賃貸契約の解約については、トラブルにならない限りはあまり関心がない人も多いのではないでしょうか？
賃貸の契約だけではなく、解約についてもオーナーはきちんと理解して、目を光らせておき、スムーズな処理で次の入居者募集へとつなげる必要があります。
賃貸契約の解約は、
の2パターンがあります。
当然ながらややこしいのはオーナー側から申し出るものになります。
また、賃貸契約が、
の場合でも異なってきます。
特に貸主からの契約解除には多くの制限があります。
賃貸契約の解約に関しても、無用なトラブルにならないためにもポイントを押さえて理解しておきたいところです。
また、賃貸借契約前に重要事項説明書をオーナー自ら確認しておくことも後々のトラブルの防止に役立ちます。
不動産投資で家賃収入がそれなりにあるのに収支がきつくなる最大の要因はデッドクロスにあります。
どんな収益物件でも減価償却が節税対策にならなくなるデッドクロスには早かれ遅かれ必ず陥ることになります。
デッドクロスとは家賃収入に対する課税金額と実際のキャッシュフローが逆転してしまう現象を指します。
つまり手元キャッシュフローよりも課税額が多くなってしまうということです。
不動産投資でデッドクロスが起こるとキャッシュフローが赤字となりますので手元の現金がどんどん減っていき財務面で危機的な状況に陥ることがあります。
なのでデッドクロス状態になってしまう前に何かしらの手を打っておく必要があるということです。
またデッドクロスに陥っている収益物件を所有していると銀行から新たな融資を引きにくくなりますので買い増ししにくくなってしまいます。
減価償却とデッドクロスの関係、支払金利とデッドクロスの関係をきちんと理解し、前もって出口戦略もにらみながら運営していくことが不動産投資における最善のデッドクロス対策となります。
この記事では、デッドクロスで不動産投資を失敗する前に知っておくべき4つのこととして、
を中心にご紹介します。
SMBC信用保証は三井住友銀行系列の信用保証会社です。
三井住友銀行で住宅ローンを借りる時には、
『SMBC信用保証の保証が受けられる方』
という条件がついています。
三井住友銀行で住宅ローンを借入していて住宅ローンを滞納するといずれはSMBC信用保証が代位弁済することになります。
登記簿謄本の乙区では債権者の名称がSMBC信用保証となっているのもこのためです。
この記事では、SMBC信用保証との任意売却の特徴をご紹介します。
任意売却相談の依頼を電話やメールで行うとその任意売却業者から電話やメールが返ってきます。
そして最終的にその任意売却業者の会社か自宅に担当者が来て、面談での任意売却相談をして任意売却を任せるかどうかを決める流れになると思います。
ここで大切なのがいろいろな任意売却業者に任意売却相談をしてみるということです。
任意売却相談をしたその場ですぐに任せるのを決める必要はありません。
それは任意売却業者もピンキリでいろいろだからです。
この記事では、任意売却の相談でできれば避けておきたいダメな任意売却業者7つの特徴をご紹介します。
一棟収益の火災保険は火災だけのために加入するものと考えてはいないでしょうか？
実は火災以外に多くの補償があるからこそ、火災保険はもしもの時に非常に頼りになるのです。
落雷・破裂・爆発は火災保険でもっとも基本的な補償です。
起こり得る確率は高くはありませんが、万一上記の被害にあったときには、被害金額が甚大になる傾向がありますので、火災以外でも補償されるということを考えて保険を契約しましょう。
この記事では、『落雷・破裂・爆発』の火災保険補償特約の必要性とそのポイントをご紹介します。
一棟収益の不動産投資効率を考えた場合に、
どちらのほうが投資効率がいいのでしょうか？
結論から申し上げると、一棟収益を購入する際の投資シミュレーションに出口戦略(売却計画)を盛り込むことが重要であるといえます。
それは、
前者よりも後者のほうが、一棟収益の不動産投資規模の拡大においてより資産を増やすことができる投資効率の高い不動産投資戦略といえるからです。
この記事では、出口戦略のない一棟収益のローン完済や繰り上げ返済は投資効率が悪くなる理由をご紹介します。
地震保険は規模の大きな一棟収益だと支払う保険料もそれなりにかかってきます。
また、地震保険の保険金額は火災保険で保証される保険金額の50％までであるということもあり地震保険の加入を見送られてきた一棟収益オーナーも多いのではないでしょうか？
しかしひとたび地震の災害が起これば、震源に近ければ近いほどその被害は甚大なものとなる危険性があります。
そして地震に付随して起こる津波は東日本大震災の時のように非常に広範囲に壊滅的な被害を及ぼすのは誰もが知るところとなっています。
確率はそう高くはないもののもし直撃すれば事業の柱である一棟収益を根こそぎ失ってしまうリスクをどう考えるかです。
万が一のことですが保険は全部その万が一のためであり、地震大国の日本おいては適切なリスク管理として地震保険への加入は欠かせないものとなってきているのが事実です。
この記事では、地震保険に加入する際に必ず知っておくべき5つの重要ポイントをご紹介します。
物件の表面利回りやNET利回りと同じくらい重要なのが
投下した自己資金に対する利回りがいくらか？
ということではないでしょうか？
投下した自己資金に対するキャッシュフロー利回り計算を表す不動産投資指標がCCR(自己資本配当比率・キャッシュオンキャッシュリターン)です。
この記事では、キャッシュフロー利回り計算で必須の不動産投資指標であるCCR(自己資本配当比率)をご紹介します。
銀行は何を基準に評価を行い融資審査を行っているのでしょうか？
銀行の融資審査基準となる評価のポイントは大きく分けて、
の3つに分けられます。
どんなに収益物件の利回りが良くて収益評価が高くても、借りる人の属性(その人の持っている性質や特徴、社会的地位など)も評価し綜合的に融資の審査をされることになります。
ただ、銀行もローン審査をはねるのが仕事ではなく貸せる相手にはしっかり貸していく仕事です。
銀行があなたにお金を貸したくなるように、
ことも総合的な融資審査を有利に進めるためには大切な要素といえます。
そのほうが、早く審査をしてもらえるし、担当の銀行員に対しても好印象になります。
この記事では、銀行融資審査3つの評価基準①担保評価②収益評価③属性評価をご紹介します。
不動産管理の委託をした不動産管理会社に対して不動産管理会社の選定を間違えたなと思った場合はどうすればいいでしょうか？
不動産管理会社に対してこちらからいろいろ要望を出してみてそれで希望に近づけば継続すればいいと思います。
しかしながらいくら要望を出しても改善の見込みがなくどうにもならないような場合には、思い切って不動産管理会社を変更する決断も不動産投資家としては必要な判断となります。
不動産管理会社選定時にいろいろ気を付けて検討しても、任せてみなければ分からないところもたくさんあるのでやむを得ない部分もあります。
一番いけないのは不満を抱えたままずるずると継続して賃貸運営のクオリティを落としてしまうことです。
それはすなわち不動産投資事業全体の収益を落とすことに直結するからです。
不動産管理会社を変更するときにはいくつかの問題点はありますが、恐れず不動産管理会社を変更していくことが不動産投資上の判断として必要ならば遅滞なく行うことです。
この記事では、不動産管理会社の変更手続きで面倒な4つのポイントとその解決策をご紹介します。
細貝和弘
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高校～神戸大学工学部機械工学科卒。不動産会社勤務。不動産業界では少数派の国公立大学理工系の出身者です。大手不動産会社にて任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却には絶対の自信を持っています。理工系出身者ならではの理論的な不動産コンサルティングが得意です。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
相続診断士
ファイナンシャルプランニング技能士