住宅ローンを滞納して任意売却しても家に住み続けられた『任意売却+リースバック』の成功例をお教えします!

住宅ローンが払えなくなって滞納してしまい任意売却をせざるを得ない状況になってしまったとしても住み慣れた愛着のある今の家にそのまま住み続けたいというのが本音のところだという方が多いのではないでしょうか?

住宅ローンを数ヵ月にわたって滞納してしまい期限の利益を喪失すると月々の分割払いが出来なくなるので金融機関からは残金の一括返済を求められます。

そうなってしまうと取り得る主な選択肢としては

  1. 全額返済
  2. 競売
  3. 任意売却

の3択になってきます。

そもそも月々の住宅ローンの返済が厳しかったのですから全額返済は現実味が少ないですし、かといって競売にはなりたくないとのことで多くの方が任意売却での解決を望まれるのが現実です。

もちろん任意売却を行えば家を売却することになるので家の名義は第三者である購入者のものになってしまいます。

しかしそこでその購入者の第三者から家を賃貸で借り受ける方法があります。

当然家を賃貸で借り受けるので家賃は発生しますがそのまま住み続けることができます。

それが『リースバック』です。

任意売却で家を売却する際の出口としてあらかじめリースバックをして頂けるという購入者に対してアプローチを行えばそれも可能になるのです。

この記事では、住宅ローンを滞納してしまっても住み続けられる任意売却リースバックスキームについて説明します。

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収益物件の購入検討時にレントロールで既存入居者の入居条件をきちんと確認しておかないと後で損しますよ!

収益物件の購入検討時にレントロールで既存入居者の入居条件をきちんと確認しているでしょうか?

賃料の相場は周辺の需給状況や景気などに左右されたりして、入居者が入居した時期によって賃料がまちまちの場合があります。

賃料相場が高かった時に入居した入居者の部屋が次も同じ条件の賃料で入居者が入ってくれるとは限らないということです。

そうなると結局募集賃料を下げて募集せざるを得なくなり、購入当初に期待していた賃料収入を下回ることになってしまいます。

また、入居賃料が下がると一棟全体の賃料収入も下がることになり、もし売却する際の収益還元による売却価格が下がってしまうことになり、何も良いことがありません。

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大化けする可能性のある入居率の低い収益物件の購入を検討するときにレントロールで確認すべき3つのポイント

中古の収益物件の購入を検討するときに、現状で入居率の低い物件は購入しないほうがよいのでしょうか?

レントロールの表面的な数字だけをを漠然と見るのではなく、ポイントを絞ってレントロールを読むことが必要です。

具体的には、

  1. 賃料水準の妥当性の確認
  2. 入退去履歴のチェック
  3. 入居率が低い原因追究

3点チェックを行うとよいでしょう。

現状のレントロールや物件の履歴や環境ををきちんと分析することで、期待利回り以上の利回りを得られる可能性もあればその逆もあり得ます。

現所有者の管理がずさんだったり、入居者募集や管理がきちんとできていないと入居率はなかなか上がらず、本来あるはずの収益力が埋もれている収益物件というのは、案外たくさんあるものです。

それを目利きすすことで将来的に大化けする可能性のある収益物件を発掘できるかもしれません。

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投資判断にレントロールを十分に活用できてる?レントロールを見る際に重要な7つの基本的な確認事項はコレ!

レントロールを見るときに絶対に失敗しないマル秘チェックマニュアル

収益物件に対する投資判断にレントロールを十分に活用できているでしょうか?

レントロール上に並んだ数字だけを見て、良い収益物件だと思うのは早計すぎます。

収益物件の取得後もそのレントロール通りに収益を維持できるのかどうかが肝心です。

そのためには本当のプロ仕様のレントロールの雛形を知って確認すべき事項を総チェックすることが必要です。

収益物件のレントロールは利回り計算のベースとなり不動産投資の収益の根幹をなす賃料収入の書類なので超重要書類といえます。

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滞納家賃にも税金が発生するってご存知ですか?損を最小限にするには貸倒損失処理をなる早で行う!

貸倒損失の会計処理を税務署に認めさせるには?

