物件購入

投資用新築ワンルームマンションの問題点とデメリットとリスク

新築ワンルームマンション投資のたった1つの致命的なデメリット

新築ワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってきたことが1度や2度はあるのではないでしょうか?

かなりの勢いで売り込んできますが、その通りのメリットがあるのかは疑問です。

新築ワンルームマンション投資は、不動産投資の対象として見た場合に、たった1つの、しかし致命的なデメリットがあります。

それは、

『収益に対してそもそも物件価格が割高すぎる』

ことです。

新築のワンルームマンションの価格にはデベロッパーの新築プレミアムがたっぷりと乗っかっているために、冷静に見れば割高すぎる価格となっているからです。

この記事では、物件価格の高さがすべてに悪影響を及ぼす、新築ワンルームマンション投資のデメリットについてご紹介します。


投資用新築ワンルームマンションのデメリット

新築の投資用ワンルームマンションの価格には、3割以上の利益が乗っかっています。

購入した翌日には、新築プレミアムの一部である価格の10%程度は流通価格が下がっている世界です。

物件価格が割高なので収支を見ても明らかに儲からない投資なのですが、マンション販売会社の営業マンの電話攻勢に負けて新築投資用マンションを購入してしまう公務員や会社員の人が後を絶たないのが実態です。

本人が低い収支にも納得していてそれでも欲しい!というならそれでもいいのです。

でもほとんどがそうではなさそうなところに問題があります。

 

マンション販売会社の売り方にも問題がある

脱税まがいの節税指南で、サラリーマンの給与所得を圧縮して所得税の還付を受けられるという触れ込みでグイグイと攻めてきて断り切れずに買ってしまったという人の話もよく耳にします。

よく考えれば、あれだけマンション販売会社が営業するということは、

  • 営業攻勢をかけなければ、ネットやチラシで売れる物ではない
  • 営業員のコストが多く掛かってもデベロッパー、販売会社ともに儲かるほど利益が多い

ということが透けて見えます。

営業マンの平均年齢も低く経験も浅いと思われ、販売用のトークはものすごく訓練されているものの、宅建資格はもちろん不動産のプロとしての専門性にも疑問がある場合が多いです。

朝から晩まで電話営業をするために、肉体的および精神的なタフネスが求められ、資格や専門性なんかむしろ無いほうが売れると言われるような気合いと根性の世界です。

逆に宅建資格や専門性があると、お客さんの立場に立って考えてしまい『何かおかしい』と思いながら営業するので押しが弱くなり逆に売れません。

なのである程度まともな営業マンは遅かれ早かれ去っていく世界でもあるといえます。

御託を並べずに売ること、それこそが正義ということに納得している営業マンだけが、売りまくって果実を手にし業界に君臨することができます。

そういう営業マンは断ってもなかなか帰りません。

厄介です。

彼らはお客様が断るのは内容が理解できていないからだと信じて疑わないからです。

 

新築プレミアムの実態

例えば、2,000万円の物件であれば、新築プレミアムだけで500万円から600万円はあります。

つまり、適正な販売価格は1,500万円程度だといえ、原価でいえばもっと下がるでしょう。

それでも収支度外視で立地が超一等地でありキャピタルゲインが望めるのならいいのですが、それほどでもない立地でしかも狭い土地にペンシル状に建てたマンションの価値は下がっていく可能性のほうが高いのが普通です。

ほとんどの新築ワンルームマンションは築10年もすれば価格が大幅に下がり、新築時に2,500万円程度だったものが、10年で半値以下に下がっています。

もし新築プレミアムが乗らずに、適正な販売価格で買えていたとするならば、妥当な償却後の価格だといえますが・・・。

結局、新築プレミアムが取れたあとは、市場で積算価格や収益還元の観点から評価されますので、妥当な価格での流通となるということです。

市場の目はごまかせません。

 

投資用新築ワンルームマンションを買った結末

新築ワンルームマンションを買った結果

何もしなくてもキャピタルロスが発生する

新築の投資用ワンルームマンションが築10年で新築時の半値以下になっていることは珍しくありません。

10年間で50%ですから、1年間で5%程度のキャピタルロスが何もしなくても発生していることになります。

 

実質利回りはマイナス

新築投資用ワンルームマンションの利回りはせいぜい5%程度で、経費等を除くと実質2%程度が手残りキャッシュフローとなります。

そのため、1年間で5%のキャピタルロスに対して実質2%程度の手残りキャッシュフローなので、毎年の実質利回りはマイナスで大損していることになります。

1年間のキャピタルロスを2%、10年間で20%の値下がり以下にできれば計算上はトントンになりますが、新築プレミアムですでに3割乗っかっているのでアウトです。

手残りキャッシュフローとして月々数万円ずつ積み上げたインカムゲインが、売却時のキャピタルロスで吹き飛ぶどころか期間全体ではマイナス収支となり、なんのために投資したのかわからなくなってしまいます。

これを防ぐ方法はただひとつです。

売らずに持ち続けること。

残念ながらこれしかありません。

売却しなければキャピタルロスは発生しないからです。

それでも、売却できて損益確定をして、損切りできればまだ良いほうなのが現実です。

それは売却したくても売却できないリスクもあるからです。

 

投資用新築ワンルームマンションを売却したくてもできないリスク

新築投資用ワンルームマンションは、個人の信用だけでいくつか買えてしまうのですが、キャピタルロスが大きすぎて売却しようにも債務超過でローンが消せないために、追い金してまで売却するよりは、やむなく持ち続けている人が多くいます。

保有物件の銀行からの担保評価が出ないために、追加で良い物件を買うこともできず、いわゆる何十年も塩漬けとなってしまう人もいます。

 

会社員の新築ワンルームマンション投資はぶっちゃけどうなのか?

