不動産投資で投資用新築ワンルームマンションの区分収益を選ぶデメリットとリスクについて

新築ワンルームマンション投資のたった1つの致命的なデメリット

不動産投資で区分収益を選ぶ場合に特に新築の投資用ワンルームマンションを購入する際には全部がダメというわけではありませんが注意が必要です。

新築ワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってきたことが1度や2度はあるのではないでしょうか?

営業マンがかなりの勢いで売り込んできますが、その通りのメリットが本当にはないことがほとんどです。

新築ワンルームマンション投資は、不動産投資の対象として見た場合に、たった1つのしかし致命的なデメリットがあります。

それは、

『収益に対してそもそも物件価格が割高すぎる』

ことです。

新築のワンルームマンションの価格にはデベロッパーの新築プレミアムがたっぷりと乗っかっているために、冷静に見れば割高すぎる価格となっているからです。

この記事では、物件価格の高さがすべてに悪影響を及ぼす、新築ワンルームマンション投資のデメリットについてご紹介します。

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不動産投資でサラリーマンや公務員の収益物件オーナーがするべき大家としての仕事のたった2つのポイント

会社員の収益物件オーナーがするべき仕事のポイント

不動産投資でサラリーマンや公務員の収益物件オーナーがやるべき大家としての仕事とはどのようなものがあるのでしょうか?

実は不動産を購入した後のオーナーの仕事というのはあまり多くはありません。

家賃の5%ほどを管理費用として支払い、管理会社に集金や入居者からの問い合わせ対応をやってもらっていれば、それこそ月1回送られてくる入金レポートを確認するくらいです。

100室以上保有していたとしても、既存の収益物件にはそんなに時間をかける必要がないのです。

ただし、このような状態に持っていくためにはいくつか押さえておくポイントがあります。

この記事では、不動産投資でサラリーマンや公務員の収益物件オーナーがするべき大家としての仕事のたった2つのポイントをご紹介します。

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任意売却したくても物件所有者が行方不明のために任意売却が出来ない場合の6つの確認方法

所有者が行方不明の場合は任意売却はできないのか?

物件所有者が行方不明の場合は任意売却はできないのでしょうか?

結論からいうと任意売却を行うことはかなり難しくなると言わざるを得ません。

任意売却を進めるにあたっては、あくまで物件所有者の売却意思と協力を得られることが大前提となるからです。

困るのは債権者や保証人などです。

  • お金を返す気があるのか
  • 物件を処分して返済する気があるのか

などが何も分からなくなるからです。

保証人などは自分に債務が降りかかってくるので気が気ではありません。

このような場合は適切なプロセスを踏んで、物件所有者が本当に行方不明であるのかどうかをできるだけ早く確認する必要があります。

この記事では、物件所有者が行方不明の場合の任意売却についてご紹介します。

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不動産投資での収益物件選びは自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重要視するべき理由

自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重視する

不動産投資において収益物件を購入する際に自分自身も住みたいような収益物件を選ぶほうがよいのでしょうか?

答えはNO!です。

確かに自分自身が住みたいような収益物件は賃貸付けにも困らず有利に働く可能性は高いです。

しかし、収益物件を選ぶにあたっては利益の最大化という視点を絶対に外さないということが大前提となります。

この記事では、不動産投資での収益物件選びで自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重要視する必要性をご紹介します。

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不動産投資での表面利回りと実質利回りとイールドギャップの関係性

表面利回りと実質利回りとイールドギャップの関係性

収益物件からインカムゲインを得る場合に、具体的には物件利回りと借入金利との差が利益となります。

簡単にいえば、金利1%でお金を借り、利回り7%で運用できれば、その差額である6%が利益になるということです。

利回りは一般的には表面利回りで表記されますが、ここでの利回りは実質利回りのことを指します。

不動産においては、

  • 固定資産税
  • 管理費
  • 修繕費

などの諸経費を控除した後の利回りを実質利回りといいますが、この実質利回りと借入金利との差をイールドギャプといい、イールドギャップが大きいほど利益が大きくなることになります。

この記事では、表面利回りと実質利回りとイールドギャップの関係性をご紹介します。

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サラリーマンや公務員が不動産投資を始めるのに頭金用のキャッシュはいくらくらい用意すればいいのか?