不動産投資で入居者からの家賃の滞納が起こった際に貸倒損失の処理をせずにいつまでも放っておくと、入金が無いのに売上が立ちその売上に課税をされることになります。

つまりお金は入ってきていないのに税金だけ支払わなければならなくなりますので良いことは何一つありません。

不動産投資で家賃滞納があった場合はまずは滞納家賃の回収に動くのが鉄則です。

しかしそれでも滞納家賃の回収が難しくなれば、できるだけ早く『貸倒損失』の処理が必要です。

ここで、

  • 家賃滞納があった場合に貸倒損失として会計上どのような処理をしなければいけないのか
  • 家賃滞納が節税対策にどのような悪影響を及ぼすのか

を、知っておく必要があります。

滞納家賃を回収できなければできるだけ早く会計上の貸倒損失の処理が必要です。

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不動産管理会社を変更したい場合に変更手続きで大家が負担に感じる4つのポイントとそれぞれの対策

PM管理会社の変更で面倒に感じる3つのポイントとその解決策

不動産管理の委託をした不動産管理会社に対して不動産管理会社の選定を間違えたなと思った場合はどうすればいいでしょうか?

不動産管理会社に対してこちらからいろいろ要望を出してみてそれで希望に近づけば継続すればいいと思います。

しかしながらいくら要望を出しても改善の見込みがなくどうにもならないような場合には、思い切って不動産管理会社を変更する決断も不動産投資家としては必要な判断となります。

不動産管理会社選定時にいろいろ気を付けて検討しても、任せてみなければ分からないところもたくさんあるのでやむを得ない部分もあります。

一番いけないのは不満を抱えたままずるずると継続して賃貸運営のクオリティを落としてしまうことです。

それはすなわち不動産投資事業全体の収益を落とすことに直結するからです。

不動産管理会社を変更するときにはいくつかの問題点はありますが、恐れず不動産管理会社を変更していくことが不動産投資上の判断として必要ならば遅滞なく行うことです。

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レントロールや収支シミュレーションによく使われる知っているとちょっとカッコイイ10の投資指標はコレ!

キャッシュフロー計算によく使われる10の不動産投資指標

最近では横文字の指標を用いた不動産投資分析やキャッシュフロー収支計算書などもよく見られるようになってきました。

私自身としては日本語で意味が分かっていれば、わざわざ横文字を使わなくてもいいのではないかと思うのですが、不動産投資においても国際基準の横文字の指標を用いている資料が増えてきました。

それを使う人が増えているのであれば、やはり知らないよりは知っているほうが『話が速い』といえます。

日本語で記載されていればすぐわかる内容でも横文字だと分かりにくいことが多いです。

内容を理解していればその呼び方が変わるだけでそれほど複雑な内容ではありませんのでぜひ一通り知っておくことをおすすめします。

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管理委託契約でエイブルやアパマンなどの賃貸客付けの営業力が強い賃貸管理会社を使うメリットとその活用法

大手管理会社の賃貸付けは自社管理物件最優先かつ募集窓口が狭い

管理委託契約で収益不動産を管理してもらう管理会社を適当に選んではいないでしょうか?

不動産投資の規模を拡大していくと必ずお世話になるのが賃貸管理会社です。

その賃貸管理会社にも様々なタイプがあります。

不動産投資で収益物件の管理を委託する不動産管理会社は、

  • 不動産賃貸仲介を行う管理会社
  • 不動産賃貸仲介を行わない管理専門の管理会社

に大きく分かれます。

多くの不動産投資家が管理委託しているのが、前者の不動産賃貸仲介を行う管理会社になります。

管理委託する際には、不動産賃貸仲介を行う管理会社の特徴を把握して選定するようにします。

この記事では、不動産投資でエイブルやアパマンなど賃貸客付けの営業力が強い管理会社の特徴と使うメリットと活用法をご紹介します。

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知らないと損するかも!収益不動産購入後の固定資産税と固定資産税精算金の経費処理方法には大きな違いがある!

固定資産税は経費/固定資産税精算金は取得費に含めて減価償却

不動産購入後にかかる税金で固定資産税と固定資産税精算金の経費処理の違いをご存知でしょうか?

