離婚時の住宅ローンの連帯保証人の解消は夫婦間売買か売却で解決できる

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離婚時の住宅ローンの連帯保証人の解消は夫婦間売買か売却で解決できる

たとえ離婚したとしても不動産の連帯保証人はそうそう簡単には外れないということをご存知でしょうか?

家を買う時に離婚のことまで考えていることはほぼありませんので夫婦で連帯保証人になって住宅ローンで借りられる金額を増やしたという方は多いです。

夫婦で連帯保証人となって家を購入していると、いざその夫婦が離婚するとなったときに連帯保証人になったことが大きな足かせになってしまいます。

家を売却して住宅ローンを完済できるのであればまだ何とかなるのですが、なかなかそうはいかないことが多いからです。

夫婦の間で『もうがまんできない、離婚だ』となって離婚届が受理されて正式に離婚したとしても、家の住宅ローンの連帯保証人になっている場合は、住宅ローンを完済するまではお互いに連帯債務を負担することになるのです。

これはどういうことかというと、もし片方が住宅ローンの延滞をしたり破産したりすると、もう片方に必ずその住宅ローンの支払いの督促が行ってしまうというということです。

なので離婚の際には連帯保証人になっている家を事前に処分しておくほうが望ましいといえるのです。

そのための方法はおもに2つです。

  1. 夫婦間売買
  2. 売却

夫婦どちらかの単一の住宅ローンにするか第三者に売却して住宅ローン自体をなくしてしまうというのが解決方法となります。

離婚する際に住宅ローンの連帯保証人を解消していないとどうなってしまうのか?

離婚する際に連帯保証人で住宅ローンを借りた家をそのままにしておくと、将来的に困った事態が発生する可能性が高いです。

なぜなら、家族で共同生活を送る事を前提に購入した家を離婚後も同じように大切に考えられるかというと決してそうではないからです。

ただ、離婚の際に住宅ローンの連帯保証人をそのままにしていたとしても、住宅ローンの支払いを滞納していないうちは大きな問題にはなりません。
家を売却したいときにどちらか一方の一存では売却できないというくらいです。

しかしながら、住宅ローンの支払いがひとたび滞納されると両方にとって大変なことが起こってしまいます。

どちらかが住宅ローンを払っていくという約束で離婚した場合であっても連帯保証人になっている場合には関係ありません。

金融機関は両方に連帯保証人として督促をかけることになるからです。

この場合に考えられるのが下記の2つのパターンです。

 

住宅ローンの連帯保証人トラブル①:離婚して家に残っている方が住宅ローンを払っていく約束の場合

この場合に住宅ローンの滞納が起こってから驚くのは、離婚して家を出た方です。

離婚して家を出て、住宅ローンも家に残っている方が継続して払っていくという約束で、自分はもう家には住んでいないという状況にもかかわらず住宅ローンの連帯保証人になっていたばっかりに突然に金融機関からの督促を受けることになります。

家に残っている方は自分で住宅ローンを払っていく約束だったため自分でも住宅ローンを滞納している状況が分かっているのでまだよいのですが、家を出た方からすると突然住宅ローンを払えと言われても寝耳に水の話になります。

このケースでは、家に残って住宅ローンを払っていく予定だった方は支払い能力が厳しくなっていて、このまま放置しておくと信用保証会社が代位弁済を行って最終的には家が競売にかけられてしまうことになります。

かといって家を出た方が住んでもいない家のローンを立て替えて全額払っていくのかというとそれも今の生活があり家賃なども払っていることも多いので金銭的にも難しいケースが多いのです。

そして最終的には家を出た方も住宅ローン破綻の道連れになってしまうのです。

もし家が競売になったとしてもこの道連れは競売が終わっても続きます。

すなわち住宅ローンの残債の処理まで全て道連れとなるのです。

たまにあるケースで家に残って支払いをしていた方が勝手に自己破産してしまい、全ての債務が結果的に家を出た方の連帯保証人に降りかかってくることまでありました。

そうなると家を出た方は住宅ローンの残債を全て引き受けて返済していくか、家に残った方と同じように自己破産ないし債務整理などを行うという選択に迫られることになります。

まさに連帯保証人は自己破産まで道連れということになってしまいます。

 

住宅ローンの連帯保証人トラブル②:離婚して家を出た方が住宅ローンを払っていく約束の場合

この場合に住宅ローンの滞納が起こってから驚くのは、離婚して家に残った方です。

離婚して家に残って、住宅ローンは家を出た方が継続して払っていくという約束で、離婚後もそのままの生活を家に残って続けていて突然に住宅ローンの連帯保証人として金融機関からの督促を受けることになります。

家に残っている方は、家を出た方が住宅ローンを払っていく約束だったため、金融機関からの督促を受けて初めて住宅ローンが滞納されているという状況がわかるという事態になります。

このケースでは、家を出て住宅ローンを払っていく予定だった方は支払い能力が厳しくなっていて、このまま放置しておくと信用保証会社が代位弁済を行って最終的には家が競売にかけられてしまうことになります。

