不動産投資の仕入れで破産管財物件の任意売却物件を安く購入するメリットと注意点はどのような点なのでしょうか？
不動産投資で破産管財物件の任意売却物件を仕入れるメリットは一般の市場価格よりも安く仕入れられることに尽きます。
そして破産管財物件の任意売却物件を仕入れる際の注意点は最後まで必ず買えるかどうかは分からないというところです。
ただし裁判所が指定した破産管財人弁護士が介在している部分以外は普通の任意売却物件を仕入れる際の注意点とたいして変わりはありません。
この記事では、不動産投資で破産管財物件の任意売却物件を安く仕入れるメリットとその注意点についてご紹介します。
不動産投資を始める際に、一棟収益物件から始めるべきでしょうか？
それとも区分収益から始めるべきでしょうか？
人によって様々な考え方があると思いますが、不動産投資をどこまで拡大させたいのかという理想によって戦略が変わります。
結論から申し上げると、不動産投資の規模拡大を狙うのであれば一棟収益物件を買うほうが後々有利に働きやすいと言われています。
この記事では、不動産投資の規模拡大には区分より一棟収益から始めたほうが有利である点についてご紹介します。
不動産投資で収益物件を探す際に融資を使う場合は銀行融資とひも付けて探すことができているでしょうか？
不動産投資で収益物件を探す際にやみくもに探すのではなく自分の購入可能エリア内で探すようにします。
なぜなら、収益物件を買うのには銀行融資が不可欠であり銀行の融資可能エリアでしか融資を受けられないからです。
銀行によって融資可能エリアが異なるため、自分の使える銀行によっておのずと収益物件の購入可能エリアが決まってきます。
この記事では、不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探すことについて見ていきます。
不動産投資でローン融資を活用して法人で収益物件を買い進める王道は、黒字決算を続けて内部留保(純資産)を積み上げて銀行からの信頼を厚くすることです。
しかしこのやり方だと法人の数年間の決算書や確定申告の実績が必要となりそれなりの時間がかかることになります。
それに比べて新設の資産管理法人の場合はまだB/SやP/Lがないために、銀行の融資審査では社長個人の属性と金融資産しか見る術がありません。
この新設の資産管理法人の特徴を考慮して収益物件を買い進める方法が、
『1物件・1法人』
で行う方法なのです。
『不動産業界あるある』なのですが、『1物件・1法人スキーム』しかり『スルガスキーム』しかり、『〇〇スキーム』と名付けられるとほとんどが不正との黒に近いグレーゾーンというか抜け道というかそういったものになっていることが多いので要注意です。
あとでバレて被害を受けるのは一般人の買主様になることがほとんどですので勧められても安易に乗らないようにしましょう。
不動産投資において金融機関に不動産投資ローンの融資を申し込んだ際の融資審査において
などと融資の条件をつけられることがあります。
不動産投資においてローンを使う大きな理由の一つが自己資金は出来るだけ残しておきたいということですから共同担保を提供することで融資してもらえるのであれば共同担保を入れてもいいものなのでしょうか？
原則として、不動産投資において収益物件の購入時のローン融資の担保は取得物件だけの設定にしましょう。
共同担保は原則しないということです。
この記事では、不動産投資ローンの融資審査で銀行から共同担保を求められた際の共同担保を入れるかどうかの判断基準をご紹介します。
不動産投資で築古の木造アパートへの投資の収益性はどうなのでしょうか？
不動産は基本的に築年数を重ねるほど建物の価値が下がり土地値に近づいていきます。
収益物件の場合は収益還元法で値付けをしているので築古の物件であっても入居者が埋まっていて現況で収支がよく回っている物件についてはそれなりに高めの値付けをされていることが多いです。
不動産投資で儲けるための築古の木造アパートの狙い目は、現状では空室の多いのですがうまくやれば稼働率が上がって収益が上がることが見込めそうな物件です。
築古の木造アパートであれば空室が増えてくると物件が古いことも手伝って売主も弱気の価格設定になりますので、実際に改善すれば空室が埋まるのかどうかをシミュレーションした上で価格交渉をして購入することで割安で仕入れることができるというわけです。
なので築古木造アパートへの不動産投資は、うまく満室にできればという条件付きですが、高い利回りが望めるといえます。
築20年以上といった築古の木造アパートを満室想定で利回り15％以上で購入してリフォームして貸し出す投資方法は、中古RCマンション投資と並んで、取り組む人が多い不動産投資の手法です。
そのためには本当に収益が上がる物件なのかを目利きする必要があります。
この記事では、不動産投資で儲かる高利回りの築古木造アパートを仕入れて売却時にも高値で売り抜けるための目利き力についてご紹介します。
不動産投資では収益物件の購入に際して必要な金額の多くの部分を借入でまかなうことが多いと思いますが、金利以外での借入の調達コストを考えたことがあるでしょうか？
借入には、
の3つの要素があります。
金利が同じでも、借入額や返済期間が違えば年間の返済額は当然変動することになり、金利だけでは同一条件で借入の調達コストを比較することはできません。
