不動産投資において地方の収益物件は東京や首都圏に比べて高利回りが目を引きますが、地方の収益物件を実際に購入した場合で最終的に売却する際にスムーズに売れるのかということが最大の心配ごとではないでしょうか？
地方の収益物件でせっかく高利回りで稼いでも、売却時に大きく値を下げなければ売れないといのでは、購入から売却までの不動産投資の利益の最大化は望めません。
売却時に大きく値を下げてしまうということになれば不動産投資の出口戦略の失敗ということになります。
結論を言うと地方の収益物件の売却は好景気のときは売れますがいざ不景気になると真っ先に厳しくなるといえるでしょう。
安い時に買って高い時に売ると言う商売の鉄則に基づいて地方物件の相場を見ての売り時の見極めが重要になるということです。
この記事では、不動産投資で高い利回りの地方物件を買って損しないためのポイントについてご紹介します。
不動産投資の収益物件選定の段階で、正確な実質利回り(NET利回り)の計算をすることは意外と大変なのではないでしょうか？
結論から言うと収益物件選定の段階で実質利回り(NET利回り)を正確に出すことは時間と労力がかかりすぎるのであまりおすすめできるものではありません。
なぜなら予測しないといけない空室損や修繕費用、登記簿謄本の面積から登記費用や司法書士事務所費用などを割り出すことはその場ですぐにできることではないからです。
収益物件選定の段階では実質利回り(NET利回り)は簡易計算しておいて物件選定の判断スピードを速めることが先決です。
この記事では知っておくと便利な不動産投資の収益物件の選定に役立つ実質利回り(NET利回り)が誰でもすぐに簡単に出せる簡易計算方法をご紹介します。
不動産投資の利益とは何を指すのでしょうか？
これから不動産投資に取り組む人はもちろんこれまで不動産投資に取り組んできた不動産投資家でさえ実はなんとなく理解している感じの人も多いと思います。
なぜなら手元に残るキャッシュフローが多ければ多いほど利益が出ていると考える不動産投資家がとても多いからです。
普通に考えれば手元にキャッシュがたくさん残るほどその不動産投資は儲かっているというイメージです。
しかしいくら手元にキャッシュをたくさん残せても最終的に収益物件を売却した際にたくさん税金を取られてしまうとトータルでは儲かっていないことになってしまうのが不動産投資の利益の仕組みなのです。
不動産投資はあくまで入口での物件購入から出口での物件売却までの全体で利益を最大化させることが大切です。
目先のキャッシュフローを追うばっかりに最終的にトータルで利益を減らしてしまい損をしてしまってはもったいない結果と言わざるを得ません。
債務償還年数という指標をご存じでしょうか？
銀行員が融資の判断の際に最も重視している数字のひとつが債務償還年数だと言われています。
それは債務償還年数が銀行の物件評価に直結するといっても言い過ぎではないからです。
もし債務償還年数を自身でも確認することができれば、収益物件の選定時にも融資依頼の判断時にも役に立つことは間違いありません。
この記事では、不動産投資の融資審査で重視される債務償還年数とは？誰でもすぐできる債務償還年数の計算式と計算方法をご紹介します。
不動産投資で収益物件の情報を分析して良いなあと思える収益物件が見つかっても、銀行へのローン融資依頼が遅かったばっかりに他の人に先を越されて収益物件を取られてしまうことがよくあります。
欲しかった物件が買えなかったときの『逃した魚は大きい』感は半端ないです。
その逃した原因が融資審査でもたついたためということであればなおさら悔やまれるでしょう。
不動産の購入は早い者勝ちが原則です。
最終的に良い収益物件を取得するためには、収益物件の選別から不動産投資ローンの融資内定も含めたスピード感が何よりも大切になります。
どれだけ物件の収益性やリスクなどを緻密に分析しても物件を取られてしまっては徒労に終わってしまい何にもならないからです。
特に不動産投資ローンの融資内定でもたつくと良い収益物件の場合はオファーが多いので、買付を一番に出していたとしても他の人が先に融資を付けた場合は後回しにされてしまうことさえあるのです。
いつでも不動産投資ローンの審査を打診できる体制を敷いておくことが必要です。
不動産投資ローンの審査で他の人に後れを取らないために予め資料を準備して融資申請に備えておくことは非常に大切です。
不動産投資の収益物件の仕入れとして任意売却物件を探しているとたまにリ
このリースバック条件の任意売却物件とはどのような物件で、
結論から言うとリースバックの任意売却物件を仕入れることは不動産投資において大いにアリなのです。
リースバック条件とは物件の売主がそのまま住み続けることを条件
自動的にその物件は売主を入居者とする収益物件となります。
なのでリースバックを求める売主というのは大なり小なりまとまっ
リースバックを条件に同じところに住み続けながら不動産を売り渡
このリースバックを任意売却と組み合わせる不動産取引を行うこと
任意売却とはローンの残債が残っている物件を債権者との交渉でロ
基本的に金融機関が任意売却を認める場合というのは売主はローン
つまり任意売却物件というのは相対的に普通に売りに出されている
そして今こういった任意売却になったリースバック物件を不動産投
築古木造一棟アパートへの不動産投資は建物が古いほど物件価格が安くなりやすいのでそのぶん不動産投資としての利回りが高くなるのが魅力のひとつです。
不動産投資で築古木造一棟アパートを検討する際に損失を回避してさらに儲けを出す方法があるのをご存知でしょうか？
築古木造一棟アパートの不動産投資で最後に土地として売却して売却益を出すという方法があります。
10年程度高い利回りで収益を得て入居者が退去したら新たに募集はせずに最後は全室空室にして解体します。
解体後に事業用地として土地を売却して売却益が出ればさらに儲けることができるというわけです。
短期的には難しいですが中長期的に不動産投資で儲けるには非常に魅力的な不動産投資手法となります。
この際に重要なのが土地の価値を購入前に見極めるということです。
土地の価値の見極め方で重要なポイントは、
の2点です。
不動産投資においていつまでにいくらのキャッシュフローが出るのかのキャッシュフロー計算をできるだけ簡単にできればいいなと考えたことはないでしょうか？
不動産投資のキャッシュフロー計算を実際の手取りに近い方法で算出することでキャッシュフローの目標を決めていければ一番いいのですが、キャッシュフローを正確に計算するのには難しさがあるので簡単な方法で計算する方法を知っておくとスピードもアップして便利です。
ところで、なぜ正確に不動産投資のキャッシュフローを算出するのが難しいのでしょうか？
それは、
◎キャッシュフロー＝税引後利益-返済元金＋減価償却費
となり金融機関もそのような見方をするのですが、これを事前に正確に計算することは難しいのです。
それは、
があるからと言われています。
この記事では、不動産投資のキャッシュフロー計算をできるだけ簡単にする3つのポイントをご紹介します。
細貝和弘
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。東京日本橋の不動産会社に勤務。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身者です。新卒からの不動産業界キャリアも20年を超えました。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。弁護士や、サービサー、銀行などの金融機関とのコネクションとパイプに強みを持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングが得意です。
不動産投資のリスク回避の鍵とは？
投資とはゲインを得る可能性の合理的追求です。儲かるかもしれないというレベルでは投資ではなく投機です。ほぼ儲かるというレベル以上でなければ投資とはいえません。不動産投資においてもリスクとはマネジメントすべきものでコントロールできうる限りはリスクではありません。正しい知識こそが不動産投資のリスクをコントロールするための鍵となるのです。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
相続診断士
ファイナンシャルプランニング技能士