固定資産税は不動産を保有している限り毎年かかってくる税金です。

固定資産税精算金は物件売買時に期間に応じて固定資産税を按分して精算するのですが、固定資産税とは経費計上する会計上の処理が違うので注意が必要です。

細かい話ですがきちんとした会計処理を行うことで銀行からの信用も高くなるのでいい加減にやらないことです。

この記事では、不動産投資で知らないと大損する固定資産税と固定資産税精算金の経費処理方法の2つの大きな違いをご紹介します。

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収益物件の購入をローンか現金かで迷ったときは?融資が受けられるのであれば迷わずローンで購入しましょう!

収益物件の購入はローンか現金か?迷ったときに効く4つの処方箋

少し贅沢な悩みではあるのですが不動産投資で収益物件の購入をローンか現金かで迷うという人もいらっしゃるのではないでしょうか?

当然、手元に現金がなければローンという選択肢しか無くなりますので悩まないのですが、もし現金を持っている場合は収益物件を現金で買うのかローンで買うのかが悩みどころとなってきます。

結論から申し上げると上記のような理由も含めてですがローンを組んで収益物件を購入する人が圧倒的に多いです。

なぜなら不動産投資の最も大きなメリットの一つがローンを有効に使えることだからです。

その他の投資ではなかなかそこまでローンを使うことは難しいことが多いのが現実です。

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収益物件購入時にローンの融資審査で銀行が耐用年数にこだわるのはなぜ?法定耐用年数との違いはある?

銀行がこだわる耐用年数から導かれる融資期間のたった1つの意味

不動産投資の銀行融資審査でなぜ銀行は収益物件の耐用年数にこだわるのでしょうか?

実質まだまだ貸して賃料を取ることができる収益物件でも、

  • 木造なら22年
  • 鉄骨なら34年
  • RCなら47年

耐用年数オーバーとなってしまいます。

日本政策金融公庫などは別ですが、事業性を見ると言いながら築古の収益物件だと融資が付きにくくなってしまいます。

銀行が不動産投資の融資審査時に収益物件の耐用年数を重視しているのはまぎれもない事実です。

これは認めるしかありません。

そのうえで融資申込者の立場としてどうするかを考えることが重要です。

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公務員は個人で家賃収入があると副業禁止規定に抵触するので最初から資産管理法人を設立して法人化するべき

公務員が不動産投資で規模拡大するために資産管理法人をうまく活用して副業禁止規定を回避する投資方法

公務員と言えば一昔前であれば絶対安定の非常に優良な就職先であり公務員に就職できれば将来安泰などと言われてきました。

しかし最近の公務員はというと少し様相が変わってきています。

郵政民営化が記憶に新しいですが、これによって今後他の公務員もいつ民営化されて民間企業扱いされるか分からなくなりました。

万が一勤めている先のお役所が民営化されることとなれば、一夜にして一転して民間企業に勤めるサラリーマンと何ら変わらない扱いとなってしまうのです。

また公務員は民間で通用するスキルをもつことが難しいため辞めたくても辞められないという人もいますが潜在的には辞めたいと思っている人はたくさんいます。

このように公務員は一生安泰と考えるのではなくもっとチャレンジしたいという人も増え、公務員としてすべてを捧げる人生ではなくなってきています。

だからこそではありませんが、公務員にこそ求められる『第二の収入』が不動産投資での家賃収入だと思います。

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銀行がローンの融資審査で使う3つの評価基準をご存知ですか?⇒①担保評価②収益評価③属性評価

銀行評価基準(担保評価・収益評価・属性評価)+準備書類一覧

銀行は何を基準に評価を行い融資審査を行っているのでしょうか?

