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連帯保証人と保証会社はどちらがより信用できるのか?

連帯保証人と保証会社はどちらがより信用できるのか?

入居の申込みをしてきた人が保証人がいないため家賃保証会社を使いたいというケースは年々増えてきています。

今までは保証人のいる身元のしっかりした人を入居させていた場合、家賃保証会社の利用でも問題がないのかどうか不安になるのではないでしょうか?

連帯保証人と家賃保証会社はどちらのほうが信用できるのでしょうか?

現在では、実は家賃保証会社のほうが信用できる場合が多いです。

この記事では、連帯保証人と保証会社はどちらがより信用できるのかについてご説明します。


家賃滞納は家賃保証会社への加入で防止できる

賃貸住宅への入居に対し、従来では連帯保証人を求めることが慣習化していました。

しかし、少子高齢化の流れもあり、親が年金暮らしの高齢者で連帯保証人としての役割を担えない人や、連帯保証人を頼める親や兄弟がいない人も年々増えています。

また、都心部を中心に家族関係も希薄化しており、連帯保証人自体が昔のように意味をなさなくなってきている背景があります。

そのため、契約の際には連帯保証人ではなく、家賃保証会社を利用するケースも増えてきています。賃貸契約の際に家賃保証会社への加入ができることを条件とすることも増えてきました。

それは、滞納家賃回収の確実性においては、明らかに連帯保証人よりも家賃保証会社のほうが上だといえるからです。

連帯保証人の場合は、実際に滞納家賃を請求しても回収までには時間がかかるケースが多く、支払いを拒否されれば裁判などで膨大な時間と費用がかかってきます。

一方で、家賃保証会社は、家賃滞納があった場合は期日通り確実に弁済してくれます。

また、事件や事故があった場合にも対応してくれるため、基本的には滞納リスクから解放され安定した収益物件の運用が可能となります。

もちろん保証会社も民間企業なので倒産するというリスクもあります。

しかし、倒産リスクよりも家賃滞納が発生するリスクのほうが圧倒的に高いというのが現実です。

家賃を回収できなければ収益物件の運用は破綻してしまうので、家賃保証会社の利用は、大家の自営手段ともいえます。

 

家賃保証会社の仕組み

家賃保証会社に加入するための保証料は、家賃の30~60%程度が一般的です。

店舗や事務所の場合は100%という場合もあります。

この保証料は入居者が負担します。更新時にもまた一定額を入居者に払ってもらうことで、家賃滞納が発生した場合の家賃等を保証会社が入居者に代わって負担するというのが主な仕組みです。

中古の収益物件をオーナーチェンジで購入すると、保証会社に加入していない状況が多いですが、既存の入居者を保証会社に加入させることは一応可能です。

この場合は、入居者ではなく大家が費用を負担するのが一般的ですが、それでも保証会社に加入するほうが望ましいといえます。

ただし、既存入居者を保証会社に加入させるには、入居者の同意を得なければいけませんので、ハードルは高いのも事実です。

3割程度が了承してくれれば御の字だといえます。

 

保証内容は保証会社と管理会社の関係で決まる

家賃保証会社のサービス内容を全部含めると、家賃だけでなく、

  • 更新料
  • 退去負担金
  • 強制執行の裁判費用
  • 電気・水道の料金

などをカバーできるようになっています。

ただし、これらは保証会社と管理会社の力関係で決まってきます。

保証会社からすれば、管理会社は自社の商品(保証)を販売してくれる代理店という位置づけになります。

大口の代理店である管理会社ほど優遇し、保証の内容を充実させてくれます。

大口の場合は、オーダーメイドで保証商品をつくってもらえたりします。

それと同時に、保証会社の審査の通過率も大切になります。あまり保守的に審査をされてしまうと、せっかく見つけた入居者を入居させることができなくなってしまうからです。

一方で保証会社からすれば少しでも危ない入居者は審査ではじきたいのが本音です。

ここでも保証会社と管理会社の力関係が影響します。大口であれば、審査の通過率も相談にのってもらえることもあるということです。

ここで大切になるのが管理会社の規模です。

つまり、スケールメリットが働くかどうかが大切になってきます。保証と一口で言っても管理会社の力で変わってきてしまうので、管理会社選びはこの点でも重要になってきます。

家賃の滞納が一度起きてしまうと、回収するのは非常に困難です。いかに滞納させない仕組みを作るかということが、これからの収益物件活用においては重要になります。

大家が実際に得られる収入は、

◎契約賃料等×回収率

です。回収できなければいくら満室になっても収入は増えないことになります。

その点でも、入居率と並んで、またそれ以上に回収率というものが重要になってきますし、今後はその重要度がさらに上がっていくということは間違いありません。

そのために保証会社は大切な存在であり、その保証会社との窓口になる管理会社をきちんと選ぶことが重要になるということです。

まとめ

時代の流れで、昨今では連帯保証人よりも家賃保証会社のほうが、家賃回収の確実性の面では信頼度が上がってきています。

連帯保証人からすんなり家賃を回収できない場合、結局は入居者から回収する手続きと同じ裁判などと手続きを踏む必要があるからです。

保証会社からよい保証内容を受けるには、その保証会社にとって大口の管理会社を選ぶことで、希望が通りやすくなるし、審査の通過率なども相談にのってもらえる可能性も上がります。

これからの収益物件の運用では、入居者の家賃保証会社加入はますます必須となってくるといえます。

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