不動産投資で高利回りの収益物件を探していると、借地権の収益物件も多くあることに気付きます。
借地権とはどのような権利で、借地権の収益物件は投資対象として考えても良いのでしょうか？
結論は高利回りが狙えて融資がつくのであれば狙い目だと考えられます。
ただし所有権の収益物件と違って
をきちんと把握しておく必要はあります。
この記事では、不動産投資で借地権の収益物件を購入する際に高利回りに惑わされずに絶対に確認しておくべきポイントをご紹介します。
不動産投資の収益物件には様々な構造の建物がありますが、木造アパートとRC造のマンションでは見た目も価格も大きく違いますし耐用年数や融資の条件も変わってきます。
木造とRC造の収益物件を比較すると利益を出しやすい収益物件の構造はどちらになるのでしょうか？
結論から申し上げると、税引後の利益だけを考えると築年数の古い木造が最も利益を得やすいといえます。
この記事では、収益物件の木造とRC造のメリット・デメリットと収支比較についてご説明します。
不動産投資における収益物件の運用には様々な支出費用が伴います。
不動産投資を行っていればできるだけ経費を多く計上して所得を圧縮して節税したいと誰もが考えるのではないでしょうか？
支出のうち、経費計上できる費用とできない費用の線引きは、
◎純粋に不動産投資で収益物件の運用のために支払った支出
のみが必要経費となり、私的な支出は必要経費にならないという考え方で間違いありません。
この記事では、不動産投資の確定申告でしっかり節税して得するための経費にできる支出と経費にできない支出のまとめをご紹介します。
不動産投資で収益物件を購入する際に、できるだけ自己資金の割合を減らし、フルローンやオーバーローンで融資を引きたいと考える人は多いと思います。
今はなかなかフルローンやオーバーローンは出ないといわれていますが、現実にフルローンやオーバーローンの融資を行っている金融機関もあるのですが、ではいったいどうすれば物件価格以上の融資を引くことができるのでしょうか？
フルローンやオーバーローンの融資を引くことができる条件として、
◎物件の担保評価額+借主の信用貸出枠が物件価格を上回っている
ということが挙げられます。
そして少しでもフルローンに近づけて引くためには、銀行の審査の仕組みを理解することが重要です。
この記事では、不動産投資でフルローンやオーバーローンを引くにはどうすればい？フルローンやオーバーローン融資の最新動向をご紹介します。
不動産投資の売買契約でローン特約を付けているからといってもなんでもすぐにローン特約による白紙解約ができるわけではないことをご存知でしょうか？
不動産売買契約におけるローン特約の条件を勘違いしていたためにローン特約による契約解除を申し出ると違約になってしまい違約金を支払うはめになるケースもあります。
不動産投資において収益物件を購入する際は、現金より融資を使った方がレバレッジが効くので売買契約においてローン特約は特に個人の買主にとっては付けておいたほうが安心な特約の一つです。
しかし不動産売買契約におけるローン特約の内容をきちんと認識していないと、もしもの時に白紙解除できないばかりか、違約金が発生する可能性すらあるのです。
この記事では、不動産投資の売買契約のローン特約で白紙解除できなかったトラブル事例とローン特約トラブルの回避方法をご紹介します。
不動産投資において良い収益物件を仕入れることは永遠のテーマです。
もし良い収益物件を仕入れることができる独自の情報ルートを開拓すれば不動産投資のスタート地点である収益物件の仕入れで優位に立つことができます。
そして収益物件の仕入れで優位に立つということはそのまま良い収益物件を購入して不動産投資の規模を拡大できるということです。
しかし現実は自分のところに入ってくる収益物件の情報をいくら見ても、
などで頭を悩ませている人が多いと思います。
どうしたら良い収益物件情報を仕入れられるのでしょうか？
またせっかく良い収益物件情報が入ってきているのにもかかわらず、客観的に見れば良い収益物件なのではないかと思われるような情報を自らの思い込みなどで遠ざけてしまっていることがあります。
ないものねだりになってしまっていたり、意識の持ち方ひとつで良いかもしれない収益物件情報までスルーしてしまうことは是が非でも避けたいところです。
この記事では、不動産投資で良い収益物件情報ばかりを仕入れている不動産投資家が普段からしている3つのすごいコトをご説明します。
初めて不動産投資の融資を申し込んだ取引実績のない銀行との面談では何をよく聞かれるのでしょうか？
