不動産投資で失敗しないための減価償却【総まとめ】不動産投資の節税対策は減価償却費抜きには語れない!

減価償却費の計算方法から節税対策まで不動産投資の減価償却のすべて

不動産投資における減価償却費をきちんと理解できているでしょうか?

もし減価償却費を正しく理解できていなければ節税対策がきちんとできていない可能性が高く非常にもったいないといえます。

不動産投資における節税対策でまさしく中心のキーになってくるのが減価償却費です。

不動産投資の減価償却費は実際にキャッシュアウトせずに経費だけ計上できるため、不動産投資で出た利益を大きく圧縮することができるからです。

不動産投資の節税対策は減価償却費抜きには絶対に語れません。

不動産投資において減価償却の仕組みを最大限に活用することで収益に大きく差が出るということです。

減価償却という言葉を聞いたことがあるものの、詳しい内容まではあまり理解せずに不動産投資に取り組んでいる人は少なくありません。

それでもなんとかなっているという現実もありますが、知るべきことを知っておくことでより戦略的に不動産投資戦略を組み立てることができるのです。

減価償却は税法で認められている合法的に節税できる手段です。

その最大のメリットはキャッシュアウトせずに経費に計上できるということです。

不動産投資で収益にばかり目が奪われてしまうと、せっかく稼いだ収益が税金として持っていかれてしまいます。

それは最終的に手元に残る税引き後のキャッシュフローが少なくなるということを意味します。

最終的な利益である税引き後のキャッシュフローを最大化させることが不動産投資の収益を最大化させることにつながります。

また減価償却の知識がないと、デッドクロスという最悪の事態を招いてしまうことになります。

この記事では不動産投資で減価償却費を使いこなした節税対策で儲けを出すための減価償却費の基本と応用の総まとめをご紹介します。

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不動産投資は一棟収益とワンルームのどちらから始めるのが有利?メリット・デメリットを6つの視点で徹底比較!

不動産投資を始める際に一棟収益物件と区分所有ワンルーム収益物件のどちらから始めるのが有利なのでしょうか?

結論から申し上げると、一棟収益とワンルームのどちらから始めても構わないです。

なぜなら不動産投資を始める際の状況や不動産投資の目的はそれぞれで一概に一棟収益かワンルームのどちらから始めたほうが有利とは言えないからです。

用意することができる自己資金と年収との兼ね合いで、とりあえず区分所有のワンルームマンションの一室を購入して不動産投資のスタートを切るのか、それとも一棟収益物件が購入できる程度に自己資金が貯まるまで投資開始を待つのかという選択になります。

自己資金もそれなりに用意できて年収が多いという人は最初から一棟収益物件を購入してもいいですし、区分所有のワンルームマンションを5室や10室を購入するという選択もあります。

一方で一棟収益物件と区分所有ワンルームマンションとではそれぞれに投資に際してのメリット・デメリットや物件的な特徴の違いなどがあります。

年収や用意できる自己資金の金額だけで投資先を選ぶのではなく、一棟収益物件と区分所有ワンルームマンションそれぞれが持つメリット・デメリットを理解して自分自身の投資目標にはどちらがよりふさわしいのかを考えることが大切になるのです。

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住宅ローンが先?アパートローンが先?金融機関の融資枠を上手に押さえて不動産投資を有利に進めるコツ

あなたが現在賃貸住まいで不動産投資を始めようと考えているとして、さて住宅ローンとアパートローンのどちらを優先するべきなのでしょうか?

結論からいいますと、あなたがゆくゆくはマイホームも購入したいと考えるのであれば先に住宅ローンを組んで住宅の購入を進めておいたほうが不動産投資も進めやすくなります。

というのも住宅ローンの審査では既存借入がシビアに見られるので先に不動産投資のアパートローンの借入があると住宅ローンの借入可能額を制限されたり審査自体が難しくなったりする可能性があるからです。

つまり不動産投資を独身の賃貸暮らしの時に始めてアパートローンを借り入れていると、その先でマイホームを購入したいとなったときに住宅ローンの借入がしにくくなって苦労するということに注意が必要だということです。

そのとき不動産投資に成功して十分な利益を生み出していれば話は別なのですがそれほど規模も大きくなく収支もトントンだとすると住宅ローンの審査で既存借入としてアパートローンの借入が重くのしかかってきてしまうのです。

全てのケースに当てはまるわけではありませんが、住宅ローンの審査ではマイカーローンの借入やその他のクレジットなどの借入も全て返済比率にカウントされるためアパートローンで何千万円の既存借入があると住宅ローンの借入可能枠を使い切ってしまい住宅ローンが借りれないということが起こり得るのです。

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あなたの不動産投資の方向性を決定づける3つの要因と手取り1000万円達成のための目標設定の定め方

あなたが不動産投資を始めようと考えた時にさていったい何から決めなければいけないのでしょうか?

不動産投資を始めるにあたってまずあなたが決めないといけないことは3つです。

まずはあなたの不動産投資のスタートゴールを決めなければいけません。

スタートとは自己資金としてまず始めにいくらを投資に回すのかということで、ゴールは不動産投資でいくらの収入を得たいかという不動産所得の目標設定のことです。

そしてもう1つはそのゴール設定をいつ、具体的には何年後に達成するかという期日設定のことです。

この3つがあなたの不動産投資の方向性を決定づける3つの要因となるのです。

目標設定なく不動産投資を始めてしまうと迷走して漂流してしまうこともあるので注意しましょう。

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不動産投資の本当の利益とは?キャッシュフローだけで不動産投資の利益を判断している人が多いので注意!

