相続税を減らすための相続税対策の方法はたくさんあるのですが、難易度やリスク、効果が高いもの低いものがいろいろあります。
中には効果が微妙なものや、法整備が変わってきているものもあるので、実際に実行するにあたっては専門家の指示を仰ぐほうが確実です。
今よく話題に取り上げられているタワーマンションを購入しての相続税対策も例外ではありません。
タワーマンション購入による相続税対策は相続税法改正によりもうできないと言う人がいますが一概には言えません。
しかしタワーマンションによる相続税対策のやり方を間違えると国税当局から否認されて追徴課税されてしまうのも事実です。
タワーマンションを用いた相続税対策も例外なくきちんとしたステップを踏んで行うことが必要です。
昔からある安易な形で差額を抜くという相続税の節税方法では今では国税当局に通用しないと肝に銘じておかなければいけません。
この記事では、タワーマンションでの相続税対策を国税当局がマークしている中でタワーマンションを相続税対策に活かす方法をご紹介します。
目次
タワーマンション高層階購入での相続税対策を国税当局がマークしている中でも相続税対策に活かす方法がある？
タワーマンションの安易な相続税減税を国税当局がマークしている理由
近年、都心部などのタワーマンションの上層階を購入することでの相続税対策とする事例が爆発的に増えています。
本来は相続税の土地の評価は路線価などから行います。
家屋は固定資産税評価など、市場価値とは異なる公的な指標から算出し相続税の計算の基礎にします。
しかし、タワーマンションの場合は上層部に行くにしたがって市場価値が雪だるま式に膨れ上がり、相続税評価額はその市場価値ほどは上がらないため、その差額が反映されない分だけお得に相続税が節税できるというのがタワーマンションを利用した相続税対策となります。
この相続税の節税対策をうたい、お得感を利用した不動産業者の大々的な広告宣伝効果もあり、タワーマンションを購入する資産家が爆発的に増えたという背景があります。
明らかに相続税逃れを狙ったこのスキームに、国の税収を確保しなければならない国税当局は当然対策を練ることになります。
そして実際にタワーマンションを用いた相続税対策をけん制するために、今後タワーマンションの相続税評価を上げて、相続税対策としての恩恵を小さくする施策を講じています。
ある事例では、タワーマンション購入による相続税の減税分を否認し、これに反発した納税者との裁判でも国税当局が勝訴しました。
国家権力である国税当局を甘く見てはいけない
相続税の対策は、被相続人となる人が死亡する時期に近い期日で実行することになりがちです。
生前贈与などもそうですが、相続発生前3年間になされた生前贈与は、相続財産に組み戻されて計算されます。
これは相続税対策の効果を薄める効果を狙ってのことです。
タワーマンション相続税減税スキームの場合、被相続人の死亡日に近い時期に購入したタワーマンションの効果を利用して相続税の税額を下げることができたとしても、そのあとすぐに売却して換価すれば投機的な性格が強く、不当な相続税逃れであると国税当局に判断され、税務調査を経て将来的に追徴課税を課せられてしまうということが実際に起こり得るということです。
国税当局は、相続財産の評価方法についてある程度裁量権をもっており、財産評価基本通達によらなくても他の合理的な方法による評価が許される余地があるのです。
この合理的とは、国税当局にとっては都合がよくより多く税金を徴収できる方法を用いることができるということです。
さらには、タワーマンションを用いた相続税対策を考えている人に向けて注意喚起の記者発表を行ったり、タワーマンションの上層階などで市場価値と相続税評価額の落差が大きい物件についてはその評価方法自体をあらためることを検討しています。
国税当局のこうした対応によって、タワーマンションを用いた相続税対策は今後は今まで通りのやり方では通用しなくなっていくことが予想されます。
相続税法見直し後のタワーマンション高層階を相続税対策に活かす方法がある？
分譲マンションなどの区分所有建物はそもそもタワーマンションでなくても土地が敷地権の共有で建物の価値がほとんどとなります。
なのでその相続税評価額は実勢価格よりもかなり低くなっているという事実があります。
相続税法の見直しによってタワーマンションについては実際の取引価格の傾向をふまえた固定資産税評価額に見直されるということが決まっています。
しかしその中身としたは今までが1階も40階も同じ固定資産税評価額だったものを1階を100とすれば40階を110に固定資産税評価額を補正するというものです。
どうでしょうか？
実際のタワーマンションでは1階と40階の価格差は10％どころではないと思います。
実際には低層階の2倍以上が価格差があるものがザラにありますので、かなり控えめな補正率になっていることがわかると思います。
