ローン

スルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンの今までと今後の最新動向

スルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンの6つの特徴

スルガ銀行の収益物件に対する不動産投資ローン・アパートローンのことを聞いたことがないという不動産投資家はおそらくいないのではないでしょうか?

不動産投資の初心者が融資を受けるにはどこの銀行かといえば、真っ先にスルガ銀行だと言われるほど不動産投資の世界では超がつくほど有名な銀行でした。

不動産投資への融資の積極性でいえばおそらく全金融機関の中でもNo.1だったのではないでしょうか。

金利が高いのがネックだったのですが、融資承認までの期間が他行よりはるかに速く優良収益物件を人より先に手に入れるためには欠かせない銀行であったことも事実です。

しかし昨今のスマートデイズのかぼちゃの馬車問題を皮切りに、シェアハウス全般への融資はもちろん、一棟収益物件への融資に関してもその審査過程や融資姿勢において行員のコンプライアンス違反が多数見つかり疑義がついているという状況です。

この記事では、スルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンの今までと今後の最新動向をご紹介します。


今までのスルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンの7つの特徴

スルガ銀行は不動産投資の世界では最も有名な銀行の一つです。

評価方法や特徴はスルガ銀行の担当者によっても大きく異なるところがスルガ銀行を利用する際の重要なポイントとなります。

金利は4.5%ですが長期の融資期間で素早い融資付けが特徴の銀行です。

 

特徴①:融資エリア

スルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンの融資エリアはほぼ全国です。北海道、東北、北陸、愛知、大阪、広島、福岡など、全国に融資する銀行です。

静岡県の沼津市に本店がある地銀なので、通常の地銀であれば、静岡県と近隣の神奈川県や愛知県、そして東京都までは融資してもおかしくないのですが、地銀としては通常あり得ない全国エリアでの融資を行っています。

そのため、地銀であるにも関わらず、都銀のりそな銀行よりも融資対象エリアが広いといえ、都銀と同じようなエリアで融資できる稀有な地銀です。

サラリーマン向けの不動産投資に最も積極的な銀行のため、不動産投資の初心者が始めて融資を受ける銀行の筆頭株といえます。

 

特徴②:評価方法

スルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンの評価方法は、基本的な考え方はオーソドックスで、

  • 積算評価
  • 収益還元評価

両方を使って評価します。

ただし、このスルガ銀行の評価方法が、他の都銀や地銀と比べると、同じ収益物件に対しても高い評価金額を出してくれるところがポイントです。

そして都銀などとは異なり、簡易に評価を算出するのみで、物件評価を外部の評価機関に出すということも行いません。

つまり、物件の評価がダメであっても、その人の属性から融資が回収できればよいという考え方が根底にあるといえます。

 

評価方法の特徴①・・・評価額が高め

積算金額の建物の評価額は、RCで20万円/㎡程度以下を設定する銀行が多い中、スルガ銀行ではこれを大きく超える単価になっています。

また、積算評価に銀行のリスクヘッジのために、通常担保に掛目を入れて融資額を減らすのですが、スルガ銀行では掛目を入れませんので、評価額がそのまま融資額になりやすい傾向があります。

そのため、他の銀行より積算評価が1.3倍程度以上まで上昇しますので、物件価格が多少高くても、融資が受けやすくなります。

 

評価方法の特徴②・・・融資スピード

これはとてもすごいことなのですが、必要書類がそろっていると、融資内定まで5日程度で行います。住宅ローンの事前審査なみのスピードです。

普通の銀行がどんなに早くても2週間、通常は1ヵ月かかるところを1週間以内で融資内定を出すので、物件を獲得するのに威力を発揮します。

なぜなら、売主からすると、融資の内定が出ていない人と契約は結びたくないので、融資が内定した人を優先することはよくあります。そのため、スルガ銀行で内定をもらえば、良い物件を獲得することが可能になるからです。

