任意売却

全国保証の特徴と任意売却の進め方の重要ポイント

全国保証の特徴と任意売却の進め方の重要ポイント

全国保証は独立系の信用保証会社です。

JAバンク(農協)や旧住宅公社などの住宅ローンの保証に入っています。

JAバンク(農協)の住宅ローンを借入れていて任意売却になれば、かなりの確率で出現する信用保証会社といえます。

任意売却はかなりクセがあるので、慣れていない任意売却会社の担当者では苦戦する可能性があります。

JAバンク(農協)の保証のほかに、自ら貸し出して2番抵当に入っている場合もあり、その場合の任意売却も厄介な信用保証会社です。

この記事では、全国保証の任意売却の特徴をご紹介します。


全国保証の任意売却の特徴

1番抵当に入っている場合

冒頭でも触れたように、各地のJAバンク(農協)の保証に入っていることが多いので、JAバンク(農協)で借り入れていて任意売却になると、かなりの確率で遭遇する信用保証会社です。

その場合は1番抵当に入っていますので、主債権者として任意売却を進めることになります。

代位弁済を行うまでは、JAバンク(農協)の住宅ローンを貸し出した担当者が窓口となります。

そして、その間は残債額を下回る金額での任意売却には応じてもらえません。

その間に売却する場合はあくまでローン残債の完済が抵当権抹消の条件となります。

なので、その期間は妥当な金額で売買契約を結んだとしても、全国保証は絶対に抹消してくれませんのでご注意ください。

決済できません。

逆に早く抹消しろと要求すると、全国保証からの印象は悪くなる一方ですので注意が必要です。

代位弁済したあとは、全国保証が債権者となり、全国保証自ら任意売却の窓口となります。

住宅ローンを滞納して、JAバンク(農協)の貸し出し担当者とやりとりをしているうちに、全国保証から代位弁済しますよという通知が届きます。

そのタイミングで、全国保証に任意売却したい旨を伝えれば、代位弁済を待って任意売却をスタートすることになります。

 

2番抵当に入っている場合

銀行ローンなどで融資額が物件価格の9割しか出なかった時代で、自己資金が不足している住宅購入者に、全国保証がその足らずの分を貸し出していたものになります。

抵当権は銀行の後順位となり、2番抵当となります。

この場合に、住宅ローンを滞納して任意売却になった場合、この任意売却をメインでコントロールするのは、1番抵当の銀行や金融機関となります。

1番抵当の銀行が任意売却するかどうかを決めて、2番抵当の全国保証には抵当権解除料(ハンコ代)の話が行くことになります。

通常この抵当権解除証(ハンコ代)は30万円程度なのですが、全国保証はその金額では抵当権解除を承諾しないことが多いです。

最低50万円程度要求してきます。

1番抵当である銀行からの配当が30万円しか出ない場合に、その穴埋めを誰かがしなくては、任意売却が不成立になります。

散々全国保証と交渉してもダメだった場合は、仲介に入る任意売却会社の手数料しか穴埋めの原資がないことが多いです。

なので、債務者にとっては関係ないのですが、仲介に入る任意売却会社の取り分が減ってしまうので、任意売却会社にとってはあまりやりたくない債権者ではあります。

特に物件価格が低価格な場合は、売り側の手数料が、全国保証への抵当権解除料に吸収されてしまう可能性もあるため、仲介に入る任意売却会社はタダ働きになってしまう恐れが出てきます。

全国保証が2番抵当に入っている場合は、このような事情も含めて、仲介に入ってもらう任意売却会社をよく選定する必要があります。

まとめ

  • 全国保証は独立系の信用保証会社で、JAバンク(農協)や旧住宅公社などの住宅ローンの保証に入っていることが多い。
  • 全国保証の任意売却はかなりクセがあるので、慣れていない任意売却会社の担当者では苦戦する可能性があります。
  • 全国保証が2番抵当に入っている場合は、抵当権解除料(ハンコ代)でもめることが多いので、仲介に入る任意売却業者泣かせの債権者といえる。

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