通常の賃貸借契約では、強制執行するためには必ず確定判決などが必要になりますが、例外があるのをご存知でしょうか？
それは、賃貸借契約書を『公正証書』によって作成した場合です。
もし公正証書によって賃貸借契約を行っていれば、建物明渡請求訴訟を経ずに強制執行を行うことができます。
家賃を滞納されてしまっても無条件に強制執行で追い出すことができるので、公正証書はものすごい効力となります。
この記事では、公正証書による賃貸借契約についてご紹介します。
不動産投資で家賃滞納者に対して給料差押えによって強制的に滞納家賃を回収することはできるのでしょうか？
答えはイエスです。
給料差押えの手続きを踏むことで家賃滞納者の勤務先から家賃を払ってもらえます。
賃借人が入居する際に書いてもらう書類に入居申込書があります。
くらいまで書いてもらっている理由として、
の2つの側面があるのはそのためです。
ただ給料差押えよりも大切になってくるのがいかにスムーズに家賃滞納者を退去させるかということは知っておくべきです。
この記事では、給料差押えによって強制的に滞納家賃の回収を行う手順と給料差押えよりも建物明け渡しが最優先な理由をご紹介します。
火災保険や地震保険、借家人賠償保険などあまり深く考えず損害保険に加入してはいないでしょうか？
不動産投資は、不動産投資資源である建物を賃貸して家賃収入を得ることで成り立つ事業です。
火災や地震などの不測の事態で不動産投資資源である建物が被害を受け賃貸ができなくなると事業そのものが成り立たなくなり収益をあげられなくなります。
もちろん借入金の返済も厳しくなってしまいます。
こうした不測の事態に備えて不動産投資資源を守りオーナーのリスクを回避するのが火災保険や地震保険、借家人賠償保険などの損保の役割でもあります。
この記事では、
の不動産投資の主要3損保の必須基本知識をまとめてご紹介します。
あなたの不動産投資事業において毎年作っている損益計算書を本当に節税に生かせているでしょうか？
個人であれ法人であれ、不動産投資の1年間の収支である損益計算書の基本を理解しておくことは大変有益です。
なぜなら、損益計算書には個人/法人の1年間の収入と支出の流れが表れ、
の3つをきちんと押さえておかないと節税するポイントがずれてきてしまい目的としている効果が出ないからです。
この記事では、不動産投資の損益計算書(P/L)を節税に活かす不動産投資の目的に応じた3つのポイント【個人・法人別】をご紹介します。
不動産投資を行っていて突然やってくる税務調査に対する対策はあるのでしょうか？
税務調査が入るという連絡は突然やってきます。
不動産投資の経理についてはすべて税理士に任せていて、どのように準備をすればよいのか分からないという人も多いのではないでしょうか？
税務調査が入ると必ず追徴課税されるという話もよく聞きます。
税理士が経理処理した不動産投資の決算でもそんなに間違いがあるものなのでしょうか？
税務調査が入ることが決まったら、申請書類を再確認して、必要に応じて税務調査に強い税理士に同席してもらうことも大切です。
この記事では不動産投資の税務調査で追徴課税されないための対策と重要チェックポイントをご紹介します。
不動産投資で収益物件を仕入れる際に、どの程度のレベルまでシミュレーションをしておけばよいのでしょうか？
まさか何もせずに利回りだけで収益物件を仕入れることはないとは思いますが、どこまでシミュレーションして収益物件を仕入れるかは人によって違いがあるものです。
緻密にシミュレーションしようと思えばいくらでもできるのですが、手間がかかりすぎて現実的ではありません。
不動産投資における収益物件の仕入れにスピード感は不可欠です。
良い収益物件ほど足が速くすぐに売れてしまうので良い収益物件を仕入れようと思えばスピード競争になることは否めません。
だからといって慌てすぎて儲からない収益物件をつかまされては本末転倒です。
不動産投資で収益物件を仕入れる際のシミュレーションで最低限押さえておきたいことは、
の2点にほぼ集約されます。
この記事では、不動産投資で収益物件を仕入れる前に行っておきたい資金計画と投資分析の不動産投資シミュレーション事例をご紹介します。
不動産投資においてプロパティマネジメント専門の管理会社への管理委託は、オーナーの利益の最大化を目指すプロである点できちんと機能するならば、オーナーにとって大きなメリットがあるといえます。
しかし、プロパティマネジメント専門の管理会社の業界はまだ歴史が浅く、数も少ないので、管理委託するにあたって気を付けるべきポイントも抱えているのが実情です。
プロパティマネジメント専門の管理会社は社員の転職も多く、給与も不動産の営業などと比べてまだまだ低いのが現状です。
プロパティマネジメント専門の管理会社のメリットと気を付けるべきポイントをきちんと把握して、管理委託を検討することが賃貸オーナーにとって重要だといえます。
この記事では、プロパティマネジメント会社への管理委託で気を付ける2つのデメリットについてご紹介します。
不動産投資で数年前に借り入れたアパートローンの金利が現在の水準と比べてかなり高い場合に、金利の引き下げ交渉を効果的に行う方法はあるのでしょうか？
