不動産投資で配偶者が収益物件の購入に対して不安を持っていて数千万円から億単位の借入をすることに大反対するケースがあります。
不動産投資は事業だといってもよく知らない配偶者から見ると投資やギャンブルなどと同一視してしまうことも少なくないからです。
大きな賭けをして大きな損を出すくらいなら今のままでいいじゃないかという思いが強い場合はなおさらです。
ましてや大反対の配偶者がその連帯保証人になるのは絶対に嫌だと言われます。
不動産投資で収益物件を購入するのに配偶者の連帯保証人は絶対に必要なのでしょうか？
結論としては、個人では基本的には連帯保証人が必要ですが、団体信用生命保険に入ることで不要なケースもあります。
また法人では連帯保証がなくても借入ができる可能性があります。
不動産投資を始める際に日本政策金融公庫の融資を受けて収益物件を購入しようとお考えの方は多いのではないでしょうか？
日本政策金融公庫は公的な金融機関で不動産投資初心者であっても安心して相談できる金融機関です。
日本政策金融公庫の前身は、
で、自営業の方にはおなじみの金融機関なのですが会社員にはあまり馴染みのない金融機関だといえると思います。
実際に不動産投資を始めようと思うまでは日本政策金融公庫とはまったく縁がなかったというサラリーマンの不動産投資家はとても多いです。
しかしながら日本政策金融公庫は不動産投資に積極的に融資をしてきた不動産投資初心者にも頼りになる金融機関でもあるのです。
では日本政策金融公庫の融資で不動産投資を始めようと思ったときにどんなことに注意をすればいいのでしょうか？
不動産投資をこれから始めようと思っている不動産投資初心者の方が、最初に迷いがちなのが区分マンションの主にワンルーム投資を先に始めるのか一棟収益不動産投資からチャレンジするかということではないでしょうか？
基本的にはみなさんの不動産投資の目的に合わせて購入する投資用物件も取捨選択するべきなのですが、不動産投資初心者だからリスクの低そうなワンルーム投資から検討するという場合はその不動産投資への考え方に再考の余地があります。
なぜならこのような場合にワンルーム投資のどのようなところがリスクが低いと思っているのかが問題になるからです
多くの場合はワンルーム投資であれば中古物件なら1000万円台から購入できるのでもし空室になっても自分の給料からローンが返済できるからリスクが低いと思っているケースが多いです。
確かに万が一空室になったりして家賃収入が途絶えた時に自分の本業の収入からローンの返済を穴埋めできるのはローンの返済が払えないよりは良いことに違いありません。
しかしそもそも持ち出しになることを前提に不動産投資を始めるという考え方に難があると思うのです。
不動産投資を始める際に一棟収益物件と区分所有ワンルーム収益物件のどちらから始めるのが有利なのでしょうか？
結論から申し上げると、一棟収益とワンルームのどちらから始めても構わないです。
なぜなら不動産投資を始める際の状況や不動産投資の目的はそれぞれで一概に一棟収益かワンルームのどちらから始めたほうが有利とは言えないからです。
用意することができる自己資金と年収との兼ね合いで、とりあえず区分所有のワンルームマンションの一室を購入して不動産投資のスタートを切るのか、それとも一棟収益物件が購入できる程度に自己資金が貯まるまで投資開始を待つのかという選択になります。
自己資金もそれなりに用意できて年収が多いという人は最初から一棟収益物件を購入してもいいですし、区分所有のワンルームマンションを5室や10室を購入するという選択もあります。
一方で一棟収益物件と区分所有ワンルームマンションとではそれぞれに投資に際してのメリット・デメリットや物件的な特徴の違いなどがあります。
年収や用意できる自己資金の金額だけで投資先を選ぶのではなく、一棟収益物件と区分所有ワンルームマンションそれぞれが持つメリット・デメリットを理解して自分自身の投資目標にはどちらがよりふさわしいのかを考えることが大切になるのです。
不動産投資を会社員や公務員などの勤め人が始めようと思ったら年収や自己資金はどれくらい必要なのでしょうか？
不動産投資と聞くとお金持ちばかりがやっているイメージを持っているという方が多いのではないでしょうか？
例えば地主さんなどは土地をたくさん持っていて駐車場として貸していたりアパートやマンションを建てていたりして大家さんとしての賃料収入が毎月入ってきます。
また成功した会社経営者などの金融資産が豊富な資産家が不動産投資としてビルやマンションを所有して資産運用しているイメージが大きのではないでしょうか。
