に重視される傾向があります。
しかし、空室を埋めたいがためにコストパフォーマンスの悪いフルリフォームをしていては、物件の収益率が下がる一方です。
それでは何のために収益物件を保有して運用しているのか分からなくなってしまいます。
そこで、フルに取り換える代わりにピンポイントリフォームで対応します。
ピンポイントのリフォームでもやり方によっては高い効果を期待できるからです。
この記事では、古いキッチンや浴室のコスパ抜群のピンポイントリフォームをご紹介します。
不動産投資でやむを得ず賃借人に立ち退いて欲しい場合に家主側から立ち退き請求をかけますが、借地借家法では家主側からの立ち退き請求には『正当事由』が必要であるとされています。
そこで疑問になってくるのが、
といったところになってくると思います。
実際のところ立ち退きに際しては家主側の事情と借家人側の事情のバランスによって結果は千差万別になります。
また立ち退き料を含めた条件を家主側と借家人側とで納得して合意の上で立ち退きを行う場合と双方の意向が食い違うことで話し合いやお金だけでは解決できない場合は裁判による判決で決着させることになります。
そして立ち退き料をいくらにするという明確な算定基準もありません。
裁判でも様々な判決が出ていますので、その時その時の個々の事情により左右されると考えて間違いありません。
家主側としてはできるだけ円満に立ち退きをしてもらえることが費用的にも時間的にもメリットが大きいのですから、様々なケースを知っておくことで交渉の際の引き出しを増やしておく必要はあるということです。
この記事では、不動産投資で家主側からの立ち退き請求の際の『正当事由』と立ち退き料との関係性と立ち退き料の算定基準について見ていきます。
不動産投資の空室対策でコストパフォーマンスが高く賃貸募集に効果的な設備はどのようなものでしょうか？
不動産投資で収益物件の運用を行う際に導入すべき設備は、
の2つの種類に分類できます。
例えば、床暖房や風呂の追い焚き機能などは、入居者のニーズは高いものの数十万円以上の出費を伴います。
費用対効果が非常に悪いため、導入に踏み切るケースはあまり多くありません。
このような費用対効果を無視した設備ではなく、実用性が高く費用的にも導入しやすい設備を導入することが大切です。
この記事では、不動産投資の空室対策でコストパフォーマンスがよくて新規入居者がバンバン決まりやすい8つの設備についてご紹介します。
不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件の条件とはどのようなものなのでしょうか？
せっかく不動産投資の収益を最大化させたとしても最後の売却時に大きく値下がりしてしまうと、運営中に積み上げた利益をスポイルしてしまう結果になってしまいます。
その結果、その収益物件での不動産投資の収益は最終的な出口まで通算するとあまり大したことがなかったということになってしまいます。
逆にそれ以上に値下がりが起こるとトータルで赤字となってしまうので売るに売れないということも起こりえるのです。
不動産投資において物件価格が下がらないというのは投資信託でいえば元本が減らないということと同じです。
物件価格が下がりにくいということは投資という視点で考えた時には不動産投資において非常に重要になるポイントでもあります。
この記事では、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件をご紹介します。
不動産投資ローンでは購入者の属性さえ良ければどのような収益物件でも銀行から融資を受けることは可能なのでしょうか？
一般的に銀行からの融資は、古い木造物件は厳しく、RCは受けやすいといえます。
なので金融機関に持ち込む収益物件によって不動産投資ローンの融資の受けやすさは大きく変わってきます。
不動産投資ローンの融資審査は
によって行われますので、融資が受けやすい収益物件かどうかで、融資審査は大きく変わってきます。
この記事では、不動産投資ローンでは購入者の属性さえ良ければどんな収益物件でも融資を受けることは可能なのか？についてご紹介します。
貸主である家主の都合での賃借人の立ち退きの際に立ち退き料が支払われるのが一般的ですが、立ち退き料について定めた法律はあるのでしょうか？
実は賃貸借契約書にも借地借家法にも立ち退き料のことに関して明確に記した文言はありません。
立ち退き料の位置づけは貸主側から賃貸借契約を解除したい場合に必要な正当事由を補完する意味合いが強いといえます。
正当事由が完璧であれば貸主側から6ヵ月前通知で賃貸借契約を終わらせることができるとされています。
しかし実際の実務では正当事由を完璧に満たすケースはほとんどないのが実情です。