これを利用して、他の銀行にも融資依頼をしているが、スルガ銀行にも並行して融資依頼をすることで、物件を確保しようとする人もいます。

これは当然ながら、スルガ銀行には嫌われますが・・・時と場合によっては有効なこともあります。

スルガ銀行の融資に対するスピード感は突出しており、融資付けが早い買主を優先する収益物件の購入には絶大な威力を発揮するといえます。

そのような収益物件では都銀や地銀などを使っている人がスルガ銀行を使っている人に勝つことはかなり難しいということです。

不動産投資は収益物件を購入して始めてみないと始まらない部分が多々あります。

金利の低い都銀メガバンクを使って優良物件を購入するのがベストではありますが、そうそううまくはことが運ばないことが多いです。

なぜなら優良物件ほど購入競争も激化するからです。

優良物件だがスルガ銀行のアパートローンを使うのが条件という場合は躊躇せずにスルガ銀行で融資を付けても良いのではないでしょうか。

スルガ銀行のアパートローンを使うと他のどの銀行よりも審査スピードは格段に速いので、スルガ銀行をうまく使うことで市場にまれに出てくる優良物件を購入できるチャンスが高くなるといえるます。

競争の激しい優良物件を金利のリスクをとってスルガ銀行の融資スピードを使って購入するという戦略を取っている不動産投資家も多いと思います。

 

評価方法の特徴③・・・融資期間が長い

通常は、法定耐用年数から経過年数を引いた年数が、融資年数の上限になります。

たとえば、鉄骨造なら法定耐用年数が34年で、築20年経過していると、通常は34年-24年=10年が融資期間の上限となります。しかし、スルガ銀行では、この融資期間を延ばすことができます。

重量鉄骨造であれば、築20年経過していても、信用毀損の部分はありながらもスルガ銀行は耐用年数を無視して融資期間を25年や30年まで伸ばしてくれることがよくあります。

そのため、スルガ銀行は金利が高めなのですが月々の返済額を少なくすることができますので、不動産投資の初心者がとても使いやすい銀行となっています。

融資期間が延びれば、その分月々の返済額が減るのでキャッシュフローが増えることになります。

支払総額が多くなるのと元金の返済の進み方が遅くなるが、キャッシュフロー重視の不動産投資家においてはキャッシュフローを出しやすくなります。

つまり、利回りが低い収益物件でも融資期間が長ければ金利4.5%での借り入れでも、それなりのキャッシュフローを出せてしまうということです。

 

特徴③:法人融資

スルガ銀行のアパートローンは個人向けで、法人融資は基本不可です。また、自営業者への融資も難しいと言われています。

スルガ銀行が想定しているのは、上場企業のサラリーマンや公務員であり、信用力のある会社で働いており年収が高めの人ということになります。

 

特徴④:金利

原則4.5%です。団信の費用は金利に含まれています。

都銀や地銀、信金などよりも高めの金利設定となります。

 

特徴⑤:属性

時期によって方針は大きく変わることがあります。

以前は年収500万円~600万円程度でも融資が可能であったが、不動産投資をする層が非常に多くなってきており、営業努力をしなくても多くの人がスルガ銀行に融資依頼をしているため、現在は年収基準を引き上げているようです。

サラリーマン年収が900万円~1,000万円以上あれば、確実に融資は受けられます。時期によって支店や本部の水準が変わりますので、年収が700万円以上ある人はチャレンジする価値のある銀行です。

収益物件の物件評価がある程度出るのであればあとは年収次第となります。

年収の20倍が基本路線で、緩い時は最大で年収の30倍までの融資額になる場合もあります。

つまりスルガ銀行は属性に対する融資を行うという基本スタンスなのです。

属性とはその人の、

  • 勤務先
  • 年収
  • 資産背景

などを総合して指します。

  • 公務員
  • 上場企業の会社員

などがスルガ銀行を有利に利用できると言われるのもスルガ銀行の属性重視の融資スタイルによるものと言えます。

 

特徴⑥:不動産会社との提携

多くの収益不動産会社はスルガ銀行と提携していると言われます。

物件紹介する際には、スルガ銀行で融資を付けなければ売却しない不動産会社があるくらいです。

それはスルガ銀行が融資が出やすく、あまりにも早い融資付けの力があるからです。

それゆえに、スルガ銀行が融資を出す、出さないがその不動産の価格を大きく左右することすらあり得ます。

以前は木造アパートにも融資を出していた時期もありましたが現在はストップしていて、木造アパートが売れにくくなり、価格も下がるということが起こっています。

その反面、鉄骨造の融資は緩い傾向があり、残存耐用年数が少ないもしくはなくても長期に融資することがあります。そのような物件は売却価格が上がる傾向があります。

スルガ銀行の融資姿勢を常に把握しておく必要があると言えるくらい、不動産投資では重要な銀行であるといっても言い過ぎではありません。

 

