コロナ禍がやっと収まりかけている中で、家を競売にかけられたというご相談件数が増えてきています。
これはいったいどういうことなのでしょうか？
住宅ローンの借入先である住宅金融支援機構をはじめ、銀行などの債権者からもコロナ禍中はあまり競売申立をされていなかったのに、今になって続々と競売申立をされて競売開始決定通知が家に届いて困ってしまったというご相談が多いです。
おそらくコロナ禍で仕事が無くなったりして収入が減ったという人も多くいたりして日本中が非常事態でしたので金融機関もできるだけ競売にしないようにという配慮がコロナ禍にはあったと思われます。
しかし、コロナ禍が落ち着いてきて住宅ローンを貸している金融機関も通常運転というか、住宅ローンの返済を滞納している方に関しては一括請求をして競売申立を行っていくという流れに戻ってきていて、家を競売にかけられたというご相談が体感ですが明らかに増えているなという印象です。
住宅ローンを滞納してしまい家の任意売却を行う際に、住宅ローン以外の消費者金融会社や不動産担保ローン会社などからの借入があると、その消費者金融会社や不動産担保ローン会社の根抵当権設定や差押え登記が後順位に付いているケースがあります。
住宅ローンが払えないときにその支払いの穴埋めとして消費者金融会社や不動産担保ローン会社から借りていたり、生活費や教育費として借りていたという方が多いです。
その後結局住宅ローンは払えなくなってしまい、任意売却を行うことになったとします。
その時に後順位に消費者金融会社や不動産担保ローン会社の根抵当権や差押が付いていると任意売却を進めるのがやっかいになることがあります。
家を任意売却しても住宅ローンの残高を下回る場合は、住宅ローンより後順位の消費者金融会社や不動産担保ローン会社などの抵当権者には一定の金額を配分して抵当権の解除をしてもらうのが一般的な任意売却の流れです。
『解除料』俗に言う『ハンコ代』です。
しかし、消費者金融会社や不動産担保ローン会社は住宅ローンなどの普通の担保権者とは違う債権回収の絵を描くことがあるので注意が必要です。
例えば消費者金融会社や不動産担保ローン会社の残高が500万円あってそれを任意売却で50万円で抵当権を解除してくれと申し入れたとしても、はいそうですか解除しましょうとはなりにくいということです。
任意売却での売却価格を公平に決めるにはどのような売却方法が考えられるでしょうか？
債権者は少しでも任意売却で回収額を増やすように考えますが、その一方で購入希望者の立場からするとたとえ任意売却であったとしても公平に少しでも安い価格で不動産を取得したいと考えます。
購入申込者が競合する場合などでは先に購入希望者が買付証明書を出すとその価格がベースとなって価格が吊り上がっていき、不公平感が強くなるケースがままあります。
こうした場合に、関係者の誰からも後ろ指をさされることなく公明正大に行うことができる方法が任意売却の入札です。
特に破産管財人弁護士や相続財産管理人弁護士などがついている不動産の任意売却では公平性を担保するために不動産会社などと協力して入札での任意売却を行う弁護士も多くいます。
銀行などの担保権者は担保物件所有者が破産していても、競売の申立てをすることができます。
しかし競売を実行するよりも破産管財人弁護士を売主として任意売却を行うほうが、より高く売却することができ回収額がアップします。
破産管財人弁護士も担保物件を任意売却することにより、破産財団に売却代金の一部を組み入れることができるという点で大きなメリットがあります。
破産財団とは破産管財人弁護士が破産者の資産の売却等をした際に一連の手続きの中で債権者への配当に回せるお金の管理を行う管理口座の名称のことです。
ここで問題になるのが、破産財団にいくら組み入れるのか、すなわち破産財団組入金の金額です。
破産実務に精通している破産管財人弁護士であれば、銀行などの担保権者の意図をよく理解してくれているために、破産財団への組入額について常識的な判断をしてもらえるます。
しかし時として売却代金の10%以上などという法外な高値を要求する破産管財人がついていることがあります。
担保権者もその金額に同意できるわけもなく、このことを理由に任意売却が暗礁に乗り上げるケースがあります。
アサックスから借り入れをした不動産担保ローンを返済できず延滞していまい一括返済や競売申立をされてトラブルになり困っている人が増えています。