会社員が不動産投資を始めるのに頭金はいくら必要か?

サラリーマンや公務員が不動産投資を始めるのに頭金はいくらくらい用意すればいいのでしょうか?

数千万円規模の収益物件を購入するのであれば、自己資金は最低でも300万円程度は用意しておきたいところです。

もちろん自己資金は多いに越したことはありません。

この記事では、サラリーマンや公務員が不動産投資を始めるのに必要な頭金についてご紹介します。

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立ち退き料不要?不要不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケース

不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケース

不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になるケースがあるのをご存知でしょうか?

不動産の貸主側からの立ち退き請求において家主側と借家人側の一切の事情を総合的に考慮した結果、家主側の解約申し入れや更新拒絶に『正当事由』があると認められる場合には、家主は立ち退き料を支払う必要はありません。

そして『正当事由』認められる場合以外にも家主が借家人に対し立ち退き料を支払うことなく立ち退き請求ができる場合があり、

  1. 一時使用のための借家契約
  2. 定期建物賃貸借
  3. 借家人に債務不履行がある場合

の3つが代表的なケースとなります。

この記事では、不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケースについてご紹介します。

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貸主側からの不動産の立ち退き請求時に立ち退き料の金額を左右する家主側の事情と借家人側の事情

貸主側からの不動産の立ち退き請求時に立ち退き料の金額を左右する家主側の事情と借家人側の事情

貸主側からの不動産の明け渡し請求時

  • 立ち退き料の要否
  • 立ち退き料の金額

の決定にあたって考慮される家主側と借家人側の事情には具体的にどのような事情があるのでしょうか?

立ち退き料の要否および立ち退き料の金額を左右する事情として

  • 家主側の事情
  • 借家人側の事情
  • 賃貸借契約関係から生じる事情

の3つが考えられます。

古い収益物件などは立ち退きをかけて更地にして売却したほうが結果的に高く売却できる場合が多々あります。

不動産投資を行っていくうえで最終的に利益を確定させる売却時の出口戦略として立ち退きに関わる諸事情を知っておくことはとてもプラスになります。

この記事では、貸主側からの不動産の明け渡し請求時に立ち退き料の金額を左右する家主側の事情と借家人側の事情の比較を行いながら見ていきます。

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競売手続きは申立印紙・郵便切手・登録免許税・予納金が必要なので債権者にとっても任意売却する方が合理的

競売で申立印紙・郵便切手・登録免許税・予納金が必要とされる理由

不動産の競売申立てにはなぜそんなに費用がかかるのでしょうか?

競売手続きを行おうとすると費用がかかり、しかも競売で落札される金額は通常の市価よりも低くなりダブルで損をすることになります。

競売申立てを行うと、

  1. 申立印紙
  2. 郵便切手
  3. 登録免許税
  4. 予納金

の4つの費用が最低限必要となります。

競売は国家権力である裁判所が主導して手続きを行いますので、すべての費用についても厳密に意味合いがあるのです。

債権者側から見ても債務者が応じるのであれば任意売却で市価に近い価格で売却したほうが回収率はいいことになります。

この記事では、競売手続きは申立印紙・郵便切手・登録免許税・予納金が必要なので債権者にとっても任意売却する方が合理的な理由をご紹介します。

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不動産投資ローンにおけるアパートローンとプロパーローンの違いを知って不動産投資に活用する方法

アパートローンとプロパーローンの違いと不動産投資への活用方法

サラリーマンや公務員が不動産投資で物件を買うためのローンにはどのようなものがあるのでしょうか?

不動産を買う際に使えるローンは次の3種類があります。

  1. 住宅ローン
  2. アパートローン
  3. プロパーローン

住宅ローンは収益物件を買うためのローンではなく、購入した本人が住むためのマンションや一戸建てを購入するためのローンです。

他人に貸す目的で不動産を購入する際に住宅ローンを利用することは、住宅ローンの規約で禁止されています。その代わり、用途が限定されていることで、金利は一番低い水準になっていることがほとんどです。

なので、アパートやマンションなどの集合住宅を一棟丸ごと購入するためには利用できません。

収益物件を買うためには、アパートローンかプロパーローンを利用することになります。

この記事では、アパートローンとプロパーローンの違いと不動産投資への活用方法をご紹介します。

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