不動産の任意売却を進める際にかかる諸費用は債権者からはどこまで認められるのでしょうか？
不動産の任意売却を進めるにあたっては仲介手数料や引っ越し費用などさまざまな諸費用が発生します。
などのように常に認められる諸費用もあれば、
などケースバイケースで認められる可能性がある諸費用もあります。
この記事では、不動産の任意売却で債権者から認められる仲介手数料や引越し費用など代表的な諸費用16項目についてご紹介します。
初めての不動産投資で銀行で融資を受けてローンで収益物件を購入する場合、どのような収益物件がローンが付きやすいのでしょうか？
などの目安もあるのでしょうか？
結論から言うと、この物件なら必ずというものはありません。
あくまで銀行は事業に対して融資をするので、
『融資相談者がきちんと事業運営できるのか？』
ということを最重要視するからです。
まあそうでもなかった銀行もありましたが・・・。
銀行に対して絶対に融資を引きやすい物件の基準というのは存在しませんが、銀行が安心して融資しやすい収益物件の条件はあるといえます。
この記事では初めての不動産投資で銀行の融資審査が通りやすい収益物件はどのような物件か？についてご紹介します。
離婚したとしても不動産の共有名義や連帯保証はそうそう簡単には外れないということをご存知でしょうか？
共有名義や連帯保証で家を購入していると、いざ離婚となったときにそれらが大きな足かせになってしまいます。
家を売却して住宅ローンを完済できるのであればまだ何とかなるのですが、なかなかそうはいかないことが多いからです。
夫婦の間で『もうがまんできない、離婚だ』となって離婚届が受理されて正式に離婚したとしても、不動産を共有していたり連帯保証になっている場合は、住宅ローンを完済するまではお互いに債務を負担することになるのです。
これはどういうことかというと、もし片方が延滞したり破産したりすると、もう片方に必ず支払いの督促が行ってしまうというということです。
なので離婚の際には共有名義や連帯保証になっている不動産を事前に処分しておくほうが望ましいといえるのです。
この記事では、離婚に伴う任意売却と離婚時の共有名義や連帯保証の解消方法をご紹介します。
任意売却での売却価格を公平に決めるにはどうすればいいのでしょうか？
担保権者は少しでも回収額を増やすように考えますが、その一方で購入希望者の立場からすると公平に少しでも安い価格で不動産を取得したいと考えます。
購入申込者が競合する場合先に買付証明書を出すとその価格がベースとなって価格が吊り上がっていき、不公平感が強くなるケースがままあります。
こうした場合に、関係者の誰からも後ろ指をさされることなく公明正大に行うことができる方法が担保不動産の入札です。
この記事では、破産管財人弁護士に依頼して任意売却を入札で進める4つの手順についてご紹介します。
担保不動産を任意売却するにあたって任意売却配分案を作成する際に注意することは何でしょうか？
任意売却配分案を作成すると関係者に説明しやすく大変便利です。
任意売却配分案が妥当かどうかは、
の2つ項目でチェックできます。
この記事では、不動産の任意売却において配分案の妥当性をチェックする2つの超重要ポイントについてご紹介します。
耐用年数を超えているような築古の木造アパート収益物件の場合、減価償却を4年取った後にスムーズに売却できるのでしょうか？
耐用年数越えの築23年の木造物件も4年後には築27年になります。
銀行の融資もさらに付きにくくなり、古すぎて買うという人がいないのではないかと思われるのは当然だと思います。
実はこういった耐用年数オーバーの築古の木造収益物件は一定の需要があります。
なので結論を言うと減価償却を目的とした高所得者層の需要を狙えば売れます。
この記事では、耐用年数オーバーの木造の築古収益アパートをスムーズに売却するにはどうすればよいかについてご紹介します。
任意売却を進める際に債務者本人の他に連帯保証人がいる場合の対応については何に注意すべきでしょうか？
任意売却後に残債があれば金融機関は当然に連帯保証人にも請求し、連帯保証人が払えなければ所有する他の担保からも回収することになります。
その際に残債の支払いをめぐって連帯保証人との間でクレームやトラブルになるケースが多いのです。
この記事では、任意売却での保証人からの金融機関に対するクレームトラブル事例をご紹介します。
不動産投資でRCや鉄骨の一棟収益不動産とともに人気があるのが木造アパートではないでしょうか？
木造アパートでの不動産投資はRCや鉄骨造のマンションとは違って高層ではなく建築費も低く抑えられますので、一棟あたりの総額は低く抑えられることがほとんどです。
よほど土地が広い木造アパートでない限りは総額で1億円を超えるものは少ないと思います。
なので不動産投資の最初の一棟目として木造アパートを検討する不動産投資家も多いと思います。
この記事では木造アパートへの不動産投資を高収益化させるための投資戦略を新築・中古別にご紹介します。
任意売却において債権者の役割とはどのようなものでしょうか？
任意売却における担保権者のスタンスは、
『配分される金額で担保を解除できるかどうかを検討し、できるのであれば担保権を解除する』
というものであるべきです。
ただそれだけのことなのです。
このスタンスを忘れてしまい、銀行担当者にとっては素人の領域である不動産の分野にのめり込みすぎてしまって結局任意売却を失敗する銀行の担当者がたまにいます。
この記事では債権者である銀行担当者が不動産の任意売却にのめり込みすぎて失敗する2大トラブル事例についてご紹介します。
任意売却の不動産売買契約書は一般の不動産売買契約書と何か違うのでしょうか？
任意売却は物件所有者である売主が債務超過状態でありデフォルトになっています。
なので通常の不動産売買契約のように、何かあったときに売主が一切補償することができません。
購入したあとで何か突発的なことがあっても全て買主の責任と負担ということになるのです。
取引条件的には競売とほとんど変わらないといえます。
任意売却の不動産取引ではその点を不動産売買契約書にも盛り込む必要が出てきます。
この記事では、任意売却の不動産売買契約書5つの必須チェックポイントをご紹介します。
細貝和弘
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高校～神戸大学工学部機械工学科卒。不動産会社勤務。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系の出身者です。
大手不動産会社にて法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと任意売却による住宅ローン滞納問題解決コンサルティングが得意です。
銀行やサービサーをはじめとした多くの金融機関と弁護士や税理士などの士業の先生方とのコネクションを生かした情報収集と幅広い範囲での不動産コンサルティング業務を行っています。
当BLOGのご紹介
【一棟web.net】は一棟収益不動産投資と任意売却に専門特化した総合ブログサイトです。様々な情報が氾濫している中で不動産投資による資産形成を真剣にお考えの方に『真っ当な不動産投資による堅実な資産形成』をご提案しています。また住宅ローンの返済にお困りの方に『もしもの際の任意売却という問題解決手段』をご提案しています。
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宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
相続診断士
ファイナンシャルプランニング技能士
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