不動産投資の融資をスムーズに取り付けるためには銀行に対する融資依頼を段取りよく行う必要があります。
銀行に訪問するとなると初めはとても緊張するかもしれませんが不動産投資で融資を使うのであれば銀行を避けては通れません。
銀行へ訪問する前にあらかじめどのようなことを聞かれるかを想定しておくのが得策です。
この記事では、初めての不動産投資ローンの審査面談でよく聞かれる4項目の模範解答例をご紹介します。
債務償還年数という指標をご存じでしょうか？
銀行員が融資の判断の際に最も重視している数字のひとつが債務償還年数だと言われています。
それは債務償還年数が銀行の物件評価に直結するといっても言い過ぎではないからです。
もし債務償還年数を自身でも確認することができれば、収益物件の選定時にも融資依頼の判断時にも役に立つことは間違いありません。
この記事では、不動産投資の融資審査で重視される債務償還年数とは？誰でもすぐできる債務償還年数の計算式と計算方法をご紹介します。
不動産投資で収益物件の情報を分析して良いなあと思える収益物件が見つかっても、銀行へのローン融資依頼が遅かったばっかりに他の人に先を越されて収益物件を取られてしまうことがよくあります。
欲しかった物件が買えなかったときの『逃した魚は大きい』感は半端ないです。
その逃した原因が融資審査でもたついたためということであればなおさら悔やまれるでしょう。
不動産の購入は早い者勝ちが原則です。
最終的に良い収益物件を取得するためには、収益物件の選別から不動産投資ローンの融資内定も含めたスピード感が何よりも大切になります。
どれだけ物件の収益性やリスクなどを緻密に分析しても物件を取られてしまっては徒労に終わってしまい何にもならないからです。
特に不動産投資ローンの融資内定でもたつくと良い収益物件の場合はオファーが多いので、買付を一番に出していたとしても他の人が先に融資を付けた場合は後回しにされてしまうことさえあるのです。
いつでも不動産投資ローンの審査を打診できる体制を敷いておくことが必要です。
不動産投資ローンの審査で他の人に後れを取らないために予め資料を準備して融資申請に備えておくことは非常に大切です。
不動産投資での物件売却時の出口戦略において個人投資家の関心はもっぱら、
の2点にだいたい集約されています。
しかし、これだけでは不動産投資に関わる収支の一部しか見えておらず、どんぶり勘定で投資に臨むことになってしまいます。
などの場合には、緻密な収支計算方法を知らないとお手上げになります。
この記事では、事業計画をどのように作成し、どのように将来の期待値とリスクを見通せばよいのかを中心に、IRR・マルチプルなど14項目を押さえて出口戦略を最適化する方法をご紹介します。
ぜひ収支を定量的に評価する方法を理解しましょう。
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●収益物件の売却時に儲けを最大にする不動産投資マルチプル分析9つの手順とマルチプル不動産投資出口戦略法
不動産投資で収益物件の表面利回りやNET利回りと同じくらい重要なのが
投下した自己資金(キャッシュ)に対するキャッシュフロー運用利回りがいくらか？
ということではないでしょうか？
全体での利回りとは別に投下した現金キャッシュに対してどれくらいのキャッシュフローリターンがあるのかを知っておくことは不動産投資において非常に大切です。
投下した自己資金に対するキャッシュフロー利回り計算を表す不動産投資指標がCCR(自己資本配当比率・キャッシュオンキャッシュリターン)です。
CCR(自己資本配当比率・キャッシュオンキャッシュリターン)を使って分析することで不動産投資に投下している自己資金(キャッシュ)がキャッシュフローベースでどれくらいの利回りで回っているのかを数値化して比較分析することができるようになります。
当然CCR(自己資本配当比率・キャッシュオンキャッシュリターン)の数値が高いほど効率よく自己資金(キャッシュ)を運用できているというわけです。
この記事では、不動産投資で自己資金の運用効率が一目瞭然のCCR(自己資本配当比率)分析法をご紹介します。
不動産投資でのレバレッジの安全性を計るものさしをご存知でしょうか？
投資はリターンが大きければリスクも大きくなります。
逆に必要以上に安全にいきすぎると、リスクは小さくなりますがリターンも小さくなってしまいます。
リスクが大きくなり過ぎないところで適度にレバレッジをかけて投資リターンを最適化したいものです。
そこで押さえておきたいのが、レバレッジの安全性を知るということです。
