住宅ローンを滞納してしまい競売になる前に任意売却をしようと考えたときに、共有者がいてその共有者との連絡がつかずどこにいるのかもわからないというケースがあります。
多いのは離婚してから連絡を取っていなかったりしてもう連絡が取れないなどの場合です。
物件所有者が行方不明の場合は任意売却はできないのでしょうか？
結論からいうと任意売却を行うことはかなり難しくなると言わざるを得ないです。
任意売却を進めるにあたっては、あくまで物件所有者の売却意思と協力を得られることが大前提となるからです。
そして連絡が取れなくて一番困るのは債権者や連帯保証人などです。
- お金を返す気があるのか
- 物件を処分して返済する気があるのか
などが何も分からなくなるからです。
連帯保証人は自分に債務が降りかかってくるので気が気ではありません。
このような場合は適切なプロセスを踏んで、物件所有者が本当に行方不明であるのかどうかをできるだけ早く確認する必要があります。
目次
物件所有者が行方不明の場合は任意売却はできないの？
任意売却といっても不動産の売却にはかわりがないので、任意売却を行うことができる大前提として、物件所有者の売却の意思確認が必要になります。
物件所有者本人の売却意思がなくても不動産の売却ができるのは競売と破産管財人の場合のみだからです。
物件所有者が行方不明の場合はその確認すらできません。
なので物件所有者が行方不明で意思確認ができなければ、原則として任意売却はできないということになります。
債権者としては競売するしかないのか、連絡がつけば任意売却する気があるのか分からないので債権の回収判断が難しくなります。
また、連帯保証人などは自分に残債務が降りかかってくるのでできるだけ債権者と話し合いをして、担保物件を処分するにしてもできるだけ高額で売却して債務を圧縮したいという希望があります。
物件所有者本人は逃げてしまっているのでどう考えているのかは分かりませんが、まわりはものすごく不安な思いをすることになります。
物件所有者の行方不明は一般的には債務から逃れようと意図的にされていることがほとんどです。
なのでいつまでも探し続けることはできません。
物件所有者が行方不明で任意売却が出来ない場合の6つの確認方法
物件所有者が本当に行方不明であるということを最終的に確認するプロセスはどのようなものなのでしょうか？
これからご紹介する6つの方法は実際に行ったことがあり、それで物件所有者と連絡がついたこともあります。
そしてこのプロセスを踏んでも物件所有者と連絡が取れなければ競売でも仕方ないと債権者ともお話ししていたものです。
①現地調査を行う
とりあえず物件現地にまず行きます。意外にこれだけでバッタリ出会うこともありました。
やはり何事も現場が大切です。事件は会議室で起こっているんじゃない現場で起こっているんだ！という某映画の言葉は現実味があります。
現地に行くメリットはなんといってもバッタリ物件所有者と会うことができればその場で直接話しができ、本人にもメリットを感じて頂いて任意売却の同意を得ることもできるということです。
また現地に行くことで本人が立ち寄っているかまったく別の場所に行っているのか確認や判断もある程度できるメリットがあります。
電気メーターや水道メーター、ガスメーターなどの数値を確認して後日再度確認すれば使っているかどうかもわかります。
またご近所の人にそれとなく話をすることでヒントがつかめる場合もあります。
現地に行くことのデメリットはなかなか1回現地に行ったくらいでは会えることは少なく、何回も時間を変えて行ったり、現地にある程度の時間とどまっておく必要があることです。
真夏や真冬はずっと待っているのも体にこたえます。
近くの物件でもかなり大変で、遠方だともっと物理的に難しくなります。
②住民票や戸籍の附票で確認する
役所で住民票や戸籍の附票を取って異動の手続きがないか確認します。
しかし、行方不明になっている債務者がきっちり手続きを行っていることはまずありませんでした。
逆に手続きをしていないから逃げて行方不明なのだろうという確認にはなります。
③周辺へのヒアリング
家族、勤務先、親戚、近所の人、町内会の人、連帯保証人などにヒアリングを行います。
仕事をしている人であれば意外に普通に職場にいた場合もありました。
注意点としては、ヒアリングする内容がセンシティブなものであるのでヒアリング先とその聞き方を慎重に行う必要があることです。
変にかぎまわっていて逆に所有者からプライバシーの侵害などで訴えられてしまっては元も子もありません。
まずは利害が絡む関係者からヒアリングをして一緒に探してみるところから始めるのがおすすめです。
④電話帳や自動車の登録を調べる
電話帳や自動車の登録を調べて行方不明後に転送や移転手続きがないかを調べます。
しかしこれも行方不明後になされていることはまずありませんでした。
電話帳は固定電話の登録自体もされていない人が増えているので昔ほど効力もありません。
⑤郵便局に確認する
郵便局の集配課に転送届が出ていないかを照会します。
ある程度の期間行方不明でも郵便ポストがいっぱいであふれていなければ、転送手続きをしている可能性があります。
⑥手紙を出す
意外にこの手段が一番反応がありました。
手紙を読んだ所有者からご連絡を頂いて任意売却に着手できたことが何度もありました。
現地に行ったときに持って行って郵便ポストに入れてもいいですし郵送でも構いません。
配達証明よりは普通郵便のほうがポストインされますので見てくれる可能性があります。
配達証明の場合は債務者はそういう郵便が頻繁に来る状態になっており受け取り拒否されて戻ってくることがよくありました。
最近のマンションではフルオートロックになっていて何度お伺いしても出ないのに手紙だと安心したのか折り返しの連絡があったこともよくありました。
なんだ・・・いたんじゃないですか・・・とは思いましたがそれくらい心を閉ざしてしまっていたのでしょう。
おわりに
物件所有者が行方不明の場合の6つの確認方法をご紹介しましたが、調査方法によっては個人の信用にかかわる問題でもあるためくれぐれも慎重な対応が望まれます。
無理矢理探し出しても任意売却への協力を得ることが難しければあまり意味がないからです。
物件所有者の心証を悪くしていらぬトラブルを招いてしまっては本末転倒です。
確認という形でチェックを行ってダメなら競売になってしまうだけです・
それ以上でもそれ以下でもないので不動産会社側としては任意売却を進めて仲介手数料がほしいところですが、あまり深追いはしないというスタンスが必要です。
なお、物件所有者が行方不明だと任意売却ができないというのは原則論です。
やろうと思えば債権者が家庭裁判所に利害関係人として不在者管理人選任の請求を行い、不在者財産管理人を相手に交渉を行って任意売却を成立させることもできます。
そこまでやるなら競売のほうが手っ取り早いと考えるのが時間的にも金銭的にも合理的だと言うことです。そこまでする意味がないというだけの話です。
物件所有者にとっても逃げてしまえば担保の不動産は取られてしまうことに変わりはありません。
