相続財産管理人弁護士と進める相続管財不動産の任意売却の成功事例

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相続財産管理人弁護士と進める相続管財不動産の任意売却の成功事例

不動産の所有者が多額の負債を抱えたままで死亡した場合で相続人が相続放棄した場合にその不動産はどうなってしまうのでしょうか?

そのような場合には多額の負債を相続することを望まない相続人は相続放棄の手続きを行うことが一般的です。

もしも、

  1. 配偶者(常に相続人になる)と子
  2. 兄弟姉妹

の順番で相続放棄がなされれていけば、最終的にはその担保不動産の処分権限者がいなくなってしまうことになります。

このような場合でも担保不動産の任意売却はできるのでしょうか?

この記事では、相続財産管理人弁護士と進める相続放棄された相続管財不動産の任意売却の配分計画成功事例をご紹介します。

相続放棄から相続財産管理人が選任されるまでの流れ

個人である債務者が死亡した場合に、その債務は法定相続人に法律上当然に相続されます。

その結果、相続人が過大な債務を負担することになってしまうケースがあり、そのような相続負担を回避するために相続放棄という手続きが設けられています。

例えば、

  • 融資額残債1億円
  • 担保3000万円

というケースの場合、1億円の融資に対して3000万円の担保しか存在しないため、この担保権を処分したとしても7000万円もの借金が残ることになります。

第1順位の相続人の妻と子は7000万円の負債を背負うのを回避するために、相続放棄の手続きを取ったとします。

妻と子が相続放棄すると相続権は第2順位の父と母に移りますが、その父と母が相続放棄すると、相続権は第3順位の相続人である兄弟姉妹に移ります。

そして兄弟姉妹も相続放棄を行うことで、初めて相続人不在という状況になります。

この段階でようやく銀行は相続財産管理人の選任を裁判所に申し立てることができることになるのです。

このよな場合には、担保不動産から最も回収を見込める担保権者が、家庭裁判所に対して相続財産を管理する相続財産管理人の選任申立てを行うのが望ましいと考えられます。

相続財産管理人の選任申立てを行うと、家庭裁判所の審判により

『亡◯◯ 相続財産管理人弁護士◯◯』

といった形で相続財産管理人の弁護士や司法書士などが選任されます。

選任後は破産管財人弁護士が任意売却を行うのと同じように、相続財産管理人が担保不動産の処分権限を持つことになります。

 

相続財産管理人弁護士との任意売却の成功事例

【亡◯◯ 担保不動産の任意売却処分】

  • 売買価格:3000万円[a]
  • 諸費用
    相続財団組入:90万円[売買代金の3%]
    抹消費用:10万円
    合計:100万円
  • 配当金額:2900万円([a]-[b])
  • 配分案
    第1順位
    A信用保証 抵当権 配分額:2560万円
    [元金2000万円プラス遅延損害金14%の2年分]
    第2順位
    B銀行 根抵当権設定額3000万円 配分額:330万円
    差押え
    C市役所 解除料:10万円

相続財産管理人は、裁判所の許可を得て任意売却を行います。

一般的には破産財団に対する組入金と同じ考え方で、売買代金の中から相続財団にその一部を組み入れます。

本件では3%の拠出を行いました。

 

おわりに

競売を申し立てる場合でも相続放棄をされた場合には、担保権者の申立てにより相続財産管理人を選任する必要があります。

相続財産管理人に選任された弁護士や司法書士は、一般的には任意売却に協力的なことが多いので、任意売却にて回収額のアップを図るチャンスであるといえます。

本事例にもありましたように、遅延損害金は青天井で取れるわけではなく、任意売却では競売の配当に準じて、抵当権の利息や遅延損害金は2年を上限とするのが通例となっています。

昨今の高齢化や少子化が進んでいることも手伝って、今後においてもこのような相続管財人による任意売却はますます増えていくのではないでしょうか。

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