不動産を担保に借りている不動産担保ローンのアサックスへの返済ができないとどうなってしまうのでしょうか？
アサックスの不動産担保ローンは家やマンションや土地などの不動産を所有していれば不動産を担保に比較的簡単に融資を受けることができるため、様々な理由で自宅や保有している不動産を担保に多額の借り入れを行っている方が多いです。
アサックスからは不動産さえあれば比較的簡単に借り入れができるため気がつけば不動産担保ローンの残高がかなりの金額になってしまい月々の返済が厳しくなってトラブル相談をされる方が増えているのです。
相続した不動産を担保にアサックスから借り入れをして返済ができずに先祖代々の土地を手放さざるを得ないという状況になって困り果てていたケースもありました。
注意しなければならないのは、アサックスはローンの返済が滞るとかなり早いタイミングですぐに期限の利益を喪失させて残債の一括返済の請求をしてきます。
住宅ローンとは違うので住宅ローンの場合と比べても相当早いタイミングでの一括請求となるケースが多いです。
そして一括請求をかけてから債務者が残高一括返済できなければすぐに競売申立に着手するのです。
債務者はそもそも資金繰りでアサックスの不動産担保ローンを利用していることが多いので借入残高の一括返済を求められてもはいそうですかと返済できるわけがありません。
こうなってしまった場合はもう競売で家や不動産を取られてしまうしかないのでしょうか？
この記事ではアサックスの不動産担保ローンの返済トラブルから家を守る方法をご紹介します。
不動産投資で投資用の物件を購入する際に、不動産業者にそそのかされて住宅金融支援機構の『フラット35』で融資を受けてしまってはいないでしょうか？
そそのかして不動産業者も本人もバレなければいいと思っていたのか、バレるわけないと思っていたのか分かりませんが、今になってフラット35の不正利用がどんどん発覚していっています。
なぜならフラット35を貸し出した住宅金融支援機構がフラット35の不正利用を本格的に調査に乗り出しているからです。
具体的にはフラット35を貸し出した先で住民票が移されていないなど疑わしい先に、本人受取限定郵便を送っています。
不動産投資にフラット35を不正利用していればその家には当然別の賃借人が住んでいますので、本人受取限定郵便は住宅金融支援機構に戻されるので、不正利用が疑わしい先と認定されてしまうのです。
『フラット35』とは独立行政法人住宅金融支援機構が貸し出す長期固定金利の住宅ローンのことをいいます。
年利1％前後の金利でそれこそ35年間ずっと金利固定で借りられたりします。
だだしその名の通りフラット35は住宅金融支援機構が住宅を購入する層に長期的に安心な住宅ローンを提供することを目的に貸し出している商品です。
もし住宅金融支援機構のフラット35を不動産投資に使うことができれば・・・
などのメリットがあると考えられますが、当然『住むための住宅』を買うための融資ですので不動産投資に利用することは絶対にご法度です。
もしフラット35で借り入れている不動産を不動産投資に利用していることが発覚すれば契約違反とみなされて全額一括請求されることになります。
しかし現実にはフラット35を不正に使って投資用不動産を購入してしまっている不動産投資家の事例は後を絶ちません。
この記事では、フラット35を不動産投資に不正利用していたのがバレてどうしようという人が激増中という事実を見ていきます。
不動産投資で手取り年収1000万円を達成させるにはどのようなシミュレーションを行えばよいのでしょうか？
手取り年収1,000万円を目標にする場合、1棟ごとにキャッシュフローが200万円出るとすれば単純に考えてそれを5棟購入する必要があります。
物件の例でいうと、
であれば、
となり、1棟あたりの年間手取りキャッシュフローが200万円程度となります。
この記事では不動産投資家の1つの目標でもある、不動産投資で手取り年収1000万円を達成させるために必要な簡単不動産投資収支シミュレーションをご紹介します。
不動産投資で気に入った収益物件を購入する際に、その収益物件の登記簿謄本を何気なく見ていたら、『仮登記』の記載があった場合はどう考えればいいのでしょうか？
『仮登記』という表記自体普段あまり見かけないし、仮の登記だからいいか・・・などと甘く見ているととんでもないことになる場合もあるのが『仮登記』なので要注意です。
