不動産投資の空室募集で知っておかないと損する賃貸仲介営業マンのインセンティブ(歩合給)の仕組み

不動産投資の空室募集で知っておかないと損する賃貸仲介営業マンのインセンティブ(歩合給)の仕組み

不動産投資で空室が出れば賃貸募集をかけると思います。

その際の賃貸仲介営業マンのインセンティブ(歩合給)の仕組みを知っているでしょうか?

賃貸仲介営業マンの給料体系は

◎基本給+インセンティブ(歩合給)

であることがほとんどです。

基本給は毎月決まった額が支給されますがインセンティブ(歩合給)はその月の仲介手数料などの売り上げに比例することが多いです。

不動産会社によって売り上げいくら以上から支給などの条件がありますが、賃貸仲介営業マンは少しでも多くの売り上げをあげてインセンティブ(歩合給)をたくさんもらいたいと思って仕事をしています。

しかし現実的には営業マン一人当たりに契約できる数には個人差はありますが限界があります。

なので同じ契約件数をあげるのであれば、より売り上げが多く立ってインセンティブを多くもらえるように賃貸仲介営業マンは本能的に動くということです。

空室募集を行う側で賃貸営業マンに手数料を支払う側の不動産投資家がその仕組みをよく知って賃貸仲介営業マンから好かれる条件にすることで優先的に自分の物件の空室を案内してくれるというわけです。

それを知らずにただ単に空室募集だけをかけていても効率的に空室が埋まることはありません。

自分の物件に優先的に賃貸付けをして欲しければ、賃貸仲介営業マンに対して適切に馬ニンジン戦略を取っていくことが賢明です。

この記事では、不動産投資の空室募集で知っておかないと損する賃貸仲介営業マンのインセンティブ(歩合給)の仕組みについてご紹介します。

続きを読む

不動産投資で空室のある収益物件を購入する場合には空室対策が重要で購入前から自分で簡単にできる7つの空室対策

物件購入前の空室対策7つの事前確認事項

不動産投資で空室の多い収益物件を購入する場合には空室対策が肝となってきますが、収益物件購入前から事前に自分で空室対策を行うことができることをご存知でしょうか?

収益物件に空室があるというのは事前に分かっていることなので、収益物件を購入してから空いている部屋をどうやって埋めようか悠長に構えてぼちぼち考えてしまっていては、空室期間をみすみす延ばしてしまっているようなものです。

空室の多い収益物件を購入する場合には、その収益物件を購入する前から、事前にその収益物件はどのようにしたら空室が埋まるかの分析をある程度しておくと購入後にあわてなくてすみます。

多くのベテランの不動産投資家やプロは肌感覚で空室対策の重要性を分かっているので、意識しているかしていなかは別として空室のある収益物件の購入前にはいろいろと確認やシミュレーションをしています。

この記事では、不動産投資で空室の多い収益物件を購入する場合に購入前から自分で簡単にできる7つの空室対策をご紹介します。

続きを読む

ゆくゆくはマイホームをと考えているならアパートローンよりも住宅ローンを先に借りたほうが有利な理由

もしあなたが現在賃貸住宅にお住まいで不動産投資を始めようと考えているとしたら、住宅ローンとアパートローンのどちらを先に考えるべきなのでしょうか?

結論から申し上げると、もしあなたがゆくゆくはマイホームを購入したいと考えているのであれば、先に住宅ローンを組んで住宅ローンでマイホームの購入を進めておいたほうが、のちのちの不動産投資も進めやすくなります。

というのも、住宅ローンの審査では既存借入がグロス金額でシビアに見られるので、先に不動産投資のアパートローンの借入があるとその借入額の分だけ住宅ローンの借入可能額を制限されたり、住宅ローンの審査自体が厳しくなったりしてマイホームの購入に不利に働く可能性が大きいからです。

つまり、アパートローンを独身の賃貸暮らしの時に借り入れていると、その後の人生で住宅ローンでマイホームを購入したいとなったときに、アパートローンがあるために住宅ローンの借入がしにくくなってマイホームの購入で苦労することになるということです。