また、金利の引き下げが受け入れられない場合は他行での借り換えも検討したほうがよいのでしょうか？
金融機関との
にはいくつかのポイントがあります。
この記事では、アパートローンの金利引き下げ交渉とアパートローンの借り換えで損をしないポイントをご紹介します。
最近ではどのような金融機関が不動産投資での収益物件の取得に対して融資をしてくれるのでしょうか？
結論からいうとすべての金融機関が取り組んではいます。
その温度差が各金融機関によってまちまちだというだけです。
不動産投資における収益物件の取得に対して積極的な金融機関もあれば、逆に消極的な金融機関もあります。
そしてたくさんある金融機関の中でも、法人での物件取得で活用すべきなのは地域密着の金融機関で、地方銀行や信用金庫があげられます。
この記事では、不動産投資で法人での物件取得を考えているのであれば地方銀行や信用金庫の利用をまだまだ検討できる点についてご紹介します。
不動産の登記簿謄本には普段見慣れない用語が多く記載されていて、初めて見るとどこを見てよいのか分からない感じる方が多いようです。
不動産投資にかかわらず、一般の人は登記簿謄本を普段から見慣れていませんので当然のことだと思われます。
登記簿謄本はその不動産の権利関係が記載された公的な書類となります。
不動産取引の際には、仲介に入っている不動産業者が登記簿謄本の権利関係に問題が起きないように決済まで行うので大丈夫なのですが、不動産投資を今後も行っていくのであれば基本的なことを自分自身でも理解しておく必要があります。
この記事では、不動産の登記簿謄本を基礎から理解するポイントと登記簿謄本の実戦的な見方をご紹介します。
なぜ銀行預金などの金融資産があるほどローン審査が有利になるのでしょうか？
不動産投資を進めていくうえで、現金投資でない限り銀行などのローンを利用することになります。
ローンを利用するということは銀行から融資をしてもらうわけですから、そのためには金融資産をある程度持っていないことには銀行からは満足な融資は引けません。
保有している預金などの金融資産の金額からどれくらいの価格の収益物件が購入できるかはおのずと決まってきます。
どのくらいの金融資産があれば銀行から融資がどのくらい引けるのかがポイントとなります。
この記事では、不動産投資の銀行融資審査で頭金が物件価格の2割以上あると有利になる理由と頭金に入れなくても良い理由をご紹介します。
不動産投資ではキャッシュフローを重視するべきだということがよく言われます。
これにはどのような理由があるのでしょうか？
それは不動産投資でキャッシュフローを出すにはきちんとした戦略が必要になるからです。
つまりキャッシュフローが出にくい収益物件を避ける必要があるということです。
不動産投資は仕組み上減価償却が大きく帳簿上の黒字化は簡単にできることが多いです。
しかし帳簿上が黒字であったとしても実際のキャッシュフローが回らないとキャッシュが尽きたときに黒字倒産する可能性があります。
他にも事業をしていればキャッシュフローのマイナス分を穴埋めすることもできます。
しかしサラリーマンや公務員は本業の給与しか収入がないのを忘れてはいけません。
本業の収入から不動産投資のキャッシュフローのマイナス分を補てんするとなると何のために不動産投資をしているのか本末転倒になってしまいます。
この記事では、キャッシュフロー重視の不動産投資でサラリーマンや公務員の投資家が買ってはいけない収益物件4タイプをご紹介します。
不動産投資で融資を受ける銀行との取引のスタンスには、
がありますが、どちらのほうがいいのでしょうか？
それぞれメリット・デメリットがあるのですが、個人の不動産投資家においては不動産投資のステージ段階にもよりますが1行取引にこだわる必要はないと考えます。
逆に法人の場合はメイン銀行の1行との関係性を深める方が有利に働くことが多いです。
この記事では、銀行とはメイン1行取引がいいのか複数行と取引したほうがいいのか？をご紹介します。
『空室がなかなか埋まらなくて困っている』という悩みは不動産投資家の悩みのなかでも最も多い部類なのではないでしょうか？
空室が埋まらないことには必ず何かしらの原因があります。
空室が埋まらない問題の解決を難しくしているのは、空室が埋まらない理由がひとつではなく複合的に絡みあって起こっているケースが多いからだと考えられます。
また原因とは別によく見落とされているのは、入居後の顧客の満足度が低い収益物件は結果的に早期退去が増えてしまい空室を埋めても埋めても退去による空室が増え続ける悪循環になってしまいます。
早期退去になっている原因に関してももあわせて対策が必要だといえます。
この記事では、不動産投資で空室が埋まらない原因を自分で突き止められる3つのポイントをご紹介します。
不動産投資を法人化すると個人所有よりも節税できるとは聞いていても、具体的にはいったいどういった方法で節税できるのでしょうか？
不動産投資を法人化した場合に、個人所有にはない法人での節税可能なポイントとして、
などの方法があげられます。