そしてそもそもが区分所有建物なので相続税評価額と購入価格のギャップは大きいのです。
なので購入した価格は低層階と高層階では全く違うのに固定資産税価格は補正をかけてもそれほどは変わらないということで、まだまだタワーマンション高層階の購入は相続税対策として有効で節税になるということがいえるのです。
タワーマンション高層階による相続税対策が国税当局に否認された事例
タワーマンション高層階による相続税対策が否認された事例です。
客観的に見て相続税逃れが見え見えすぎるものがあったため否認され追徴課税されました。
- 平成19年8月に入院中の父親名義でタワーマンション高層階を2億9000万円で購入
- 平成19年9月に父親死亡
- 平成20年3月に相続税申告したときのタワーマンションの相続税評価額が5800万円
- 平成20年7月にタワーマンションを2億8000万円で売却
3億弱の資産を一気に6分の1近くまで圧縮して相続税申告を行い納税してその後売却して元に戻すということを行い相続税逃れを摘発された事例です。
どのような点で否認されたのでしょうか？
- タワーマンションの購入が相続開始(死亡)直前であったこと
- 相続開始(死亡)し相続税申告後すぐに売却していること
- 購入したあともまったく利用していないこと
- 購入価格と固定資産税評価額の差が2億円以上で大きく明らかに相続税逃れと推測されること
ということを総合的に勘案して摘発に至っています。
タワーマンション高層階を取得して相続税対策に活かすためには？
国税当局から明らかに相続税逃れと摘発されないためには上記をふまえた上で
- タワーマンションの購入目的を明確にして目的通りの利用を実際に行う(賃貸収入目的・居住目的等)
- タワーマンションを購入してすぐに贈与しない
- タワーマンションを受贈したら受贈者は利用する
- 相続税の税務調査が終わるまでは購入目的通りの利用を続ける
- すぐに売却しない
などといった否認されたケースで行っていたことに注意を払って計画的に行うことで、規制は強化されたもののまだまだタワーマンション高層階購入によるの相続税節税効果は大きいといえます。
基本的に目をつけられているのですからすぐに売却すれば調査されるのは当然のことだと考えなければいけません。
タワーマンションを売却すれば大きなお金が動くので国税当局には筒抜けで分かるので注意が必要です。
相続税対策にはタワーマンションと収益物件のどちらが効果的なのか？
相続税対策としてタワーマンションを購入する場合、
- いつ相続が発生するか
- 物件取得が個人か法人か
によって節税効果が大きく変わります。
個人ですぐに相続が発生しそうな場合であればオーナーチェンジでタワーマンションを購入することで資産の評価額を下げて大きな節税メリットを得ることが可能です。
極端なケースでは8割以上の評価減になるということもあります。
法人で取得する場合は物件取得後3年を経過しなければ取得時価での評価となります。
- 法人で取得する
- 相続が発生するまでの期間が長い
- いつ相続が発生するかわからない
ような場合は、タワーマンションではなく築古木造の収益物件を購入してインカムゲインを得ながら減価償却で利益を圧縮したほうが得策だといえます。
なぜなら、タワーマンションはまだ新しいものが多くRC造で減価償却期間が長いうえに利回りが低く、修繕積立金や管理費などの固定コストも高いことが多いため、長期保有するには最適とはいえないからです。
また長期保有をしていて、いざ相続が終わって売却しようとする頃にはタワーマンションの価格が大幅に下がっている可能性も考えられます
そして税法の改正によってさらに規制が強化されるようなことが起これば、これまで通りの方法が有効ではなくなる可能性も十分に考えられるので注意が必要です。
なので相続税対策としての不動産取得は、
- 個人で相続直前であればタワーマンション
- 法人での取得や相続まで時間がある場合やいつ相続が起こるかわからない場合は通常の収益物件
が適しています。
タワーマンションは利回りが低く、修繕積立金や管理費などのランニングコストが高いので長期保有には向かないからです。
特に法人の場合は築古の木造収益物件でインカムゲインを得ながら減価償却費を大きく出してトータル収益の最大化を狙うのが合理的です。
まとめ
- タワーマンションの上層階などを用いた相続税の節税対策は、国税当局が相続税逃れとみなしており、本気で取り締まる方向なので、安易な取り組みはしないほうがよい。
- 相続税対策をするなら、王道の方法で専門家にきちんとアドバイスをもらって行うべき。買って売って節税完了というのは、投機的な一面もあり国税当局に睨まれても当然だといえる。
- 相続の時点では節税になっていても、後からいくらでも追徴課税できる国税当局の国家権力を甘く見てはいけない。
- とはいってもまだまだタワーマンションの高層階は相続税対策には有効な面が大きいのでやり方を間違えないようにする。