その時になって慌てても遅いのでライフプランと相談してじっくり考える必要があります。

ゆくゆくマイホームを購入するとなった時に不動産投資で十分な利益を生み出していれば話は別なのですが、それほど規模も大きくなく収支もトントンだとすると住宅ローンの審査で既存借入として不動産投資のアパートローンの借入が重くのしかかってきてしまうのです。

全てのケースに当てはまるわけではありませんが、住宅ローンの審査ではマイカーローンの借入やその他のクレジットなどの借入も全て返済比率にカウントされるため、不動産投資のアパートローンで何千万円の既存借入があると、年収に対する住宅ローンの借入可能枠を使い切ってしまっていて住宅ローンが十分に借りれないということが起こり得るのです。

続きを読む

不動産投資で手元に残るキャッシュフローが多いほどその不動産投資は利益が出ていると本当に言えるのか?

不動産投資の利益とは手元に残るキャッシュフローのことだとお考えではないでしょうか?

これから不動産投資に取り組む人はもちろんこれまで不動産投資に取り組んできた不動産投資家でさえ実はなんとなく理解している感じの人も多いと思います。

なぜなら手元に残るキャッシュフローが多ければ多いほど利益が出ていると考える不動産投資家がとても多いからです。

普通に考えれば手元にキャッシュがたくさん残るほど、その不動産投資は儲かっているというイメージです。

しかし、いくら手元にキャッシュをたくさん残せても最終的に収益物件を売却した際にたくさん税金を取られてしまうとトータルでは儲かっていないことになってしまうのが不動産投資の利益の仕組みなのです。

不動産投資はあくまで入口での物件購入から出口での物件売却までの全体で利益を最大化させることが重要です。

目先のキャッシュフローを追うばっかりに最終的にトータルで利益を減らしてしまい損をしてしまってはもったいない結果と言わざるを得ません。

続きを読む

不動産投資で良い収益物件を買いたいと思っていながら営業マンに嫌われる人が無意識でやっている4つの行動

あなたは不動産投資で良い収益物件を買いたいと思っていながら、無意識のうちに収益物件を紹介してくれた営業マンに嫌われる行動を取ってしまってはいないでしょうか?

不動産投資において収益物件の購入すなわち収益物件の仕入れは、あなたの不動産投資の成否をものすごく大きく左右する重要なファクターです。

そして個人の不動産投資家自らが自分自身の力で一次情報として直接売主からの売却物件情報を仕入れることはほとんどありません。

なので個人の不動産投資家は不動産業者の営業マンを通じて質の良い収益物件を紹介してもらって地道にコツコツと収益物件の情報をかき集めて仕入れていくしか方法はありません。

不動産業者の営業マンは不動産業者が扱っている収益物件情報だけではなく直接売主から預かっている収益物件の情報も扱います。

そしてご存知の方も多いと思いますが良い収益物件情報のほとんどは水面下で売買されるためエンドユーザーである一介の個人の不動産投資家までは普通にやっていれば回ってこないのです。

エンドユーザーの一介の個人の不動産投資家に回ってくる収益物件情報はそういった水面下でのやり取りで売買されなかったあとの収益物件情報がほとんどなのです。

言葉は悪いですが『残りカス』です。

楽待や健美家や連合隊などの収益物件のポータルサイトや不動産会社のサイトなどに掲載されている収益物件も似たようなものです。

では、どうすれば不動産会社の営業マンから出回る前の水面下の良質な収益物件情報を紹介してもらえるのでしょうか?

それには不動産会社の営業マンとの信頼関係を築くのが手っ取り早いです。

ではでは不動産会社の営業マンとの信頼関係を築くにはどうすればいいのでしょうか?

それには好かれて信頼関係を築くのが一番ですが、まずは『嫌われない』ことが大切です。

個人の不動産投資家で無意識のうちに不動産会社の営業マンに嫌われることを平気でやってしまっている人がたくさん見かけられます。

大人のビジネスマンとしてのちょっとした配慮が足りなかったというだけでその人たちは営業マンに嫌われてしまってとても損していると思うのです。

好き嫌いは相手がいることなのでどうしようもないところもあるのですが嫌われないように意識して自助努力することはできるはずです。

まだ出回っていない水面下の収益物件情報が欲しいのであれば、まずは不動産会社の営業マンに『嫌われることをしない』という意識を持つだけでもだいぶ変わるのではないでしょうか。

続きを読む

初心者が不動産投資で失敗しないためには信頼して相談できるパートナーから客観的なアドバイスを受けること!

