物件購入

購入前のマンション・アパートの修繕状況の必須チェックポイント

購入前のマンション・アパートの修繕状況の必須チェックポイント

築年数の経過した中古収益物件は、どんな不具合が隠れているかわかりません。

特にオーナーチェンジの中古収益物件は部屋の中を見ることができないので心配は尽きません。

中古収益マンションやアパートを購入する前の劣化状況や修繕状況はどこをチェックすればいいのでしょうか?

結論は、

  • 配管関係
  • エレベーター
  • 屋上防水
  • 耐震工事
  • 外壁塗装

などの修繕に高額な費用がかかる箇所の状況をできれば専門家を伴って確認することが必要です。

この記事では、購入前のマンション・アパートの修繕状況の必須チェックポイントをご紹介します。


できれば専門家と建物の状況調査を行う

中古の収益マンションや収益アパートは新築に比べて利益を出しやすいというメリットがありますが、その一方でリスクがあるのも事実です。

その最大のリスクは建物リスクです。中身を確認しないまま中古の収益物件を買うことは、大きなリスクを背負うということです。後で大きな不具合があった場合は、修繕のために莫大な費用を要し、利益が吹き飛ぶ恐れもあるからです。

実際、中古収益物件を取得後すぐに水漏れが発生し、修繕するのに数百万円単位以上の工事を余儀なくされるケースがあります。ひどい場合だと、2億円の物件を購入し、配管の引き直しなどで5000万円の追加工事費用が発生することもあります。

これらのケースでは、物件取得時にそのような不具合を把握せず、知らされることもなく購入してしまったということがあります。これではすでにスタート時点で投資は失敗しているようなものです。

特に古い物件(特に昭和56年5月以前に建築確認を取った旧耐震物件)は一級建築士などの専門家を伴って事前に建物の状況調査を行うことが必須といえます。

なかでも、RC造の物件は修繕費用も木造などに比べて破格の高額になるため要注意です。

冒頭でも紹介しました特にチェックするポイントは、

  • 屋上防水
  • 外壁塗装
  • 給水管・排水管といった配管関係
    (特に昭和築のRC造物件は鉄管の場合が多く錆びてしまうことで高額の工事費用がかかるケースがあるため要注意です)
  • エレベーター
    (特にエレベーターのカゴを替えると高額になる)
  • 耐震工事
    (旧耐震の物件は必要になる可能性がある)

などが挙げられます。

これらの工事は修繕費用が高額になる傾向があります。また、費用の問題ではなく、修繕が不可能な場合もあり得ます。

そしてこれらの修繕意外にもうひとつ怖いのが建物の傾きです。建物の傾きを直すとなると規模にもよるでしょうが数千万円単位の費用を覚悟する必要があります。

以上よりとにかく『物件を分からないまま買う』というのは非常に危険なことだと気付いて頂けたと思います。

このような調査を行うことで、そもそもその物件を取得してよいのかどうかの判断ができます。取得してよいとなったらその次にコストを考えます。その修繕費用を物件価格に加えた総投資額で利益が出るかどうかを判断し、場合によってはその分を加味した値引き交渉を行う必要もあります。

 

購入前に修繕履歴を把握する

中古収益物件を購入する前に、建物の調査と並行して建物の修繕履歴を可能な限り把握することも重要です。

  • 過去にどんなトラブルがあったのか
  • 雨漏りや漏水はないか
  • どんな修繕を行ってきたのか
  • エレベーターの保守状況

などを売主から確認します。これは物件調査の一環という側面も持ちます。

たとえばもし給湯器が20年前のもので竣工後一度も交換していなければ、取得後にほぼ全て交換する必要が出てきます。防水工事を行ったのが20年前であれば、取得後すぐに雨漏りがして防水工事を行わなくてはならなくなるリスクがあるということです。

売主さんのなかには、管理会社に任せきりで、ご自身で修繕履歴をあまりよく把握していない人もいますので、実際に物件の状況を把握している管理会社からもヒアリングを行うことが大切になります。

また、売買契約にあたっては、図面があるかどうかを確認し、ある場合は売主から必ず引き継ぐようにします。図面があれば物件取得後に戦略的な修繕を行いやすくなるからです。

 

保険を活用した修繕費用のリスクヘッジ

調査を行って、修繕履歴を確認したとしても、中古収益物件の場合は突発的な不具合が起こる可能性があります。その不具合に対してリスクをヘッジするために、火災保険を活用できます。

