相続財産管理人弁護士との相続放棄された担保不動産の任意売却における成功事例

相続放棄された担保不動産の相続財産管理人との任意売却成功事例

担保不動産の所有者が多額の負債を抱えたままで死亡した場合はどうすればいいのでしょうか?

そのような場合には多額の負債を相続することを望まない相続人は相続放棄の手続きを行うことが一般的です。

もしも、

  1. 配偶者(常に相続人になる)と子
  2. 兄弟姉妹

の順番で相続放棄がなされれていけば、最終的にはその担保不動産の処分権限者がいなくなってしまうことになります。

このような場合でも担保不動産の任意売却はできるのでしょうか?

この記事では、相続放棄された担保不動産の相続財産管理人との任意売却成功事例をご紹介します。

続きを読む

法人が不渡り・破産・民事再生・特別精算・会社更生の状態では誰が任意売却を行う権限があるのか?

法人の不渡り・破産・民事再生・特別精算・会社更生の処分権限者

法人所有不動産の任意売却の場合の担保不動産の処分権限者は誰なのでしょうか?

担保不動産を任意売却して売るためには処分権限がなければいけません。

法人は個人と違って、担保不動産の処分権限者は、法人の倒産の形態や状況によって違います。

この記事では、

  • 不渡り
  • 破産
  • 民事再生
  • 特別清算
  • 会社更生

の法人の業況の変化に伴い、誰が担保不動産の処分権限者となるのかについてご紹介します。

続きを読む

任意売却の実際の進め方とは?債務者のローンの滞納から決済まで任意売却の流れの重要8ステップ

住宅ローンの滞納延滞から決済までわかりやすい任意売却の流れ

実際の任意売却の流れとはどのようなものなのでしょうか?

債務者の住宅ローンの滞納延滞に始まって最終決済まで、任意売却は大きく分けて下記の8つの流れで進んでいきます。

  1. 債務者の滞納延滞・倒産
  2. 担保不動産所有者の売却同意
  3. 担保不動産の調査・評価
  4. 購入希望者探し
  5. 買付証明書の取得
  6. 配分案の作成
  7. 債権者等利害関係人の調整
  8. 最終合意・契約決済・任意売却の終了

主に8つのステップが任意売却にはあります。

この記事では、住宅ローンの滞納延滞から決済までわかりやすい任意売却の流れを時系列にご紹介します。

続きを読む

不動産投資の収益力を高めるクレームが原因での入居者の早期退去を防ぐ入居者クレーム対策

退去を減らすための入居者からのクレーム対処法

入居したばかりの入居者の部屋で水漏れがあり、管理会社の対応が遅れたこともあってクレームがひどくなり、結局その入居者が早期に退去してしまうなど、クレーム対応の体制がきちんと整っていないとせっかく入居してもらった入居者が早期に退去してしまうことになります。

クレームによる入居者の早期退去を防ぐにはどのような対策を取ればよいのでしょうか?

それには、事前と事後の対策があり、

  • まずはクレームを起こさない体制をつくる
  • 万が一クレームが起きた場合はとにかく素早く解決する

の2つの対策が必要です。

この記事では、クレームが原因で入居者が早期退去するのを防ぐクレーム対策法をご紹介します。

続きを読む

競売の入札期日が迫っている競売不動産の任意売却成功事例と競売前の任意売却成功ポイント

競売入札期間が近い競売不動産の任意売却事例とポイント

競売入札期日の迫っている競売不動産を任意売却するにはどのように進めていけばよいのでしょうか?

次のような競売不動産を事例に見ていきたいと思います。

  • 担保物件:昭和57年竣工・鉄骨造の築古アパート
  • 物件所有者:破産管財人弁護士
  • 競売売却基準価額:1600万円
  • 買受可能価額:1280万円
  • 第1順位:A銀行 根抵当権極度額500万円
  • 第2順位:B信用保証 根抵当権極度額3000万円
  • 差押え:C社会保険事務所 滞納額200万円
  • 差押え:D市役所 滞納額100万円

この競売不動産に競売入札期日が迫っているが任意売却で購入できないかという打診を取り付けたという設定です。

たとえ競売入札期日が迫っていても任意売却できることは多いのであきらめないことが肝心です。

この記事では、競売入札期間が迫っている競売不動産の任意売却事例とポイントをご紹介します。

続きを読む

公正証書での賃貸借契約の絶大な威力と公正証書での賃貸借契約書の作り方と切り替え方

公正証書は即強制執行可能!約束を守らない入居者に効果抜群

通常の賃貸借契約では、強制執行するためには必ず確定判決などが必要になりますが、例外があるのをご存知でしょうか?