あなたは不動産投資を始める上で、信頼できるパートナーからのアドバイスを受けられているでしょうか?

初心者が不動産投資で失敗しないためには信頼して相談できるパートナーから客観的なアドバイスが受けられるということが何よりも大切です。

不動産投資に限ったことではありませんが、自分がその道のプロフェッショナルではない場合は、信頼できるパートナーからのアドバイスを受けることで失敗する確率を減らすことができるからです。

初心者が不動産投資で失敗しているケースの傾向を見てみるとほとんどが、

  • セールス電話をかけてきた初めて話した営業マンから買った
  • 物件を担当していた営業マンだけの話を聞いて買った

など、不動産投資において収益物件を購入する段階で一人の営業マンだけからの情報で買ってしまっていることが多いのが特徴です。

もちろんそれで良い収益物件を買えたという人もいるでしょう。

しかし圧倒的に多くの人はたった一人から売り込まれた情報をもとに収益物件を買うという判断をして何千万円から1億円以上の高額な買い物を簡単にしてしまっているのということが現実なのです。

この記事では、初心者が不動産投資で失敗しないためには信頼して相談できるパートナーから客観的なアドバイスを受けることの重要性についてご紹介します。

続きを読む

あなたがもし成功する不動産投資を始めたいなら最初に絶対に決めておくべきたった3つのことをご紹介します!

あなたが不動産投資を始めようと考えた際に決めておかなければいけないことはいったい何だと思いますか?

あなたが不動産投資を始めるにあたってまず決めないといけないことは下記3つです。

  1. 自己資金
  2. 目標設定
  3. 期日設定

まずはあなたの不動産投資のスタートゴールを決めなければいけません。

不動産投資のスタートとは自己資金としてまず始めにいくらを投資に回すのかということ。

不動産投資のゴールとは不動産投資でいくらの収入を得たいかという不動産所得の目標設定のことです。

そして最後3つ目はその目標設定をいつ、具体的には何年後に達成するかという期日設定のことです。

この3つがあなたの不動産投資の方向性を決定づける3つの要因となるのです。

目標設定なく不動産投資を始めてしまうと迷走して漂流してしまうこともあるので注意しましょう。

この記事では不動産投資を始める際に最初に決めておくべき3つのことを具体例も交えてご紹介します。

続きを読む

不動産投資で収益物件はちゃんと調べて買いましょう!初心者ほど『わからない』まま購入してしまって失敗する!

収益不動産取得での最大のリスクは『わからない』ということ

不動産投資で収益物件を購入する際に『わからないこと』をわからないまま気にせずに購入してしまうということに違和感を感じなければ、いずれ大失敗して大損してしまうことになります。

それはなぜなのででしょうか?

不動産投資を事業と考えた時に、事業の売上は購入した収益物件からの賃料収入がほとんど全てという事業構造になっています。

つまり、不動産投資とは購入した収益物件の良し悪しにその収益力が大きく左右されるビジネスモデルだということになるのです。

もちろん購入後の運営管理マネジメントも重要ですが、それ以上に入口でどうしようもない物件を購入してしまうと立て直すのにも限界があります。

もし不動産投資という事業の唯一の収益を生み出す収益物件をろくに調べずに『わからないこと』をわからないまま購入してしまえば、結果的に不動産投資が上手くいったとしてもそれは投資というよりは投機で、丁半博打のようなものだと言っても過言ではありません。

上手くいっていなければ購入時に調べなかったので必然であり、上手くいっていてもそれはたまたま上手くいったにすぎず再現性もありません。

同じように購入を繰り返すうちにそのうちハズレを引いて失敗する可能性は十分にあるのです。

収益物件を表面的な数字だけで判断してリスクをろくに調べずに購入する傾向は、不動産投資初心者になるほど顕著に見られます。

収益物件を売り込んできている営業マンは当然良いことを言ってセールスしてきます。

物件を紹介してきた営業マンの言うことを鵜呑みにするのではなく、自分の目で調べて自分の頭でリスクを考えて最大リスクを見極めて事業としてGoサインを出す=購入するという『経営判断』をしなくてはならないということです。

