根抵当権と抵当権の違いをご存知ですか?物件購入時の注意点はある?

根抵当権付きの収益物件は最後の抹消でトラブルになりやすい理由

『根抵当権』『抵当権』の違いをきちんと理解できているでしょうか?

不動産投資で収益物件の購入を借入で行うと金融機関がその収益物件に対して『抵当権』を設定します。

その後その収益物件を売却しようとする場合は、抵当権を金融機関に抹消してもらわなければ取引できないことになります。

抵当権を抹消してもらうためには、残りのローンを売却代金も含めて一括で返済すればよいので簡単です。

抵当権付きの不動産を売却するには、事前または決済当日にローン残額を一括返済して抵当権の抹消登記を行う必要があります。

これが『根抵当権』になると抵当権とは少し違った性質があり根抵当権なりの注意すべき部分が出てきます。

この記事では、根抵当権と抵当権の違いと根抵当権の抹消時にトラブルになりやすい理由をご紹介します。

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不動産投資で物件の売却益にかかる税金は個人と法人では大きく違う件

税引後の手残り利益を最大化する収益物件の売り方

不動産投資での収益物件の売却にあたっては、最後に残った譲渡益に対して税金がかかってきます。

不動産投資の出口戦略において最終的な手残り金額を最大化するための収益物件の売却方法とはどのようなものなのでしょうか?

不動産の売却益に対する税金の処理は複雑で不動産に詳しい税理士に依頼することは手残り利益の最大化には必須となります。

不動産投資の利益が確定する収益物件の売却時に同じ売るなら少しでも手残りが多くなるよう、最大の節税効果を考えながら売却することが必要です。

この記事では、不動産投資で物件の売却益にかかる税金は個人と法人では大きく違う件をご紹介します。

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マルチプル投資分析で不動産投資の総利益を自分で簡単に算出する手順

マルチプル投資分析の出口戦略で『物件売却での総利益を読む』方法

不動産投資の出口戦略においてマルチプル投資分析の考え方が活用できます。

AMや出口戦略シミュレーションを行う際に最も重要になってくるのが、

『売却によって確定する総利益はいくらなのか?』

ということになってくると思います。

物件購入前、物件購入後にかかわらず、

  • いつ
  • いくらで

収益物件を売却するとトータルでいくらの利益になるのか?

それがマルチプル投資分析になります。

この記事では、収益物件の売却時に儲けを最大にする不動産投資マルチプル分析9つの手順とマルチプル不動産投資出口戦略法をご紹介します。

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●不動産投資で収益物件売却時の出口戦略を最適化する不動産投資収支シミュレーションの初心者でも簡単な作り方

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不動産投資の仕入れで絶対に失敗しない現地・現物・現実主義の鬼鉄則

不動産投資の仕入れで絶対に失敗しない鬼鉄則は現地・現物・現実主義

不動産投資で失敗しないための一番の方法とはどんな方法だと思いますか?

そんなうまい話があるのでしょうか?

物件を買わないという選択肢を取れば絶対に失敗しないのですがそれでは前に進みませんのでそういうわけにもいきません。

不動産投資で失敗しないための一番の方法とは一言でいうと不動産投資の仕入れ、すなわち収益物件の購入で絶対に下手を打たない、失敗しないということです。

仕事をうまく進めるために『段取り八分』という言葉がありますが、不動産投資においての成功法則も『仕入れ8割』と考えましょう。

優良な収益物件を仕入れることができれば、その時点であなたの不動産投資は『8割は成功』したようなものだということです。

仕入れを制する者が不動産投資を制すると言われているのはこのためです。

なぜなら不動産投資では仕入れた収益物件が

  1. 家賃収入であるインカムゲイン
  2. 売却益であるキャピタルゲイン

という不動産投資の収益の2本柱を生み出す唯一の根源であるからです。

そんな不動産投資の収益の全てを担っている重要な鍵となる収益物件を仕入れるときに、人から聞いた情報だけで適当に購入してしまってはいないでしょうか?