この不動産投資指標をDCR(負債支払安全率・デッドカバーレシオ)といい、レバレッジの安全性を数値化することができ比較検討に役立ちます。
この記事では、不動産投資のレバレッジの安全度を知るためのDCR(負債支払安全率)分析法をご紹介します。
不動産投資を行う上で儲けである収益に直結する不動産投資の利回りについてきちんと理解できているでしょうか？
不動産投資をする上でその儲けにあたる収益に直結する利回りの定義については確実に理解する必要があります。
この利回りの定義が理解できないと不動産投資を始められないと言っても過言ではありません。
不動産投資では常識的な用語ですが、間違って覚えていたり正確に理解できていない人も多いです。
利回りについては収益に直結するところでもありますので確実に理解することをおすすめします。
この記事では、不動産投資の利回りの定義とは？不動産投資の利回りの定義を深く理解して本当に儲かる高収益物件を取得する方法をご紹介します。
不動産投資において入居審査の基準を厳しくしすぎると空室が埋められなくなると思って管理会社とも相談して審査をゆるくしてはいないでしょうか？
空室を埋めるのも大変なのですが不良入居者を退去させるのはもっと大変です。
であれば、入居審査をオーナー自身もチェックして、できるだけ不良入居者を入れないようにする必要があります。
不動産投資において家賃収入は生命線なので空室を埋めていきたいのは分かりますが、長期の家賃滞納や動産を置いたままの夜逃げ、近隣とのトラブルを起こすような不良入居者をできるだけ水際で防ぐことも同じだけ大切です。
ここでは、不動産投資の入居審査で入居後に滞納したりトラブルを起こす不良入居者を阻止するための必須確認5項目をご紹介します。
不動産投資における賃貸借契約の解約については、トラブルにならない限りはあまり関心がない人も多いのではないでしょうか？
賃貸の契約だけではなく、解約についてもオーナーはきちんと理解して、目を光らせておき、スムーズな処理で次の入居者募集へとつなげる必要があります。
賃貸契約の解約は、
の2パターンがあります。
当然ながらややこしいのはオーナー側から申し出るものになります。
また、賃貸契約が、
の場合でも異なってきます。
特に貸主からの契約解除には多くの制限があります。
賃貸契約の解約に関しても、無用なトラブルにならないためにもポイントを押さえて理解しておきたいところです。
また、賃貸借契約前に重要事項説明書をオーナー自ら確認しておくことも後々のトラブルの防止に役立ちます。
この記事では、不動産投資で大家都合での賃貸借契約の解約トラブルを未然に防ぐために大家が知っておくべき4つの防衛策をご紹介します。
任売マン
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。東京日本橋にある不動産会社の東京支店で勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身の不動産コンサルタントです。
新卒で入った不動産業界歴も20年を超えました。 大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングとローン返済や滞納、差押えや競売申立てされたなどでお困りの方への任意売却による再生支援コンサルティングが得意です。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャルプランニング技能士
BLOG管理人より
投資とはゲインを得るためすなわち儲けるための可能性の合理的追求です。『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機でありギャンブルと言われても仕方のないレベルです。『ほぼ儲かる』というレベル以上でなければ投資とはいえません。
不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので自分の手でコントロール出来得る限りはリスクではありません。正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資失敗回避のセンターピンでありリスクをコントロールするための重要な鍵となるのです。
海千山千の猛者たちが日々しのぎを削ってぶつかり合う投資の世界では自分自身の知識こそが最大の力です。知りませんでしたでは通用しません。投資で成功したければまずは知識の質と量が必要です。投資で他人のカモになりたくなければまずは自己投資をして知識武装を真剣に考えていくべきです。