不動産の登記簿謄本には普段見慣れない用語が多く記載されていて、初めて見るとどこを見てよいのか分からない感じる方が多いようです。
不動産投資にかかわらず、一般の人は登記簿謄本を普段から見慣れていませんので当然のことだと思われます。
登記簿謄本はその不動産の権利関係が記載された公的な書類となります。
不動産取引の際には、仲介に入っている不動産業者が登記簿謄本の権利関係に問題が起きないように決済まで行うので大丈夫なのですが、不動産投資を今後も行っていくのであれば基本的なことを自分自身でも理解しておく必要があります。
この記事では、不動産の登記簿謄本を基礎から理解するポイントと登記簿謄本の実戦的な見方をご紹介します。
なぜ銀行預金などの金融資産があるほどローン審査が有利になるのでしょうか？
不動産投資を進めていくうえで、現金投資でない限り銀行などのローンを利用することになります。
ローンを利用するということは銀行から融資をしてもらうわけですから、そのためには金融資産をある程度持っていないことには銀行からは満足な融資は引けません。
保有している預金などの金融資産の金額からどれくらいの価格の収益物件が購入できるかはおのずと決まってきます。
どのくらいの金融資産があれば銀行から融資がどのくらい引けるのかがポイントとなります。
この記事では、不動産投資の銀行融資審査で頭金が物件価格の2割以上あると有利になる理由と頭金に入れなくても良い理由をご紹介します。
不動産投資ではキャッシュフローを重視するべきだということがよく言われます。
これにはどのような理由があるのでしょうか？
それは不動産投資でキャッシュフローを出すにはきちんとした戦略が必要になるからです。
つまりキャッシュフローが出にくい収益物件を避ける必要があるということです。
不動産投資は仕組み上減価償却が大きく帳簿上の黒字化は簡単にできることが多いです。
しかし帳簿上が黒字であったとしても実際のキャッシュフローが回らないとキャッシュが尽きたときに黒字倒産する可能性があります。
他にも事業をしていればキャッシュフローのマイナス分を穴埋めすることもできます。
しかしサラリーマンや公務員は本業の給与しか収入がないのを忘れてはいけません。
本業の収入から不動産投資のキャッシュフローのマイナス分を補てんするとなると何のために不動産投資をしているのか本末転倒になってしまいます。
この記事では、キャッシュフロー重視の不動産投資でサラリーマンや公務員の投資家が買ってはいけない収益物件4タイプをご紹介します。
不動産投資で融資を受ける銀行との取引のスタンスには、
がありますが、どちらのほうがいいのでしょうか？
それぞれメリット・デメリットがあるのですが、個人の不動産投資家においては不動産投資のステージ段階にもよりますが1行取引にこだわる必要はないと考えます。
逆に法人の場合はメイン銀行の1行との関係性を深める方が有利に働くことが多いです。
この記事では、銀行とはメイン1行取引がいいのか複数行と取引したほうがいいのか？をご紹介します。
『空室がなかなか埋まらなくて困っている』という悩みは不動産投資家の悩みのなかでも最も多い部類なのではないでしょうか？
空室が埋まらないことには必ず何かしらの原因があります。
空室が埋まらない問題の解決を難しくしているのは、空室が埋まらない理由がひとつではなく複合的に絡みあって起こっているケースが多いからだと考えられます。
また原因とは別によく見落とされているのは、入居後の顧客の満足度が低い収益物件は結果的に早期退去が増えてしまい空室を埋めても埋めても退去による空室が増え続ける悪循環になってしまいます。
早期退去になっている原因に関してももあわせて対策が必要だといえます。
この記事では、不動産投資で空室が埋まらない原因を自分で突き止められる3つのポイントをご紹介します。
不動産投資を法人化すると個人所有よりも節税できるとは聞いていても、具体的にはいったいどういった方法で節税できるのでしょうか？
不動産投資を法人化した場合に、個人所有にはない法人での節税可能なポイントとして、
などの方法があげられます。
法人保険に関しては別の機会でまとめていますので、ここでは法人保険以外の、不動産投資を法人化したら使える4つの節税対策(役員報酬・倒産防止共済・小規模企業共済・任意償却)をご紹介します。
不動産投資で投資規模を拡大するために何が何でも高利回りの収益物件ばかりを狙って買おうとしてはいないでしょうか？
高利回りの収益物件を探すことは不動産投資の規模を拡大するためのセオリーに間違いないのですが高利回りばかりに目が行くと思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。
不動産投資の規模を拡大していく時期に高利回りだからといって銀行の物件評価の出ない収益物件を買ってしまうと後々の不動産投資の規模拡大の妨げになることがあるからです。
