不動産投資の規模拡大を銀行融資で狙うなら高利回りでも絶対に買ってはいけない収益物件の5つのパターン

不動産投資の拡大期に高利回りでも買ってはいけない5物件

不動産投資で投資規模を拡大するために何が何でも高利回りの収益物件ばかりを狙って買おうとしてはいないでしょうか?

高利回りの収益物件を探すことは不動産投資の規模を拡大するためのセオリーに間違いないのですが高利回りばかりに目が行くと思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。

不動産投資の規模を拡大していく時期に高利回りだからといって銀行の物件評価の出ない収益物件を買ってしまうと後々の不動産投資の規模拡大の妨げになることがあるからです。

銀行の物件評価の出ない物件には特徴があるので物件購入検討時にいくら高利回りても飛びつかずにしっかりと見極める目を持つことが必要です。

この記事では、不動産投資の規模拡大を銀行融資で狙うなら高利回りでも絶対に買ってはいけない収益物件の5つのパターンをご紹介します。

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銀行融資で不動産投資の規模を拡大するために狙う収益物件はローンで有利なRC造かS造の中古物件が王道

ローンで物件を増やす王道!RCか鉄骨でキャッシュフローを狙う

不動産投資で収益物件を銀行融資で増やしていくためには狙う収益物件のイメージをできるだけ鮮明にすることが大切といえるのではないでしょうか?

  • 銀行評価の出る物件
  • 満室想定家賃に対する返済比率50%以下の考え方

がわかると、銀行融資で物件を増やしていくためにはどのような収益物件を狙えばいいのかがわかってきます。

ローンで収益物件を増やしていくのであれば、

  • 銀行が好む融資基準をクリアしながら
  • キャッシュフローを出していく

ことを狙うと、購入検討できる物件の条件は自ずと絞られてきます。

この記事では、銀行融資で不動産投資の規模を拡大するために狙う収益物件はローンで有利なRC造かS造の中古物件が王道であることをご紹介します。

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不動産投資で融資を受ける銀行はメイン銀行1行との取引がいいのか複数の銀行と取引したほうがいいのか?

不動産投資の初期段階では2~3行との銀行取引が理想的な理由

不動産投資で融資を受ける銀行との取引のスタンスには、

  • メイン1行だけと取引し他行を一切排除する『1行取引』
  • 何行かと並行して取引する『複数行取引』

がありますが、どちらのほうがいいのでしょうか?

それぞれメリット・デメリットがあるのですが、個人の不動産投資家においては不動産投資のステージ段階にもよりますが1行取引にこだわる必要はないと考えます。

逆に法人の場合はメイン銀行の1行との関係性を深める方が有利に働くことが多いです。

この記事では、銀行とはメイン1行取引がいいのか複数行と取引したほうがいいのか?をご紹介します。

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不動産投資の節税3つの方向性別【①拡大②節税③拡大&節税】の節税対策と税務戦略それぞれの重要ポイント

節税対策の効果を最大化する3つの税務戦略

不動産投資での節税対策と自分が目指したい不動産投資の方向性をリンクさせてしかるべき節税対策を行っているでしょうか?

不動産投資における節税対策で取り得る税務戦略は主に下記の3通りとなります。

  • 拡大を最重視していく
  • 成長を止めて節税に専念する
  • 拡大と節税のバランスをとる

不動産投資を行う以上は、方向性として収益の拡大も節税も両方実現する節税対策を目指したい人は多いです。。

収益の拡大を目指すための節税対策と収益の拡大を止めて節税に専念する節税対策の戦略の違いを理解することで、両方のバランスをとって節税する節税対策を行うことができるようになります。

なぜなら、収益の拡大を目的とする場合と節税を目的とする場合では決算書を作成するうえで180度その方向性が異なるからです。

この記事では、不動産投資の節税3つの方向性別【①拡大②節税③拡大&節税】の節税対策と税務戦略それぞれの重要ポイントをご紹介します。

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見ずに買うのは論外!不動産投資で儲けるために収益物件を現地確認するための8つのセルフチェックポイント

収益物件の現地確認効率化8つのポイント虎の巻

不動産投資で購入を検討している収益物件の現地確認をきちんと自身で行っているでしょうか?

また現地確認しているとしてもぶらっとなんとなく全体を見て終わりにしていないでしょうか?

ましてや現地を一度も見ずに業者任せにして購入していたりしないでしょうか?

現地を確認せずに収益物件を買ってしまったがために不動産投資で大失敗している例は本当に多いです。

不動産投資に限ったことではありませんが不動産はひとつひとつが世界にひとつの物件で、全く同じ物件は二つとない『生き物』です。

厳しいですが現地確認を怠ったばっかりにとんでもない収益物件をつかまされてしまったとしてもそれは自己責任となるのがプロの世界です。

なので購入を検討する際は買い付けを出す前に必ず自身の目で現地を確認しておきましょう。

足が早そうな物件の場合はのんびりやっていると物件がなくなりますのでこの限りではありませんが、急いで買って物件に瑕疵があれば大きな損失になりますので最低限の現地の確認を自分でしておくほうが安心です。

この記事では不動産投資で儲けるためにきちんと収益物件を現地確認するための8つの必須セルフチェックポイントをご紹介します。

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不動産投資のローン審査で銀行の評価が上がり融資を引きやすくなる確定申告書とはどのようなものか?