当然リスクのない事業などありません。

だからこそ事業を継続的に成長させていくためにはそのリスクを見積もることが必要になります。

不動産投資においても同様です。

そして一棟ものの収益物件は高額な投資商品です。

高額であればあるほど、そこには万が一のリスクが内在し、リスクによるダメージも大きくなります。

なかでも最も大きなリスクは、その収益物件について『わからない』ということから生まれます。

購入してから次々と出てくる問題は購入時によく調べていないことが原因です。

この記事では、不動産投資での収益物件購入で初心者ほど『わからない』まま購入してしまって失敗しているという事実について考えます。

続きを読む

今から不動産投資を始める初心者のねらい目物件とは?物件ジャンル別に必要な自己資金と年収も一挙ご紹介!

今から不動産投資を始めようと考えているような不動産投資の初心者の方がこれから取り組むことができる不動産投資物件にはどのようなジャンルが向いているのでしょうか?

現在において不動産投資初心者が取り組みやすい不動産投資のジャンルは大きく分けて

  1. RC造(鉄筋コンクリート造)の一棟マンション
  2. 鉄骨造もしくは木造の一棟マンションまたは一棟アパート
  3. 区分所有(ワンルーム)マンション

の3つに絞られると思います。

不動産投資では上記の他にも商業系のオフィスや店舗のビルや区分所有などのジャンルがあるのですが、購入金額や金融機関の融資のつきやすさ(アパートローンでは無理!)、さらには購入後の運営にもそれなりの運営ノウハウが伴いますので、商業系のビルや区分所有はどちらかというと不動産投資の玄人向きのジャンルです。

不動産投資の初心者は、まずは取り組みやすいレジデンス系の上記3ジャンルから選択して不動産投資に取り組むのがおすすめです。

続きを読む

築古物件はこう買え!築古物件の不動産投資の出口戦略で最後に土地として売却して売却益で儲ける戦略を解説!

築古木造アパートへの不動産投資で儲けるための土地の価値を見極める2つのミソは土地の需要と広さにある

築古物件への不動産投資は建物が古いほど物件価格が安くなりやすいので、物件価格が安い分だけ不動産投資としての利回りが高くなり高収益が見込めるというところが魅力のひとつです。

それでは不動産投資で築古物件を購入する際にどのようなことに留意すればいいのでしょうか?

築古物件は築年数相応に建物に傷みがあり補修や修繕などに想定外の出費が発生することも十分にあり得ます。

なので不動産投資で築古物件を買う際には最低でも建物の傷み具合のチェックはマストです。

建物のチェックをいい加減にして築古物件を買ってしまい賃借人からのクレームが発生しまくって補修費ばかりかかってしまい困ったという不動産投資家は多いです。

そして築古物件への不動産投資のメリットとして物件価格が安いことによる高利回り以外にももう一つの可能性があります。

それは、

築古物件の不動産投資の出口戦略として最後に土地として売却して売却益を多く出すという戦略をとることでキャピタルゲインを狙う

ということです。

10年程度高い利回りで収益を得て入居者が退去したら新たに募集はせずに最後は全室空室にして建物を解体します。

解体後に事業用地として土地を売却して売却益が出ればさらに大きくキャピタルゲインで儲けることができるというわけです。

築古物件の土地としての出口戦略でのキャピタルゲインを得る戦略は短期的には難しいですが中長期的な視野で不動産投資で儲けるには非常に魅力的な不動産投資戦略となります。

築古物件の購入から売却までのトータルでインカムゲインとキャピタルゲインでダブルで大きく儲けようという戦略です。

その際に一番重要なのが、土地の価値を購入前にきちんと見極めるということです。

土地の価値の見極め方で重要なポイントは、

  • 土地の価値が本当にあるか?
  • 土地の広さが需要にマッチしているか?
  • 再建築不可や既存不適格の土地は手を出さない

の3点です。

そして追伸でもさらに先読みをするための高等テクニックをご紹介しています。

続きを読む