任意売却物件とは?不動産投資で高利回りの任意売却物件を購入するための仕入れルートの確立方法がわかる!

不動産投資で高利回りの収益物件を買いたいなら任意売却物件を狙ってみるというのはどうなのか?

不動産投資で高利回りの収益物件を買うために任意売却物件の掘り出し物を狙ってみるというのはお得なのでしょうか?

任意売却物件とはなんらかの理由で所有者が返済不能となり、担保不動産を市場価格で売却したほうが競売になってしまうよりは高く売れるということがが見込める場合に、所有者の意思で債権者との調整の上で売りに出されている不動産物件のことを言います。

任意売却物件には任意売却物件ならではの事情というかしがらみが多くあり、任意売却物件だから必ずしも全てがお得物件だというわけではないので注意が必要です。

しかし、普通に売りに出されていたりインターネットのポータルサイトに掲載されている収益物件よりは任意売却物件のほうが物件価格が安く抑えられていることが多く、その分だけ利回りを高く購入することができる可能性があるというのが任意売却物件の収益物件における最大の魅力だといえます。

そして掘り出し物の任意売却物件を買うためには任意売却物件を取り扱っている不動産会社の担当者と太いつながりを持つことが不可欠です。

この記事では、不動産投資の仕入れで掘り出し物の高利回り任意売却物件の狙い方について考えてみます。

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不動産投資で絶対に失敗しないプロも使う鉄則をお教えします!それは『現地・現物・現実主義』の3原則!

不動産投資の仕入れで絶対に失敗しない鬼鉄則は現地・現物・現実主義

不動産投資で失敗しないための一番の方法とはどんな方法だと思いますか?

物件を買わないという選択肢を取れば絶対に失敗しないのですがそれでは前に進みませんのでそういうわけにもいきません。

不動産投資で失敗しないための一番の方法とは一言でいうと不動産投資の仕入れ、すなわち収益物件の購入で絶対に下手を打たない、失敗しないということです。

仕事をうまく進めるために『段取り八分』という言葉がありますが、不動産投資においての成功法則も『仕入れ8割』と考えましょう。

優良な収益物件を仕入れることができれば、その時点であなたの不動産投資は『8割は成功』したようなものだということです。

仕入れを制する者が不動産投資を制すると言われているのはこのためです。

なぜなら不動産投資では仕入れた収益物件が

  1. 家賃収入であるインカムゲイン
  2. 売却益であるキャピタルゲイン

という不動産投資の収益の2本柱を生み出す唯一の根源であるからです。

そんな不動産投資の収益の全てを担っている重要な鍵となる収益物件を仕入れるときに、人から聞いた情報だけで適当に購入してしまってはいないでしょうか?

  • 営業マン、担当者に強くすすめられたから
  • ローンが通って買うことができる物件だったから
  • 提示されたレントロールの収益がよかったから

などなどの理由で現地も見ずに何千万円はたまた何億円の買い物を書類だけで進めてしまってはいないでしょうか?

これ絶対にダメですからね。

これだけは断言します。

不動産投資で失敗してしまった人の9割以上は現地を踏んでいません。

現地を踏んでいないので生の現物不動産も見ていません。

現物不動産を見ていないので現実的にかけ離れた数字を見たとしてもおかしいとも気づくこともできません。

これらをまとめて『現地・現物・現実主義』と私は言っています。

私の不動産の師匠から叩き込まれたことです。

これは本当に使える原理原則なので私のブログにご訪問頂いたあなたにも『現地・現物・現実主義』をここでこっそりとご紹介します。

不動産投資の仕入れで失敗しないための鬼の鉄則として『現地・現物・現実主義』ぜひ実践して欲しいなと切に願います。

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初心者が日本政策金融公庫の融資で不動産投資を始める際には融資期間が短いのでキャッシュフローに注意!

日本政策金融公庫の融資で不動産投資を始める際に注意することはキャッシュフローが少なくなりがちなこと

不動産投資を始める際に日本政策金融公庫の融資を受けて収益物件を購入しようとお考えの方は多いのではないでしょうか?

日本政策金融公庫は公的な金融機関で不動産投資初心者であっても安心して相談できる金融機関です。

日本政策金融公庫の前身は、

  • 国民生活金融公庫
  • 農林漁業金融公庫
  • 中小企業金融公庫

で、自営業の方にはおなじみの金融機関なのですが会社員にはあまり馴染みのない金融機関だといえると思います。

実際に不動産投資を始めようと思うまでは日本政策金融公庫とはまったく縁がなかったというサラリーマンの不動産投資家はとても多いです。

しかしながら日本政策金融公庫は不動産投資に積極的に融資をしてきた不動産投資初心者にも頼りになる金融機関でもあるのです。

では日本政策金融公庫の融資で不動産投資を始めようと思ったときにどんなことに注意をすればいいのでしょうか?

