不動産投資で収益物件に融資をする金融機関はどのようなところがあってどのような形で融資をしてくれるのでしょうか？
不動産投資での収益物件に対する金融機関の融資形態には大きく分けて
の2つの形態があります。
アパートローンはサラリーマン向きでプロパーローンは経営者や資産管理法人向きだといえます。
この記事では不動産投資でアパートローンとプロパーローンの違いと銀行へのアプローチ方法のポイントをご紹介します。
不動産投資で築古の収益物件を保有するのは売却の際に困らないか心配ではないでしょうか？
結論からいうと利回りさえ良ければ築古でも購入する人は必ず出てきます。
不動産投資を行う際に新築よりも中古物件を購入することを選択するほうが多いと思います。
しかし、ひとくくりに中古といっても築年数が浅いほとんど新築に近い物件から耐用年数オーバーの築30年以上の物件までさまざまな中古収益物件があります。
それぞれの物件でそれぞれの状況を生かして収益をあげていくのが不動産投資のおもしろいところです。
この記事では、不動産投資で収益物件を売却する際に古くなっても困らない中古の築古収益物件の条件をご紹介します。
不動産投資家に収益物件の情報を持ってきてくれるのは不動産仲介会社がほとんどの場合が多いと思います。
不動産会社が良い収益物件だというならなぜその不動産会社が先にその収益物件を買わないのでしょうか？
不動産会社が収益物件を買って賃貸業をしないのには実はちゃんとした理由があります。
自社で購入して長期保有するのではなく、
で資金効率を高める方が経営判断として重要な場合が多いということです。
賃貸大家業でなければ不動産会社は常に資金を回転させていく必要があるからです。
この記事では、良い収益物件を紹介する不動産会社が自らその物件を買わない理由をご紹介します。
不動産投資で家賃収入がそれなりにあるのに収支がきつくなる最大の要因は『デッドクロス』にあります。
どんな収益物件でも減価償却が節税対策にならなくなるデッドクロスには早かれ遅かれ必ず陥ることになります。
不動産投資におけるデッドクロスとは家賃収入に対する課税金額と実際のキャッシュフローが逆転してしまう現象を指します。
つまり手元キャッシュフローよりも課税額が多くなってしまうということです。
不動産投資でデッドクロスが起こるとキャッシュフローが赤字となりますので手元の現金がどんどん減っていき財務面で危機的な状況に陥ることがあります。
なのでデッドクロス状態になってしまう前に何かしらの手を打っておく必要があるということです。
またデッドクロスに陥っている収益物件を所有していると銀行から新たな融資を引きにくくなりますので収益物件の買い増しがしにくくなってしまいます。
減価償却とデッドクロスの関係、支払金利とデッドクロスの関係をきちんと理解し、前もって出口戦略もにらみながら運営していくことが不動産投資における最善のデッドクロス対策となります。
この記事では、デッドクロスで不動産投資を失敗する前に知っておくべき4つのこととして、
を中心にご紹介します。
不動産投資で管理業務を委託する賃貸管理会社の業務範囲は多岐にわたり、入居者募集広告の作成から媒体への掲載、管理計画やリフォームなどについてのアドバイスまでが管理会社の役割となります。
そのなかでも一番重要視しなければいけない点は、入居者募集に関する提案力だといえます。
賃貸付けの営業力とは別で入居者募集の提案力ですから、賃貸仲介店舗を持つ管理会社でも、PM専門管理会社でも必要な要素となります。
入居者募集の提案力がない管理会社が稼働率を上げている場合、単に家賃を下げて埋めているケースが多いです。
不動産投資で空室の稼働率を上げるためには家賃を下げることも最終的には必要になる場合もありますが、家賃を下げる以外の入居者募集方法の提案力を確認しておく必要があります。
また家賃設定を管理会社任せにするのではなく、オーナー自身でも本当にその家賃設定が家賃相場に対して適正なのかをチェックする必要があります。
なぜなら不動産投資における収入のほとんどが家賃収入であり、その生命線ともいえる家賃設定を簡単に下げることは、不動産投資の収支上で一番重要な問題でもあるからです。
この記事では、不動産投資で家賃を下げて空室を埋める提案をする管理会社はダメなのと安易に家賃を下げてはいけない3つの理由をご紹介します。
不動産投資で収益物件を探していて、利回りや収支が良かったりしてちょっといいなと思った物件が実は建築基準法に違反している物件だったという経験はありませんか？
日本国内で建物を建築する場合は建築基準法の最低基準を満たしていなければいけないと規定されています。
ところが、世の中にはこの基準を満たしていない収益物件が多数存在しています。
それらには、
の大きく分けて3つのパターンがあります。
この記事では、不動産投資で建築基準違反の収益物件の3つのパターンをご紹介します。
不動産投資で配偶者が収益物件の購入に対して不安を持っていて数千万円から億単位の借入をすることに大反対するケースがあります。
不動産投資は事業だといってもよく知らない配偶者から見ると投資やギャンブルなどと同一視してしまうことも少なくないからです。