もちろんこのような地主さんや資産家なども不動産投資を行っているのですが、会社員や公務員といった勤め人(以降はまとめて『会社員』とします)が本業の仕事をしながら兼業で不動産投資を始めるケースが年々増加しているのです。
その一番の理由は会社員は銀行からの融資が自営業に比べて格段に受けやすいからです。
お金を貸す銀行側の立場から見ても会社員と自営業やフリーランスの人を比較してどちらが安定した収入を得ているかというと会社員のほうが圧倒的に収入が安定していると考えるのは明らかです。
会社員の場合はさらに勤めている会社が上場企業など大企業になればなるほどその人の信用力は高くなっていきます。
それに比べて自営業やフリーランスの方への銀行側の見方は大変厳しいものがあるのが現実です。
なぜなら自営業やフリーランスの方々は会社員に比べて売り上げ、つまり収入が不安定になってしまいがちだからです。
ただしいくら安定した収入がある会社員だとしても年収が低かったり自己資金が全く無いとなると話は違ってきてしまいます。
では、会社員や公務員などの勤め人が不動産投資を始めるにあたって必要な、
はどれくらいあれば足りるのでしょうか？
エレベーターの保守点検や一般設備の点検の費用を管理会社に言われた金額で払ってしまってはいないでしょうか？
管理会社に任せていると上記点検の相場がどれくらいで、今かかっている金額が妥当かどうかを判断することは難しいことです。
必ず値切れというわけではありませんが、不動産投資家として収益を最大化するにはかかるコストは少ないに越したことはないと思います。
大切なことはコスト面で適切なのかかどうかを管理会社と交渉できるようになるということです。
そのためには、収益物件のエレベーターの保守点検や一般設備の点検業務にかかる費用がどれくらいなものなのかをある程度知っておく必要があります。
この記事では、エレベーターや設備の点検及び清掃費用で得する4つのポイントをご紹介します。
不動産投資で規模を拡大していくには継続して融資を受けられるのかがポイントとなります。
その時に、確定申告や決算書が赤字になっている状態で銀行から追加の融資は受けられるのでしょうか？
結論からいえば赤字申告は一概にダメというわけではなくケースバイケースとなります。
確定申告や決算書が赤字でも、
となります。
この記事では、アパートローンやプロパーローンで赤字申告でも融資が受けられる場合をご紹介します。
不動産投資という投資の世界には勝つための、つまり不動産投資で儲けるための原則は存在するのでしょうか？
不動産投資で勝つ、つまり不動産投資で儲けるためのセオリーである原理原則はあるといえるでしょう。
今までに多くの不動産投資家の資産形成のお手伝いをさせて頂いてきた経験からもこれは断言できます。
この不動産投資で勝つセオリーは景気の良い悪いには無関係な絶対原則だといえるでしょう。
不動産投資で勝つ絶対の原理原則は下記3点に集約されると考えます。
この3つの原理原則をおろそかにせずに大切にして不動産投資を行っていけば不動産投資という投資の勝負に勝てる可能性が高まるといえるでしょう。
ここでは不動産投資で儲けるための3つの原理原則をご紹介します。
不動産投資を行うにしても都心部では収益物件の価格も上がり、利回りの出る収益物件が見つけにくくなっています。
なので、必然的に利回りの出る収益物件を求めて地方の収益物件を検討する人が増えることになります。
しかし、地方の収益物件は土地勘が無いため、
と考えて躊躇する人も多いのではないでしょうか？
ひとつの指針として、流動性の観点から人口50万人以上の都市圏に絞るべきだといえますがそれも絶対ではないところが不動産投資の仕入れの難しいところです。
この記事では、不動産投資で地方の収益物件の購入を検討する場合に注意すべきことについてご説明します。
不動産投資での資産管理法人設立の届出書に関しては税理士さんや司法書士さんでもなければ初めての時などは誰でもよく分からないと思います。
しかし税理士さんに依頼するにしても、その税理士さんが詳しいのかどうかを知るためにも資産管理法人設立の届出書に関して不動産投資家自身が知っておくという価値はあります。
不動産投資の法人化を行うために新規の資産管理法人を設立するには
などの法人設立届出書の諸手続きが必要です。
不動産投資の法人化のスタートである資産管理法人設立届出書の手続きで失敗しないために不動産投資家自身でも一通りの内容を把握しておけば鬼に金棒です。