仮登記は名前こそ『仮』となっていますが、実は非常に重要な意味のある登記なのです。
仮登記の意味を知らずにそのままその収益物件を購入すると取り返しのつかないことになる可能性がありますのでこの記事でよく確認してください。
この記事では、本当は怖い知っておくべき仮登記の意味と不動産投資で収益物件購入時に警戒すべき2種類の仮登記をご紹介します。
サラリーマンや公務員などの個人投資家が不動産投資でローンが払えなくなり破綻してしまったらどうなってしまうのでしょうか？
そもそも論ですが家賃収入のある不動産投資は理論上では滅多なことでは破綻しません。
賃料収入で不動産投資ローンの月々の返済をしていくという形で返済原資に家賃収入を見込んでいるからです。
まず知っておくべきなのは、不動産投資で実際に破綻する人の割合は、実は大変少ないという事実です。
3ヶ月以上のローン延滞率も0.2％という低い水準になっています。
しかしある一定層の方は不動産投資ローンが払えなくなり競売になったり自己破産したりしています。
不動産投資ローンが払えている人と払えていない人の違いはどこにあるのでしょうか？
この記事では、不動産投資ローンが払えなくなった・払えなくなりそうな場合はどうすればいいかについてご紹介します。
住宅ローンが払えなくなって滞納してしまい任意売却をせざるを得ない状況になってしまったとしても住み慣れた愛着のある今の家にそのまま住み続けたいというのが本音のところだという方が多いのではないでしょうか？
住宅ローンを数ヵ月にわたって滞納してしまい期限の利益を喪失すると月々の分割払いが出来なくなるので金融機関からは残金の一括返済を求められます。
そうなってしまうと取り得る主な選択肢としては
の3択になってきます。
そもそも月々の住宅ローンの返済が厳しかったのですから全額返済は現実味が少ないですし、かといって競売にはなりたくないとのことで多くの方が任意売却での解決を望まれるのが現実です。
もちろん任意売却を行えば家を売却することになるので家の名義は第三者である購入者のものになってしまいます。
しかしそこでその購入者の第三者から家を賃貸で借り受ける方法があります。
当然家を賃貸で借り受けるので家賃は発生しますがそのまま住み続けることができます。
それが『リースバック』です。
任意売却で家を売却する際の出口としてあらかじめリースバックをして頂けるという購入者に対してアプローチを行えばそれも可能になるのです。
この記事では、住宅ローンを滞納してしまっても住み続けられる任意売却リースバックスキームについて説明します。
任売マン
大阪府出身。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。不動産業界では少数派の国公立大学理工系学部の出身者です。新卒で足を踏み入れてから不動産業界でのキャリアも20年以上になりました。東京日本橋の不動産会社に勤務。東京支店長。東日本事業部長。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ではありますが任意売却による不動産の再生支援コンサルティングでは他に負けない絶対の自信を持っています。
今まで取引を重ねてきた弁護士や税理士などの士業のお取引先や、債権回収会社・サービサー、銀行や保証会社などの金融機関との太いパイプがあり、数多くの任意売却をまとめてきた経験と実績をもとに住宅ローンの滞納でお困りのあなたのトラブル解決の一番のミカタでいたいと思っています。
BLOG管理人より
当ブログは任売マンが運営管理する任意売却による住宅ローン滞納トラブル解決に専門特化したブログサイトです。
これまで任売マンが真剣に向き合ってきた累計相談件数1000件以上の豊富な実績と経験をもとに住宅ローンが払えずにお困りのあなたにとって一番良い形での解決方法をご提案致します。
住宅ローンが払えない、保証会社に代位弁済されて一括請求された、競売開始決定通知が来た、税金を滞納して差押えられた、不動産担保ローンや不動産投資ローン、消費者金融などの返済が滞って催告の通知が来ている、離婚するもしくは離婚した家のが共有名義や連帯債務、連帯保証人はどうすればいいかなど、住宅ローンの返済トラブルでお困りのあなたの問題解決に役立つコンテンツを随時配信しています。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャルプランニング技能士