特徴⑦:融資担当者によって融資額は大きく異なる

スルガ銀行の担当者によっては、

  • 通常の積算評価と収益還元評価を考慮した評価範囲までを融資額として伝えてくる担当者
  • これくらいの属性であれば融資額もこれくらい行うことができると伝えてくる担当者

に分かれるのが特徴です。

なので、融資額を決める際にも、属性が重視されて返済さえできる人であれば、担当者次第では融資額を伸ばすことができるということなのです。

上記の例でいえば、後者のような柔軟な担当者に依頼すれば、融資額を伸ばしやすいといえます。

担当者によってはさまざまな手法で融資額を伸ばすこともできるようです。

良くも悪くもスルガ銀行は担当者次第なのです。

例えば、通常は現在の所有者がスルガ銀行で融資を受けている収益物件は、現在の所有者が当初融資を受けた金額以上にスルガ銀行では融資できないことになっています。

つまり、スルガ銀行で収益物件を購入した人は、収益物件を売却しようとしても、スルガ銀行の融資を使う買主さんには、高く売却できないということが通常です。

しかし、スルガ銀行の担当者によっては、次の買主に当初の融資額以上の融資を行うことができます。

このような担当者を見つけておくと収益物件の購入時の融資付けだけではなく、次の売却の際も有利に進めることができるということになります。

つまりスルガ銀行は、銀行の内部の規定だけではなく、担当者の融資スキルによって融資額をアップさせることが可能な銀行だといえるのです。

 

2017年4月現在のスルガ銀行の融資動向

地方物件への融資にさらに積極姿勢

今までもスルガ銀行は地方物件の融資にも積極的でしたがさらに輪をかけて積極的になっている印象です。

先日も広域の営業を統括する方とお話しをしたのですが、岡山や広島などの中国地方や、高松や松山などの四国の中核都市などでは融資姿勢がさらに積極的になっているようです。

 

都心部では金利引き下げ事例も

東京や大阪の都心部では、今までスルガ銀行の代名詞であった金利4.5%ではなく、金利3.5%の融資も実行しているようです。

都心部の物件価格が高騰しすぎており、金利4.5%ではキャッシュフローが全く合わず物件購入を見合わせざるを得ない事態への対策だそうです。

また、オーナー居住部分のある収益物件では、同じグループのゆうちょ銀行との共同融資も行っているとのことでその金利も3.5%程度のようです。

オーナー居住部分はゆうちょ銀行が融資し賃貸部分はスルガ銀行が融資するという建てつけで、厳密には分けられないがお互いに審査を行うので足並みを揃えざるを得ないので取り組みやすいとおっしゃっていました。

 

2018年4月シェアハウス問題勃発

2018年4月9日にかぼちゃの馬車を運営していたスマートデイズが民事再生手続きを申請しました。

スマートデイズはスプリングボードという受け皿の会社に人員を移し、不良債権をスマートデイズに残し債権処理する方法を取るのではないかと言われています。

しかしスマートデイズが運営するシェアハウスかぼちゃの馬車に投資をしてしまった人が大変な状況になってしまいました。

  • 運営を解除して自主管理していく
  • 弁護団とともに戦う
  • 自己破産して借入を消そうとしている

などを考えている人が多数出てきていると思われます。
 
そのような人たちが、思い詰めて自殺したり自己破産せずに経済的に復活できることを願うばかりです。

一番問題になっているのは、スルガ銀行がこの一連の融資審査の過程において審査書類の改ざんなどの不正をした可能性があるとの疑いが出てきており、緊急で金融庁がスルガ銀行に検査に入るという事態になっています。