根本的な話ですが 『不動産投資の利益』とは何をもって利益というのでしょうか?

不動産投資の家賃収入から得られるキャッシュフローだけが不動産投資の利益と考えてはいないでしょうか?

不動産投資において家賃収入から得られるキャッシュフローだけが利益ではありません。

収益物件をローンで購入して毎月の家賃収入からローンの支払い分を差し引いたものがざっくりとした手元に残るキャッシュフローとなります。

しかし不動産投資の利益として考えるとこのキャッシュフローが利益というのは間違いです。

なぜならこのキャッシュフローは、

  • 頭金としての自己資金をいくら入れたか?
  • ローンの金利
  • ローンの返済年数

に応じていくらでも変わりますし操作できるものだからです。

このことをよく理解しておかないと目先のキャッシュフローにつられて利益が出ずに儲からない収益物件をつかまされたり、高金利のローンでも返済期間を長くすることで目先のキャッシュフローにごまかされたりして結果的に騙されやすいので注意しましょう。

不動産投資においてキャッシュフローは確かに利益の一部ではありますがそれをもって利益を判断する数字ではないのです。

なぜならキャッシュフローが出ていなくても確実に利益を生んでいる不動産投資はたくさんあるからです。

不動産投資の利益とはどのようなものなのかをきちんと知るには、収益物件の購入から売却までの不動産投資全体を見渡して不動産投資の『利益構造』をきちんと理解する必要があります。

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不動産投資を法人化した際の損益分岐点と不動産投資の法人化でがっちり儲ける仕組みを構築する手順【更新】

法人名義か個人名義か?不動産投資の損益分岐点がズバリ分かる

不動産投資において収益物件は法人名義で所有したほうが良いのでしょうか?それとも個人名義で所有したほうが良いのでしょうか?

  • 個人名義は、設立費用やランニングコストがかからない反面、利益が大きく出ると累進課税の影響を受けて課税額が大きくなる
  • 法人名義は、設立費用やランニングコストがかかる反面、実効税率は個人ほど急カーブで上昇しないので、利益が大きくなるほど個人よりも節税になる

上記がざっくりとしたコスト面・税金面での対比となります。

不動産投資全体でトータルでの税引後利益を考えた場合、どのくらい税引前利益が出ていれば法人化でのコストを吸収して節税になるのか。

その損益分岐点を見定めて不動産投資を法人化することが必要になります。

実際に不動産投資の節税対策で大変有効な手段となるのが資産管理法人の設立による不動産投資の法人化です。

上記のように不動産投資が一定の規模以上になると個人名義では利益の半分以上を税金として納めなければならなくなります。

不動産投資を法人化することで法人の実効税率と個人の税率の差額を節税することができるのです。

この記事では不動産投資の法人化の手順や損益分岐点の見極め、法人化のメリット・デメリットの比較や融資の考え方、設立時の決定事項などをご紹介します。

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一棟収益不動産投資のIRR(内部収益率)とNPV(正味現在価値)の関係性を簡単に理解する3つのポイント【更新】

投資指標IRR(内部収益率)を活用した不動産投資分析のポイント

一棟収益不動産投資の利回り計算と出口戦略でも金融やM&Aと同様に、IRR(内部収益率)が使われることが増えています。

IRRが何%だと言われて、それがどのようなことを表すのかをすぐにイメージできるでしょうか?

不動産投資では表面利回りやNOIも重要な指標ですが、売却後のトータル収益がいったいいくらになるのかも重要です。

なぜなら、利回りが良くても売却時に取得額を大幅に下回って大損すれば、コツコツ利回りで稼いできた分がすべて吹き飛ぶことも考えられるからです。

表面利回りにしてもNOIにしても、出口戦略(売却時)を考慮した指標ではありません。

  • いくらで購入して
  • どのくらい収益が上がって
  • いくらで売れるか

までを考慮したIRR(内部収益率)が不動産投資のトータル収益を算出するのに適しているといえます。

この記事では、不動産投資で売却時に儲けを出すためにIRR(内部収益率)NPV(正味現在価値)の関係性を理解する3つのポイントをご紹介します。

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競売開始決定や税金滞納で差押登記が入った一棟収益物件を購入する際の注意点と差押登記を抹消するポイント【更新】

差押え登記の抹消と差押え物件を購入する手順

不動産の『差押』と聞くと、真っ先に競売をイメージする人が多いのではないでしょうか?

不動産のローン返済を滞納したり税金の納付を延滞すると不動産に差押え登記をされてしまうことがあります。

競売開始決定をされていれば金融機関や国に差し押さえられているのは当たり前ですが、競売開始決定以外でも差押え登記が入っている不動産の購入には注意が必要になります。

差押え登記をされている不動産をそのまま購入するという買主はいないため差押え登記がされてしまった不動産を売買する際には売主の責任で差押え登記を解除して抹消したうえで買主に引き渡すという契約条件になっていることがほとんどです。

また不動産の売買契約時には差押え登記が入っていなかったとしても最終の決済引渡し前に差押え登記が入ってしまうこともあるため不動産の売買で売主に何か滞納などがないかを事前によく確認しておく必要があります。

この記事では競売開始決定や税金滞納で差押登記が入った不動産を購入する際の注意点と差押登記を抹消するポイントをご紹介します。

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