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悪質な不動産業者が多いので注意!不動産投資で収益物件購入時に騙されたり損しないために不動産業者の選び方!

不動産投資で収益物件を買う際に騙されたり損しないためにはどのような不動産業者と付き合えばいいのか?

不動産投資において収益物件を買う際には不動産業者を通すことがほとんどだと思いますがどのような不動産業者と付き合うべきなのでしょうか?

結論から言うと特定の不動産業者だけではなく多くの不動産業者と付き合った方がいい結果になることが多いです。

不動産業者を見る目も養われますし特定の不動産業者とだけ付き合っていてその不動産業者が悪徳だと最悪の結末となるからです。

悪質な不動産業者ほど人当たりがよく話した感じは良いことが多く騙されやすいので初心者ほど注意が必要です。

良い不動産業者は人によってまちまちかもしれませんが悪質な不動産業者は

  • 今だけ
  • 自分だけ
  • お金だけ

の傾向があり都合が悪いと逃げたり最悪会社をたたんでしまいます。

高額な資産を扱わせてはいけないような連中でも扱ってしまっているのでそこは購入者サイドで見極めるしかありません。

この記事では、不動産投資で収益物件を買う際に騙されたり損しないためにはどのような不動産業者と付き合えばいいのか?についてご紹介します。

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利回り18.5%!RC一棟収益不動産の任意売却が無事完了!破産管財弁護士とサービサー絡みの案件でした!

債権回収会社(サービサー)案件の一棟収益物件の任意売却が先日無事に完了しました。

もともとはスルガ銀行が不動産投資のローンを融資していた一棟収益で、所有者である債務者がローンの返済ができなくなり自己破産を申し立てて破産管財事件になっていたタイミングで債権回収会社(サービサー)に債権譲渡されたといういきさつの一棟収益の任意売却物件でした。

この一棟収益物件の任意売却物件は満室想定でキャップレート10%くらいで普通に査定をすると1億3000万円くらいになる物件でした。

それをスルガ銀行の融資で所有者様が購入したときは2億1000万円でした。満室想定利回りは6.2%というところです。

それはそれで特別良くもありませんが悪くもないと思うのですがなぜ所有者様は自己破産してしまったのでしょうか?

今回の取引は破産管財人弁護士が売主様として任意売却を行いましたので所有者様に直接聞いたわけではないのですが、今回の任意売却を行うにあたって物件を調査したところいろいろと見えてきたところがありましたのでお話しいたします。

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正当事由が認められる以外で大家側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケース!

不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケース

大家側の正当事由が認められる場合以外でも不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になるケースがあるのをご存知でしょうか?

不動産の貸主側からの立ち退き請求において家主側と借家人側の一切の事情を総合的に考慮した結果、家主側の解約申し入れや更新拒絶に『正当事由』があると認められる場合には、家主は立ち退き料を支払う必要はありません。

そして『正当事由』認められる場合以外にも家主が借家人に対し立ち退き料を支払うことなく立ち退き請求ができる場合があり、

  1. 一時使用のための借家契約
  2. 定期建物賃貸借
  3. 借家人に債務不履行がある場合

の3つが代表的なケースとなります。

この記事では、不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケースについてご紹介します。

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外国人を入居させた方がぶっちゃけ儲かるのか?外国人入居者の注意点や外国人入居者に対するトラブル対策!

不動産投資で急増する外国人入居者を受け入れる場合の注意点や外国人入居者に起こりがちなトラブル事例

不動産投資で保有する収益物件に外国人の入居者は受け入れるべきなのでしょうか?

不動産投資で収益を上げるためには物件の賃貸稼働率を上げなくてはいけません。

シンプルに考えると賃貸稼働率を上げるためには賃貸募集する対象の幅が広いほど確率論としては有利になります。

近年日本の外国人居住者の数は急増していますので、外国人入居者に対しても例外ではなく、これだけの外国人がどこかに住んでいるわけです。

全員が持ち家ではないでしょうから誰かは外国人の入居者を受け入れているということです。

街や電車で外国人を見かけることは以前にもまして日常茶飯事となっています。

そして今後も日本の外国人居住者は増え続けると予測されています。

不動産投資は入居してもらってはじめて収益が上がるビジネスモデルのため、外国人居住者の数が増えるにつれて外国人居住者の入居を受け入れるかどうかの判断に迫られることになると予測されます。

相対的に日本人の人口は減少に向かいますので今後ますます外国人の存在感は増していくと思われます。

結論はというと外国人だからといって全て入居をお断りというスタンスだと今度増え続ける大きなマーケットをみすみす手放すようなものでもったいないと思います。

外国人入居者が全員トラブルを起こすかというとそういうわけではなく、高齢者や生活保護受給者などの入居受け入れと同じように注意するべき点を注意することでトラブルは未然に防ぐことができるケールは多いです。

この記事では、不動産投資で急増する外国人入居者を受け入れる場合の注意点や外国人入居者に起こりがちなトラブル事例についてご紹介します。

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不動産投資初心者にはワンルームマンション投資の方が一棟収益不動産投資よりも本当にリスクが低いのか?

