任売マン｜住宅ローン返済滞納トラブル解決お助け隊

ご相談者様からのご質問の中でダントツものすごく多い勘違いがこれです。

住宅ローンが払えなければ自己破産するしかないと思ってしまっている人はとても多いです。

任意売却や競売と自己破産をごちゃまぜにして考えてしまってはいないでしょうか？

これがごちゃまぜになっていると任意売却を行うことの目的を見失ってしまい任意売却で家を処分する目的を達成できなくなる可能性があります。

万が一家が競売になってしまってとしても考え方は同じです。

よくご相談者様から聞こえてくるのが、

• 任意売却すると自己破産をしなければいけない
• 競売になると自己破産するしかない
• 自己破産すると任意売却や競売になる

などなどです。

どれもある意味正しくもあり間違いでもあります。

それは、

• 任意売却や競売は『不動産の処理』の方法
• 自己破産は『債務の処理』の方法

だからです。

これをごちゃまぜにして考えてしまっている人が多いです。

なので任意売却や競売と自己破産が完全に連動しているわけではないのです。

ただし自己破産を行うタイミングというか順番によっては任意売却や競売と連動することになります。

そのへんが少しややこしいところではあります。

この記事では、任意売却や競売と自己破産がごっちゃまぜになってしまっている人が多いので整理して考えてみたいと思います。

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任意売却で不動産を売却するとブラックリストに載るのでしょうか？

また、競売で不動産を処分されるとブラックリストに載るのでしょうか？

そして、任意売却や競売の後に自己破産するともっと重たいブラックリストに載るのでしょうか？

などというご質問は住宅ローン返済トラブルを抱えてしまったご相談者様たちから非常に多く頂きます。

そりゃそうですよね。

これからの人生を考えた時に、ブラックリストに載ったことでもし一切お金が全く借りられなくなってしまえば、かなりの不自由を強いられることになるのは目に見えています。

それだけ多くの人がブラックリストに載るのは嫌だと考えているということですが、ブラックリストに関する様々な情報の中には都市伝説のようなものまであり、何が本当か分からないというところだと思います。

実は任意売却したからブラックリストに載るとか自己破産したからブラックリストに載るとかそんなことはまったくありません。

というかそもそもブラックリストなるものは存在していないというのが事実です。

勘違いの元となっているのが『個人信用情報』です。

俗にいう『個信』というデータベースです。それは確かに存在しています。

• CIC(指定信用情報機関)
• JICC(日本信用情報機構)
• KSC(全国銀行個人信用情報センター)

という3つの個人信用情報を取り扱う機関があり、金融機関やクレジット会社が借入の申込を受けた際にこのデータベースにアクセスして、借入申込者の今までの借入履歴や事故歴などを見て審査を行うということです。

なので任意売却で不動産を売却する際に住宅ローンを延滞したという事実や代位弁済されたという事故歴は個人信用情報には登録されることになります。

延滞歴や事故歴が個人信用情報に登録されていれば次に借入をしようとしたときに金融機関がデータベースにアクセスして審査で落としてしまうので借入ができなくなるというわけです。

なのでブラックリストというものは存在しませんが返済履歴はもちろん延滞や事故の事実は個人信用情報のデータベースに登録されるということは覚えておく必要があります。

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不動産などの資産を持ったままの人が破産申し立てをすると裁判所から破産管財人が指定されて破産管財事件として処理されます。

そうすると裁判所から選任された破産管財人弁護士が担保不動産の処分権限を持つことになります。

ではその破産管財人弁護士は不動産の任意売却にあたってはどのようなやりとりを裁判所と行っているのでしょうか？

破産管財人弁護士は『破産者〇〇 破産管財人弁護士△△』という形で所有者である売主に代わって全ての資産の処分や換価を行うことになります。

その結果破産者の不動産に関してはできるだけ多く回収して債権者への配当に回す必要があるので破産管財人が売主となって任意売却で売却することになるのです。

そして破産管財人弁護士が不動産の任意売却を行うことで破産財団にも配当を組入れることができるので破産手続きの経費や弁護士費用、その他債権者への配当に回すことができるので競売で処理するよりも破産処理には有利になるということなのです。

