銀行担当者が担保不動産の任意売却の際にやりがちな2つの失敗事例

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債権者である銀行担当者が不動産の任意売却で失敗した2つの失敗事例

不動産の任意売却において債権者の役割とはどのようなものでしょうか?

任意売却における債権者のスタンスは、

『配分される金額で担保を解除できるかどうかを検討し、できるのであれば担保権を解除する』

というものであるべきです。

ただそれだけのことなのです。

このスタンスを忘れてしまい、銀行担当者にとっては素人の領域である不動産の分野にのめり込みすぎてしまって結局任意売却を失敗する銀行の担当者がたまにいます。

特に必要以上に価格を吊り上げようとする債権者の担当者は要注意です。

振り回されて結局任意売却が崩れてしまう可能性が高いです。

任意売却の失敗事例①:買付証明書による価格の吊り上げを必要以上に行って任意売却の機会を逃す

任意売却を進めていくと、自分が中心となって任意売却にのめり込んでいく銀行の担当者をたまに見ることができます。

例えば、不動産業者から買付証明書をもらい、今度はその買付証明書の金額をたたき台にして、任意売却の価格を徐々に吊り上げていくといったことをついついやってしまうのです。

はじめから入札手続きを取っていたのであればそれでもいいのですが、相対で行っているときに買付証明書の価格を吊り上げていくことは、不動産業界では大変行儀の悪いことでご法度なのです。

考えてみれば分かることのなのですが、不動産業者が買付証明書を入れてくるということは、その前提となる金額で折衝を行い、調査や交渉を経て買付証明書を出しておりその大前提として当該不動産を購入することを念頭に置いているのです。

遊びで金額を書いているわけではないのです。

不動産業者は買付証明書を入れてもらった買主に対して、やっぱりもっと価格が高かったみたいですとは不細工すぎて言えないのです。

場合によっては今までの顧客との信頼関係にも影響するほどのことなのです。

金融のプロである銀行の担当者でも不動産業界のことまではわかりませんから、少しでも良い条件で債権回収を図ろうと頑張るばっかりに、知らない間に不動産業界では御法度になっている一線を超えてしまうのです。

その結果、購入希望者や不動産業者から信義則に反するのではないかという強いクレームが投げかけられることになってしまうのです。

任意売却を債権者である銀行担当者が中心になって行うことは結構なのですが、担保権者はあくまでも担保権者にすぎないということを忘れてはいけません。

冒頭でも申し上げた通り、任意売却における担保権者のスタンスは、

『配分される金額で担保を解除できるかどうかを検討し、できるのであれば担保権を解除する』

ただそれだけのことなのです。

このことを分かっていれば、よほどのことがない限りトラブルの回避は可能となってくるのです。

 

任意売却の失敗事例②:決済日当日に書類が揃っておらず決済が流れてしまい任意売却の機会を逃す

銀行の担当者が中心となって行った任意売却において、段取りが悪かったために任意売却決済日当日に関係者が全員集まったものの、解除証書が揃っていなかったりして決済が流れてしまったというケースもあります。

さらに、解除料自体を決済日当日に増額要求をされて任意売却の決済が流れるなどということも現実には起こりうることなのです。

この辺の段取りや危険予測は、不動産のプロの中でも任意売却を多く取り扱っている専門業者が頭一つ抜けていると思います。

なぜなら、任意売却を多く取り扱っている専門業者はそれだけ多くの冷や冷やした経験や、実際に失敗した経験を持っていると考えられるからです。

しっかり段取りしたつもりでも決済当日にイレギュラーが発生するのが不動産取引なのです。

普通の取引でもトラブルが起こるのに任意売却ならトラブルが起こりやすくなるのは当然のことです。

人間は痛い思いをしないかぎり、なかなか本気で対策をしようと考えないものです。

 

おわりに

担保権者はあくまでも担保権者にすぎないということを忘れている銀行担当者が、任意売却にのめり込みすぎると不要なトラブルを起こす可能性があります。

銀行の担当者はあくまでも金融のプロであって、不動産のプロではないからです。

銀行の担当者のなかでいくら不動産に詳しいといっても、不動産ばかり扱っている不動産業者のプロには経験という部分では絶対にかないません。

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