不動産投資初心者で区分マンションの方がリスクが低いと思う人はリスクが低いと考えるポイントがずれている件

不動産投資をこれから始めようと思っている不動産投資初心者の方が最初に迷いがちなのが、区分所有マンションの主にワンルームマンション投資を先に始めるのか一棟収益不動産投資からチャレンジするかということではないでしょうか?

基本的にはみなさんの不動産投資の目的に合わせて購入する投資用物件も取捨選択するべきなのですが、不動産投資初心者だからリスクの低そうなワンルームマンション投資から検討するという場合はその不動産投資への考え方に再考の余地があります。

なぜならこのような場合にワンルームマンション投資のどのようなところがリスクが低いと思っているのかが問題になるからです

多くの場合はワンルームマンション投資であれば中古物件なら1000万円台から購入できるので、もし空室になっても自分の給料からローンが返済できるからリスクが低いと思っているケースが多いです。

確かに万が一空室になったりして家賃収入が途絶えた時に自分の本業の収入からローンの返済を穴埋めできるのはローンの返済が払えないよりは良いことに違いありません。

しかしそもそも持ち出しになることを前提に不動産投資を始めるという考え方に難があると思うのです。

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不動産投資で儲けるために必要な3つの絶対原則とは?第一は『資金量』だが『自己資本』である必要は無い!

不動産投資という投資の世界で勝って儲けるために必要な3つの絶対原則

不動産投資という投資の世界には勝つための、つまり不動産投資で儲けるための原則は存在するのでしょうか?

不動産投資で勝つ、つまり不動産投資で儲けるためのセオリーである原理原則はあるといえるでしょう。

今までに多くの不動産投資家の資産形成のお手伝いをさせて頂いてきた経験からもこれは断言できます。

この不動産投資で勝つセオリーは景気の良い悪いには無関係な絶対原則だといえるでしょう。

不動産投資で勝つ絶対の原理原則は下記3点に集約されると考えます。

  1. 資金
  2. 情報

この3つの原理原則をおろそかにせずに大切にして不動産投資を行っていけば不動産投資という投資の勝負に勝てる可能性が高まるといえるでしょう。

ここでは不動産投資で儲けるための3つの原理原則をご紹介します。

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初めての不動産投資の必要資金はいくら?不動産投資を始めるのに最低限必要な年収や自己資金はいくらくらい?

不動産投資を始めるのに最低限必要な年収や自己資金はいくらくらい?

不動産投資を会社員や公務員などの勤め人の方が始めようと思ったら年収や自己資金はどれくらい必要なのでしょうか?

不動産投資と聞くとお金持ちばかりがやっているイメージを持っているという方が多いのではないでしょうか?

例えば地主さんなどは土地をたくさん持っていて駐車場として貸していたりアパートやマンションを建てていたりして大家さんとしての賃料収入が毎月入ってきます。

また成功した会社経営者などの金融資産が豊富な資産家が不動産投資としてビルやマンションを所有して資産運用しているイメージが大きのではないでしょうか。

もちろんこのような地主さんや資産家なども不動産投資を行っているのですが、会社員や公務員といった勤め人の方(以降はまとめて『会社員』とします)が本業の仕事をしながら兼業で不動産投資を始めるケースが年々増加しているのです。

その一番の理由は会社員は銀行からの融資が自営業に比べて格段に受けやすいからです。

お金を貸す銀行側の立場から見ても会社員と自営業やフリーランスの人を比較してどちらが安定した収入を得ているかというと会社員のほうが圧倒的に収入が安定していると考えるのは明らかです。

会社員の場合はさらに勤めている会社が上場企業など大企業になればなるほどその人の信用力は高くなっていきます。

それに比べて自営業やフリーランスの方への銀行側の見方は大変厳しいものがあるのが現実です。

なぜなら自営業やフリーランスの方々は会社員に比べて売り上げ、つまり収入が不安定になってしまいがちだからです。

ただしいくら安定した収入がある会社員だとしても年収が低かったり自己資金が全く無いとなると話は違ってきてしまいます。

では初めての不動産投資ではぶっちゃけ必要資金はいくらなのでしょうか?

会社員や公務員などの勤め人が不動産投資を始めるにあたって必要な、

  • 年収
  • 自己資金

はどれくらいあれば足りるのでしょうか?

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