なので貸主側から円満に退去を促すために金銭で正当事由を補完するという形が慣行的に行われてきたのが立ち退き料といえるでしょう。
この記事では、貸主側からの立ち退き請求の際に立ち退き料が支払われるのが一般的だが立ち退き料を定めた法律はあるのか？について見ていきます。
不動産投資で退去した部屋の現状回復のリフォームをできるだけ安く実施するにはどうすればいいのでしょうか？
退去後の原状回復リフォームには3つの実施方法があります。
この中で、一番安くあがるのが分離発注です。
退去後の内装のリフォームは入居者が退去するたびに行うことになるので、どれだけ安くできるかが不動産投資の収支に直結してきます。
そして原状回復リフォームを少しでも安くしようとすると施主支給や分離発注という手段を取ることになります。
しかし安ければそれでいいというわけではなく、費用の安さとオーナーの手間は反比例しますのでバランスを取りたいというのが本音のところです。
この記事では、不動産投資での原状回復リフォームでコスパがいいのは分離発注・施主支給・一括発注のどれなのか？について比較検討します。
会社経営者で本業以外に収益物件の運用を行っている人が多いのはなぜなのでしょうか？
それは会社経営者に収益物件の運用での不動産投資は非常に向いている投資先といえるからです。
投資先としては、収益物件の他にも、株や投資信託、金などといった金融商品があります。
また、収入を増やすためであれば本業以外に例えば飲食店を手掛けるという選択肢もあります。
どちらが良い悪いという話ではなく、目的に応じて使い分けることが大切です。
ではなぜ収益物件がおすすめなのか、この記事では、会社経営者に収益物件の運用が向いている3つの理由をご紹介します。
サラリーマンや公務員の不動産投資でローンが払えなくなり破綻してしまったらどうなってしまうのでしょうか？
そもそも論ですが家賃収入のある不動産投資は理論上では滅多なことでは破綻しません。
まず知っておくべきなのは、不動産投資で実際に破綻する人の割合は、実は大変少ないという事実です。
3ヶ月以上のローン延滞率も0.2％という低い水準になっています。
しかしある一定層の方は不動産投資ローンが払えなくなり競売になったり自己破産したりしています。
その違いはどこにあるのでしょうか？
この記事では、不動産投資のローンが払えなくなるリスクヘッジともし不動産投資ローンが払えなくなったらどうすればいいか？をご紹介します。
不動産投資で収益物件の減価償却はいつかは終わりを迎えてしまいますがそこからさらに節税ができることをご存じでしょうか？
不動産投資の節税対策としての収益物件の運用における出口戦略でもうひとつ重要なのはさらに税金を先送りにしていくという選択肢です。
所有している物件の減価償却が終わった時点で本業が赤字にならないという状況であれば、追加で収益物件を取得することでさらに数年間の利益を先送りすることができます。
木造物件であれば物件取得から4年経過後つまり減価償却が終わった段階で同じように短期で償却できる物件を再び取得するという方法です。
この記事では、不動産投資で既存物件の減価償却が終わった段階で追加で収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法をご紹介します。
任売マン
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高校～神戸大学工学部機械工学科卒。不動産会社東京支店勤務。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系の出身者です。
大手不動産会社にて法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと任意売却による住宅ローン滞納問題解決コンサルティングが得意です。
銀行やサービサーをはじめとした多くの金融機関と弁護士や税理士などの士業の先生方とのコネクションを生かした情報収集と幅広い範囲での不動産コンサルティング業務を行っています。
当サイトの説明
【一棟web.net】は一棟収益不動産投資に専門特化した総合ブログサイトです。様々な情報が氾濫している中で不動産投資による資産形成を真剣にお考えの方に『真っ当な不動産投資による堅実な資産形成』をご提案しています。また住宅ローンの返済にお困りの方に『もしもの際の任意売却という問題解決手段』をご提案しています。
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賃貸不動産経営管理士
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