賃貸管理・リーシング
大家から賃借人への立ち退き交渉には『正当事由』が必要！『立ち退き料』を払えば済むわけではないのでご注意を！
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融資戦略・ローンアレンジ
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不動産投資の仕入れ戦略
Acquisition-Strategy
不動産投資の成功失敗は収益物件の仕入れで8割以上決まる
不動産投資の成功失敗は収益物件の仕入れの良し悪しにほぼすべてがかかっています。段取り八分という言葉がある通り不動産投資では仕入れ八分です。不動産投資において収益を生み出す収益物件の仕入れ戦略がうまくいくかどうかが不動産投資を成功に導くために大きな影響力を持つのです。不動産投資の成功は仕入れで8割以上決まってくると言っても言い過ぎではありません。逆に不動産投資の仕入れで失敗してしまうとそのリカバリーは相当大変になると覚悟するべきです。仕入れで失敗したばっかりに苦しい不動産投資の運営になってしまっている人が大勢います。一棟か区分か、RCか木造か、固定資産税評価額や担保評価額、銀行評価の出る物件か、レントロールや物件概要書、現地調査や賃貸会社へのヒアリング方法など、ここでは不動産投資の仕入れ戦略に関連するコンテンツをまとめています。
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不動産投資の物件売却・出口戦略
Exit-Strategy
不動産投資は出口戦略でトータルの総利益が確定する
不動産投資は収益物件を売却することで最終的にトータルの総利益が確定します。つまり不動産投資の出口戦略を最適化することによって戦略的にトータルでの総利益の最大化を狙うことができます。そしてその収益を原資にさらなる不動産投資の規模拡大のための再投資を行うことで雪だるま式に不動産投資の規模を拡大することが不動産投資の出口戦略の真の目的です。逆に出口戦略で失敗すると想定よりもトータル総利益が下回ったり最悪の場合は売却損が利益を圧迫してしまう可能性があります。そのためには不動産投資の仕入れ段階の収支計画にもある程度の幅を持たせた状態で出口戦略を盛り込んでおくことが重要となります。不動産投資での収益物件の売却と出口戦略の重要性、築古木造アパートの減価償却を使った出口戦略による節税対策など、ここでは不動産投資の出口戦略に関連するコンテンツをまとめています。
3
不動産投資のPM・賃貸管理
Property-Management
不動産投資の収益力は賃貸管理に大きく左右される
不動産投資において収益物件の賃貸管理(プロパティマネジメント)は高収益を稼ぎ出すために必須の原動力です。いくら良い収益物件を仕入れられたとしても賃貸管理がずさんであれば空室率が上がり賃料が下落し入居者からのクレームが増えて不動産投資の収益力はどんどん低下していきます。そして収益力が下がることで収益物件自体の価値も下がり収益物件の売却時の価格にまで悪影響を及ぼすことになり不動産投資全体の利益を圧迫してしまうのです。それくらい不動産投資において賃貸管理は重要なのです。賃貸管理会社の選び方、賃貸借契約や定期借家契約、サブリースや家賃保証や空室保証、修繕やリフォーム、家賃回収、家賃滞納処理、入居者とのトラブル解決、設備の点検、入居者募集業務など、ここでは不動産投資の賃貸管理(プロパティマネジメント)に関連するコンテンツをまとめています。
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不動産投資のローンアレンジ
Loan-Arrangement
不動産投資の最大最強のメリットはローンが使えること
不動産投資の最大のメリットであり強みでもあるのが少ない自己資金で銀行をはじめとしたローンの借り入れができ大きな金額の投資を行えるところにあります。このことを不動産投資でレバレッジをかけるとも言います。サラリーマンなどが不動産投資の元手として何千万円も用意することは簡単ではありません。その元手が貯まるまで待っていては膨大な時間をロスしてしまいます。しかし不動産投資は不動産を買うためにローンを組むという自然な成り行きで借り入れを起こすことができるので少ない元手でも大きな金額の収益物件を購入することができるようになるのです。不動産投資のローン付けの巧拙が不動産投資の規模拡大とキャッシュフローの多寡に絶大な影響力を持ちます。不動産投資ローンの審査の仕組み、銀行担当者とのやり取り、返済比率の考え方、フルローンやオーバーローン、銀行評価の出る物件、銀行タイプ別の融資エリアと金利、銀行別の特徴、会社員のローン戦略、経営者のローン戦略など、ここでは不動産投資のローンアレンジメントに関連するコンテンツをまとめています。
5
不動産投資の節税対策
Tax-Saving
不動産投資で手元にお金を残すための正しい節税知識
不動産投資はその収益構造上帳簿上での利益が出やすい仕組みになっています。売り上げから経費を引いた課税利益が出やすいのです。なぜなら売り上げに対する家賃収入に対して仕入れはなく経費のみしかかからない収益構造になっているからです。経理上利益が出やすく税金がかかりやすいので売り上げの割に手元にお金が残りにくいので節税対策で利益をコントロールする必要があるのです。節税を制する者が不動産投資を制すると言われるのはそのためです。青色申告、減価償却費、債務償還年数、個人名義と法人名義の節税比較、法人化での節税面でのメリット、法人保険の活用、損益計算書への売上や経費計上の方法など、ここでは不動産投資の節税に関連するコンテンツをまとめています。
6
不動産投資の法人化
Incorporation-Strategy
不動産投資を法人化して手元により多くの現金を残す