大きな賭けをして大きな損を出すくらいなら今のままでいいじゃないかという思いが強い場合はなおさらです。
ましてや大反対の配偶者がその連帯保証人になるのは絶対に嫌だと言われます。
不動産投資で収益物件を購入するのに配偶者の連帯保証人は絶対に必要なのでしょうか？
結論としては、個人では基本的には連帯保証人が必要ですが、団体信用生命保険に入ることで不要なケースもあります。
また法人では連帯保証がなくても借入ができる可能性があります。
不動産投資において所有している収益物件が増えてくると、全てを個人で購入していると所得税の税率が高くなってしまいます。
不動産投資を拡大していって個人での所得税の税率が高くなってくると、税金の負担を考えて資産管理会社を作って法人化しようと考えるケースが増えてきます。
では不動産投資において資産管理会社を新たに作るメリットとはどのようなものがあげられるのでしょうか？
資産管理会社を新たに作るメリットとして、
などがあげられ、当然同時にデメリットもあります。
この記事では、資産管理法人を新たに作って不動産投資を法人化するとどのようなメリットとデメリットが発生するのか？についてご紹介します。
不動産投資における大家と入居者との賃貸借契約は大きく分けて、
の二種類がありますが両者の間にはとても大きな違いがあることはご存知でしょうか？
普通借家契約は契約期間が経過しても更新することで継続して入居できます。
一方、定期借家契約には更新の概念がないため入居者は原則として契約期間の満了とともに退去しなければなりません。
定期借家契約で継続して入居するためには大家・借主双方の合意のもとに再契約をする必要があります。
つまり定期借家契約では不良入居者との再契約を拒否することができ立ち退きトラブルの長期化を防ぐことができるという大きなメリットがあるのです。
なのでもし可能であれば普通借家契約の入居者を定期借家契約に切り替えることができればより安全になります。
この記事では、定期借家契約の普通借家契約と比べた大家側のメリットをご紹介します。
不動産投資で収益物件の減価償却はいつかは終わりを迎えてしまいますがそこからさらに節税ができることをご存じでしょうか？
不動産投資の節税対策としての収益物件の運用における出口戦略でもうひとつ重要なのはさらに税金を先送りにしていくという選択肢です。
所有している物件の減価償却が終わった時点で本業が赤字にならないという状況であれば、追加で収益物件を取得することでさらに数年間の利益を先送りすることができます。
木造物件であれば物件取得から4年経過後つまり減価償却が終わった段階で同じように短期で償却できる物件を再び購入するという方法です。
この記事では、不動産投資で既存物件の減価償却が終わった段階で追加で収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法をご紹介します。
不動産投資においてサブリースの契約を上手に使って収益を上げていくにはどのようにしていくべきでしょうか？
不動産投資でサブリース業者に一括で借りてもらっているからといってサブリース業者に主導権を完全に渡してしまうと、いずれは借り上げ家賃をどんどん下げられてサブリース業者の思うつぼにされてしまいます。
など、貸主側が主導権を持った上で不動産投資のサブリースでの運営を検討していくべきです。
この記事では、不動産投資でサブリース業者の言いなりにならないためのサブリース契約内容3つの確認ポイントをご紹介します。
一棟収益の不動産投資効率を考えた場合に、
どちらのほうが投資効率がいいのでしょうか？
結論から申し上げると、一棟収益を購入する際の投資シミュレーションに出口戦略(売却計画)を盛り込むことが重要であるといえます。
それは、
前者よりも後者のほうが、一棟収益の不動産投資規模の拡大においてより資産を増やすことができる投資効率の高い不動産投資戦略といえるからです。
この記事では、不動産投資でローンの繰り上げ返済をするとなぜ損なのか？繰り上げ返済が投資効率を悪くする2つの理由をご紹介します。
みずほ信用保証から代位弁済や一括請求の催告書や通知が来たらどうすればいいのでしょうか？
みずほ信用保証はみずほ銀行系列の信用保証会社です。
みずほ銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件としてみずほ信用保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されています。
みずほ銀行で住宅ローンを借入していてもし住宅ローンを滞納するといずれはみずほ信用保証が代位弁済することになります。
登記簿謄本の債権者の名義がみずほ信用保証となっているのはこのためです。
不動産投資で収益物件を購入する際の売買契約と決済においてどのような諸費用が必要になるのでしょうか？
など、不動産投資における収益物件の取引では物件価格以外にも意外に多くの種類の諸費用がかかってきます。
高額の収益物件になればなるほどその分だけ高額になる諸費用も多々出てきますので見落として予算に入れ忘れていると決済のときに慌てることになります。
この記事では、不動産投資で収益物件購入時の売買契約と決済で必要になる諸費用についてまとめてご紹介します。