  • 営業マン、担当者に強くすすめられたから
  • ローンが通って買うことができる物件だったから
  • 提示されたレントロールの収益がよかったから

などなどの理由で現地も見ずに何千万円はたまた何億円の買い物を書類だけで進めてしまってはいないでしょうか?

これ絶対にダメですからね。

これだけは断言します。

不動産投資で失敗してしまった人の9割以上は現地を踏んでいません。

現地を踏んでいないので生の現物不動産も見ていません。

現物不動産を見ていないので現実的にかけ離れた数字を見たとしてもおかしいとも気づくこともできません。

これらをまとめて『現地・現物・現実主義』と私は言っています。

私の不動産の師匠から叩き込まれたことです。

これは本当に使える原理原則なので私のブログにご訪問頂いたあなたにも『現地・現物・現実主義』をここでこっそりとご紹介します。

不動産投資の仕入れで失敗しないための鬼の鉄則として『現地・現物・現実主義』ぜひ実践して欲しいなと切に願います。

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不動産投資を法人化することのメリットとデメリット【まとめ】

総力特大号!法人化のメリットVSデメリットをとことん比較

不動産投資の法人化の最大の目的は節税によるキャッシュフローを増やして手取り収益を増やすことです。

しかし何でもかんでも法人化すればよいというわけではなくバランスが必要になります。

では不動産投資の法人化によるメリットとデメリットにはどのようなものがあるのかご存知しょうか?

不動産投資を法人化することのメリットとしては、

  • 節税幅が個人より幅広い
  • デフォルトを隔離できる

不動産投資の法人化のデメリットとしては、

  • 法人設立にかかるイニシャルコスト
  • 法人運営や決算、税金等のランニングコスト
  • 代表であっても個人のように自由にお金を使えない

などがあげられます。

この記事では、手取り収益を増やすために熟知しておきたい不動産投資の法人化のメリットとデメリット【まとめ】をご紹介します。

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離婚して家に住まなくなったら住宅ローンは一括請求されてしまうの?

離婚して家に住まなくなったら住宅ローンは一括請求されてしまうの?

住宅ローンはその家に住むことを前提に融資されていますが、もし離婚してその家に住まなくなったら住宅ローンは一括請求されてしまうのでしょうか?

住宅ローンをそのままにして離婚してその家に住まなくなるパターンは下記2つのどちらかです。

  1. 住宅ローンは夫(妻)名義で夫(妻)が家を出て住まなくなる
  2. 住宅ローンは共有名義で夫婦のどちらかが家を出て住まなくなる

住宅ローンの名義人ではない方が家を出ていく分には住宅ローンの制度上では何の問題もありません。

問題になってくるのは住宅ローンの名義に絡んでいる者が家を出ていく場合です。

上記1.2.に共通して多いのが妻と子供は家に残して住宅ローンの名義人である夫が家を出るケースです。

そして住宅ローンは離婚して家を出た夫がそのまま払っていくという形が多いです。

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債権回収会社から通知がきたらヤバイ?債権回収会社って何者なのか?

債権回収会社から通知がきたらヤバイ?債権回収会社って何者なのか?

住宅ローンの返済を延滞・滞納したり代位弁済されて一括請求されたりすると債権回収会社(サービサー)なるものから通知がくることがあります。

債権回収会社(サービサー)という文字からしても物々しいので何かヤバイところから通知がきたと思ってビックリしてしまうかもしれません。

債権回収会社(サービサー)とは何者なのでしょうか?