この状態でもし家に残っている方が住宅ローンを支払っていける状況であれば、とりあえずは住宅ローンを払っていくことでもとの状態に戻すことはできます。

家を出た方が住宅ローンを払っていくという約束だったと言っていられないからです。

住宅ローンを払わなくてもよいという約束だったのにとりあえず立て替えて払った住宅ローンについては、あとから家を出た方に請求することはできますが、家を出た方の支払い能力が厳しければはらってもらうことは難しい場合が多いです。

こうなってしまった以上、今後の住宅ローンは全て家に残っている方で負担して支払っていく覚悟を持つことが必要です。

また上記以上に厳しいのが、家に残っている方が知らない間に住宅ローンの延滞が進んでいて、期限の利益を喪失して代位弁済されてしまっているようなケースです。

こうなってしまうと、家に残っている方がこれから住宅ローンを支払っていきますと言っても住宅ローンを分割で支払う権利を失っていますので、住宅ローンの残債の一括請求を受けることになります。

ここまできてしまうと住宅ローンの残高を一括で払わない限り家は競売にかけられてしまうことになり、物理的に住宅ローンを支払っていくことはできなくなります。

 

離婚に伴う住宅ローンの連帯保証人の解消方法2つのパターン

上記からも離婚で別々に住むのに連帯保証人をそのままにしておくのは離婚後の生活においてお互いにデメリットが多いということが分かると思います。

なので離婚する際には、できるだけ早い段階で連帯保証人の関係も解消しておく必要があるのです。

その対処の方法は2つあって、

  • 夫婦間売買でまとめる
  • 売却する

のどちらかです。

 

住宅ローンの連帯保証人の解消パターン①:夫婦間売買でまとめる

離婚によって夫婦間で連帯債務の持ち分を買い取るなどで持分売買を行う場合は下記のようなポイントがあります。

  • 離婚協議書の作成
  • 売買のタイミング
  • 買い取る側の収入(年収)

現金で買い取ることができれば何も問題はないのですが、ほとんどのケースが融資を受けての持分売買の検討となります。

そうなると買い取る側に収入(年収)が必要となります。収入がない場合は残念ながら融資を受けることはできません。

また持分売買でまとめる場合に、現時点での不動産に付いている抵当権残高分の融資での対応でなら対応できますという金融機関が多いのも特徴となりますので、抵当権残高全額の融資を受けられるだけの収入(年収)があるのかもポイントとなってきます。

離婚協議書の有無は金融機関によって対応が異なってくる部分ではありますがメガバンクなど一部の金融機関を利用する際は公正証書での離婚協議書を求められることがあります。

なお離婚協議書は離婚される二人の財産に関する重要な取り決めとなりますので、公正証書化はともかく離婚協議書自体は作成しておいたほうが売買後のトラブル防止には役立ちます。

離婚時の持分売買においての融資に関しては、買い取る側にもすでに抵当権が付いている場合が多いので、買い取らない側だけの融資を新たに受けようとするとその抵当権の順位が第1位ではなくなってしまい、後順位となるため取り組めないということになります。

なので、買い取る側の抵当権の残債も含めた全体の金額に関して新たに融資を受けるという流れになります。

この問題がクリアされればあとは融資審査だけの問題となり、通常の融資とポイントはほとんど同じで

  • 買い取る側に収入がある
  • 買い取る側に借り入れ事故歴がない
  • 時価での売買(不正に低価格でない)

という部分になってきます。

 

住宅ローンの連帯保証人の解消パターン②:売却する

計画的に離婚する場合は別として現状の生活から離婚に発展する場合に、奥様がパートや専業主婦などで収入がない場合は夫婦間売買は難しいので売却したほうがよいケースが多いです。

主人の側が持分を買い取るということは少なく、子供の親権を奥様側が持つと家に残るのは奥様側となることが多いからです。

この場合、奥様に住宅ローンを組めるだけの収入(年収)がない場合に前述のどちらかが支払いをしていくという不安定な状態をとりあえず選択することが多いです。

しかし前述のとおり、離婚の際は連帯保証人の関係は出来る限り解消しておいたほうがよいのです。

そうなると選択できるのは、連帯保証人の関係もろとも家を売却することで解消してしまうという方法になります。

実は連帯保証人の家を売却して住宅ローンをリセットしておくことが、あとあとのことを考えると離婚後の二人の生活にとって一番憂いのない方法だったりするのです。

 

おわりに

夫婦で連帯保証人になって住宅ローンを借りて購入した家を離婚後もそのままにしておくのは、住宅ローンをどちらが払っていくにしても不安定極まりないのでできるだけ避けることが望ましいといえます。

その時はそれでよくても、その後のそれぞれの生活の中でいろいろなことが起こり住宅ローンの滞納を起こしたりするケースが多いからです。

離婚時に最後の仕事として、連帯保証人の解消を夫婦が協力して行っておくことで今後の二人の生活を憂いのないものにすることができるのです。

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