初心者が不動産投資を始める際において、不動産投資のメリットばかりに目がいきがちですが不動産投資のデメリットからも目をそらさないことが大切です。
不動産投資のメリットだけでなくデメリットもしっかりと理解しておくことで将来的に起こり得るリスクに対処することもできるようになるからです。
不動産投資は結局のところ
のバランスをどこでとるかが勝負になりそのための比較検討する情報が必要になります。
この記事では
の5つの比較事例についてご紹介します。
サラリーマンの不動産投資の銀行融資審査においては、事業収支が合っているか＝返済を家賃収入で賄えるかを分析するにもかかわらず、なぜサラリーマンの属性にこだわるのか疑問に思ったことはないでしょうか？
など銀行融資の審査においてサラリーマンが不動産投資の融資を受けようと思うと多くの項目を説明しなくてはならないと思います。
不動産投資におけるローンを返済していけるかどうかはサラリーマン給与ではなく不動産投資が事業として収支が成り立っているかどうかではないのか？
が重要だと思われるのではないでしょうか？
この記事では、サラリーマンの不動産投資の銀行融資審査において不動産投資の事業性そのものよりも属性が優先される理由についてご紹介します。
不動産投資において収益物件の運用を始めると、2棟目、3棟目の収益物件を取得して、不動産投資の規模を拡大していきたいと考える不動産投資家は多いです。
では、実際に不動産投資の規模をスムーズに拡大していくために、1棟目を取得するときの借り入れ条件などでは何を注意すればよいのでしょうか？
ひとつの答えとして1棟目の収益物件の取得の際はとにかくキャッシュフローが回る長期の借り入れをするべきだということがいえます。
この記事では、複数棟の収益物件を取得するための資金調達の考え方をご紹介します。
不動産投資において収益物件の自主管理と管理委託はどちらのほうが良いのでしょうか？
自主管理でうまくいっている大家もいれば管理委託で成功している大家もいます。
自主管理と管理委託では大家の不動産投資に対する考え方に根本的な違いがあります。
自主管理と管理委託を比較して一概にどちらが良いということはできません。
しかしながらただ一つ言えることは規模を拡大して管理棟数が増えれば自主管理は物理的に難しくなるということです。
この記事では、不動産投資で収益物件の自主管理のメリットとデメリットとは？結局自主管理と管理委託はどちらが有利？について考えます。
不動産投資で大家さんが家賃をとりっぱぐれない方法として古くからある方法が連帯保証人をつけるというものです。
入居者が何らかの理由で家賃を払えなくなった場合に連帯保証人が肩代わりをして下さいという契約のことです。
しかし時代の流れもあり入居者に連帯保証人をつけてもらおうとしても連帯保証人になり得る人がいない場合も多いというのが現実です。
そのような場合はどうすればよいのでしょうか？
入居者がある程度の年齢になってくると、
などの場合も増えてきます。
物理的に連帯保証人になってもらえる人がいないというケースで今後も増えていくと考えられています。
そういう場合に入居者に『保証会社』を利用してもらうという方法があり、現在では保証会社を利用する方が圧倒的に多くなってきています。
連帯保証人がつけれる入居者でも保証会社をすすめる大家が増えている状況です。
この記事では、不動産投資で家賃をとりっぱぐれないための保証会社の使いこなし方についてご紹介します。
不動産の火災保険の保険料を決める基準として重要なのが建物の構造です。
不動産の火災保険の保険料はマンションなら安く木造アパートなら高いとなんとなく把握しているだけでは不十分です。
また、不動産に掛ける火災保険の保険期間は必ずしも不動産投資ローンなどの融資期間と同じにしなくてはいけないというわけではないのをご存知でしょうか？
不動産投資ローンの融資期間が長くなると不動産に掛ける火災保険の保険期間も長くなってしまい、年あたりの単価は下がりますが一括で最初に支払う金額が大きくなってしまいます。
保険料に大きな影響を与える要素である、
を正しく把握して、ポイントを押さえた無駄のない保険料の支払いをしていきましょう。
不動産投資の火災保険において保険価額と保険金額の違いをご存知でしょうか？
収益物件の火災保険に加入する際に、
をいくらに設定するのかを最初に決めなくてはいけませんが、よく分からないまま保険担当者のおすすめする設定をしてしまっているケースが多いです。
また、保険価額の評価方法には、
があり、これらもきちんとした根拠と意図をもって選択すべきです。
この記事では、火災保険加入時の保険価額と保険金額の効果的な設定方法をご紹介します。
SMBC信用保証から代位弁済の通知が来たらどうすればいいのでしょうか？
SMBC信用保証は三井住友銀行系列の信用保証会社です。
三井住友銀行で住宅ローンを借りる時には、
『SMBC信用保証の保証が受けられる方』
という条件がついています。
三井住友銀行で住宅ローンを借入していて住宅ローンを滞納するといずれはSMBC信用保証が代位弁済することになります。
登記簿謄本の乙区では債権者の名称がSMBC信用保証となっているのもこのためです。