K%(借入調達コスト・ローンコンスタント)は、この借入の調達コストを数値化した不動産投資指標になり、数値の大小で借入の調達コストを比較検討できるようになります。
この記事では、不動産投資の借入調達コストを同じものさしで数値比較できるK％分析法をご紹介します。
不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に、たくさんある金融機関の中からどの金融機関を選べばよいのか基準を知りたいという人は多いのではないでしょうか？
不動産投資ローンの融資を行う金融機関は大きく分けて、
などがあり、融資額や融資基準にそれぞれ違いがあります。
各金融機関の種類ごとの大まかな基準を知っておくことでどこに融資打診をするのかを決めやすくなります。
この記事では、不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に頭に入れておきたい、都銀・地銀・信金・信組・日本政策・商工中金・農協・ノンバンクの金融機関ジャンル別の不動産投資ローンの特徴をご紹介します。
不動産投資での収益物件を選定する際に築古の収益物件が高利回りで魅力的に映るのではないでしょうか？
しかし物件価格が安くて利回りが高い築古収益物件には、
といった不安があります。
耐用年数をオーバーしているような築古の収益物件でも利益を出していくことはできるのでしょうか？
実は耐用年数をオーバーしている築古の収益物件は節税のメリットが大きいため、税引き後の利益を出しやすいという特徴があります。
この記事では、不動産投資で耐用年数オーバーの高利回り築古収益物件で利益を出すポイントをご紹介します。
不動産投資において最も多い間取りはワンルームであり、賃借人は単身者で一人暮らしの場合が多くなる傾向にあります。
そして一人暮らしの賃借人が室内で誰にも発見されずに亡くなってしまうのが『孤独死』です。
不動産投資を行っていて一度も孤独死の経験がなければ、ニュースを見てもどこか他人事のような感じがするかもしれません。
しかし一棟マンションや一棟アパートなどで戸数の多い収益物件で不動産投資をしている場合はいつ孤独死に遭遇してもおかしくはない時代になっているといえます。
そして入居者の孤独死は何も高齢者だけの問題ではなく、単身者であれば、万一室内で何かあっても発見が遅れて手遅れになる可能性は必ずあるということです。
この記事では、不動産投資での入居者の孤独死発見の3つのパターンと孤独死発生後に取るべき対応5つのステップをご紹介します。
任売マン
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部卒業。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身者です。新卒からの不動産業界キャリアも20年以上になりました。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ではありますが任意売却による不動産の再生支援コンサルティングでは他に負けない絶対の自信を持っています。弁護士や税理士などの士業のお取引先や、債権回収会社・サービサー、銀行などの金融機関などとのパイプに強みを持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと任意売却による不動産ローン問題解決コンサルティングが得意です。
一棟WEB.NETのご紹介
一棟WEB.NETは任売マンが運営管理する一棟収益不動産投資に専門特化した不動産投資家のためのお役立ちブログサイトです。
収益物件の購入仕入れからPM管理、売却出口戦略まで一棟収益不動産投資で損せず儲けるために役立つコンテンツを配信しています。不動産投資のご相談ならお任せください。
投資で失敗しないために最も重要なこと
投資とはゲインを得るためすなわち儲けるための可能性の合理的追求です。『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機でありギャンブルと言われても仕方のないレベルです。『ほぼ儲かる』というレベル以上でなければ投資とはいえません。
不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので自分の手でコントロール出来得る限りはリスクではありません。正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資失敗回避のセンターピンでありリスクをコントロールするための重要な鍵となるのです。
知識武装しましょう。投資の世界に限ったことではありませんがどの世界もその道のプロ達が常にしのぎを削る弱肉強食の世界です。その弱肉強食の世界にロクな知識もなく丸腰で入ってこれば強者たちのかっこうの餌食になるだけです。
投資の世界で損するのはいつも初心者です。
投資をするなら資金を増やさなければ意味がありません。
自身の投資に対するスタンスや考え方を確立させることが投資で資金を増やすためには大切です。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
相続診断士
ファイナンシャルプランニング技能士