不動産投資で税引前収益100万円/月を10年で確実に達成するシミュレーション

税引前利益100万円/月をキャッシュフローで達成する収支計算

みなさんは不動産投資での収益目標をどのあたりに置くでしょうか?

不動産投資での具体的な目標としては、キリの良い数字で収益月100万円を掲げる人が多いです。

しかしながら収益月100万円の定義は人それぞれで、

  • 家賃収入が100万円/月
  • 税引前利益(キャッシュフロー)が100万円/月
  • 税引後利益(キャッシュフロー)が100万円/月

などひとくくりに月100万円といっても基準は人によって様々です。

当然、税引後利益(キャッシュフロー)が100万円/月なのが一番収入が多いことになるのですが、税率が個人・法人ともに人によってそれぞれなので比較しようがありません。

なのでここでは税引前キャッシュフローをベースに100万円/月を実現する場合にはどうすればいいのかを検討します。

税引前キャッシュフローが100万円/月程度あれば、税金が40%かかったとしても月60万円程度残るのでひとまずは十分な収益が上がっているといえる水準だからです。

この記事では、不動産投資10年間で税引き前月間収益100万円を確実に達成するシミュレーションをご紹介します。

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個人や法人の決算で不動産投資事業の損益計算書を節税に生かす3つのポイント

個人/法人で損益計算書を節税に生かす3つのポイント

あなたの不動産投資事業において毎年作っている損益計算書を本当に節税に生かせているでしょうか?

個人であれ法人であれ、不動産投資の1年間の収支である損益計算書の基本を理解しておくことは大変有益です。

なぜなら、損益計算書には個人/法人の1年間の収入と支出の流れが表れ、

  • 売上
  • 経費
  • 利益

の3つをきちんと押さえておかないと節税するポイントがずれてきてしまい目的としている効果が出ないからです。

この記事では、個人や法人の決算で不動産投資事業の損益計算書を節税に生かす3つのポイントをご紹介します。

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なぜ銀行はローン融資の際に収益物件の法定耐用年数にこだわるのか?

銀行がこだわる耐用年数から導かれる融資期間のたった1つの意味

銀行がローンの審査で収益物件の耐用年数にこだわるのはなぜなのでしょうか?

実質まだまだ貸すことができる収益物件でも、

  • 木造なら22年
  • 鉄骨なら34年
  • RCなら47年

耐用年数オーバーとなってしまいます。

日本政策金融公庫などは別ですが、事業性を見ると言いながら築古の収益物件だと融資が付きにくいのはなぜなのでしょうか?

銀行が融資審査時に収益物件の耐用年数を重視しているのはまぎれもない事実です。

これは認めるしかありません。

そのうえで融資申込者の立場としてどうするかを考えることが重要です。

この記事では、銀行がローン審査で耐用年数にこだわる理由についてご紹介します。

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スルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンの今までと今後の最新動向

スルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンの6つの特徴

スルガ銀行の収益物件に対する不動産投資ローン・アパートローンのことを聞いたことがないという不動産投資家はおそらくいないのではないでしょうか?

不動産投資の初心者が融資を受けるにはどこの銀行かといえば、真っ先にスルガ銀行だと言われるほど不動産投資の世界では超がつくほど有名な銀行でした。

不動産投資への融資の積極性でいえばおそらく全金融機関の中でもNo.1だったのではないでしょうか。

金利が高いのがネックだったのですが、融資承認までの期間が他行よりはるかに速く優良収益物件を人より先に手に入れるためには欠かせない銀行であったことも事実です。

しかし昨今のスマートデイズのかぼちゃの馬車問題を皮切りに、シェアハウス全般への融資はもちろん、一棟収益物件への融資に関してもその審査過程や融資姿勢において行員のコンプライアンス違反が多数見つかり疑義がついているという状況です。

この記事では、スルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンの今までと今後の最新動向をご紹介します。

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投資規模拡大を狙うなら高利回りでも買ってはいけない収益物件5パターン

不動産投資の拡大期に高利回りでも買ってはいけない5物件

何が何でも高利回りの収益物件ばかりを狙って買おうとしてはいないでしょうか?