銀行の融資審査基準となる評価のポイントは大きく分けて、

  • 担保評価
  • 収益評価
  • 属性評価

の3つに分けられます。

どんなに収益物件の利回りが良くて収益評価が高くても、借りる人の属性(その人の持っている性質や特徴、社会的地位など)も評価し綜合的に融資の審査をされることになります。

ただ、銀行もローン審査をはねるのが仕事ではなく貸せる相手にはしっかり貸していく仕事です。

銀行があなたにお金を貸したくなるように、

  • あらかじめ審査の材料をそろえる
  • 融資担当者に好印象を与える

ことも総合的な融資審査を有利に進めるためには大切な要素といえます。

そのほうが、早く審査をしてもらえるし、担当の銀行員に対しても好印象になります。

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収益物件購入時のローン審査で提出する確定申告書・決算書で有利になるものはどのようなものか知っておこう

銀行融資を有利に引くための確定申告書6つのチェックポイント

収益物件購入時のローン審査時に銀行評価が上がる確定申告書とはどのようなものなのでしょうか?

収益物件購入時のローン審査打診時に初対面の銀行担当者が何をさておきまずは最初に見るのが借入申込者の確定申告書になると思います。

銀行担当者にとってはローンの借入希望者がまだどんな人なのかもあまり分からないこともあり

  • ローン借入希望者はどんな人なのか?
  • ローン借入希望者はどのような属性の持ち主なのか?

などを確定申告書などをベースに分析していくことになります。

なので、最初に提示する確定申告書がとても大切になってくるのです。

この記事では、収益物件購入時のローン審査で銀行の評価が上がり融資を引きやすくなる確定申告書とはどのようなものか?についてご紹介します。

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サラリーマンや公務員が個人で受けられる融資の限度額はだいたい1.5億~2億でそれ以上は法人化が必要

会社員が不動産投資で受けられる融資の限度額

収益不動産の購入資金としてサラリーマンや公務員が個人で受けられる融資の限度額はだいたいいくらくらいなのでしょうか?

不動産投資の融資に限度額という概念はありませんが、一般的に個人だと2億円が最初のハードルとなることが多いです。

銀行の融資には特に限度額に規定はないことが多いのですが、2億円以上借り入れがあると、既存物件の積算評価や収益評価の計算が合格点であったとしても、残債の多さを理由に融資を断られる確率が高くなります。

ひとつの融資先の残高が多くなるほど銀行が取るリスク度合いがその融資に対しては高まると考えられるからです。

この記事では、サラリーマンや公務員が不動産投資で受けられる融資の限度額について考えていきます。

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銀行融資審査でNGが出やすい収益不動産の3つのタイプと融資審査が通りやすい収益不動産の6つの条件

銀行が絶対に融資したくない3つの融資NG物件とは?

銀行が融資したくない融資NGの収益物件というのは実際あるのでしょうか?

物件ごとに見れば銀行の基準で見ていろいろあるかもしれませんが、絶対に融資NGというのは下記3つになります。

  1. 再建築不可・違法建築物件
  2. 耐用年数オーバーの物件
  3. 借地権物件

この3つは多くの銀行であまり前向きに取り組んでもらえにくい物件です。

この記事では、銀行融資審査で銀行が融資したくない代表的な3つの銀行融資審査NGの収益物件とは?をご紹介します。

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収益不動産購入時のメガバンク・地銀・信金・ノンバンク系など各金融機関の一般的な融資基準について

メガバンク・地銀・信金・ノンバンクなどの融資基準について

収益不動産購入時の融資においてメガバンクや地銀・信金、ノンバンク系などの金融機関によって融資基準は大きく違うのでしょうか?

一般的にメガバンクは収益不動産に対する融資のハードルが高く、地銀や信金は地域密着、ノンバンク系は融資の難易度は下がりますが金利が高めという傾向があります。

収益不動産購入時の融資を受けるためには、各金融機関の特徴を知り、それに合った収益物件を持ち込む必要があります。

融資に対する各金融機関の姿勢は融資を申し込んだ個人に対する評価やタイミングによっても大きく変わってくるので例外は必ずあります。

また、同じ金融機関でも、支店や担当者によって審査結果が大きく変わることもあります。

しかし、金融機関ごとの基本的な融資姿勢を押さえておかないと、やみくもに融資の打診をして失敗を重ねることになるので注意が必要です。

この記事では、収益不動産購入時の融資におけるメガバンク・地銀・信金・ノンバンク系など各金融機関の一般的な融資基準についてご紹介します。

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マンションの管理費や修繕積立金の滞納くらいでは競売されないでしょ?⇒裁判されて競売されます【注意!】

マンションの管理費や修繕積立金を滞納したくらいでは競売にはならないと思われてはいないでしょうか?

