税金&節税対策

修繕費での一括経費計上を狙う際に資本的支出扱いを回避するポイント

修繕費での一括費用計上を狙う時に資本的支出扱いを回避するポイント

建物を修繕して支出をしたら、すべて今年の費用に計上できると思われてはいないでしょうか?

修繕には修繕費と資本的支出があり、

  • 修繕・・・支出年度に一括費用計上する
  • 資本的支出・・・耐用年数での減価償却となる

という、税務上の大きな違いがあります。

この区別を行わないまま修繕を行って、支出が狙い通りの節税にならないという結果になると、年度末の申告で納税額が増えて後悔することになります。

この記事では、修繕費と資本的支出の違いと具体例をご紹介します。


修繕費と資本的支出の大きな違い

ここがポイント!

修繕の考え方

収益物件は購入してからも常に老朽化し続けます。

計画的に修繕をかけながら、商品価値を維持することが大切です。

必要な修繕をまったくせず、修繕の予算も一切考えず、毎年の減価償却費で浮いたお金をすべて使い込んでしまえば・・・

当然のことながら、収益物件の資産価値はどんどん目減りしていってしまいます。

『資産の食いつぶし』

と俗に言われている状態になってしまいます。

そして売却したくても不具合箇所が多く、希望とはかけ離れた金額でしか買い手が見つからないという事態になります。

その一方で、リフォームはきちんと行ったものの、節税には裏目になってしまうことがありますので注意が必要です。

それはどういうことかというと、リフォームの内容によって、

  • 支出が一括で経費になるもの・・・修繕費
  • 支出が一括で経費にならないもの・・・資本的支出

という、税務上の区別があるためです。

リフォームが修繕費ではなく資本的支出とみなされてしまうと、支出した費用を一括でその年の経費に計上することはできなくなります。

その場合は、耐用年数での減価償却で分割で経費計上を行わなくてはならなくなります。

最初からそうと分かっていて、減価償却で費用を出すと決めた上で、資本的支出となる修繕を行ったのであれば、まったく問題ありません。

しかし、修繕費として今年度一括での経費計上を見込んでいて、それが資本的支出とみなされて減価償却になってしまった場合には、今年度の経費が減ることで申告利益が増え、税金を多く支払うことになり、節税対策としては上手くいかなかったといえます。

 

修繕費とは?

  • マンション・アパート本体やその付属設備などを通常の状態に維持管理するための費用
  • 原状回復するための費用

は、修繕費として全額その年の経費計上とすることができます。

耐用年数が木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年などと決められているのはそれなりの修繕を繰り返すことを前提にしていることでもあります。

つまり、マンション・アパート本体やその付属設備を本来の耐用年数まで維持するための修繕費、例えば、

  • 外装の塗り替え
  • 木造屋根の葺き替え
  • 屋上防水の修理

などは、その金額が大きくても修繕費として、その年の必要経費とすることができます。

 

資本的支出とは?

例えば、

鉄筋コンクリート造の外壁を吹き付けタイルから磁器質タイル張りに替える

などは、建物の使用可能年数を延ばし、建物の価値が高まるとみなされます。

この場合の費用は資本的支出となり、その大部分は支出した年の必要経費にはできず、減価償却資産として毎年償却していかなければなりません。

また、

  • 事務所用だった部屋を住居用に改装
  • 畳の部屋を高級なフローリングに張り替え

なども建物の価値を高めるとみなされて資本的支出となってしまいます。

資本的支出となった場合は、その建物や付属設備の法定耐用年数の期間にわたって毎年償却していくことになります。

そのときの償却年数は建物の残存年数ではなく、もともとの法定耐用年数である点にも注意が必要です。

例えば、築27年経過した鉄筋コンクリート造の建物の外壁を吹き付け塗装からタイル張りにした場合(費用300万円)

⇒建物の残存年数(20年)ではなく、新たに建物と同じ耐用年数の47年で償却

毎年の減価償却費=300万円÷47年≒6.3万円

固定資産になってしまうと300万円の支出に対して、毎年償却できるのはたった数万円となってしまいます。

 

リフォーム費用が修繕費と認められるポイント

リフォーム費用を全額経費にするためには、

  • 資本的支出に該当するのか
  • 原状回復程度の修繕費の範囲内なのか

その税務上の基準をしっかり把握しておくことがポイントとなります。

このポイントを理解しておくと、修繕費として一括経費計上したい場合に、資本的支出とされることを回避するためには、どうすればよいのかをある程度判断できることになります。

  • その修理、改良等の1件ごとの工事費の金額が20万円未満であれば修繕費
  • 20万円以上でも、その修繕の周期が3年以内であれば修繕費
  • 明らかに建物の価値を高めるもの、または建物の耐久性を高めるものでなければ修繕費

明らかに建物の価値を高めないもの、または耐久性を増すものでなければ、20万円以上かかっても、修繕の周期が3年以上でも、修繕費として一括で経費にできるということになります。

まとめ

  • リフォーム費用を修繕費として認められればその年の必要経費として一括で計上することができるが、資本的支出とみなされれば法定耐用年数の期間にわたって毎年分割で償却していくことになり、経費計上される金額に大きな差が出ることになる。
  • 利益が多く出た年などに、節税を兼ねて大きめの修繕を行ったが、建物がグレードアップして資本的支出とみなされると、その年に一括費用計上できずに、耐用年数での減価償却となり、見込んでいた費用を計上できずに狙い通りの節税ができないことになる。

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