不動産投資でローンを組む際に頭金を多く入れたり、繰り上げ返済をしたりして、残債をできるだけ早く返済した方がよいのでしょうか？
実は不動産投資においては、ローンの残債を減らすよりも、手元の資金の確保のほうが大切です。
自宅を購入する際に住宅ローンを使う場合、頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしたりすることが、毎月の家計負担を減らすために有効だと言われています。
しかしこれは、アパートなどの収益物件に対する不動産投資の融資には必ずしも当てはまりません。
この記事では、不動産投資でのローンの返済は頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしたほうがよいのか？についてご紹介します。
不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行で不動産投資ローンの融資を受ける際に融資条件について気を付けるべきポイントはどのような点なのでしょうか？
サラリーマンや公務員が銀行の融資条件で気を付けるべきポイントは、
の6つです。
銀行の融資と一口に言っても不動産投資ローンの融資の契約内容は多岐にわたって記載されています。
不動産投資ローンの融資を受ける際の契約を金銭消費貸借契約といいますが、実はまさにその金銭消費貸借契約書の内容に全てが集約されています。
不動産投資ローンの融資というと融資額にばかり目が行きがちです。
しかし契約ごとは細かい取り決めの内容にもきちんと注意を払っておくことが重要ポイントとなります。
この記事では、不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行の不動産投資ローンの融資条件で気を付けるべき6つの重要ポイントについてご紹介します。
不動産投資での収益物件の売却にあたっては、最後に残った譲渡益に対して税金がかかってきます。
不動産投資の出口戦略において最終的な手残り金額を最大化するための収益物件の売却方法とはどのようなものなのでしょうか？
不動産の売却益に対する税金の処理は複雑で不動産に詳しい税理士に依頼することは手残り利益の最大化には必須となります。
不動産投資の利益が確定する収益物件の売却時に同じ売るなら少しでも手残りが多くなるよう、最大の節税効果を考えながら売却することが必要です。
この記事では、不動産投資で物件の売却益にかかる税金は個人と法人では大きく違う件をご紹介します。
不動産投資において不動産投資家はなぜみんな金融機関からできるだけ多くの融資を受けて収益物件を買おうとするのでしょうか？
これには理由があります。
それは銀行から融資を受けることで大きな金額を動かすことにより不動産投資の効率が良くなるからというのが一番の理由です。
不動産投資で収益物件を購入する際には、たとえ現金があったとしても融資を受けて買うことがほとんどです。
融資の割合も物件価格の5割や6割ではなく、少なくとも9割以上は金融機関から借り入れをして買うことになります。
融資を多く活用することで資金効率が格段に良くなるからです。
この記事では、不動産投資はたとえ現金があっても金融機関からできるだけ融資を多く受けたほうがよいのはなぜなのかについてご紹介します。
不動産投資に取り組んでいて困るのが予定していた家賃収入が入ってこないことです。
不動産投資で予定していた家賃収入が入ってこないパターンは
の2つです。
では不動産投資において空室で家賃が入ってこないことと家賃滞納で家賃が入ってこないことではどちらが損失が大きいのでしょうか？
実は家賃滞納のほうが空室よりもはるかに大家さんへの損失が膨らみダメージが大きくなります。
空室なら賃貸付けで部屋を埋めることができればそれ以降は家賃が入ってきます。
しかし家賃滞納は、
をかけて、
ことまでやって初めて空室状態にできることになります。
家賃滞納を長期間解決できないと、不動産投資家が被る損害額は逸失利益も含めて甚大なものとなりやすいのです。
この記事では、不動産投資で家賃滞納が起きた場合に家賃滞納トラブルを早期に解決するポイントをご紹介します。
不動産投資において収益物件の賃貸募集の集客で今や最も重要と言われるWebポータルサイトでの集客を、管理会社に任せきりで自身では何もチェックしたことがないという不動産投資家は多いと思います。
