不動産投資で大家都合での賃貸借契約の解約トラブルを未然に防ぐために大家が知っておくべき4つのポイント

賃貸契約の解約でトラブルにならないための3つのポイント

不動産投資における賃貸借契約の解約については、トラブルにならない限りはあまり関心がない人も多いのではないでしょうか?

賃貸の契約だけではなく、解約についてもオーナーはきちんと理解して、目を光らせておき、スムーズな処理で次の入居者募集へとつなげる必要があります。

賃貸契約の解約は、

  • 入居者側から申し出るもの
  • オーナー側から申し出るもの

の2パターンがあります。

当然ながらややこしいのはオーナー側から申し出るものになります。

また、賃貸契約が、

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約

の場合でも異なってきます。

特に貸主からの契約解除には多くの制限があります。

賃貸契約の解約に関しても、無用なトラブルにならないためにもポイントを押さえて理解しておきたいところです。

また、賃貸借契約前に重要事項説明書をオーナー自ら確認しておくことも後々のトラブルの防止に役立ちます。

この記事では、不動産投資で大家都合での賃貸借契約の解約トラブルを未然に防ぐために大家が知っておくべき4つのポイントをご紹介します。

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不動産投資で収益に直結する表面利回り(グロス)と実質利回り(NET)の理解を深めるための知識と考え方

表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(NET利回り)の速算法

不動産投資を行う上で収益に直結する不動産投資の利回りについてきちんと理解できているでしょうか?

不動産投資をする上で利回りの定義については確実に理解する必要があります。

この利回りの定義が理解できないと不動産投資を始められないと言っても過言ではありません。

不動産投資では常識的な用語ですが、間違って覚えていたり正確に理解できていない人も多いです。

利回りについては収益に直結するところでもありますので確実に理解することをおすすめします。

この記事では、不動産投資で収益に直結する表面利回り(グロス)と実質利回り(NET)の理解を深めるための知識と考え方をご紹介します。

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不動産投資で収益物件の銀行評価を自分で簡単に知るための3ステップ①稼働率②積算評価③キャッシュフロー

自分でできる銀行評価が出るかどうかの3ステップ簡易物件評価法

不動産投資で物件概要書を見て購入検討したい収益物件が銀行評価が出る物件なのかどうかを、銀行に持ち込む前にある程度自分でも判別できれば融資付けのスピードアップにつながるのではないでしょうか?

収益物件の購入を検討する際に銀行評価が出るかどうかを少しでも早く簡単に自分で知ることができれば、その後のアクションを取りやすくなります。

まずは簡易な物件判別を行い、良い数字ならばもっと詳しい計算をしていくようにするほうが時間的なロスも少なくなります。

この記事では、不動産投資で収益物件の銀行評価を自分で簡単に知るための3ステップ①稼働率②積算評価③キャッシュフローをご紹介します。

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不動産投資で収支は黒字なのにキャッシュフローが赤字になり現金がどんどん減っていくデッドクロスの恐怖

デッドクロスはなぜ起こる?デッドクロスと減価償却の相関関係

不動産投資で家賃収入がそれなりにあるのに収支がきつくなる最大の要因はデッドクロスにあります。

どんな収益物件でも減価償却が節税対策にならなくなるデッドクロスには早かれ遅かれ必ず陥ることになります。

デッドクロスとは家賃収入に対する課税金額と実際のキャッシュフローが逆転してしまう現象を指します。

つまり手元キャッシュフローよりも課税額が多くなってしまうということです。

不動産投資でデッドクロスが起こるとキャッシュフローが赤字となりますので手元の現金がどんどん減っていき財務面で危機的な状況に陥ることがあります。

なのでデッドクロス状態になってしまう前に何かしらの手を打っておく必要があるということです。

またデッドクロスに陥っている収益物件を所有していると銀行から新たな融資を引きにくくなりますので収益物件の買い増しがしにくくなってしまいます。

減価償却とデッドクロスの関係、支払金利とデッドクロスの関係をきちんと理解し、前もって出口戦略もにらみながら運営していくことが不動産投資における最善のデッドクロス対策となります。

この記事では、デッドクロスで不動産投資を失敗する前に知っておくべき4つのこととして、

  • デッドクロスと減価償却との関係
  • デッドクロスと支払利息との関係
  • デッドクロス物件を所有していると次の融資が致命的になる理由
  • 銀行がデッドクロスの処理を嫌がる理由

を中心にご紹介します。

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不動産投資の滞納家賃に課税されるその前に滞納家賃の貸倒損失処理をなる早で行うための必須税務知識

貸倒損失の会計処理を税務署に認めさせるには?