銀行の物件評価の出ない物件には特徴があるので物件購入検討時にいくら高利回りても飛びつかずにしっかりと見極める目を持つことが必要です。
この記事では、不動産投資の規模拡大を銀行融資で狙うなら高利回りでも絶対に買ってはいけない収益物件の5つのパターンをご紹介します。
不動産投資で収益物件の物件概要書に、
などと書いてあるのを見ることがありますがいったい何のことだかわかるでしょうか？
実測売買・公簿売買とは土地の不動産売買の方法のことを指します
たまに『公募売買』となっている場合があります・・・。何を募集して売買するのでしょうか・・・？(笑)
これは、パソコンの変換で『こうぼ』と入れると、だいたい『公募』が真っ先に出てくるからです。
文字の雰囲気も似ているのでそのまま決定してしまうのでしょう・・・。
さて上記は論外として、不動産の土地の売買において公簿売買なのか実測売買なのかは非常に重要になります。
不動産投資における収益物件でも借地権物件以外は土地が必ずついてくるからです。
この記事では、収益物件売買における『公簿売買』と『実測売買』の比較とその違いをご紹介します。
収益物件の物件概要書を見て、その備考欄に
『42条2項道路』
などの記載がある場合があります。
そもそも『42条2項道路』とは何なのでしょうか？
築古の収益物件の場合は、密集した市街地に普通に存在している場合も多く、なかには収支が良い物件があったりもします。
しかしその接道が42条2項道路だったら買ってもいいのでしょうか？
この記事では、42条2項道路に接道する収益物件を購入する際に注意すべきポイントについてご紹介します。
不動産売買契約において、締結した不動産売買契約が解除となるケースはどのようなものがあるでしょうか？
などがありますが、これ以外にも何らかの理由で不動産売買契約の内容が守れなくなってしまうケースがあり、そのような状態を『債務不履行』といいます。
この記事では、不動産売買契約ではどんな場合が違約になるのかと債務不履行と損害賠償予定額がよくわかる3つのポイント！についてご紹介します。
任売マン
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部卒業。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身者です。新卒からの不動産業界キャリアも20年以上になりました。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ではありますが任意売却による不動産の再生支援コンサルティングでは他に負けない絶対の自信を持っています。弁護士や税理士などの士業のお取引先や、債権回収会社・サービサー、銀行などの金融機関などとのパイプに強みを持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと任意売却による不動産ローン問題解決コンサルティングが得意です。
一棟WEB.NETのご紹介
一棟WEB.NETは任売マンが運営管理する一棟収益不動産投資に専門特化した不動産投資家のためのお役立ちブログサイトです。
収益物件の購入仕入れからPM管理、売却出口戦略まで一棟収益不動産投資で損せず儲けるために役立つコンテンツを配信しています。不動産投資のご相談ならお任せください。
投資で失敗しないために最も重要なこと
投資とはゲインを得るためすなわち儲けるための可能性の合理的追求です。『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機でありギャンブルと言われても仕方のないレベルです。『ほぼ儲かる』というレベル以上でなければ投資とはいえません。
不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので自分の手でコントロール出来得る限りはリスクではありません。正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資失敗回避のセンターピンでありリスクをコントロールするための重要な鍵となるのです。
知識武装しましょう。投資の世界に限ったことではありませんがどの世界もその道のプロ達が常にしのぎを削る弱肉強食の世界です。その弱肉強食の世界にロクな知識もなく丸腰で入ってこれば強者たちのかっこうの餌食になるだけです。
投資の世界で損するのはいつも初心者です。
投資をするなら資金を増やさなければ意味がありません。
自身の投資に対するスタンスや考え方を確立させることが投資で資金を増やすためには大切です。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
相続診断士
ファイナンシャルプランニング技能士