高利回りの収益物件を探すことは不動産投資の規模を拡大するためのセオリーに間違いないのですが高利回りばかりに目が行くと落とし穴にはまる可能性があります。

不動産投資の規模を拡大していく時期に高利回りだからといって銀行の物件評価の出ない物件を買ってしまうと後々の拡大の妨げになることがあるからです。

銀行の物件評価の出ない物件には特徴があるので物件購入検討時にいくら高利回りても飛びつかずにしっかりと見極める目を持つことが必要です。

この記事では、投資規模拡大を狙うなら高利回りでも買ってはいけない収益物件5パターンをご紹介します。

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火災保険で水濡れ補償を付けておけば漏水など水濡れの損害が補償される

今すぐ確認!高確率で発生する『水濡れ』補償は100%必須

不動産オーナーが加入する火災保険で『水濡れ』の補償特約は付けているでしょうか?

水濡れの被害は、実は災害も含めてすべての被害の中で一番高い確率で発生しうるリスクといえます。

なので火災保険でカバーしておくといざというときに安心できます。

掛けている火災保険に水濡れ補償が入っているかは必ず確認して下さい。

そしてもし水濡れ補償に入っていなければ追加で入るか、掛けている保険に水濡れ補償がないような場合は違う保険会社の保険を考えることも必要です。

この記事では、火災保険の水濡れ補償についてまとめたものをご紹介します。

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不動産投資ローンの審査で事業性よりもサラリーマンの属性が優先される理由

銀行融資の返済原資は家賃収入なのになぜ属性を問われるのか?

不動産投資ローンの融資審査にあたっては、事業収支が合っているか=返済を家賃収入で賄えるかを分析するにもかかわらず、なぜサラリーマンの属性にこだわるのか疑問に思ったことはないでしょうか?

  • 税込年収は?
  • 自己資金は?
  • 給与振込銀行は?メインバンクは?
  • 家族構成は?持ち家は?

など融資の審査においてサラリーマン投資家は多くの項目を説明しなくてはならないと思います。

ローンを返済していけるかどうかはサラリーマン給与ではなく事業として収支が成り立つかどうかではないのか?

が重要だと思われるのではないでしょうか?

この記事では、不動産投資ローンの審査で事業性よりもサラリーマンの属性が優先される理由についてご紹介します。

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銀行とはメイン1行取引がいいのか複数行と取引したほうがいいのか?

不動産投資の初期段階では2~3行との銀行取引が理想的な理由

銀行取引のスタンスには、

  • 1行だけと取引し他行を一切排除する『1行取引』
  • 何行かと取引する『複数行取引』

がありますが、どちらのほうがいいのでしょうか?

それぞれメリット・デメリットがあるのですが、個人の不動産投資家においては不動産投資のステージ段階にもよりますが1行取引にこだわる必要はないと考えます。

この記事では、銀行とはメイン1行取引がいいのか複数行と取引したほうがいいのか?をご紹介します。

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滞納家賃に課税される前に貸倒損失処理を速やかに行うための必須税務知識

貸倒損失の会計処理を税務署に認めさせるには?

家賃の滞納が起こった際に貸倒損失の処理をせずにいつまでも放っておくと、入金が無いのに売上が立ちその売上に課税をされることになります。

つまりお金は入ってきていないのに税金だけ支払わなければならなくなりますので良いことは何一つありません。

家賃滞納があった場合はまずは滞納家賃の回収に動くのが鉄則です。

しかしそれでも滞納家賃の回収が難しくなれば、できるだけ早く『貸倒損失』の処理が必要です。

ここで、

  • 家賃滞納があった場合に貸倒損失として会計上どのような処理をしなければいけないのか
  • 家賃滞納が節税対策にどのような悪影響を及ぼすのか

を、知っておく必要があります。

滞納家賃を回収できなければできるだけ早く会計上の貸倒損失の処理が必要です。

この記事では、滞納家賃に課税される前に貸倒損失処理を速やかに行うための必須税務知識についてご紹介します。

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三井住友銀行の不動産投資ローン・アパートローンがよくわかる6つの特徴

三井住友銀行の投資ローン・アパートローンの6つの特徴

三井住友銀行の収益不動産に対する投資ローン・アパートローンの基本的な内容をまとめています。

申込者の属性や持ち込んだ支店、時期などによってもローンの審査結果は異なってきます。

どちらかというと付き合いが長いプロパーの個人事業主や法人向けの包括的な融資が多い印象です。

以前は物件の収益還元評価のみで評価し、属性にかかわらずフルローンを受けて購入していたケースがありました。

しかし現在の三井住友銀行は、その時の貸し倒れ率が高かったこともあり一気に融資を閉めてしまい、現在ではそれほど不動産投資への融資には積極的ではない銀行となっています。

かといって不動産への融資を全くしないというわけではなく、一見の個人投資家には融資のハードルを上げている印象です。

この記事では、三井住友銀行の不動産投資ローン・アパートローンがわかる6つの特徴をご紹介します。

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