不動産投資で入居者からの家賃の滞納が起こった際に貸倒損失の処理をせずにいつまでも放っておくと、入金が無いのに売上が立ちその売上に課税をされることになります。

つまりお金は入ってきていないのに税金だけ支払わなければならなくなりますので良いことは何一つありません。

不動産投資で家賃滞納があった場合はまずは滞納家賃の回収に動くのが鉄則です。

しかしそれでも滞納家賃の回収が難しくなれば、できるだけ早く『貸倒損失』の処理が必要です。

ここで、

  • 家賃滞納があった場合に貸倒損失として会計上どのような処理をしなければいけないのか
  • 家賃滞納が節税対策にどのような悪影響を及ぼすのか

を、知っておく必要があります。

滞納家賃を回収できなければできるだけ早く会計上の貸倒損失の処理が必要です。

この記事では、不動産投資の滞納家賃に課税されるその前に滞納家賃の貸倒損失処理をなる早で行うための必須税務知識についてご紹介します。

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不動産投資の経費としての交際費の計上方法と交際費が税務調査で突っ込まれないための対策ポイント

個人/法人別の交際費で税務署に否認されないポイント

不動産投資の経費として交際費をどんぶり勘定でじゃんじゃん使ってはいないでしょうか?

交際費は使い放題のように勘違いされていることが多い経費だといえます。

3万円以下であれば大丈夫とか、年30万円くらいは大丈夫などといった、どこで誰が言っているのか分からない都市伝説のような情報がそのまま定説になっていたりもします。

実際にはそういった基準はないので、自己流の交際費を税務調査で指摘される不動産投資家は多いので注意が必要です。

この記事では、不動産投資の経費としての交際費の計上方法と交際費が税務調査で突っ込まれないための対策ポイントをご紹介します。

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不動産投資で不動産管理会社を変更したい場合に変更手続きで面倒になる4つのポイントとその解決策

PM管理会社の変更で面倒に感じる3つのポイントとその解決策

不動産管理の委託をした不動産管理会社に対して不動産管理会社の選定を間違えたなと思った場合はどうすればいいでしょうか?

不動産管理会社に対してこちらからいろいろ要望を出してみてそれで希望に近づけば継続すればいいと思います。

しかしながらいくら要望を出しても改善の見込みがなくどうにもならないような場合には、思い切って不動産管理会社を変更する決断も不動産投資家としては必要な判断となります。

不動産管理会社選定時にいろいろ気を付けて検討しても、任せてみなければ分からないところもたくさんあるのでやむを得ない部分もあります。

一番いけないのは不満を抱えたままずるずると継続して賃貸運営のクオリティを落としてしまうことです。

それはすなわち不動産投資事業全体の収益を落とすことに直結するからです。

不動産管理会社を変更するときにはいくつかの問題点はありますが、恐れず不動産管理会社を変更していくことが不動産投資上の判断として必要ならば遅滞なく行うことです。

この記事では、不動産管理会社の変更手続きで面倒な4つのポイントとその解決策をご紹介します。

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不動産投資でローンの繰り上げ返済をするとなぜ損なのか?繰り上げ返済が投資効率を悪くする2つの理由

高収益をたたき出すために事業計画に出口戦略を盛り込む重要性

一棟収益の不動産投資効率を考えた場合に、

  • 一棟収益を購入したあとはローン完済までずっと保有するのが良いのか?
  • ローン返済途中での一棟収益の売却を視野に入れる方が良いのか?

どちらのほうが投資効率がいいのでしょうか?

結論から申し上げると、一棟収益を購入する際の投資シミュレーションに出口戦略(売却計画)を盛り込むことが重要であるといえます。

それは、

  • なるべく早く前倒しでローンの残債を減らして早く一棟収益を自分のものにする
  • 急がずゆっくり返済を続けながら一棟収益の売却による収益確定を目指し、その都度手元現金を増やしていく

前者よりも後者のほうが、一棟収益の不動産投資規模の拡大においてより資産を増やすことができる投資効率の高い不動産投資戦略といえるからです。

この記事では、不動産投資でローンの繰り上げ返済をするとなぜ損なのか?繰り上げ返済が投資効率を悪くする2つの理由をご紹介します。

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不動産投資指標CCR【自己資本配当比率】で不動産投資における自己資金の運用利回りを数値化できる

投資指標CCR(自己資本配当比率)で自己資金の利回りを数値化する

物件の表面利回りやNET利回りと同じくらい重要なのが

投下した自己資金に対する利回りがいくらか?

ということではないでしょうか?

投下した自己資金に対するキャッシュフロー利回り計算を表す不動産投資指標がCCR(自己資本配当比率・キャッシュオンキャッシュリターン)です。

この記事では、キャッシュフロー利回り計算で必須の不動産投資指標であるCCR(自己資本配当比率)をご紹介します。

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不動産投資の最近の収支計算書によく使われている知っているだけで話が早い10の不動産投資の横文字指標

キャッシュフロー計算によく使われる10の不動産投資指標

最近では横文字の指標を用いた不動産投資分析やキャッシュフロー収支計算書などもよく見られるようになってきました。

私自身としては日本語で意味が分かっていれば、わざわざ横文字を使わなくてもいいのではないかと思うのですが、不動産投資においても国際基準の横文字の指標を用いている資料が増えてきました。

それを使う人が増えているのであれば、やはり知らないよりは知っているほうが『話が速い』といえます。

内容を理解していればその呼び方が変わるだけでそれほど複雑な内容ではありません。

この記事では、不動産投資の収支計算書によく使われる10の不動産投資横文字指標をご紹介しています。

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