空室対策で有効だと理解していながらも、意外ときちんと手を入れられていないのがWebポータルサイトでの集客です。
入居者が部屋を探すときは、今は必ずWebポータルサイトを見ることがダントツに多いのにもかかわらずです。
今どきエイブルやミニミニなどの賃貸仲介会社の自社サイトを直接見にくる人はどんどん少なくなっています。
そのため、ホームズやスーモといった賃貸を探す際には必ず見るポータルサイトに、自分の収益物件の賃貸募集がどのように掲載されているのかがWeb集客のカギとなります。
この記事では、不動産投資で空室を埋めるために今や主力のWeb集客がきちんと行われているか自分でも確認する5つのポイントについてご紹介します。
不動産投資で遠方の収益物件を検討する際に行う現地調査は手間と時間がかかりますが、効率的に限られた時間を有効に使う何か良い方法はあるのでしょうか？
これは遠方に限った話ではありませんが物件の調査に現地に赴く際には机上でできることは事前にすべてやっておくことが鉄則です。
遠方であれば道中の時間がかかりますのでなおさら事前準備が重要です。
収益物件の現地調査では、
などを現地を踏んで確認します。
この作業を怠ると後で痛い目にあう可能性が高くなります。
しかしあくまで現地で物件を見ることは良い収益物件を取得するための手段であり現地に行くこと自体が目的ではないことを忘れないことです。
この記事では、不動産投資で遠方の収益物件を効率良く検討するための現地調査のコツとチェックポイントをご紹介します。
サラリーマンや公務員の方が不動産投資で変な収益物件を買って失敗しないためには一番何に気をつけるべきなのでしょうか？
不動産投資で最初からダメだとわかりきっている収益物件を買う人はまずいません。
なので自分が不動産投資で購入した収益物件が失敗だったかどうかというのは、実際に購入して不動産投資として運用してみてから徐々に判明することになります。
不動産投資において自分が意図しない収益物件を買って失敗してしまうのは、収益物件購入時の地元の賃貸不動産会社へのヒアリングが足りていないことがすべてといっても言い過ぎではありません。
特にサラリーマンや公務員の方は不動産投資において場数を踏んでいるわけではありませんのでついつい収益物件を紹介してきた不動産会社に言われるままになってしまう傾向が強いといえます。
この記事では、サラリーマンや公務員が不動産投資で変な収益物件をつかまされて失敗してしまっているたった1つの理由をご紹介します。
不動産投資で賃貸借契約の際に連帯保証人をつけるのが一般的です。
しかし連帯保証人にはいったいどの程度の法的義務が発生するのか理解している人は少ないのではないでしょうか？
連帯保証人をつけずに保証会社をつけることも増えてきましたが、連帯保証人をつける場合もまだまだ多いと思います。
不動産投資家としては万一の際に連帯保証人にどこまで請求できるのかを知っておくことは重要です。
この記事では、
について、まとめてご紹介します。
不動産投資で、
ならどちらを優先的に買うほうが儲かるのでしょうか？
収益物件で利益を出すポイントは物件価格が投資回収額を下回らないことです。
そのためには投資回収を早く進めることと同時に物件価格が下がらないことが重要になります。
では収益物件の価格はそもそもどのような形で決まるかというと、結論から言うと、収益物件の価格は、
によって決まります。
この記事では、不動産投資で土地が狭くて収益が多い収益物件と土地が広くて収益が少ない収益物件ならどちらを買うのかという事例をご紹介します。
不動産投資において初心者でも儲かる収益物件を目利きするためにはどのような視点を持って物件を選定すればよいのでしょうか？
収益物件の購入においては目利きが大切なことは言うまでもないのですが、具体的にはどのように考えてどのような視点で物件選定をすればよいのかという定義があいまいな人も多いと思います。
儲かる収益物件とはいろいろな定義があると思いますが、運営のリスクと収益性のリターンを比較して、リスクよりもリターンが上回っている物件だといえます。
例えば、空室や家賃の値下げなどの運営リスクはあるものの、収益性が明らかに上回っている利回り15％の高利回りの収益物件であれば、それは儲かる収益物件だと考える人が多くなります。
