貯水槽や浄化槽の点検費用を払い過ぎないために必ず把握しておくべき貯水槽や浄化槽の点検費用の目安と相場

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貯水槽/浄化槽の点検の費用を押さえて節約経営

不動産投資で一棟収益物件を維持管理していく上で、貯水槽や浄化槽の点検費用ランニングコストとしてのカウントから漏れてしまっていることがいので注意が必要です。

織り込んでいなかった出費が発生するとその分だけ不動産投資の収益が下がってしまうことになります。

貯水槽や浄化槽がある建物では当然ながら、

  • 貯水槽点検
  • 浄化槽点検

が必要になってきます。

貯水槽や浄化槽の点検費用は忘れてしまいがちなランニングコストではありますが、設備がある場合は必ずかかってくるコストです。

なのでどこにどの程度費用がかかるのかを把握しておくことが重要です。

点検の専門業者では見積もりが上振れすることは少ないですが管理会社に依頼すると高いこともよくあります。

自身でも相場の目安を把握しておき相場よりも見積もりが高い場合には理由を聞いたり価格交渉を行うことが必要です。

この記事では、貯水槽や浄化槽の点検費用を払い過ぎないために必ず把握しておくべき貯水槽や浄化槽の点検費用の目安と相場をご紹介します。

貯水槽や浄化槽の点検費用を払い過ぎないために必ず把握しておくべき貯水槽や浄化槽の点検費用の目安と相場

貯水槽点検とは?

貯水槽点検は年1回法令で義務付けられている点検です。

ビル・マンションなどに設けられた受水槽(タンク)などの給水装置は『簡易専用水道』として水道法の適用を受けるものがあり、『簡易専用水道』の設置者は常に安全で衛生的な飲料水を確保するために正しい管理を行って定期的に検査を受けなければならないとされています。

そして市町村や水道企業団などの水道事業者から受ける水のみを水源とし、その水をいったん受水槽に貯めた後、建物に飲み水として供給する施設で、受水槽の有効容量が10㎥を超えるものは年1回法令に基づく検査を受けなければなりません。

その検査では、

  • 施設の外観検査・・・受水槽、高置水槽及びその周辺の状況などの検査
  • 水質検査・・・給水栓の水について、臭気、味、色、色度、濁度及び残留塩素の有無を検査
  • 書類検査・・・水槽の清掃の記録などの検査

を行います。

つまり不動産投資で取得する1棟マンションや1棟アパートで受水槽有りとなっている物件では基本的に貯水槽点検が必要になるということです。

貯水槽点検が必要になることを知らないで運営していて水質トラブルで入居者が食中毒を起こしたりすると、大家であるオーナーの責任となりますので忘れずに点検を依頼しなくてはいけません。

 

貯水槽点検の費用の目安と相場

貯水槽の大きさにもよりますが、貯水槽の点検料金の目安は下記の通りです。

  • 容量5トンまで・・・4万円~6万円+水質検査1万円
  • 容量10トンまで・・・4万円~7万円+水質検査1万円
  • 容量15トンまで・・・5万円~8万円+水質検査1万円
  • 容量20トンまで・・・6万円~9万円+水質検査1万円

 

浄化槽点検とは?

浄化槽点検も貯水槽点検と同様に、法令で年1回の点検が義務付けられています。

また使用開始して3ヵ月を経過した日から5ヵ月間に受検する『設置後の水質に関する検査』もあります。

受水槽と同様に点検をしないといけませんが、点検費用は受水槽よりも高くなります。

それは、点検・清掃だけでなく、汚泥引き抜き作業(汚泥物)が高くつくからです。

一棟収益物件を購入する際にその物件が浄化槽付きの場合は、公共下水の物件よりもランニングコストがやや高くなることを考慮しておくことが必要です。

 