銀行融資を有利に引くための確定申告書6つのチェックポイント

不動産投資のローン審査時に銀行評価が上がる確定申告書とはどのようなものなのでしょうか?

不動産投資のローン審査打診時に初対面の銀行担当者が何をさておきまずは最初に見るのが借入申込者の確定申告書になると思います。

銀行担当者にとってはローンの借入希望者がまだどんな人なのかもあまり分からないこともあり

  • ローン借入希望者はどんな人なのか?
  • ローン借入希望者はどのような属性の持ち主なのか?

などを確定申告書などをベースに分析していくことになります。

なので、最初に提示する確定申告書がとても大切になってくるのです。

この記事では、不動産投資のローン審査で銀行の評価が上がり融資を引きやすくなる確定申告書とはどのようなものか?についてご紹介します。

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築古木造アパートへの不動産投資で儲けるための土地の価値を見極める2つの重要ポイントは土地の需要と広さ

築古木造アパートへの不動産投資で儲けるための土地の価値を見極める2つのミソは土地の需要と広さにある

築古木造アパートへの不動産投資は建物が古く物件価格が安くなりやすいので高利回りなのが魅力です。

不動産投資で築古木造アパートを検討する際にさらに儲けを出す方法があるのをご存知でしょうか?

築古木造アパートの不動産投資で最後に土地として売却して売却益を出す方法があります。

10年程度高利回りで回して入居者が退去したら募集せずに最後は全室空室にして解体します。

解体後に事業用地として土地を売却して売却益が出ればさらに儲けることができるというわけです。

短期的には難しいですが中長期的に不動産投資で儲けるには非常に魅力的な不動産投資手法となります。

この際に重要なのが土地を見極めるということです。

土地の見極め方で重要なポイントは、

  • 土地の価値が本当にあるか?
  • 土地の広さが需要にマッチしているか?

の2点です。

この記事では、築古木造アパートへの不動産投資で儲けるための土地の価値を見極める2つの重要ポイントは土地の需要と広さであることについてご紹介します。

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不動産投資で収益物件を仕入れる前に行っておきたい資金計画と投資分析の不動産投資シミュレーション事例

投資指標をフル活用した一棟アパート購入実戦シミュレーション

不動産投資で収益物件を仕入れる際に、どの程度のレベルまでシミュレーションをしておけばよいのでしょうか?

まさか何もせずに利回りだけで収益物件を仕入れることはないとは思いますが、どこまでシミュレーションして収益物件を仕入れるかは人によって違いがあるものです。

緻密にシミュレーションしようと思えばいくらでもできるのですが、手間がかかりすぎて現実的ではありません。

不動産投資における収益物件の仕入れにスピード感は不可欠です。

良い収益物件ほど足が速くすぐに売れてしまうので良い収益物件を仕入れようと思えばスピード競争になることは否めません。

だからといって慌てすぎて儲からない収益物件をつかまされては本末転倒です。

不動産投資で収益物件を仕入れる際のシミュレーションで最低限押さえておきたいことは、

  • 資金計画
  • 投資分析

2点にほぼ集約されます。

この記事では、不動産投資で収益物件を仕入れる前に行っておきたい資金計画と投資分析の不動産投資シミュレーション事例をご紹介します。

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不動産投資で儲けるためには収益物件の運用を取得→管理運営→売却の一連の事業としてトータルで考える重要性

収益物件の運用は取得・管理運営・売却の一連の事業

不動産投資で儲けるためには利回りの高い収益物件が買えればそれですべてうまくいくのでしょうか?

不動産投資において収益物件の運用は取得から売却までのトータルでの利益を最大化することが前提になりますので、

  1. 物件を取得
  2. 管理運営を行う
  3. 売却

という一連の事業として見ていく必要があります。

不動産投資は決して収益物件を買って終わりではありません。

収益物件の取得と売却は投資としての側面、保有期間中の管理運営は経営的側面を持ち、この投資と経営の2面性を有する事業として捉えるべきです。

  • 投資して
  • 管理運営という経営を行い
  • きちんと売却までの出口戦略までを考える

ことが極めて重要となります。

この記事では、不動産投資で儲けるためには収益物件の運用を取得→管理運営→売却の一連の事業としてトータルで考える重要性をご紹介します。

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不動産投資で収益物件の投資回収を早くするための2つの重要なポイントは仕入れと税金のコントロールにある

収益物件の投資回収を早くするための2つの重要なポイント

不動産投資で収益物件の投資回収を早くするためにはどうすればいいのでしょうか?

不動産投資で投資した資金の投資回収を早めるためには、

  • 実質利回りを上げる
  • 税金のコントロール

の2つのポイントがあります。

不動産投資の投資回収額とは、あくまでも純収入です。

そして純収入とは、売上である賃料収入から諸経費を差し引いて、かつ税金を支払った後に手元に残る手取り収入のことです。

この賃料収入から諸経費を差し引いて税金を支払ったあとに手元に残る正味の純収入を増やすことで不動産投資に投資した資金の投資回収が早く進むということです。

この記事では、不動産投資で収益物件の投資回収を早くするための2つの重要なポイントは仕入れと税金のコントロールにあることについてご紹介します。

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