任売マン｜任意売却と不動産投資専門特化BLOG

不動産投資において収益物件を購入する際に自分自身も住みたいような収益物件を選ぶほうがよいのでしょうか？

答えはまったくもって『NO！』です。

確かに自分自身が住みたいような収益物件は賃貸付けにも困らず有利に働くんじゃないかと思われるかもしれません。

しかし、不動産投資において収益物件を選ぶにあたっては利益の最大化という視点を絶対に外さないということが大前提となります。

その上で自分自身が住みたいような収益物件であれば尚良しくらいに考えておけばよいと思います。

この記事では、不動産投資での収益物件選びで自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重要視する必要性をご紹介します。

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不動産投資において地方物件は都心の収益物件と比べて人口減のリスクがあり一般的にはハイリスクと考えられています。

日本は2005年よりすでに人口減少に転じており2019年には世帯数も減少に転じていて、今後も人口・世帯数ともに減少していく見込みとなっています。

そして2040年には約7割の自治体で2割以上も人口が減るという見通しとなっています。

人口が減ると当然空室率は増えるので今後の地方物件は厳しいと言わざるを得ないのです。

しかし不動産投資の戦略としては仕入れ方によっては地方物件で不動産投資を行ったほうが都心物件よりもリスクが少ないケースもあるのです。

この記事では、地方の高利回りの収益物件で不動産投資の初心者でもリスクを少なく不動産投資を始めるため地方物件選びのコツをご紹介します。

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不動産投資で空室の多い収益物件を購入する場合には空室対策が肝となってきますが、収益物件購入前から事前に自分で空室対策を行うことができることをご存知でしょうか？

収益物件に空室があるというのは事前に分かっていることなので、収益物件を購入してから空いている部屋をどうやって埋めようか悠長に構えてぼちぼち考えてしまっていては、空室期間をみすみす延ばしてしまっているようなものです。

空室の多い収益物件を購入する場合には、その収益物件を購入する前から、事前にその収益物件はどのようにしたら空室が埋まるかの分析をある程度しておくと購入後にあわてなくてすみます。

多くのベテランの不動産投資家やプロは肌感覚で空室対策の重要性を分かっているので、意識しているかしていなかは別として空室のある収益物件の購入前にはいろいろと確認やシミュレーションをしています。

この記事では、不動産投資で空室の多い収益物件を購入する場合に購入前から自分で簡単にできる7つの空室対策をご紹介します。

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あなたが不動産投資を始めようと考えた際に決めておかなければいけないことはいったい何だと思いますか？

あなたが不動産投資を始めるにあたってまず決めないといけないことは下記3つです。

1. 自己資金
2. 目標設定
3. 期日設定

まずはあなたの不動産投資のスタートとゴールを決めなければいけません。

不動産投資のスタートとは自己資金としてまず始めにいくらを投資に回すのかということ。

不動産投資のゴールとは不動産投資でいくらの収入を得たいかという不動産所得の目標設定のことです。

そして最後3つ目はその目標設定をいつ、具体的には何年後に達成するかという期日設定のことです。

この3つがあなたの不動産投資の方向性を決定づける3つの要因となるのです。

目標設定なく不動産投資を始めてしまうと迷走して漂流してしまうこともあるので注意しましょう。

この記事では不動産投資を始める際に最初に決めておくべき3つのことを具体例も交えてご紹介します。

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あなたは不動産投資を始める上で、信頼できるパートナーからのアドバイスを受けられているでしょうか？

初心者が不動産投資で失敗しないためには信頼して相談できるパートナーから客観的なアドバイスが受けられるということが何よりも大切です。

不動産投資に限ったことではありませんが、自分がその道のプロフェッショナルではない場合は、信頼できるパートナーからのアドバイスを受けることで失敗する確率を減らすことができるからです。

初心者が不動産投資で失敗しているケースの傾向を見てみるとほとんどが、

• セールス電話をかけてきた初めて話した営業マンから買った
• 物件を担当していた営業マンだけの話を聞いて買った

など、不動産投資において収益物件を購入する段階で一人の営業マンだけからの情報で買ってしまっていることが多いのが特徴です。

もちろんそれで良い収益物件を買えたという人もいるでしょう。

しかし圧倒的に多くの人はたった一人から売り込まれた情報をもとに収益物件を買うという判断をして何千万円から1億円以上の高額な買い物を簡単にしてしまっているのということが現実なのです。

この記事では、初心者が不動産投資で失敗しないためには信頼して相談できるパートナーから客観的なアドバイスを受けることの重要性についてご紹介します。

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収益不動産を購入する際に『わからないこと』をわからないまま気にせずに購入してしまうということに違和感を感じなければ、いずれ大失敗して大損してしまうことになります。

それはなぜなのででしょうか？

不動産投資を事業と考えた時に、事業の売上は購入した収益物件からの賃料収入がほとんど全てという事業構造になっています。

つまり、不動産投資とは購入した収益物件の良し悪しにその収益力が大きく左右されるビジネスモデルだということになるのです。

もちろん購入後の運営管理マネジメントも重要ですが、それ以上に入口でどうしようもない物件を購入してしまうと立て直すのにも限界があります。

もし不動産投資という事業の唯一の収益を生み出す収益物件をろくに調べずに『わからないこと』をわからないまま購入してしまえば、結果的に不動産投資が上手くいったとしてもそれは投資というよりは投機で、丁半博打のようなものだと言っても過言ではありません。

上手くいっていなければ購入時に調べなかったので必然であり、上手くいっていてもそれはたまたま上手くいったにすぎず再現性もありません。

同じように購入を繰り返すうちにそのうちハズレを引いて失敗する可能性は十分にあるのです。

収益物件を表面的な数字だけで判断してリスクをろくに調べずに購入する傾向は、不動産投資初心者になるほど顕著に見られます。

収益物件を売り込んできている営業マンは当然良いことを言ってセールスしてきます。

物件を紹介してきた営業マンの言うことを鵜呑みにするのではなく、自分の目で調べて自分の頭でリスクを考えて最大リスクを見極めて事業としてGoサインを出す＝購入するという『経営判断』をしなくてはならないということです。

当然リスクのない事業などありません。

だからこそ事業を継続的に成長させていくためにはそのリスクを見積もることが必要になります。

不動産投資においても同様です。

そして一棟ものの収益物件は高額な投資商品です。

高額であればあるほど、そこには万が一のリスクが内在し、リスクによるダメージも大きくなります。

なかでも最も大きなリスクは、その収益物件について『わからない』ということから生まれます。

購入してから次々と出てくる問題は購入時によく調べていないことが原因です。

この記事では、不動産投資での収益物件購入で初心者ほど『わからない』まま購入してしまって失敗しているという事実について考えます。

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