法人保険に関しては別の機会でまとめていますので、ここでは法人保険以外の、不動産投資を法人化したら使える4つの節税対策(役員報酬・倒産防止共済・小規模企業共済・任意償却)をご紹介します。
不動産投資で投資規模を拡大するために何が何でも高利回りの収益物件ばかりを狙って買おうとしてはいないでしょうか？
高利回りの収益物件を探すことは不動産投資の規模を拡大するためのセオリーに間違いないのですが高利回りばかりに目が行くと思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。
不動産投資の規模を拡大していく時期に高利回りだからといって銀行の物件評価の出ない収益物件を買ってしまうと後々の不動産投資の規模拡大の妨げになることがあるからです。
銀行の物件評価の出ない物件には特徴があるので物件購入検討時にいくら高利回りても飛びつかずにしっかりと見極める目を持つことが必要です。
この記事では、不動産投資の規模拡大を銀行融資で狙うなら高利回りでも絶対に買ってはいけない収益物件の5つのパターンをご紹介します。
不動産投資で収益物件の物件概要書に、
などと書いてあるのを見ることがありますがいったい何のことだかわかるでしょうか？
実測売買・公簿売買とは土地の不動産売買の方法のことを指します
たまに『公募売買』となっている場合があります・・・。何を募集して売買するのでしょうか・・・？(笑)
これは、パソコンの変換で『こうぼ』と入れると、だいたい『公募』が真っ先に出てくるからです。
文字の雰囲気も似ているのでそのまま決定してしまうのでしょう・・・。
さて上記は論外として、不動産の土地の売買において公簿売買なのか実測売買なのかは非常に重要になります。
不動産投資における収益物件でも借地権物件以外は土地が必ずついてくるからです。
この記事では、収益物件売買における『公簿売買』と『実測売買』の比較とその違いをご紹介します。
収益物件の物件概要書を見て、その備考欄に
『42条2項道路』
などの記載がある場合があります。
そもそも『42条2項道路』とは何なのでしょうか？
築古の収益物件の場合は、密集した市街地に普通に存在している場合も多く、なかには収支が良い物件があったりもします。
しかしその接道が42条2項道路だったら買ってもいいのでしょうか？
この記事では、42条2項道路に接道する収益物件を購入する際に注意すべきポイントについてご紹介します。
京都信用保証サービスから代位弁済の通知が来たらどうすればいいのでしょうか？
京都信用保証サービスは京都府の地方銀行である京都銀行系列の信用保証会社です。
京都銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件として、京都信用保証サービスの保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されています。
京都銀行で住宅ローンを借入していて、もし住宅ローンを滞納するといずれは京都信用保証サービスが代位弁済することになります。
登記簿謄本の債権者の名義が京都信用保証サービスとなっているのはこのためです。
京都銀行から京都信用保証サービス代位弁済されて窓口が変わったら債務者から任意売却を申し出ることで任意売却には応じてもらいやすい保証会社です。
ちゃんとした不動産会社に依頼すればきちんと任意売却を進められる可能性が高いです。
不動産売買契約において、締結した不動産売買契約が解除となるケースはどのようなものがあるでしょうか？
などがありますが、これ以外にも何らかの理由で不動産売買契約の内容が守れなくなってしまうケースがあり、そのような状態を『債務不履行』といいます。
この記事では、不動産売買契約ではどんな場合が違約になるのかと債務不履行と損害賠償予定額がよくわかる3つのポイント！についてご紹介します。
耐用年数を超えているような築古の木造アパート収益物件の場合、減価償却を4年取った後にスムーズに売却できるのでしょうか？
耐用年数越えの築23年の木造物件も4年後には築27年になります。
銀行の融資もさらに付きにくくなり、古すぎて買うという人がいないのではないかと思われるのは当然だと思います。
実はこういった耐用年数オーバーの築古の木造収益物件は一定の需要があります。
なので結論を言うと減価償却を目的とした高所得者層の需要を狙えば売れます。
この記事では、耐用年数オーバーの木造の築古収益アパートをスムーズに売却するにはどうすればよいかについてご紹介します。
関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)から代位弁済の通知が来たらどうすればいいのでしょうか？
関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)は大阪府の地銀である近畿大阪銀行系列の信用保証会社でした。
そして、旧近畿大阪銀行がりそな銀行のグループであったため、りそな銀行グループの信用保証会社でした。
そして今では旧近畿大阪銀行が旧関西アーバン銀行と合併して関西みらい銀行となりその系列となっています。