これはスルガ銀行にとっては大変に重い事態になっているということです。

スルガ銀行はその経緯を受けて今さらながら一棟収益不動産への融資全般を引き締めています。

まず今までは全国の支店で扱っていましたが、関東では日本橋支店と渋谷支店でのみの取扱いに変更になっていると聞いています。

そして不動産会社の審査資料の改ざんなどの影響と思いますが、不動産会社の宅建免許番号が(3)番以上でないと取り扱わない方針のようです。

宅建免許は5年毎に更新していくので(3)番ということは11年目以上の業歴の不動産会社になります。

このくらい、長く続いている会社でないと信用がおけないのでスルガ銀行は取引しないということです。

確かに、(1)番の不動産会社では無茶な中間省略をして会社をつぶしてしまった会社もたくさんあります。

今後は、二重売買取引や金融資産や年収の改ざんなどの取引は確実に減っていくと思われます。

収益不動産投資へ融資が一番緩かったと言われるスルガ銀行が、融資を完全に引き締めに入った影響はとても大きいです。

スルガ銀行が融資を引き締めることで、今まで老後不安や年金不安などから参入していた、あるいは参入しようとしていたサラリーマンの方への融資が減っていきます。

すなわち一棟収益物件を買うことができる一般人が激減するということになるのです。

その結果、需給の悪化から、物件価格が下落していくことは間違いないと予測されます。

他の銀行では静岡銀行が頑張って融資をしていますが、このスルガ銀行の様子を見て、多くの都銀、地銀、信金も不動産投資に対する融資を引き締めています。

つまり、融資の引き締め=価格下落という図式になります。

2016年前後にスルガ銀行で高値で購入してしまった人は、出口がしばらく取れない状況が続くので、賃貸経営を強化して生き残りを図るしかない状況になっています。

しかし、スルガ銀行に頼らなくても購入できるだけの資金力や属性がある人にとっては今般の物件価格の下落がチャンスになるともいえます。

 

2018年5月シェアハウス問題からスルガ銀行の不正が明るみになる

スルガ銀行のシェアハウス問題への調査が進むにつれて新しい事実がどんどん出てきています。

それはスルガ銀行の行員が二重売買契約や預金残高の改ざんまで知っていて融資をしていたという不正行為が明らかになったというものです。

【以下新聞より抜粋】

内部調査によると、スマートデイズ社が取り扱う物件の販売業者は、スルガ銀行に提出する融資の審査書類で購入者の預金残高や年収を水増しした書類を作成。

スルガ銀行は通帳の原本などの確認を怠り審査を通していた。 

融資にあたってスルガ銀行には物件額の1割の自己資金が必要との内規がある。これをクリアするため販売業者は実際の契約書とは別に自己資金があるように見せかけた虚偽の契約書を作成し、スルガ銀行から融資を引き出していた。

スルガ銀行の営業担当者が販売業者から両方の契約書をメールで受け取っていたケースもあった。

などというものです。

今までもスルガ銀行の嵌め込み案件では、スルガ銀行が9割融資しかしないのにフルローンと謳っており、契約書を2つ作ったりなどの二重売買契約が行われているのは業界では知られた事実でしたが、銀行員はあくまでも知らないものだということが大前提でした。

そのため今回のかぼちゃの馬車においては、スルガ行員は知らないが不動産業者が不正に加担していただけという形で決着するものと思われていました。

ところが、スルガ銀行員までもが不正を知っていながら融資したことが明らかになるという驚きの事実が明白になりつつあります。

ここまでくると、いままでの風潮での不動産投資は自己責任というところから、銀行の貸し手責任がかなり問われる事態になる可能性が出てきます。

スルガ銀行は、今回のケースでもし債務者が返済を停止しても、社内調査が終わるまでは、法的手段(競売等)をとらないと発表していました。

社内調査して行員に問題ないことを確認して法的手段を取ろうとしていたのでしょうが、行員の不正が明るみにでてきており、それでも融資が有効といえるのかという疑義がでてきています。

スルガ銀行としては、不動産会社が不正をしてだけで被害者の立場であるという主張は困難になり、法的手段や返済を求めることが難しくなりつつあります。

最終的に融資を受けている人の扱いがどうなるかはわかりませんが、債務者が有利になりつつあるのは確かです。

現在、スルガ銀行の収益不動産への融資はほぼ止まっていますが、当面の間、復活が期待できない状況になりますし、元のようなスルガ銀行得意のスピード融資はもうできないと思われます。