債権回収会社(サービサー)とは法務大臣の許可を受けた債権回収業務を専門に行うれっきとした金融機関です。

法務大臣の許可の条件はかなり厳しく、

  1. 資本金5億円以上の株式会社
  2. 取締役に1名以上の弁護士
  3. 反社会的勢力等の参入排除の仕組み

などが必要条件となっています。

なので法務大臣の許可を受けた債権回収会社(サービサー)は現在日本全国に77社しかありません。(令和2年12月1日現在)

⇒債権管理回収業の営業を許可した株式会社一覧(法務省ホームページ)

債権回収会社(サービサー)はこれだけ厳しい条件で許可を受けているきちんとした金融機関ですので、債権回収会社(サービサー)から何かしらの通知がきたということはそれなりの理由がこちらにあるということだと思って間違いありません。

ただし債権回収会社(サービサー)をうたった怪しい詐欺まがいのことをしているところもあるようですので債権回収会社(サービサー)から通知がきたら必ず前述の法務省ホームページなどでその債権回収会社(サービサー)がきちんと法務大臣から許可を受けているところかどうかを調べる必要はあると思います。

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基準不適合擁壁の収益物件を買って擁壁工事が必要になるとあまりの高額工事費に地獄を見るので厳重注意!

宅地造成工事規制区域の『擁壁』について気を付けるポイント

収益物件を購入する際に宅地造成工事規制区域と聞いて真っ先に思い浮かぶのは何でしょうか?

宅地造成工事規制区域にある収益物件を購入する際に一番の問題になってくるのが『擁壁』だと思います。

大都心部以外では丘陵地に宅地造成をしているところはものすごく多く、丘陵地の宅地での建物建築にともなって『擁壁』が存在しているところはとても多いです。

もし擁壁に欠陥があった場合、後から簡単に直せるものではないので注意が必要です。

小中規模の木造アパートなどが丘陵地の住宅地に建っている場合に既存擁壁が基準不適合な場合が多くもし擁壁工事が必要となれば相当な高額の費用がかかることになります。

この記事では、収益物件を購入する際の宅地造成工事規制区域の『擁壁』について注意するポイントをご紹介します。

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住宅支援機構の住宅ローンの催告書が債権回収会社から来たらまずは競売回避!住宅金融支援機構の債権回収会社に連絡を!

住宅金融支援機構の住宅ローンで債権回収会社から催告書が!どうする?

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅ローンを借りていて延滞・滞納してしまい債権回収会社(サービサー)から催告書がきてしまったらどう対応すればいいのでしょうか?

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅ローンを延滞・滞納してしまうと最初のころは住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅ローンの融資を取り扱った窓口金融機関の担当者から連絡が入ることがほとんどです。

そして住宅ローンの延滞・滞納分が解消できずに一定回数以上累積してしまうとその窓口金融機関から住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の債権回収業務を業務委託されている債権回収会社(サービサー)から催告書が届くという流れになっています。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅ローンの場合は概ね3回~6回の延滞・滞納回数の累積で債権回収会社(サービサー)から催告書が内容証明で送られてくることになります。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の債権回収業務を業務委託されている債権回収会社(サービサー)は下記3社です。

  1. 住宅債権管理回収機構
    住宅債権管理回収機構から催告書がきたらすぐにやるべきこと
  2. エムユーフロンティア債権回収
    エムユーフロンティア債権回収から催告書がきたらすぐにやるべきこと
  3. 日立キャピタル債権回収
    日立キャピタル債権回収から催告書が来たらすぐにやるべきこと

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)で住宅ローンの融資を受けた時の窓口金融機関によって、上記3社のどれかの債権回収会社(サービサー)から催告書が送られてくることになります。

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不動産投資ローンの融資審査で共同担保の提供を求められたらどうする?

共同担保を金融機関から求められた場合の考え方

不動産投資において金融機関に不動産投資ローンの融資を申し込んだ際の融資審査において

  • 収益物件の担保評価が足りないので不足分の自己資金を入れて欲しい
  • 他に共同担保を入れて欲しい

などと融資の条件をつけられることがあります。

不動産投資においてローンを使う大きな理由の一つが自己資金は出来るだけ残しておきたいということですから共同担保を提供することで融資してもらえるのであれば共同担保を入れてもいいものなのでしょうか?

原則として、不動産投資において収益物件の購入時のローン融資の担保は取得物件だけの設定にしましょう。

共同担保は原則しないということです。

この記事では、不動産投資ローンの融資審査で銀行から共同担保を求められた際の共同担保を入れるかどうかの判断基準をご紹介します。

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