不動産投資で儲けるためには利回りの数値の大小だけでなく利回りから本当に儲かる収益物件なのかどうかを目利きできることが重要です。
この記事では、不動産投資の初心者が儲かる収益物件を目利きするために必要な不動産投資の利回りに対する2つの視点をご紹介します。
不動産投資において収益物件を運用して資産形成および節税を行う場合に、収益物件を誰の名義で取得するかのの選択が重要になります。
節税面から考えると法人で取得したほうがメリットは多そうですが資産管理法人を作って維持していくのにもコストがかかります。
など誰の名義で収益物件を所有するのが有利になるのでしょうか？
結論としては、何を目的に収益物件を取得するのかによって最適な名義人を選択すればよいということになります。
そのためには不動産投資の目的に応じた収益物件の名義人選定の判断基準が必要となります。
収益物件の名義は後で変更しようとすると何かと面倒なので取得の目的にあった名義に最初からしておくことがベストなのです。
不動産投資で地銀や信金から地縁のない個人が融資を受けるのはなかなか難しいと言われています。
属性が良い人であれば少しでも良い条件で不動産投資の融資を受けるために、地縁のないエリアであっても地銀や信金を利用したいと考えるのではないでしょうか？
それにはひとつの答えがあり地縁のない地銀や信金から個人が融資を受けるためには、不動産会社の紹介を受けることが近道だということです。
この記事では、不動産投資で個人が地銀や信金に融資を打診する際に不動産会社を通すのが手っ取り早い理由についてご紹介します。
貸主として賃貸募集の際の条件を管理会社に言われて何となく決めてしまってはいないでしょうか？
賃貸の市場環境は刻一刻と変化しておりその変化のスピードも年々上がってきています。
変化に対応し続けてていくことが不動産投資で収益をあげていく重要な要因となります。
という場合は周辺の競合物件に賃貸募集の条件面で劣っている可能性も考えられます。
現状の賃貸募集の条件を客観的に見て、周りのライバル物件に比べて魅力的になっているかどうかを貸主自身が定期的にチェックすることは、今後ますます必要になると考えられます。
当然、ライバル物件と比較して賃貸の条件を緩和すると空室が決まりやすくなる場合が多いです。
この記事では、効果的な賃貸募集条件【敷金・礼金・更新料・初期費用・フリーレント】設定法まとめをご紹介します。
不動産投資で収益物件の投資回収を早くするためにはどうすればいいのでしょうか？
不動産投資で投資した資金の投資回収を早めるためには、
の2つのポイントがあります。
不動産投資の投資回収額とはあくまでも純収入です。
そして純収入とは売上である賃料収入から諸経費を差し引いて、かつ税金を支払った後に手元に残る手取り収入のことです。
この賃料収入から諸経費を差し引いて税金を支払ったあとに手元に残る正味の純収入を増やすことで不動産投資に投資した資金の投資回収が早く進むということです。
この記事では、不動産投資で収益物件の投資回収を早くするための2つの重要なポイントは実質(NET)利回りと税金のコントロール(節税対策)の合せ技にあることについてご紹介します。
クレームによる入居者の早期退去を防ぐにはどのような対策を取ればよいのでしょうか？
入居したばかりの入居者の部屋で水漏れがあり、管理会社の対応が遅れたこともあってクレームがひどくなり、結局その入居者が早期に退去してしまうなど、クレーム対応の体制がきちんと整っていないとせっかく入居してもらった入居者が早期に退去してしまうことになります。
入居者からのクレーム対策には、事前と事後の対策があり、
の2つの対策が必要です。
この記事では、クレームが原因で入居者が早期退去するのを防ぐクレーム対策法をご紹介します。
不動産投資の目的は人それぞれですがいくつ考えられるでしょうか？
不動産投資は目的によって進め方が異なってきます。
などや、上記をいくつか組み合わせたものまで様々です。
ある人にはインカムゲイン(賃料収入)が王道だといっても、見方が変われば何が一番良いかは人それぞれといえます。
資産背景や目的によって取るべき投資戦略変わってきますので、自分が何を目指して不動産投資を行うのかを整理して明確にしておく必要があります。