今後は、サラリーマンが入ってくる前の不動産に強いプレーヤーのみが生き残っていくと予想しています。

  • REIT
  • ファンド
  • 大手法人
  • 富裕層

などです。

スルガ銀行の問題が発覚してもっと収益不動産は下がるかと思いましたが、実際のところ今はまだあまり下がっていません。

それは、もともとの主要プレーヤーはスルガ銀行を使っていませんし、体力も十分にある状況で好景気が続いているからです。

物件価格が下がっているのは主要プレーヤーが購入しない地方の築古物件などです。

スルガ銀行の高額かつスピード融資をするスタンスは復活して欲しいですが、役員が不正に加担していたり、不正に加担した人を退職させる検査妨害行為、など新聞でいろいろな話が次から次への出てきていますので刑事訴追、業務停止処分、認可取り消しなどの厳しい処分が行われ、破たんもしくはどこかの銀行に再編させられる可能性まで取沙汰されています。

金融庁はスルガ銀行に対してかぼちゃの馬車以外の収益不動産への融資についても検査を進めているようです。

不動産投資家において自ら不正を行った人の話は出てきていませんが、不動産業者と結託して二重売買や金融資産の水増しなどをすると今回のような事件がもとで発覚する恐れがあります。

スルガ銀行自体が悪いというよりは、その使い方、融資の引き出し方に無理があったというかインチキしてまで融資を付けたもの勝ちという風潮がこのような事態を招いたと考えられます。

その風潮にぴったりはまるのがスルガ銀行だったということが言えると思います。

まとめ

  • スルガ銀行はサラリーマン向けの不動産融資に最も積極的な銀行で不動産投資の初心者が始めて融資を受ける銀行の筆頭株であった。
  • 不動産投資ローン・アパートローンのエリアは全国、評価方法は積算と収益だが評価額が高めで融資スピードが速く、残存耐用年数が残っていなくても融資期間を長く取れる可能性があり、金利は高めだが月々の返済額を抑えた事業計画を立てることが可能であった。
  • 法人への融資や自営業者は基本的に不可。スルガ銀行が想定しているのは上場企業のサラリーマンや公務員であり、信用力のある職場で働いていて年収が高めの人となっていた。
  • 融資には属性を最優先するのがスルガ銀行の基本スタイルとなるため、物件評価が出ていなくても、借りる人の属性次第では融資額を伸ばすことができていた。
  • 融資額が担当者によっても大きく変わるのが特徴。つまり担当者の融資スキルによって融資額を大きくアップさせることも可能となっていた。
  • スルガ銀行で融資を受けるべきかという問いには、優良物件の購入争いが激しい時代においてはスルガ銀行は無視できない存在だといえる。他の銀行でも融資可能な収益物件なら、他行を利用する買主を出し抜くならスルガ銀行の融資スピードを積極的に使うことも有効となっていた。
  • 2018年5月現在、スルガ銀行の収益物件向けの新規融資はほぼ凍結されている状況にある。
  • 金融庁の検査が全て終わったとしても以前のような積極融資の復活はおそらく不可能と思われる。

この記事を読んだ方は他にこんな記事を読んでいます。

無料相談:不動産投資セカンドオピニオン

不動産投資に関して聞きたいことがあるときにいったい誰に相談すればよいのでしょうか?


◎物件購入を検討しているが本当にこの物件でよいのか?

◎不動産会社に勧められている物件は本当に買いなのか?

◎不動産会社の担当者に言われたことの信ぴょう性は?

◎査定してもらった売却価格は妥当なのか?

◎節税対策や相続税対策をどのように進めるべきか?

◎今後の展開や投資戦略はどうしていけばよいのか?


など、様々な不動産投資に関する疑問に対して、プロの目線で第三者のアドバイスを無料で受けることができます。


是非、不動産投資のセカンドオピニオンサービスをあなたの不動産投資にお役立てください。


不動産投資のセカンドオピニオンサービス

【免責事項】

当サイトのすべてのコンテンツ・情報につきましては、可能な限り正確な情報を掲載するよう努めておりますが、必ずしも正確性・信頼性等を保証するものではありません。
当サイトに掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねます。
本免責事項、および、当サイトに掲載しているコンテンツ・情報は、予告なしに変更・削除されることがあります。

コメントを残す

*