不動産投資を法人化することでどのようなメリットが享受できるのでしょうか？不動産投資を法人化することにより個人との実効税率の差を利用して税引後利益を多くでき手元により多くの現金を残すことができます。不動産投資は決算書上の利益が出やすい収益構造ですが、その利益はあくまで帳簿上の利益であり、手残りキャッシュフローのことではないということに注意が必要です。また不動産投資を法人化するには資産管理法人を設立する費用や税理士に決算を依頼するなどのランニングコストがかかるので不動産投資の収益とのバランスが必要です。法人化のメリットやデメリットの比較、法人の設立費用やランニングコストの損益分岐点、法人ならではの節税手法など、ここでは不動産投資の法人化に関連するコンテンツをまとめています。
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不動産投資の火災保険
Insurance
災害大国日本での安心と節税対策に保険をうまく使いこなす
火災や地震や水害など不動案投資でかける保険は万一の災害から経営資源である投資用不動産を守るものであると同時に掛け金として支払った金額を経理上損金扱いにできるものもあるため経費計上して利益を調整することで節税対策にも利用することができます。ただし保険の掛け金を経費として損金に計上できる範囲は税制でよく改定されますのでその時の税制に合わせた運用が必要になってきます。税制が変わったのを知らずに高い掛け金を払っていて経費として損金計上できくなってしまうと保険としては機能しますが節税対策としては残念な結果となってしまいます。火災保険や地震保険のメリット、支払保険料の損金計上の方法、施設賠償保険、保険価額や保険金額の設定、補償特約の選び方など、ここでは保険に関するコンテンツをまとめています。
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不動産投資シミュレーション
Simulation
シミュレーションで可能になる収益の可視化とリスクヘッジ
不動産投資で事業収支シミュレーションを綿密に行うことで不動産投資全体を数値化して可視化することが可能となります。また不動産投資全体をシミュレーションで数値化して可視化することで短期的な視点だけでなく中長期的なスパンで起こり得るリスクを事前に把握しておくことができ将来にわたるリスクヘッジを事前に行うことができるようになるという大きなメリットがあります。将来的に収益物件の価値が変動したらどうなるか？空室が増えたらどうなるか？賃料相場が変動したらどうなるか？ローンの金利が変動したらどうなるか？など事前にシミュレーションできていればいざそうなった時にも早く対策を打つことができるのです。資金計画・資金調達のシミュレーション、キャッシュフロー計算のシミュレーション、節税・税金対策のシミュレーションなど、ここでは不動産投資のシミュレーションに関するコンテンツをまとめています。
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任意売却・競売
Ninbai-Keibai
大切な不動産を競売で失わないために
不動産を購入する際に借り入れたローンの返済が滞ってしまうと、最終的には債権者である金融機関が裁判所に競売申立てをして処分されてしまいます。競売で不動産を失ってしまう原因としては、住宅ローンであれば勤めている会社のリストラや倒産、転職の失敗、自営業の経営不振、ケガや病気で働けなくなるなどの様々な要因で収入が減ってしまったことがきっかけとなることがほとんどです。収益不動産の不動産投資ローンの場合は想定外の賃料の減少や滞納による賃料収入の減少と修繕費用や改装費用、滞納者への裁判費用などの支出の見通しが甘かったために収支が悪化したことで払えなくなるケースが多いです。せっかく購入した不動産を競売で失わないようにするには、まずはどのような場合に競売になってしまうのかをよく知っておくことです。ローンの返済が滞る前に手を打つのが予防策となるからです。そして最悪のケースとしてローンの返済が滞ってしまっても任意売却でできるだけ市場価格に近い価格で売却してイグジットすることで、復活も早くなります。何もせずに競売で不動産を失うことだけは何が何でも回避することが大切です。
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任意売却物件・再生案件
Ninbai-Bukken
デフォルト(債務不履行)案件はしっかり目利きできれば掘り出し物を入手できる可能性がある
任意売却物件とは所有者がローンや税金などの債務不履行(デフォルト)をして期限の利益を喪失し、残金の一括請求をされている状態の物件のことです。何もしなければ債権者は裁判所に競売の申立てをして競売開始決定がなされてしまうため、市場価格よりも割安であったとしても競売落札で予想される価格よりも高ければそれで売却して債権者は債権を回収します。つまり任意売却物件は、購入者側からすると市場価格よりも割安で手に入れられる可能性があるということです。ただし、任意売却物件は所有者が資金的に厳しくなっている状況での売却となり、物件の状況などをきちんと目利きすることが必要ですが、その分だけ掘り出し物に巡り合える可能性も高くなります。
サービスメニュー
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管理者プロフィール
Profile
- 管理者
- 任売マン
- 自己紹介
- 奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。東京日本橋にある不動産会社の東京支店で勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系の出身者です。新卒で入った不動産業界歴も20年を超えました。 大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。 理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと10年以上で累計1000件以上のご相談を承ってきた任意売却による再生支援コンサルティングを得意としています。
- 保有資格
- 宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャルプランニング技能士
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