収益物件の投資回収を早くするためにはどうすればいいのでしょうか？
投資回収を早めるためには、
- 実質利回り
- 税金のコントロール
の2つのポイントがあります。
投資回収額とは、あくまでも純収入です。
そして純収入とは、売上である賃料収入から諸経費を差し引いて、かつ税金を支払った後に手元に残る手取り収入のことです。
この純収入を増やすことで投資回収が早く進むのです。
この記事では、収益物件の投資回収を早くするための2つのポイントをご紹介します。
収益物件の投資回収を早くするための2つのポイント
投資回収額が多いほど投資回収は当然早く進んでいきます。
そしてそのような状態が利益を最大化しやすいといえます。
例えば、1億円を投資して、
- 5年で3000万円回収できる場合
- 5年で1000万円しか回収できない場合
を比較して考えれば、当然のことながら前者のほうが投資回収が早く進み、利益を最大化しやすくなっていることになります。
前者は投資から5年経過した時点で原価が7000万円まで下がっていますが、後者はまだ原価が9000万円もあります。
では、どのようにすれば投資回収を早くできるのでしょうか？
そのためには重要な2つのポイントがあります。
ポイント①実質利回りの高い物件を選ぶ
一つ目のポイントは、実質利回りが高い物件、つまりなるべく経費がかからない物件を選ぶことです。
いくら賃料収入が入っても、多くの利益がかかってしまっては利益はでません。
建物の修繕費や原状回復費用などは購入前にある程度予測します。
築古の物件や、長期入居者が多い物件の場合は、建物の修繕費や原状回復リフォームのオーナー負担が大きくなる傾向があります。
また、エリアの賃貸市場によって、賃貸付けの際に不動産業者に支払う広告料にも差があります。
表面利回りの賃料収入にばかり目が行きがちですが、事業として支出の部分にもしっかりと目を行き届かせることが必要だといえます。
いろいろやって気付けばお金が手元に残っていないなどということを避けなければいけません。
ポイント②税金のコントロール
二つ目のポイントは、できるだけ税金を抑えることです。
純収入は税引き後の手残りなので、税金を最小化できれば手取り収入は最大化することになります。
税金を減らすといっても脱税等は絶対にしてはいけません。
ただ、収益物件の運用であれば、合法的にある程度税金をコントロールすることができますので、いかに税金をコントロールするかがポイントになるのです。
具体的には税金の先送りが中心になります。
税金は何もコントロールしなければ最大限徴収されることになっています。
なので、賃料収入を高めて、経費を削ってせっかく純収入を増やしても、その分だけ税金で最後に持っていかれてしまっては、利益の最大化が遠のくことになります。
きっちりと認められている手段で税金をコントロールすることがとても大切なのです。
まとめ
収益物件の投資回収を早めるためには、税引き後の純収入を高める必要があります。
- 経費の最小化
- 税金のコントロール
この2点を意識することで、収益物件の運用での純収入は最大化できることになります。
なお、特殊な事情で相場よりも収益物件を安く買うことができれば利益を最大化できますが、汎用性がないため、そういう物件を買えればラッキーくらいで狙いすぎない方がいいです。
経費を最小化させて税金のコントロールを行って純収入を最大化できるようになるほうが重要であり再現性もあるといえます。