この記事では、不動産投資の4つの目的別の投資戦略をご紹介します。
一棟収益の物件資料を見る際に何に気を付けてどこに注目して見ればいいのでしょうか？
一棟収益物件の物件資料を見る際に特に気を付けたいポイントは4つあります。
の4ポイントをまずは確認し、それで問題がなさそうならレントロールなどの詳細資料を取り寄せたり現地確認に行くのがいいでしょう。
この記事では、一棟収益物件の物件資料必須チェック4項目①違法建築②積算価格③返済比率④稼働率をご紹介します。
不動産投資で入居率を上げるためにはペット可の条件で賃貸募集をかけたほうがいいのでしょうか？
ペットを飼える賃貸マンション・アパートはペットを飼っている入居希望者にはとても人気がありますが、不動産投資家の視点から見るとメリットだけではなくデメリットもあります。
ペット可の収益物件の代表的なメリットとデメリットとしては
などが考えられます。
また、すでにペット不可で運営している物件を途中からペット可に切り替える場合にも注意が必要な点があります。
この記事では、不動産投資で入居率を上げるためにペット可物件に変更する際のメリットとデメリットについてご紹介します。
不動産投資で成功している人となかなか成功しない人の違いはどこにあるのでしょうか？
不動産投資に性格の向き不向きはないと思いますが成功している人に共通する特徴はあります。
不動産投資に生まれ持った性格の向き不向きはあまりないものの不動産投資で成功する人は思考面・行動面において共通的な特徴があるのも事実です。
それは次の3点です。
また不動産投資は多かれ少なかれ融資を受けて借金をする必要あるので
などの人は強いて言えば不動産投資には向かないと思いますのでやめたほうがよいとは思われます。
この記事では、不動産投資で成功する人といつもうまくいかない人の3つの違いについてご紹介します。
不動産投資にはリスクがたくさんありどこか怖いイメージもあるのではないでしょうか？
どこか怖いというのは何がリスクなのかはっきりと分かっていないことが原因でもあります。
不動産投資に限った話ではなく投資にはそれぞれリスクがあります。
それは事業やビジネスでも同じです。
予測し得るリスクに対処しながらリターンを最大化しようと考えることが投資やビジネスの基本となります。
そして不動産投資のリスクに対してどのような対応をとるのかを事前に決めておけばかなりの部分でのリスクヘッジとなります。
この記事では、不動産投資のリスクを回避するために絶対に知っておくべき不動産投資の7つのリスクをご紹介します。
不動産投資で賃貸管理会社に管理委託をしていると原状回復も含めると必ずリフォームが発生します。
このリフォームについては賃貸管理会社の
◎リフォーム提案力＋リフォームコスト
をよく確認するようにしましょう。
不動産投資の中で建物管理費と管理料を除くとランニングコストで最もかかってくるのがリフォームコストだからです。
賃貸管理会社の中には、管理料は安いがリフォームコストが高い会社も多くありますので、よく確認しなければ結果的には全体の管理コストが上がってしまう結果になります。
お金をかけすぎては費用倒れになり経営効率が悪くなります。
かといってお金をケチりすぎても新規入居者が決まりにくくこれまた経営効率が悪くなります。
不動産投資オーナーとしてはぜひ経営者目線で空室リフォームの費用対効果のバランスを判断したいところです。
この記事では、賃貸管理会社のリフォーム提案力とリフォームコストのバランスが取れているかを確認する方法をご紹介します。
自分で会社を経営しているオーナー会社経営者にとっての不動産投資での収益物件の最適な売却タイミングはいつなのでしょうか？
オーナー会社経営者が節税目的で収益物件を運用し減価償却が終わって満室の場合などには、そのまましばらくインカムゲイン狙いでの長期保有も悪くないでしょう。
しかし不動産投資においてはいずれは収益物件を売却して利益を確定することになります。
その売却のタイミングはオーナー経営者ならではなのですが、本業の損失が出るときに収益物件を売却することがベストなタイミングとなります。
この記事では、オーナー会社経営者が不動産投資の利益を最大化させるための売却タイミングは本業の損失が出るときがベストな理由についてご紹介します。
