消費者金融や不動産担保ローン会社が任意売却にわざと応じず競売申立して自己競落する競売債権回収スキーム

住宅ローンを滞納してしまい家の任意売却を行う際に、住宅ローン以外の消費者金融会社不動産担保ローン会社などからの借入があると、その消費者金融会社や不動産担保ローン会社の根抵当権設定差押え登記が後順位に付いているケースがあります。

住宅ローンが払えないときにその支払いの穴埋めとして消費者金融会社や不動産担保ローン会社から借りていたり、生活費や教育費として借りていたという方が多いです。

その後結局住宅ローンは払えなくなってしまい、任意売却を行うことになったとします。

その時に後順位に消費者金融会社や不動産担保ローン会社の根抵当権や差押が付いていると任意売却を進めるのがやっかいになることがあります。

家を任意売却しても住宅ローンの残高を下回る場合は、住宅ローンより後順位の消費者金融会社や不動産担保ローン会社などの抵当権者には一定の金額を配分して抵当権の解除をしてもらうのが一般的な任意売却の流れです。

『解除料』俗に言う『ハンコ代』です。

しかし、消費者金融会社や不動産担保ローン会社は住宅ローンなどの普通の担保権者とは違う債権回収の絵を描くことがあるので注意が必要です。

例えば消費者金融会社や不動産担保ローン会社の残高が500万円あってそれを任意売却で50万円で抵当権を解除してくれと申し入れたとしても、はいそうですか解除しましょうとはなりにくいということです。

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任意売却の決済引き渡し日に税金の差押が入ることも!突然の税金の差押が入っても任意売却を成功させた方法!

任意売却を進めるにあたって最もやっかいな権利関係は何でしょうか?

不動産に付く権利はいろいろありますが、任意売却の天敵ともいえるやっかいな権利が『差押』です。

これは本当に間違いありません。

突然の差押登記が入ったばっかりに任意売却が頓挫してしまったということはよくあることなのです。

最悪の場合、任意売却をずっと進めてきてやっと辿り着いた決済日に運悪く差押登記がねじ込まれることもあります。

これは任意売却をやっている側からするとたまりません。

しかし任意売却の決済日に差押登記が入ったような場合でも対処法は必ずありますのでご安心ください。

任意売却はピンチに遭遇した経験がものをいうのです。

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毎月の収入で今の住宅ローンが払えない場合に頑張って節約しても遅かれ早かれ返済が行き詰まる可能性が高い現実

住宅ローンの返済が厳しくなってギリギリまで頑張ったものの結局は任意売却で不動産を売却することになるのであれば早い段階で住宅ローンの返済に見切りをつけたほうが良いです。

それはなぜなのでしょうか?

住宅ローンの返済が厳しくなってくるとまず生活を切り詰めます。

食費・光熱費・娯楽遊興費・教育費・小遣い・・・etc。

住宅ローンを払うためにカツカツの生活を続けなくてはなりません。

それでも足りなければ、

  • 貯蓄を切り崩す
  • 生命保険や定期預金を解約する
  • 税金の支払いを待ってもらう
  • 他から借り入れをする

という形で今まで築いてきた貯金などのストックをどんどん目減りさせていき金目の物は全てつぎこんで最終的にはさらに借り入れを増やしてしまうようなところまで行き着くこともあります。

その結果なんとか住宅ローン返済の資金繰りが持ち直せばまだよいのですがなかなかそうはいかず、状況は悪化の一途をたどることが多いのです。

そして貯蓄を全て切り崩してお金になるものは全て解約しても結局住宅ローンの返済が行き詰まることの先送りにしかならなかったという結果となってしまうのです。

そうなると全てを失って手元にお金が全く残っていないため身動きが取れなくなってしまうのです。

任意売却で不動産を売却する目的はあくまで生活の再建にありますのでその目的をできるだけ良い形で達成することを考えるべきなのです。

この記事では、任意売却に取りかかるのが早ければ早いほど有利になる理由について見ていきましょう。

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任意売却で家を売る前に弁護士に自己破産を依頼すると①破産管財事件②同時廃止かで任意売却も2通りある!