会社員が新築ワンルームマンション投資をするのはぶっちゃけどうなのでしょうか?

結論から言うと会社員の投資としてはキャッシュフローが出にくい投資になるのでイマイチなケースがほとんどです。

何か特別な理由がない限り会社員が新築ワンルームマンションは買わないほうがいいと思います。

 

新築ワンルームマンション投資はどのようなものなのか

そもそも、新築ワンルーム投資とはどのようなものなのでしょうか?

新築ワンルームマンションを建設するデベロッパーの多くは、

  • 東京や大阪などの大都市の一等地
  • 大きな都市のターミナル益から近く交通に便利な場所

などに、単身用のワンルームマンションを建設します。

東京でいうと一等地の山手線の内側エリアに多くのワンルームマンションが建てられており、このような物件を営業マンから勧められた場合、立地の良さが魅力的に映るかもしれません。

デベロッパーはワンルームマンションを建てた後、自社の販売部隊やワンルームのみを専門に売っている他の販売会社に営業を委託します。

新築ワンルームマンションの営業マンは、不動産会社の営業マンの中では特異な存在で、基本的に新築のワンルームマンションしか売りません。

彼らは中古アパートや商業ビルなどは手がけず、ひたすらワンルームマンションのみを売ります。

なぜワンルームマンションしか売らないのかというと、新築ワンルームマンションは他の物件と比べて売り方が大きく異なるからです。

電話営業などで不動産投資になじみがない層に積極的にアプローチして販売する手法を取っていることがそうせざるを得ない理由です。

物件販売時にデベロッパーから支払われる販売報酬は比較的高いのですが、それが物件価格にも上乗せされており、利回りが4%程度ということも珍しくありません。

利回りが低く価格が高いのは、物件価格の3割くらいがマンションを建てたデベロッパーや営業を行う販売会社の利益になっているからです。

このような新築ワンルームマンションを金利3%程度でノンバンクから借り入れをして購入したところで、残念ながらキャッシュフローは出ないので、収益を追求する不動産投資家からは相手にされません。

そのため、収益物件にまったく馴染みのない人を電話営業で探して販売せざるを得ないのです。

 

新築ワンルームマンション投資は赤字になることも多い

投資目的で不動産を買っているのに、なぜキャッシュフローが出ない物件を買ってしまうのか疑問に思うかもしれませんが、新築ワンルームマンションの営業マンは巧みな説得を行ってきます。

  • 加入している生命保険の返戻金と比較して新築ワンルームマンション投資のほうが売却時に利益が出るので得
  • 赤字になった分は会社員の給与所得として払った所得税が戻ってくるので節税できる

など、キャッシュフロー以外のメリットをいろいろと打ち出してくるのです。

ちなみに新築ワンルームマンションを買って赤字にしておくと節税対策になるという話を新築ワンルームマンションの営業マンはよくしますが、これは論理のすり替えで、最初から黒字になる物件を買えるのであれば、そのほうがいいに決まっています。

そして、営業マンが提示する収支シミュレーション自体がかなり甘く、固定資産税などの費用が含まれていなかったり、当初の家賃で20年後まで計算していたりすることもあります。

例えば、2000万円程度の新築ワンルームマンションを購入すると、購入当初から毎月1万円程度の赤字になることも多く、5年程度経過して入居者が2回入退去したあとは家賃の下落も始まります。

借入金額はそれほど減っていない上に、リフォーム費用もかさばり、赤字幅が毎月3万円、4万円と拡大する場合まであります。

このような新築ワンルームマンションを2部屋、3部屋と同時に買っているとさらに悲惨です。

場合によっては会社員の給与からも補填できなくなる可能性まであるからです。

新築ワンルームマンション投資の問題点は、物件そのものが悪いというよりは、どちらかというと新築ワンルームマンションを取り巻く業界の慣習の問題のほうが大きいといえます。

仮に、利回りが適正な新築ワンルームマンションが売りに出されていれば、不動産投資家も普通に購入を検討するはずです。

しかしながら、新築ワンルームマンション業界の特性上、利益をたっぷり乗せて建てた物件をどうにかして売り抜こうという考えに染まっている会社が多く、新築ワンルームマンションで優良な物件を見つけるのは至難の技です。

中古であれば様々な理由でオーナーが割安な価格でワンルームマンションを売りに出すケースもありますが、新築で割安な物件が不動産会社から売りに出されることは皆無です。

会社員の不動産投資はキャッシュフローを出して利益を上げなければ意味がありませんので、その目的を見失わないようにしたいものです。

まとめ

  • 新築ワンルームマンション投資は新築プレミアムがたっぷり乗っていて割高であり、それが収支にもキャピタルロスにもつながるため、不動産投資の対象としてはデメリットが大きい。
  • 新築ワンルームマンション投資では毎年5%程度のキャピタルロスが発生し、築10年程度で50%、半値になる例も珍しくない。
  • 新築ワンルームマンション投資で手残りキャッシュフローが2%程度あったとしても、キャピタルロスで実質マイナス収支であることを理解する。
  • 新築ワンルームマンション投資では個人の信用だけで複数戸保有することはできるが、銀行の担保評価は出ないため、それらをもとに新しい物件を買うための融資を引くことは難しくなる。
  • 売却したくてもキャピタルロスが大きすぎてローンが消せずに、売りたくても売れずに塩漬けとなっているオーナーも多い。

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