残念ながらマンションの管理費や修繕積立金を滞納しても競売にかけれられてしまうことは往々にしてあるのが現実です。

マンションの管理費や修繕積立金、駐車場使用料など月々にすると数万円くらいの金額ですので、もし1年間マンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けたとしても数十万円くらいの滞納額の規模感になると思います。

それくらいの金額であればまさか競売にはされないだろうと油断しているととんでもない目にあうことがあります。

マンションの管理費や修繕積立金を滞納すると管理組合や管理会社から支払いの督促が来るようになります。

それでも管理費や修繕積立金の滞納分の支払いがなければやむを得ず管理組合から競売申立をされてしまいお持ちのマンションは競売にかけられてしまうのです。

そうなると滞納している管理費や修繕積立金を全額まとめて一括で管理組合や管理会社に支払わなければ競売を取り下げてもらえないということです。

今までの経験上、だいたい管理費や修繕積立金の滞納総額が200万円を超えてくると管理組合や管理会社から競売にかけられてしまうケースが増えてきます。

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資産管理法人名義で保有している収益物件の大規模修繕は節税になるタイミングで経費計上できるよう計画する

大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミング

不動産投資で保有している収益物件の大規模修繕はどのタイミングでするべきなのでしょうか?

サラリーマンや公務員などの不動産投資家は特に大規模修繕を行う必要はありませんが、法人化して不動産投資を行っている場合は税金面を考慮して決めるとよいといえます。

大規模修繕とは、

  • 外壁塗装
  • 屋上防水工事
  • 玄関や廊下などの共用部の刷新

などを行うことをいいます。

費用が数百万円単位でかかることも多く実施するかどうかは慎重な判断が必要となります。

この記事では、不動産投資で保有する収益物件の大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミングについてご紹介します。

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減価償却の節税狙いで買った築古中古木造アパートは売却したい時にさらに古くなっているのに売れるのか?

築古の木造アパートは出口戦略で本当に売れるのか?

不動産投資で減価償却での節税を目的とした築年数の古い中古木造アパートを購入した場合にそもそも売りたいときに売れるのでしょうか?

築古の中古木造アパートはまず物件自体が古いため、売却するときに買主に金融機関が融資をしないので売れないのではないかという疑問が出てきます。

結論から言うと築古の中古木造アパートが売れるか売れないかという点からいうと売れます。

この記事では、不動産投資で減価償却狙いで高利回りの築古中古木造アパートは売却したいときにそもそも本当に売れるのか?についてご説明します。

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大損や破産したくないなら絶対に買ってはいけない収益物件はどんな物件?【新築中古物件別総まとめ】

絶対買ってはいけない収益物件の3つの条件

不動産投資で素人である初心者が絶対に買ってはいけない収益物件とはどんな物件なのでしょうか?

不動産投資において買ってはいけない収益物件を購入したばっかりに後々苦労する人は後を絶ちません。

初心者でなくても経験者であってもその点は同じです。

一見利回りが良さそうに見えても、後から問題が出てきて結局損切りで売却したり、最悪は収支計画が破たんしたりする物件など、不動産投資の失敗につながる絶対に買ってはいけない収益物件とは

  • 立地
  • 建物
  • 物件の瑕疵

の3つのポイントにおいて『変えられない欠点のある物件』は買ってはいけないと考えます。

なぜなら、変えられない欠点は後からリカバリーしようとしてもどうしようもできないからです。

この記事では、絶対に買ってはいけない収益物件の条件を中心にご紹介します。

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木造アパート投資で儲けるための収支シミュレーションを新築・中古別にじっくりと考えてみた結果のまとめ

築古木造アパートを使った効果絶大の節税シミュレーション

不動産投資でRCや鉄骨の一棟収益不動産とともに人気があるのが木造アパートではないでしょうか?