初めての不動産投資で銀行で融資を受けてローンで収益物件を購入する場合、どのような収益物件がローンが付きやすいのでしょうか？
などの目安もあるのでしょうか？
結論から言うと、この物件なら必ずというものはありません。
あくまで銀行は事業に対して融資をするので、
『融資相談者がきちんと事業運営できるのか？』
ということを最重要視するからです。
まあそうでもなかった銀行もありましたが・・・。
銀行に対して絶対に融資を引きやすい物件の基準というのは存在しませんが、銀行が安心して融資しやすい収益物件の条件はあるといえます。
この記事では初めての不動産投資で銀行の融資審査が通りやすい収益物件はどのような物件か？についてご紹介します。
不動産投資において空室は空気に貸しているだけで賃料収入は1円も生み出しません。
そして空室期間に取り損ねた賃料は未来永劫リカバリーは不可能です。
空室は人口減少社会の日本の不動産投資においても最大のリスクだといえるでしょう。
そこで増え続ける生活保護受給者の入居を受け入れるかどうかに頭を悩ませることになります。
空室は埋めたいが生活保護受給者の受け入れはぶっちゃけどうなのか？
日本の人口は減少しても生活保護世帯の数は増加傾向にあります。
生活保護世帯を賃貸の入居者として考えた場合でも無視できないほどのボリュームとなってきています。
不動産投資において生活保護世帯を入居させる際に何に気を付ければいいのでしょうか？
現在、
などの理由で多くの人が生活保護を受けています。
厚生労働省によれば生活保護受給者数は平成29年2月現在で214万1881人となっています。
世界金融危機以降急増し多少の増減はありますが近年はほぼ横ばいで推移しています。
年齢別では65歳以上の被保護人員の増加率は大きくなっています。
被保護人員の全体の45.5％は65歳以上となっています。
今後高齢化が進むにつれ生活保護受給世帯も増加することが予想されています。
この記事では、不動産投資で生活保護世帯や生活保護受給者の入居を受け入れる際に注意しないと損してしまうポイントについてご紹介します。
不動産投資で購入を検討している収益物件の現地確認をきちんと自身で行っているでしょうか？
また現地確認しているとしてもぶらっとなんとなく全体を見て終わりにしていないでしょうか？
ましてや現地を一度も見ずに業者任せにして購入していたりしないでしょうか？
現地を確認せずに収益物件を買ってしまったがために不動産投資で大失敗している例は本当に多いです。
不動産投資に限ったことではありませんが不動産はひとつひとつが世界にひとつの物件で、全く同じ物件は二つとない『生き物』です。
厳しいですが現地確認を怠ったばっかりにとんでもない収益物件をつかまされてしまったとしてもそれは自己責任となるのがプロの世界です。
なので購入を検討する際は買い付けを出す前に必ず自身の目で現地を確認しておきましょう。
足が早そうな物件の場合はのんびりやっていると物件がなくなりますのでこの限りではありませんが、急いで買って物件に瑕疵があれば大きな損失になりますので最低限の現地の確認を自分でしておくほうが安心です。
この記事では不動産投資で儲けるためにきちんと収益物件を現地確認するための8つの必須セルフチェックポイントをご紹介します。
任売マン
奈良県立奈良高校～神戸大学工学部卒。
東京日本橋にある不動産会社の東京支店で勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身の不動産コンサルタントです。
新卒から続く不動産業界歴も20年を超えました。 大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングとローン返済や滞納、差押えや競売申立てされたなどでお困りの方への任意売却による再生支援コンサルティングが得意です。きっとあなたの問題やお悩みの解決にお役立ちできると自負しています。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャルプランニング技能士
BLOG運営管理者より
投資とはゲインを得るため、すなわち儲けるための可能性の合理的追求です。
『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機でありギャンブルと言われても仕方のないレベルです。
つまり『ほぼ儲かる』というレベル以上で取り組まなければ投資とはいえません。
不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので、自分の手でコントロール出来得る限りは致命的なリスクではありません。
正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資における損失回避のセンターピンであり、リスクをコントロールするための重要な鍵となるのです。
海千山千の猛者たちが個人・法人関係なく日々しのぎを削ってぶつかり合う投資の世界では、自分自身の知識と経験が最後はものをいうのです。
大損した後に知りませんでしたでは後の祭りです。投資で成功したければまずは知識の質と量が必要です。投資で他人のカモになりたくなければまずは自己投資をして知識武装を真剣に考えていくべきです。