不動産投資で収益物件の投資回収を早くするためにはどうすればいいのでしょうか？
不動産投資で投資した資金の投資回収を早めるためには、
- 実質(NET)利回りを上げる
- 税金のコントロール(節税対策)
の2つのポイントがあります。
不動産投資の投資回収額とはあくまでも純収入です。
そして純収入とは売上である賃料収入から諸経費を差し引いて、かつ税金を支払った後に手元に残る手取り収入のことです。
この賃料収入から諸経費を差し引いて税金を支払ったあとに手元に残る正味の純収入を増やすことで不動産投資に投資した資金の投資回収が早く進むということです。
この記事では、不動産投資で収益物件の投資回収を早くするための2つの重要なポイントは実質(NET)利回りと税金のコントロール(節税対策)の合せ技にあることについてご紹介します。
不動産投資で収益物件の投資回収を早くするための2つの重要なポイントは実質(NET)利回りと税金のコントロール(節税対策)の合せ技にある
不動産投資において投資回収額が多いほど不動産投資に投資した資金の投資回収は当然早く進んでいきます。
そしてそのような状態が不動産投資において利益が最大化しているといえます。
例えば、1億円を投資して、
- 5年で3000万円回収できる場合
- 5年で1000万円しか回収できない場合
を比較して考えれば、当然のことながら前者のほうが不動産投資に投資した資金の投資回収が早く進み、不動産投資全体の利益を最大化しやすくなっていることになります。
前者は投資から5年経過した時点で原価が7000万円まで下がっていますが、後者はまだ原価が9000万円もあります。
では、どのようにすれば不動産投資に投資した資金の投資回収を早くできるのでしょうか？
そのためには重要な2つのポイントがあります。
不動産投資で投資回収を早めるポイント①：不動産投資の仕入れにおいて実質利回りの高い物件を選ぶ
一つ目のポイントは不動産投資の仕入れにおいて実質利回りが高い物件、つまりなるべく経費がかからない収益物件を選ぶことです。
いくら収益物件から賃料収入が多く入っても、それ以上の多くの経費がかかってしまってはその収益物件から利益はあげられません。
収益物件の建物の修繕費や原状回復費用などは購入前にある程度予測します。
築古の収益物件や、長期入居者が多い収益物件の場合は、建物の修繕費や原状回復リフォームのオーナー負担が大きくなる傾向があります。
また、エリアの賃貸市場によって、賃貸付けの際に不動産業者に支払う広告料にも差があります。
どうしても収益物件の表面利回りの賃料収入にばかり目が行きがちですが、不動産投資を事業としてとらえた場合の支出の部分にもしっかりと目を行き届かせることが収益物件の仕入れ段階から必要だといえます。
いろいろやって気付けばお金が手元に残っていないなどということを避けなければいけません。
不動産投資で投資回収を早めるポイント②：不動産投資の利益にかかる税金のコントロール
二つ目のポイントは、できるだけ不動産投資の利益にかかる税金を抑えることです。
純収入は税引き後の手残りなので、税金を最小化できれば手取り収入は最大化することになります。
税金を減らすといっても脱税等は絶対にしてはいけません。
ただ、不動産投資における収益物件の運用であれば、合法的にある程度自分の裁量で税金をコントロールすることができますので、いかに税金をコントロールするかがポイントになるのです。
具体的には不動産投資の利益にかかる税金の先送りが中心になります。
不動産投資の利益にかかる税金は何もコントロールしなければ最大限取れるだけ徴収されることになっています。
なので賃料収入を高めて経費を削ってせっかく不動産投資の純収入を増やしても、その分だけ税金で最後に持っていかれてしまっては、不動産投資の利益の最大化が遠のくことになります。
その結果、その分だけ不動産投資に投資した資金の回収が遅れてしまうということです。
きっちりと認められている手段で税金をコントロールすることが不動産投資に投資した資金回収を早めるためにはとても大切なことなのです。
不動産投資の投資額の回収を収益物件の売却時点で行えないと節税した意味がなくなる理由
投資回収ができずに不動産投資で節税できても意味が無いです。
節税対策として収益物件を取得する場合、物件取得じには数千万円から数億円というコストがかかります。
物件価格の全額を借り入れして取得することが可能ですので、手元にキャッシュを残しながら減価償却費や支払利息を費用計上して節税ができます。
しかし、最終的にその数千万円から数億円の物件取得の投資額を回収できなければ意味がありません。
節税ができるのだから、損をしてもよいという考えではもったいない。
節税のために1億円の損を出したから利益が1億円減ったというのではプラスマイナスゼロだからです。
不動産投資における投資回収額のシミュレーション事例
例えば、1億円の物件であれば、
- 純収入
- 売却益
の二つで1億円を回収することが重要となります。
投資回収額と物件価格によるシミュレーションで確実な投資回収を目指す必要があるのです。
7年間で2000万円の純収益を得たとしたら、最低でも8000万円で売却しなければならないということです。
◎2000万円（保有期間中の純収入）+8000万円（売却価格）＝1億円
だからです。
このような形で、物件取得後の保有期間中は減価償却を取ることで節税し、さらには8000万円以上で物件を売却することによって、この物件に関しての投資回収する利益の最大化を図ることになります。
節税対策はあくまで保有期間中の純収入を増やすためのもので、上の式では2000万円の部分に貢献していることになります。
なので、節税をいくら頑張っても、この物件が7000万円でしか売却できないようであれば、トータルでの損益が1000万円ということになってしまいます。
ここに、不動産投資は物件取得から売却まで連動して利益の最大化を図らなければ意味が無い所以があるのです。
物件取得から売却までの出口戦略をきちんと購入時にシミュレーションすることが大切です。
減価償却による節税や稼働率のアップ対策、リフォームの効率化などで純収入を頑張って増やしても、売却価格が低すぎれば投資回収額が低くなり、トータルでの利益の最大化は図れないからです。
おわりに
不動産投資において投資した資金の投資回収を早めるためには、税引き後の純収入を高める必要があります。
- 経費の最小化
- 税金のコントロール
この2点を意識することで、不動産投資における収益物件の運用での純収入は最大化できることになります。
なお、特殊な事情で相場よりも収益物件を安く買うことができれば利益を最大化できますが、汎用性がないためそういう収益物件を買えればラッキーくらいで狙いすぎない方がいいです。
経費を最小化させて税金のコントロールを行って純収入を最大化できるようになるほうが重要であり再現性もあるといえるのです。