不動産投資で遠方の収益物件を購入した際に遠隔地の賃貸管理会社とうまくコミュニケーションを取るコツはあるのでしょうか？
自宅から遠方に収益物件を所有していると、オーナー自身が頻繁に現地に物件の管理状況を見に行くことは物理的に難しくなります。
なので遠方の収益物件を購入すればそれだけ賃貸管理を委託している管理会社に頼らなければならない場面が増えると考えられます。
賃貸管理会社とオーナーとのコミュニケーションがうまく取れていないと、トラブルなどで一刻を争う時にお互いに歯がゆい思いをしてしまいます。
対応が遅くなり後手後手に回ってしまうと入居者も不利益を被ります。
遠隔地に限ったことではありませんが特に遠隔地の場合は賃貸管理会社とオーナーとのコミュニケーション不足が原因で入居者に迷惑がかかる場合もあり、賃貸管理の対応が悪いとなれば最悪の事態では入居者離れを引き起こしてしまい入居率が下がり空室率が上がってしまいます。
そして空室が発生すればまた空室募集の費用もかかるので良いことは何一つありません。
遠方の収益物件の管理で遠隔地の管理会社とのコミュニケーションをうまく取るには、管理会社から見てやりやすいオーナーになればよいというのがひとつの答えです。
この記事では、不動産投資で遠方の収益物件を購入した際に遠隔地の賃貸管理会社とうまくコミュニケーションを取るコツをご紹介します。
不動産投資でサラリーマンや公務員などの方で本業の仕事が忙しい収益物件オーナーがやるべき大家としての仕事とはどのようなものがあるのでしょうか？
実は不動産を購入した後のオーナーの仕事というのは思っているほど多くはありません。
家賃の5％ほどを管理費用として支払い、管理会社に集金や入居者からの問い合わせ対応をやってもらっていれば、それこそ月1回送られてくる入金レポートを確認するくらいです。
100室以上保有していたとしてもサラリーマンや公務員の方など本業の仕事が忙しい人は、既存の収益物件にはそんなに時間をかける必要がないのです。
ただし、このような状態に持っていくためにはいくつか押さえておくポイントがあります。
この記事では、不動産投資でサラリーマンや公務員などの本業が忙しいオーナーがするべき大家の仕事をご紹介します。
任売マン
奈良県立奈良高校～神戸大学工学部卒。
東京日本橋にある不動産会社の東京支店で勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身の不動産コンサルタントです。
新卒から続く不動産業界歴も20年を超えました。 大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングとローン返済や滞納、差押えや競売申立てされたなどでお困りの方への任意売却による再生支援コンサルティングが得意です。きっとあなたの問題やお悩みの解決にお役立ちできると自負しています。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャルプランニング技能士
BLOG運営管理者より
投資とはゲインを得るため、すなわち儲けるための可能性の合理的追求です。
『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機でありギャンブルと言われても仕方のないレベルです。
つまり『ほぼ儲かる』というレベル以上で取り組まなければ投資とはいえません。
不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので、自分の手でコントロール出来得る限りは致命的なリスクではありません。
正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資における損失回避のセンターピンであり、リスクをコントロールするための重要な鍵となるのです。
海千山千の猛者たちが個人・法人関係なく日々しのぎを削ってぶつかり合う投資の世界では、自分自身の知識と経験が最後はものをいうのです。
大損した後に知りませんでしたでは後の祭りです。投資で成功したければまずは知識の質と量が必要です。投資で他人のカモになりたくなければまずは自己投資をして知識武装を真剣に考えていくべきです。