住信保証の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

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住信保証の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

住信保証は旧住友信託銀行系列の信用保証会社です。

旧住友信託銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件として、住信保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されています。

現在では合併して三井住友信託銀行にかわっています。

旧住友信託銀行で住宅ローンを借入していて、もし住宅ローンを滞納するといずれは住信保証が代位弁済することになります。

登記簿謄本の債権者の名義が住信保証となっているのはこのためです。

この記事では、住信保証との任意売却の特徴をご紹介します。

住信保証の任意売却の特徴

住信保証は旧住友信託銀行の系列の信用保証会社です。

対応は事務的な感じで、規定に沿って粛々と行うイメージです。

住宅ローンを滞納してから概ね6ヵ月程度で代位弁済を行います。

代位弁済を行うまでは、旧住友信託銀行の住宅ローンを貸し出した担当者が窓口となります。

そして、その間は残債額を下回る金額での任意売却には応じてもらえません。

その間に売却する場合はあくまでローン残債の完済が抵当権抹消の条件となります。

なので、その期間は妥当な金額で売買契約を結んだとしても、住信保証は絶対に抹消してくれませんのでご注意ください。

決済できません。

逆に早く抹消しろと要求すると、住信保証からの印象は悪くなる一方ですので注意が必要です。

代位弁済したあとは住信保証が債権者となり、住信保証自ら任意売却の窓口となります。

住宅ローンを滞納して住友信託銀行の貸し出し担当者とやりとりをしているうちに、住信保証から代位弁済しますよという通知が届きます。

そのタイミングで、住信保証に任意売却したい旨を伝えれば、代位弁済を待って任意売却をスタートすることになります。

住信保証が任意売却の窓口となる

住信保証が代位弁済したあと、住信保証自ら任意売却の窓口となります。

ただ、住信保証内での担当は変わることが多いです。

代位弁済までと代位弁済後で担当者が変わります。

代位弁済後の担当者と任意売却を行うことになります。

任意売却には前向きです。

しばらく任意売却を行っても、妥当な抹消価格で買い手がつかずに任意売却ができないと判断すれば競売の申立を行います。

競売と並行して任意売却を行うケースよりも、時間的には余裕をもって任意売却を進めることができます。

住信保証は、任意売却の出口(買主)として個人を要求されることが多いです。

住信保証が想定する手取り金額を満たしていたとしても、買主が業者では抵当権抹消の決裁が下りないことがあるためです。

任意売却の打ち合わせの段階で、住信保証の担当者とよくすり合わせることが必要です。

その点を注意すれば、任意売却には取り組みやすい債権者だといえます。

引っ越し代もきちんと出してくれます。

ただし、任意売却後の残債の取り立てはかなり厳しめのようです。

残債の取り立ても住信保証が自ら行うためです。

任意売却後の残債が多く残るようなら法的整理の併用も検討の余地があります。

まとめ

  • 住信保証は旧住友信託銀行(現三井住友信託銀行)系列の信用保証会社で、旧住友信託銀行で住宅ローンを借入する際には必ず住信保証が保証に入る形をとる。
  • 任意売却に対するスタンスは前向きであり、住信保証が代位弁済して自ら任意売却の窓口となることが特徴であり、代位弁済後に任意売却の申し出が債務者よりあれば、任意売却を行う。
  • 債権者としては任意売却には取り組みやすい債権者だといえる。任意売却の際の引っ越し代も出してくれる。
  • 任意売却の出口(買主)が業者だと抹消を否認される可能性があるため、個人での出口を設定する方が無難。
  • 任意売却後の残債の取り立てまで住信保証が行うため、取り立てはけっこう厳しいので、残債が多いようなら法的整理も検討の余地がある。

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