火災保険は何も火事に備えるだけのものではありません。火災保険に加えて地震保険に加入することはもちろん、特約をつけることで様々なリスクに対応することができるようになります。

火災保険の保険料はすべて経費計上できるので、惜しまずにしっかり備えておくことが重要です。

  • 建物電気的・機械的事故特約・・・エレベーターや水道ポンプなど、電機や機械設備の故障が補償されます。
  • 施設賠償保険・・・アパートやマンションの安全性の不備や構造上の欠陥によって、入居者などに損害を与え、大家に賠償責任が発生する場合に備えられます。保険料が安く保障が手厚いので、中古収益物件オーナーには特におすすめの補償特約です。
  • 盗難・偶然な事故による破損・汚損・・・室外機の盗難や、引っ越し時に壁に穴が開いた、窓ガラスを割られたなどのケースに補償されます。
  • 家賃損失補償特約・・・水漏れや火災などで建物が使用できず、家賃が得られない期間の損失が補償されます。

などが、リスクヘッジに活用できます。

 

修繕計画は費用対効果を考える

物件を取得したうえでどのような修繕工事を行えばよいかというと、一言でいえば費用対効果を考えた工事を行うということになります。

不動産投資においては、利益の最大化という観点が最も大切で、ここが自宅などの実需物件と大きく違うところです。

自己満足ではなく、費用対効果を計算した数字に基づいた判断が求められます。どこをどの程度修繕していくのか的確に判断しなければいけません。

たとえば外壁の塗装などは、塗料の種類によってコストが大きく変わってきます。長期保有を考えるのであれば、20年以上もつ塗料を使ってもよいのですが、減価償却を4年取った後に売却して資産を組み換えようと考えている場合には、化粧直し程度の塗装でコストを抑えた方が合理的だといえます。

また、空室が出れば部屋の現状回復費用がかかりますが、長期で入居していた部屋ほど設備も間取りも古くなっているものです。その場合はフルリフォームも視野に入りますが、それで家賃がどのくらい上がり、どのくらいの期間でコストを回収できるのか、実際に客付をしている不動産管理会社の意見も聞きながら、適切なリフォームになるようにコストをコントロールすることが重要です。

まとめ

中古収益物件を購入する最大のリスクは建物リスクです。中身を確認しないまま中古の収益物件を買うことは、大きなリスクを背負うということです。後で大きな不具合があった場合は、修繕のために莫大な費用を要し、利益が吹き飛ぶ恐れもあるのて事前に一級建築士などの専門家と建物調査を行うことが望ましいといえます。

建物調査と並行して売主から今までの修繕履歴をどのような修繕をいつ行ったのかのヒアリングを行い、物件取得後に必要になる修繕を予測することが必要です。そしてそのコストを加味して利益がでるかどうかの収支計算を行い購入価格を決めるという費用対効果の考え方を持つ必要があります。

不動産投資を趣味で行うのであれば自己満足の修繕でもよいが、事業として行うのであれば常に収益の最大化を考え、費用対効果の目線で修繕コストに関しても考える必要があります。

この記事を読んだ方は他にこんな記事を読んでいます。

無料相談:不動産投資のセカンドオピニオンサービス

不動産投資に関して聞きたいことがあるときにいったい誰に相談すればよいのでしょうか?


◎物件購入を検討しているが本当にこの物件でよいのか?

◎不動産会社に勧められている物件は本当に買いなのか?

◎不動産会社の担当者に言われたことの信ぴょう性は?

◎査定してもらった売却価格は妥当なのか?

◎節税対策や相続税対策をどのように進めるべきか?

◎今後の展開や投資戦略はどうしていけばよいのか?


など、様々な不動産投資に関する疑問に対して、プロの目線で第三者のアドバイスを無料で受けることができます。


是非、不動産投資のセカンドオピニオンサービスをあなたの不動産投資にお役立てください。


不動産投資のセカンドオピニオンサービス

【免責事項】

当サイトのすべてのコンテンツ・情報につきましては、可能な限り正確な情報を掲載するよう努めておりますが、必ずしも正確性・信頼性等を保証するものではありません。
当サイトに掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねます。
本免責事項、および、当サイトに掲載しているコンテンツ・情報は、予告なしに変更・削除されることがあります。

コメントを残す

*