任意売却で不動産を売却する前に弁護士に相談して自己破産を依頼するとどうなるのでしょうか?

相談した弁護士によってその道は

  1. 破産申立前に任意売却で不動産を売却してから破産申立⇒同時廃止へ
  2. 任意売却で不動産を売却せずに破産申立⇒破産管財事件へ

の2通りに分かれます。

1と2でどう違うのかというと

  1. 破産手続き費用が安くあがりやすいが時間がかかる
  2. 破産手続き費用は高くなりやすいが早い

というのが一番の違いです。

しかし弁護士に相談するというのはほとんどの人が人生初めてであり、ましてや自己破産をするというのは人生でほぼ1回きりのことなので最初で最後のことになり初めてのことだらけです。

なので初めて相談した弁護士の方針にほとんどの人が従うことになるのです。

これは悪いことではありませんがせめてその仕組みを知ったうえで弁護士に相談すれば自分の本来の目的の達成を優先させることができます。

この記事では、任意売却で不動産を売却する前に弁護士に自己破産を依頼すると破産管財か同時廃止かで任意売却も2通りあるということを見ていきます。

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住宅ローンを延滞・滞納してしまったらどうなる?住宅ローンが払えないといつまで家に住んでおくことができる?

住宅ローンを延滞・滞納してしまったら家にはあとどれくらいの期間そのまま住んでおくことができるのでしょうか?

住宅ローンが払えていないからといって突然今すぐに家を出ていってくれと言われても困ってしまうと思います。

住宅ローンを延滞・滞納すると家をすぐに追い出されるようなイメージを持っている方は多いですが、実際にはそんなことはありません。

住宅ローンを延滞・滞納してしまったらいずれ競売になったりして家を取られてしまうということは何となく分かってはいるとしてもイメージ的にすぐに家を出なければいけないと思っている方はとても多いです。

実際はそんなことはなく住宅ローンを延滞・滞納してもある程度の期間、最低でも6ヶ月から1年くらいはそのまま家に住んでおくことができます。

住宅ローンを延滞・滞納してしまっているということはおそらく家計の収支も厳しい状況だと思われますのですぐに家を出てくれと言われても金銭的にも困ると思います。

なので住宅ローンを延滞・滞納してしまっても、ここは落ち着いて今後のリカバリーをしっかりと考えていくべきです。

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住宅ローンを滞納して期限の利益を喪失されて一括請求や代位弁済をされた後に元の分割払いに戻すことはできる?

住宅ローンをきちんと払っていたつもりだったのに何かしらの理由で引き落としができていなかったりで知らない間に代位弁済・一括請求されてしまうというケースがたまにあります。

  • 銀行の住宅ローン引き落とし口座に入金していたが別の引き落としが先にされていて住宅ローンが引き落としされていなかった
  • 夫もしくは妻に住宅ローンの支払いを任せていて自身はまったくノータッチで住宅ローンが引き落としされていなかった

などのケースです。

基本的に債権者から一度住宅ローンが期限の利益を喪失されてしまい代位弁済・一括請求されてしまうと元に戻すことはできません。

毎月の住宅ローンの支払いをするという債務者の義務を果たさなかったので債権者から期限の利益を喪失されている、つまり住宅ローンを月々分割で支払っていく債務者の権利をすでに失ってしまっているからです。

しかし、住宅ローンを滞納して債権者から期限の利益を喪失されて代位弁済・一括請求されたあとでも元の分割払いに戻せる方法も無いことはありません。

この記事では、住宅ローンを滞納して期限の利益を喪失し一括請求や代位弁済された後に任意売却せず元に戻す方法について考えていきます。

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住宅ローンなどを滞納していて債権回収会社(サービサー)から突然催告書が来たらもうけっこうヤバイ段階?

住宅ローンの返済を延滞・滞納したり代位弁済されて一括請求されたりすると債権回収会社(サービサー)なるものから通知がくることがあります。

債権回収会社(サービサー)という文字からしても物々しいので何かヤバイところから通知がきたと思ってビックリしてしまうかもしれません。

債権回収会社(サービサー)とは何者なのでしょうか?