それは、賃貸借契約書を『公正証書』によって作成した場合です。

もし公正証書によって賃貸借契約を行っていれば、建物明渡請求訴訟を経ずに強制執行を行うことができます。

この記事では、公正証書による賃貸借契約についてご紹介します。

続きを読む

住宅金融公庫のゆとり返済とステップ返済で住宅ローン破綻する人が増え続ける理由と任意売却での解決方法

住宅ローンのゆとり返済やステップ返済で破綻する人が増え続ける理由

住宅金融公庫の住宅ローンでゆとり返済やステップ返済に追われて苦しんではいないでしょうか?

住宅金融公庫のゆとり返済やステップ返済を一言でいうと、

単なる『返済の先送り』です。

受託金融公庫の住宅ローンのゆとり返済やステップ返済とは、借入当初5年目までと10年目までの月々の返済額を低く抑えて、その分を後の支払いに乗せるという住宅ローンの返済プランのことです。

当然、ゆとり返済やステップ返済の期間が終わると月々の住宅ローンの返済額は大きく跳ね上がることになり、そこで一気に返済が苦しくなるのです。

ゆとり返済やステップ返済後の住宅金融公庫の住宅ローンの返済が苦しくなって破綻してしまうケースが増え続けるのも当然の結果なのです。

この記事では、住宅金融公庫のゆとり返済とステップ返済で住宅ローン破綻する人が増え続ける理由と任意売却での解決方法をご紹介します。

続きを読む

弁護士に支払う破産申立費用を任意売却代金の費用として認められた任意売却成功事例

破産申立費用を任意売却代金の費用として認められた成功事例

どう考えても破産したほうがいいのですが債務者が破産申立費用も出せないような場合はどうすればいいのでしょうか?

破産するにもお金が必要です。

お金がないから破産しようと考えているのにまさに地獄の沙汰も金次第とはこのことです。

この事例は、破産申立費用を任意売却代金から拠出できたケースです。

債務者は本業のビジネスホテル経営のほか副業としてアパート経営をしていました。

貸金の延滞が始まっていたので債務者と面談し、副業で余剰資産であるアパートを売却することにより借入金を圧縮して、本業のビジネスホテルに専念することにより事業再生を果たすように提案しました。

が、しかし・・・。

この記事では、弁護士に支払う破産申立費用を任意売却代金の費用として認められた任意売却成功事例をご紹介します。

続きを読む

不動産投資の利益を最大化させる高値での売却のための収益物件の運営管理の2つの超重要ポイント

売却を意識した収益物件の建物管理のポイント

不動産投資における収益物件の運用は物件の売却によって最終的に利益が確定します。

では不動産投資から得られる利益を最大化するためには、どのような運営管理をしていけばいいのでしょうか?

売却までになるべく高く売れる収益物件に仕上げていくためにポイントを押さえた運営管理をしていくべきです。

つまり不動産投資から得られる利益を最大化させるための売却を行うためには収益物件の売却(ゴール)から逆算した運営管理を計画的に行っていく必要があります。

最初から方向性がずれてしまっていてはとんでもない方向に進んでしまうからです。

この記事では、不動産投資の利益を最大化させる高値での売却のための収益物件の運営管理の2つのポイントをご紹介します。

続きを読む

任意売却に向いている不動産と任意売却に向いていない不動産の大きな違いとは?

任意売却に向いている物件と任意売却に向いていない物件

どのような不動産物件であっても任意売却できるのでしょうか?

答えは残念なからNOです。

任意売却に向いている向いていないを考えるには、担保物件として抵当権をつけるのが適切なのかどうかという日頃の金融機関のローン審査基準がひとつの参考になります。

担保に取った不動産物件は万が一の際には売却して換価しなければいけませんので、担保物件として適切であれば任意売却にも向いているはずなのです。

この記事では、任意売却に向いている物件と任意売却に向いていない物件についてご紹介します。

続きを読む