破産管財人弁護士は不動産の任意売却を行うにあたっては破産法の規定に基づいて、さまざまな事柄について裁判所に報告したり書面を提出しなければなりません。

ここではこれまで多くの破産管財人との取引で教えてもらった破産管財人が不動産の任意売却をする際の手続き内容をご紹介します。

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自己破産と任意売却はどちらを先に行うほうがメリットが大きいのでしょうか？

債務整理の手段のひとつに『自己破産』があります。

よく勘違いというか混同されているのですが、任意売却をしたり競売になったら必ず自己破産になるという訳ではありません。

• 任意売却すると自己破産しなければならない
• 競売にされると自己破産しなければならない

というのは両方間違っています。

『自己破産』はあくまでも債務整理の手段の一つです。

任意売却や競売の後に残債が多く残ってしまいとてもじゃないけど返していけないというときは自己破産することで多く残った残債をリセットすることができるのでその分次の生活の立て直しに有利になるということです。

『自己破産』をして裁判所から免責許可決定を受けると、任意売却後の住宅ローンの残債やその他の借入など、すべての借入の返済をしなくてよくなります。

債務者が不動産を所有している場合の自己破産は大きく分けて下記の2パターンが存在します。

• 自己破産手続きをしてから任意売却をする
• 任意売却をしてから自己破産手続きをする

どちらにしても注意すべき点はありますので不動産と自己破産の手続きに慣れた弁護士に依頼する方が安心です。

この記事では、任意売却と自己破産はどっちを先にやるほうが債務者に得になるのかについてご紹介します。

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住宅ローンの返済が苦しくその他の借入などもあり最終的に自己破産手続きを考えているような場合に、家などの不動産は先に任意売却してしまった方がいいのでしょうか？

もしくは先に自己破産手続きを進めてしまったほうがいいのでしょうか？

結論から言うと自己破産する場合にも『先に家などの不動産を任意売却』をしてしまった方がトクになるケースが多いです。

それは家などの不動産などの資産を持ったまま自己破産の申立てをすると破産管財事件となるからです。

破産管財事件となると裁判所から破産管財人弁護士が選定されてその破産管財人弁護士が不動産の売却も含めて自己破産手続きを引き継いで進めていくことになるのです。

家などの不動産を先に任意売却せずに自己破産をして破産管財事件になると何が一番違うかというと、同じ自己破産するというゴール自体は変わらないのですが、それにかかる弁護士などの費用がまったく違うということです。

家などの不動産を任意売却する前に先に自己破産手続きをする方が破産管財事件となり費用が高くなるのです。

自己破産をする前に先に任意売却をすれば他に資産がなければ同時廃止で管財人弁護士がつかずに裁判所に破産が認められることが多いので自己破産にかかる費用を破産管財事件よりも安く抑えることができるのです。

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住宅ローンなどを含めたお金の管理をご夫婦のどちらかがだけが任されて行っているというご家庭は意外に多いのではないでしょうか？

このようなご夫婦のどちらかだけが家計を管理しているという場合に、

• 住宅ローンが払えておらず滞納してしまっている
• 保証会社から一括請求の通知がきている
• 裁判所から競売開始決定の通知がきている
• 裁判所から執行官が来るという手紙がきている

などという状況になってしまっていても、お金を管理している側がひとりで抱え込んでしまうことが実は多いんです。

お金を管理していない方はそんな大変なことになっていることは全く分からず、しかしたまたま通知を受け取ったりしてふとしたことで大変なことになっているという事実を知ることになります。

そして、お金を管理していた方にどうなっているのかと聞くと、

『なんとかしようとしていたがダメだった』

『状況が状況だけになかなか相談できなかった』

という具合に答えが返ってくることが多いのです。

家族に相談できなかった間にも状況はどんどん悪化していってしまい、取り返しのつかない状況に追い込まれていってしまうのです。

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