浄化槽は下水道よりもランニングコストがかかる

浄化槽の管理責任は物件の所有者になります。

なので下水道とは違って物件所有者の負担で維持管理していかなければなりません。

浄化槽の維持管理で物件所有者が負担する法的な義務は、

  • 年に1回の清掃での水質悪化の防止
  • 年に4回くらいの保守点検での機能維持
  • 年に1回の法定検査

が発生します。

浄化槽は公衆衛生に影響の大きい施設ですので浄化槽の維持管理の義務においては浄化槽法で規定されているのです。

下水道であれば行政が管理している下水処理施設で浄化していますが、物件ごとに設置されている浄化槽の場合は行政が浄化槽の状況を把握することができません。

なので浄化槽の状態を適切に維持管理していくために浄化槽の清掃に関しては行政の許可を受けた業者でしか施工できないことに決められています。

まて汚泥の汲み取りの作業費用については自治体ごとに単価が指定されているため相見積もりをとって経費削減することもできません。

浄化槽は種類によってもかかるコストに違いがあります。

単独処理浄化槽は古い物件で設置されているケースがあり、トイレの汚水のみを浄化するための浄化槽です。

単独処理浄化槽ではキッチンやお風呂の雑排水は浄化できないため現在の浄化槽法では設置することができなくなっています。

そのため購入する物件の浄化槽が単独処理浄化槽である場合には合併処理浄化槽への変更が必要になります。

合併式浄化槽は汚水と雑排水を同時に浄化できる浄化槽です。

もし単独処理浄化槽から合併式浄化槽に入れ替えようとすると、概ね100万円程度の工事費用を見る必要があります。

自治体によっては補助金制度が使える場合もあるようです。

浄化槽を維持していくのにはそれなりのランニングコストがかかるので、できれば下水道への排水に切り替えたほうが長い目で見ると得になる場合があります。

浄化槽から下水道に切り替える場合には建物の排水を直接下水道本館につなげる必要があります。

なので浄化槽から下水道排水に切り替えるためには、建物の前面道路に下水道本管が埋設されている必要があります。

浄化槽から下水道本管までの距離が近ければ浄化槽から下水道排水への切り替え工事費用は比較的安くおさめることができるというわけです。

ところが浄化槽から下水道本管までの距離が長かったり、地上をコンクリートで仕上げてしまっていたりする物件の場合はコンクリートを壊さなければならず、浄化槽から下水道排水への切り替え工事においては高額な費用がかかってくるため注意が必要だといえます。

浄化槽が設置されているような収益物件は古い物件のことが多く、家賃も周辺相場よりも割安な場合も多いため、あまりにも浄化槽のランニングコストがかさむと収支が合わなくなる可能性があります。

浄化槽であること自体は問題ではないのですが結局のところコストが収支に見合うかどうかについてはきちんと把握して判断する必要があるといえるでしょう。

 

浄化槽点検の費用の目安と相場

浄化槽点検の費用の目安としては、20人槽の大きさで保守点検(法定含む)、清掃、汚泥引き抜きで年30万円程度というレベルになります。

  • 保守点検・・・5万円
  • 清掃・・・4万円
  • 汚泥引き抜き・・・1トン当たり1万円×20トン=20万円程度
  • 法定検査・・・1万円

当然前面道路に下水本管がきているのであれば下水本管につなげたほうが保守点検費用がかからなくなります。

ただし下水本管への引き込みに初期費用がかかります。

下水管につなげる費用への投資が浄化槽点検にかかっている年間費用の3年~4年分であれば実施したほうが投資効果が出ると考えられます。

しかし300万円以上かかるケースもありそのような場合は投資効果はあまり出ないことになります。

 

保守点検

  • 内容・・・浄化槽の稼働状況を調べて、危機の点検・調整・消毒薬の補充など
  • 頻度・・・3ヵ月~4ヵ月に1回以上
  • 費用・・・5万円~10万円/年

 

清掃・汚泥引き抜き

  • 内容・・・浄化槽内の清掃、汚泥などの引き抜き
  • 頻度・・・1年に1回以上
  • 費用・・・清掃:容量に応じて2万円~、汚泥引き抜き:1トン1万円~1.5万円程度

 

法定検査(新設)

  • 内容・・・浄化槽の設置工事が適正に行われ、浄化槽が正常に稼働しているかどうかを検査
  • 頻度・・・設置後4ヵ月~8ヵ月の間に1回
  • 費用・・・5千円~1万円内

 

法定検査(2年目以降)

  • 内容・・・保守点検や清掃が適正に行われ、機能が十分に発揮されているかどうかを検査
  • 頻度・・・1年に1回
  • 費用・・・5千円~1万円内

 

まとめ

  • 貯水槽点検・浄化槽点検はランニングコストとしては忘れられやすい費用だが、法令で定められているのできちんと点検を実施する義務がある。
  • 浄化槽の保守点検費用は意外に高くつくので収益物件を買うときには費用を織り込んでおかないと経費率が高くなり、思ったよりキャッシュフローが出ていないということにもなりかねないので、浄化槽有りとなっている物件の購入前には費用がどの程度かかっているかを把握しておくことが必要となる。

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