不動産投資の4つの目的別投資戦略【インカムゲイン・キャピタルゲイン・節税対策・相続対策】

インカムゲインだけではない成功する不動産投資の4つの目的

不動産投資の目的は人それぞれですが、いくつ考えられるでしょうか?

不動産投資は目的によって進め方が異なってきます。

  • インカムゲイン(賃料収入)
  • キャピタルゲイン(値上がり益)
  • 節税対策
  • 相続税対策

などや、上記をいくつか組み合わせたものまで様々です。

ある人にはインカムゲイン(賃料収入)が王道だといっても、見方が変われば何が一番良いかは人それぞれということがいえます。

資産背景や目的によって取るべき投資戦略変わってきますので、自分が何を目指して不動産投資を行うのかを整理して明確にしておく必要があります。

この記事では、不動産投資の4つの目的別投資戦略【インカムゲイン・キャピタルゲイン・節税対策・相続対策】をご紹介します。

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不動産投資で一番起こるクレーム発生率No1は何?不動産投資の騒音トラブルや騒音クレームの解決方法

発生率No1!騒音トラブルや騒音クレームの解決法

不動産投資で起きる入居者のトラブルで一番多いのが『騒音トラブル』です。

騒音トラブルの難しいところは、人によって音に対する感じ方が違うということです。

同じ物音でも人によっては気にならなかったり、不快に感じたりするので過敏な人からクレームを言われると困りものです。

しかし、入居者からクレームが出た以上は不動産投資家としては対応しないわけにはいきません。

管理会社に任せていたとしても現場ではどのような騒音クレームやトラブルが起こっているのかくらいは不動産投資をしているものとしては把握しておくべきでしょう。

この記事では、不動産投資で一番起こる騒音トラブルや騒音クレームの解決方法をご紹介します。

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不動産投資で減価償却狙いで高利回りの築古中古木造アパートは売却したいときにそもそも本当に売れるのか?

築古の木造アパートは出口戦略で本当に売れるのか?

不動産投資で減価償却での節税を目的とした築年数の古い中古木造アパートを購入した場合にそもそも売りたいときに売れるのでしょうか?

築古の中古木造アパートはまず物件自体が古いため、売却するときに買主に金融機関が融資をしないので売れないのではないかという疑問が出てきます。

結論から言うと築古の中古木造アパートが売れるか売れないかという点からいうと売れます。

この記事では、不動産投資で減価償却狙いで高利回りの築古中古木造アパートは売却したいときにそもそも本当に売れるのか?についてご説明します。

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立ち退きさせられる?悪質な家賃滞納者への裁判と強制執行での大家側からの適切な立ち退き5つのステップ

悪質な家賃滞納者を追い出すまでの適切な明け渡し5ステップ

家賃を滞納した入居者を簡単に追い出すことはできるのでしょうか?

残念なことながら、答えはNo!です。

日本の法律では、たとえ問題入居者であっても追い出すことは簡単ではありません。

家賃滞納が発生すると、

  • 予定していた収益が確保できない
  • 居座られると将来に向かって損失が拡大
  • 未収期間も損益では売上計上され課税対象
  • 売却する際の価格査定にマイナス

などの悪影響が多々発生します。

この記事では、悪質な家賃滞納者への裁判と強制執行での大家側からの適切な立ち退き5つのステップについてご紹介します。

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広い土地の任意売却ではそのまま任意売却するより分筆して宅地分譲することで早期に任意売却できた成功事例

土地の分筆売買での任意売却における担保解除料の交渉事例

担保不動産が任意売却でなかなか売れない場合にひと工夫加えると売れるようになり任意売却がうまく進む場合があります。

例えば担保不動産の処分を検討していると、一筆の一団の土地のままだと広すぎてなかなか処分できないものの、それを分筆して宅地分譲すると任意売却できるという物件があります。

この記事では、そのような広い土地の任意売却ではそのまま任意売却するより分筆して宅地分譲することで早期に任意売却できた成功事例をご紹介します。

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債権者に任意売却の申出をしたのに放置されたので債務者側から抵当権消滅請求を使い任意売却が成功した事例

任意売却の提案があったのに放置して抵当権消滅請求を受けた事例

債権者に対して債務者から任意売却の提案があったにもかかわらず、債権者担当者の知識不足からこの任意売却の提案を放置して任意売却が進まないというケースは少なからずあります。

さらにその後に債務者側が抵当権消滅請求制度を利用してきたことにより結果的には債権者は任意売却していた方が得だったという事例です。

この記事では、債権者に任意売却の申出をしたのに放置されたので滌除に代わる抵当権消滅請求を使い任意売却が成功した事例をご紹介します。

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無理に任意売却しないほうがいい?必ずしも任意売却やリースバックを選択しないほうがいい場合もある