この記事では、不動産投資で資産管理法人設立時の①株式会社か合同会社か②資本金③出資割合④決済期の決め方をご紹介します。
細貝和弘
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。現在は東京日本橋の不動産会社に勤務。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身者です。新卒からの不動産業界キャリアも20年以上になりました。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ではありますが任意売却による不動産の再生支援コンサルティングでは他に負けない絶対の自信を持っています。弁護士や税理士などの士業や、債権回収会社・サービサー、銀行などの金融機関などとも今までの折衝から太いパイプを持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと任意売却による不動産の再生支援コンサルティングを得意としています。
不動産投資リスク回避の鍵とは？
投資とはゲインを得るため、すなわち儲けるための可能性の合理的追求です。投資を行う際に『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機であり、ただのギャンブルと言われても仕方のないレベルです。『ほぼ儲かる』というレベル以上でなければ投資とはいえません。不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので自分の手でリスクをコントロールできうる限りはそれはリスクではありません。投資を行う際に正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資においてのセンターピンであり不動産投資で失敗して大金を失うようなリスクをコントロールするための大きな鍵となるのです。丸腰で無謀な勝負をしてせっかくの投資を投機にしてしまい大損することは何としても避けなければいけません。大損どころか再起不能になってしまえばゲームオーバーだからです。
一棟WEB.NET運営者としての私の想い
私が一棟WEB.NETを運営している理由にもなりますが、私の専門分野は不動産投資コンサルティングと任意売却による不動産の再生支援コンサルティングです。不動産の再生支援コンサルティングとは、具体的にはローンの支払いが厳しくなった方に対しての任意売却でのロスカットがメインです。ローンを貸し付けている銀行など金融機関の債権者と交渉を重ねて競売よりもできるだけロスが少なくなるように不動産を任意売却することで債務者にも今後の立て直しの道筋をつけていくというものです。
その任意売却での再生支援コンサルティングの過程で、不動産投資でもとんでもない物件をとんでもない高値でとんでもない金利でとんでもない金額のローンを借りて購入してしまっていてどうにもならなくなってしまっている方々を本当にたくさんたくさん見てきました。
その物件を販売した不動産会社もローンがついたからといっていくら商売だとしてもどうなのか、その時限りの利益のために投資家をみすみす殺してしまっているのではないのかとずっと思いながら今までやってきました。
ローンを一度滞納してデフォルトしてしまうとその投資家はもうゲームオーバーです。結局は長い目で見て市場というか全体のパイをどんどん狭めていっているのではないかと私は感じています。
不動産投資においてローンが払えなくなりデフォルトになってしまった方々の話を聞いていると、あまりよく分からないまま不動産会社の営業マンに言われるがままに物件を買ったという方が非常に多いのです。売る方だけの責任ではなく買う方の無知にも原因はあるなとつくづく感じました。
不動産業界特有の情報の非対称性で不動産会社が断然有利な中で、投資家自身も不動産投資を長くやっていこうと思うなら知識をつけて、きちんとした情報を得て投資して欲しいというのが私のモチベーションです。
そして何かのご縁でお問い合わせやご相談を頂いた皆様には不動産投資家としてぜひ成功して豊かな将来を手に入れて頂きたいですし非力ながらその一助となりたいというのが私の切なる想いです。
先行き不安が尽きない将来のためにも不動産投資はぜひやってみたいが絶対に失敗するわけにはいかないというあなたにこそぜひ読んでもらいたいブログです。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
相続診断士
ファイナンシャルプランニング技能士