木造アパートでの不動産投資はRCや鉄骨造のマンションとは違って高層ではなく建築費も低く抑えられますので、一棟あたりの総額は低く抑えられることがほとんどです。

よほど土地が広い木造アパートでない限りは総額で1億円を超えるものは少ないと思います。

なので不動産投資の最初の一棟目として木造アパートを検討する不動産投資家も多いと思います。

この記事では木造アパートへの不動産投資を高収益化させて儲けるための不動産投資シミュレーション新築・中古別にじっくりと考えてみましょう。

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あけぼの債権回収から催告書がきたら?あけぼの債権回収とは全国保証の子会社の債権回収会社(サービサー)!

あけぼの債権回収から住宅ローンの催告書や督促が来たらどうすればいいのでしょうか?

あけぼの債権回収とは、全国保証の100%子会社の債権回収会社(サービサー)です。

基本的には全国保証の保証債権の債権回収を行っており、全国の地方銀行や信用金庫などで貸し付けた住宅ローンで全国保証が保証会社として入っており、全国保証が代位弁済した後の任意売却の窓口業務を行っています。

つまり、あけぼの債権回収から住宅ローンの催告書や督促が来た時点ですでに住宅ローンの延滞が進んでいて代位弁済されて一括請求されている可能性が高いです。

さらにあけぼの信用保証から競売申立てをされていて裁判所から競売開始決定の通知が届くこともあります。

あけぼの債権回収は任意売却に対しては柔軟で比較的任意売却に取り組みやすい債権者だといえます。

ただし、競売申立ても並行して行い競売開始決定がなされた上で競売の入札開始までの期間限定での任意売却になることもあります。

なのであけぼの債権回収から住宅ローンの催告書が届いたときにはできるだけ早いタイミングで任意売却の手続きを進めることで任意売却の成功確率を上げることができます。

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収益物件にかける火災保険で水濡れ補償を付けておけば漏水の損害まで補償されるので安心でコスパも良い

今すぐ確認!高確率で発生する『水濡れ』補償は100%必須

不動産投資で収益不動産所有者が加入できる火災保険で『水濡れ』の補償特約は付けているでしょうか?

水濡れの被害は、実は災害も含めてすべての被害の中で一番高い確率で発生しうるリスクといえます。

なので火災保険でカバーしておくといざというときに安心できます。

掛けている火災保険に水濡れ補償が入っているかは必ず確認して下さい。

そしてもし水濡れ補償に入っていなければ追加で入るか、掛けている保険に水濡れ補償がないような場合は違う保険会社の保険を考えることも必要です。

この記事では、不動産投資の火災保険で水濡れ補償を付けておけば漏水などの損害まで補償されるので安心できるワケをご紹介します。

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住宅ローンなどを滞納していて債権回収会社(サービサー)から突然督促の通知が来たらけっこうヤバイ段階?

住宅ローンの返済を延滞・滞納したり代位弁済されて一括請求されたりすると債権回収会社(サービサー)なるものから通知がくることがあります。

債権回収会社(サービサー)という文字からしても物々しいので何かヤバイところから通知がきたと思ってビックリしてしまうかもしれません。

債権回収会社(サービサー)とは何者なのでしょうか?

債権回収会社(サービサー)とは法務大臣の許可を受けた債権回収業務を専門に行うれっきとした金融機関です。

法務大臣の許可の条件はかなり厳しく、

  1. 資本金5億円以上の株式会社
  2. 取締役に1名以上の弁護士
  3. 反社会的勢力等の参入排除の仕組み

などが必要条件となっています。

なので法務大臣の許可を受けた債権回収会社(サービサー)は現在日本全国に77社しかありません。(令和2年12月1日現在)

⇒債権管理回収業の営業を許可した株式会社一覧(法務省ホームページ)

債権回収会社(サービサー)はこれだけ厳しい条件で許可を受けているきちんとした金融機関ですので、債権回収会社(サービサー)から何かしらの通知がきたということはそれなりの理由がこちらにあるということだと思って間違いありません。

ただし債権回収会社(サービサー)をうたった怪しい詐欺まがいのことをしているところもあるようですので債権回収会社(サービサー)から通知がきたら必ず前述の法務省ホームページなどでその債権回収会社(サービサー)がきちんと法務大臣から許可を受けているところかどうかを調べる必要はあると思います。

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