無理に任意売却しないほうがいい?必ずしも任意売却やリースバックを選択しないほうがいい場合もある

住宅ローンの返済を続けていく見通しが悪くなった際に、

  • 任意売却
  • リースバック

などでなんとか切り抜けようと考える人は非常に多いです。

インターネットで検索するとそれこそたくさんの任意売却やリースバックのサイトがヒットするからです。

しかし任意売却やリースバックも万能ではありません。

場合によっては任意売却やリースバックをした方がその後の状況を悪化させてしまうケースもあるのです。

そういう場合に、

  • 任意売却しない方がいい
  • リースバックしない方がいい

と教えてくれる不動産業者はほとんどいないと思います。

不動産業者であればどうにかして不動産を売却する方向に持っていきたいという力が働くからです。

不動産業者も商売ですのでこれはいたしかたありません。

しかし無理に任意売却やリースバックに誘導されて任意売却やリースバックしたあとに苦しむのは本人だけです。

この記事では、無理に任意売却やリースバックをしないほうがいいケースについて見ていきます。

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任意売却で不動産を売却する前に弁護士に自己破産を依頼すると破産管財か同時廃止かで任意売却も2通りある

任意売却で不動産を売却する前に弁護士に自己破産を依頼すると破産管財か同時廃止かで任意売却も2通りある

任意売却で不動産を売却する前に弁護士に相談して自己破産を依頼するとどうなるのでしょうか?

相談した弁護士によってその道は

  1. 破産申立前に任意売却で不動産を売却してから破産申立⇒同時廃止へ
  2. 任意売却で不動産を売却せずに破産申立⇒破産管財事件へ

の2通りに分かれます。

1と2でどう違うのかというと

  1. 破産手続き費用が安くあがりやすいが時間がかかる
  2. 破産手続き費用は高くなりやすいが早い

というのが一番の違いです。

しかし弁護士に相談するというのはほとんどの人が人生初めてであり、ましてや自己破産をするというのは人生でほぼ1回きりのことなので初めてのことだらけです。

なので初めて相談した弁護士の方針にほとんどの人が従うことになるのです。

これは悪いことではありませんがせめてその仕組みを知ったうえで弁護士に相談すれば自分の目的達成を優先させることができます。

この記事では、任意売却で不動産を売却する前に弁護士に自己破産を依頼すると破産管財か同時廃止かで任意売却も2通りあるということを見ていきます。

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任意売却できない場合も!フラット35や銀行住宅ローンを不動産投資に不正利用していてバレる瞬間とは?

任意売却できない場合も!フラット35や銀行住宅ローンを不動産投資に不正利用していてバレる瞬間とは?

フラット35とは独立行政法人住宅金融支援機構が貸し出す長期固定金利の住宅ローンのことをいいます。

年利1%前後の金利でそれこそ35年間金利固定で借りられたりします。

だだしその名の通りフラット35は住宅金融支援機構が住宅を購入する層に長期的に安心な住宅ローンを提供することを目的に貸し出している商品です。

もし住宅金融支援機構のフラット35を不動産投資に使うことができれば・・・

  • 金利が低いのでキャッシュフローを拡大できる
  • 金利が長期固定なので不動産投資の安定感が増す

などのメリットがあると考えられますが、当然『住むための住宅』を買うための融資ですので不動産投資に利用することはご法度です。

もしフラット35で借り入れている不動産を不動産投資に利用していることが発覚すれば契約違反とみなされて全額一括請求されることになります。

しかし現実にはフラット35やその他銀行の住宅ローンを不正に使って投資用不動産を購入している不動産投資家の事例は後を絶ちません。

この記事では、フラット35や銀行住宅ローンを不動産投資に不正利用して損するのは不動産投資家自身であるという事実を見ていきます。

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任意売却や自己破産をするとブラックリストに載って一生棒に振る?のではなく任意売却や自己破産は復活の手段

任意売却や自己破産をするとブラックリストに載って一生棒に振るのか?そうではなく任意売却や自己破産は復活の手段

任意売却で不動産を売却するとブラックリストに載るのでしょうか?そして自己破産するともっと重たいブラックリストに載るのでしょうか?

などというご質問は非常に多いです。

それだけ多くの人がブラックリストに載るのは嫌だと考えているということですが中には都市伝説のようなものもあります。

実は任意売却したからブラックリストに載るとか自己破産したからブラックリストに載るとかそんなことはまったくありません。

というかそもそもブラックリストなるものは存在していないというのが事実です。

勘違いの元となっているのが『個人信用情報』俗にいう『個信』というデータベースは存在しています。

  • CIC(指定信用情報機関)
  • JICC(日本信用情報機構)
  • KSC(全国銀行個人信用情報センター)

という3つの個人信用情報を取り扱う機関があり、金融機関やクレジット会社が借入の申込を受けた際にこのデータベースにアクセスして、借入申込者の今までの借入履歴や事故歴などを見て審査を行うということです。

なので任意売却で不動産を売却する際に住宅ローンを延滞したという事実や代位弁済されたという事故歴は個人信用情報には登録されることになります。

延滞歴や事故歴が個人信用情報に登録されていれば次に借入をしようとしたときに金融機関がデータベースにアクセスして審査で落としてしまうので借入ができなくなるというわけです。

なのでブラックリストというものは存在しませんが返済履歴はもちろん延滞や事故の事実は個人信用情報のデータベースに登録されるということは覚えておく必要があります。

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