旧近畿大阪銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件として、近畿大阪信用保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されていました。
旧近畿大阪銀行で住宅ローンを借入していて、もし住宅ローンを滞納するといずれは近畿大阪信用保証が代位弁済することになります。
登記簿謄本の債権者の名義が近畿大阪信用保証となっているのはこのためです。
この場合、代位弁済は近畿大阪信用保証が行いますが、通知などの書面は関西みらい保証から届くようになります。
不動産投資において銀行はどのような基準で不動産投資物件を評価しているのでしょうか？
銀行の物件評価のやり方を知らなければ、自分では融資年数と融資金額がこれくらいで合うだろうとたかをくくっていても結局ダメだったなどとなってしまいます。
銀行の物件評価というと難しく感じますが、簡単に言えば、
の2点に集約されます。
そして多面的に担保となる収益物件を評価するために主に2つの方法で評価を行います。
その2つが、
この記事では、銀行の担保評価手法を知って不動産投資の融資審査を有利に進めるコツをご紹介します。
不動産投資で収益物件を銀行融資で増やしていくためには狙う収益物件のイメージをできるだけ鮮明にすることが大切といえるのではないでしょうか？
がわかると、銀行融資で物件を増やしていくためにはどのような収益物件を狙えばいいのかがわかってきます。
ローンで収益物件を増やしていくのであれば、
ことを狙うと、購入検討できる物件の条件は自ずと絞られてきます。
この記事では、銀行融資で不動産投資の規模を拡大するために狙う収益物件はローンで有利なRC造かS造の中古物件が王道であることをご紹介します。
大阪信用保証とは旧大阪府中小企業信用保証協会と旧大阪市信用保証協会が合併してできた大阪府が運営する信用保証協会です。
旧大阪府中小企業信用保証協会や旧大阪市信用保証協会の時の借入への保証を含めて、大阪信用保証協会の保証を受けた借り入れの返済が滞ると大阪信用保証協会から督促がきます。
そのまま返済できないでいると、大阪信用保証協会から代位弁済の催告書が届きます。
大阪信用保証協会との任意売却を進める際はクセがあり一筋縄ではいかないので注意が必要です。
もともと大阪府には、
という2つの信用保証協会がありましたが、平成26年に合併されて現在の大阪信用保証協会に一本化されています。
大阪府中小企業信用保証協会は大阪府が運営していた信用保証会社(協会)で、通称『府信用(ふしんよう)』と言われていました。
そして大阪市信用保証協会は大阪市が運営していた運営していた信用保証会社(協会)で、こちらは通称『市信用(ししんよう)』と呼ばれていました。
どちらも住宅購入時の住宅ローンの保証に入るのではなく事業融資や不動産担保ローンなどの融資の保証に入ていました。
それが合併されて現在では大阪信用保証に引き継がれている形になっています。
融資の信用保証の担保として保証会社として不動産に抵当権や根抵当権をつけることが多い債権者です。
ここでは、大阪信用保証協会(大阪府中小企業信用保証協会と大阪市信用保証協会が合併)との任意売却の進め方のコツについてお話しします。
任売マン
奈良県立奈良高校～神戸大学工学部卒。
東京日本橋にある不動産会社の東京支店で勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身の不動産コンサルタントです。
新卒から続く不動産業界歴も20年を超えました。 大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングとローン返済や滞納、差押えや競売申立てされたなどでお困りの方への任意売却による再生支援コンサルティングが得意です。きっとあなたの問題やお悩みの解決にお役立ちできると自負しています。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャルプランニング技能士
BLOG運営管理者より
投資とはゲインを得るため、すなわち儲けるための可能性の合理的追求です。
『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機でありギャンブルと言われても仕方のないレベルです。
つまり『ほぼ儲かる』というレベル以上で取り組まなければ投資とはいえません。
不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので、自分の手でコントロール出来得る限りは致命的なリスクではありません。
正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資における損失回避のセンターピンであり、リスクをコントロールするための重要な鍵となるのです。
海千山千の猛者たちが個人・法人関係なく日々しのぎを削ってぶつかり合う投資の世界では、自分自身の知識と経験が最後はものをいうのです。
大損した後に知りませんでしたでは後の祭りです。投資で成功したければまずは知識の質と量が必要です。投資で他人のカモになりたくなければまずは自己投資をして知識武装を真剣に考えていくべきです。