債権回収会社(サービサー)とは法務大臣の許可を受けた債権回収業務を専門に行うれっきとした金融機関です。

法務大臣の許可の条件はかなり厳しく、

  1. 資本金5億円以上の株式会社
  2. 取締役に1名以上の弁護士
  3. 反社会的勢力等の参入排除の仕組み

などが必要条件となっています。

なので法務大臣の許可を受けた債権回収会社(サービサー)は現在日本全国に72社しかありません。(令和6年4月1日現在)

⇒債権管理回収業の営業を許可した株式会社一覧(法務省ホームページ)

債権回収会社(サービサー)はこれだけ厳しい条件で許可を受けているきちんとした金融機関ですので、債権回収会社(サービサー)から何かしらの通知がきたということはそれなりの理由がこちらにあるということだと思って間違いありません。

ただし債権回収会社(サービサー)をうたった怪しい詐欺まがいのことをしているところもあるようですので債権回収会社(サービサー)から通知がきたら必ず前述の法務省ホームページなどでその債権回収会社(サービサー)がきちんと法務大臣から許可を受けているところかどうかを調べる必要はあると思います。

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裁判所から競売開始決定通知書が届いてからでも任意売却はまだできる?⇒債権者次第ですが任意売却できます!

裁判所から競売開始決定の通知がきたらあとどれくらいの期間家に住んでいられるのでしょうか?

ざっくりですが約6ヵ月間くらいとお考え下さい。

住宅ローンが払えずに延滞・滞納してしまうと期限の利益を喪失して住宅ローンの残高を一括で請求されます。

そして住宅ローンの残高を一括で返済できなければ債権者は裁判所に競売の申立てをするのです。

裁判所は競売の申立てを受けて競売開始決定をしてその通知が債務者に届くという流れです。

その競売開始決定通知が届いてから家をでなければいけないときまでが約6ヵ月です。

ただし裁判所の競売件数の抱え具合によって早まったり逆にもっと期間がかかったりすることもあります。

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住宅ローンが払えない・住宅ローンが払えなくなりそうだという時に絶対にやってはいけない5つの行動

このままでは住宅ローンが払えないな、払えなくなりそうだなという時に絶対にやってはいけない行動があります。

これまでの多くのご相談者様がやってしまっていたことでもあります。

これらの行動をしてしまうと住宅ローンが払えないという状況はより悪化することが多いです。

住宅ローンが払えない時に絶対にやってはいけない5つの行動とは

  1. 何も対策をせず放置する
  2. 消費者金融などから借金する
  3. 税金を滞納して住宅ローンにあてる
  4. 貯金を全て使い果たす
  5. いきなり弁護士に相談する

の5つです。

今まで多くのご相談をお受けしてきて住宅ローンが払えないという状況が悪化してしまっていたご相談者様のほとんどはこの5つのどれかには必ず当てはまっていました。

ここでは住宅ローンが払えない時に絶対にやってはいけない5つの行動を順番に見ていきましょう。

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代位弁済って何?住宅ローンが代位弁済されて保証会社からローン残高を一括請求された!どう対処するのがベスト?

住宅ローンの延滞・滞納を続けてしまうと期限の利益を喪失されて保証会社から代位弁済されてしまいますが代位弁済とはどういうことなのでしょうか?

住宅ローンの代位弁済とは銀行などが住宅ローンを貸し付ける際に保証会社の保証付きで融資している場合に、債務者が住宅ローンが返済できないと保証会社から住宅ローン残高の立替え払いを受けることを指します。

保証会社側から見ると保証会社は保証料を銀行から受け取って銀行が融資した住宅ローンの債務保証をしているということになります。

例えば銀行が3000万円の住宅ローンの融資をする際に保証会社が2%の60万円の保証料をもらって債務保証に入るという具合で保険のような仕組みになります。

そしてもし銀行がその3000万円の住宅ローンをどこかで回収不能になった場合に、その時点での残高を債務保証を受けている保証会社から立替え払いをしてもらうという仕組みになっています。

立替え払いをしたあとで保証会社はその立替え払いをした金額を一括で住宅ローンの融資を受けていた債務者に請求するというわけです。

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