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収益物件のレントロールを机上で素早く精査する簡単3ステップ

レントロールを机上で精査する簡単チェック3ステップ

収益物件の精査にレントロールを十分に活用しているでしょうか?

不動産投資では、レントロールと呼ばれる資料があります。

レントロールとは、各部屋の家賃表のことで、このレントロールが収益物件の購入検討の際には非常に重要となります。

まずは、現地確認の前に、机上でレントロールの確認を行うとよいでしょう。

この記事では、収益物件のレントロールを机上で素早く精査する簡単3ステップをご紹介します。


収益物件のレントロールを机上で素早く精査する簡単3ステップ

ステップ①収入が正しいかを確認

レントロールはそもそも間違っている可能性がある

よくあることなのですが、不動産会社に悪気はなくても、レントロールが間違っていることがあります。

家賃自体が間違っていることもあれば、家賃の合計の計算が間違っているなど。

そのため、レントロールをざっと見ておかしな家賃がないかどうか、家賃の合計値をざっと暗算して確かめる習慣をつけるといいです。

間違いも少しの間違いなら気づきにくいのですが、ゼロがひとつ多かったり少なかったりなど大幅に違うものはパッと見たら分かるので、発見したら情報元にすぐに確認するようにします。

 

レントロールには記載されていない収入があるケース

レントロールから漏れている収入で代表的なのが、

  • 自販機収入
  • アンテナ収入
  • コインランドリー

だと言われています。

これらを含めてレントロールを見直す必要があります。

 

水道代を収入に含めている場合がある

入居者の水道代を固定にしている場合があります。各部屋2,000円などです。

そのため、水道代は収入であるのはいいのですが、オーナーも全体の水道代を支払う必要がありますので、すべてを収入にするとおかしなことになります。

水道代については、収入に記載されていても収入から外すか、最大でも50%分までを収入とするほうが妥当です。

不動産会社などで水道代の支出が分かる場合は教えてもらいます。

その場合は、水道代受領分から支出分を引いた金額を収入とすればよくなります。

 

ステップ②家賃が適正かを分析する

現状家賃に引き直す

現状家賃に引き直す

10年以上前や新築時など昔から入居している人はたいてい家賃が高いままになっています。

現在の相場の家賃と2万、3万違う場合もあります。

物件の現状の実力を見る上では、現在の家賃に引き直すことが必要です。

この作業を怠ると、物件取得後に入居者の退去ごとに家賃が下がり、利回りが低下していくことになってしまいます。

確認の方法は、Homes、Suumo、atHomeなどの大手ポータルサイトで、物件と同じ条件を入れて検索をかければ、ある程度の確認ができます。

また、満室想定として、仮に入っている家賃も同様に確認が必要です。

 

同じ法人の複数入居の割合を確認

法人が一括借りしているケースは、そもそも融資が難しいのでそこで気が付きます。

法人が一部の部屋を借りているケースでは、どのくらいの割合だと危険かというと、概ね30%以上を同じ法人が一括借りしている物件は気を付けておいたほうがいいといえます。

初心者は避けておいたほうが無難でもあります。

なぜかというと、シングルとファミリーで若干違いますが、毎年20%程度が普通に入れ替わっていくと想定します。その入れ替えに法人一括借りの入居者が一斉に出ていくと、合計50%が入れ替わり、空室募集の対象となってしまいます。そうすると募集が大変になり、原状回復リフォームも重なって、返済に困るケースが出てくるからです。

返済比率50%を想定していると、50%の空室では、返済がやっとで、その他の経費は持ち出しになってしまいます。この水準までくると危険水域だといえます。

目安としては、同じ法人の複数入居は、15%程度の部屋数にしておいたほうが無難です。

 

同じ契約年月の入居者を確認

学生物件の場合は同じ契約年の入居者は、同じ年度に一斉に退去することになります。

そのため、同じ契約年が40%あると、その年に40%以上の入れ替わりの可能性があるということになります。

25%ずつが望ましいですが、そのような配分には基本的にはならないので、40%程度までは許容せざるを得ないのが実情です。

通常の社会人、学生が混在する物件で、同じ契約年が多い場合は、何かの条件をつけて一気に埋めた形跡となります。

そのように、無理に埋めているケースは入居から退去までのサイクルが短くなりがちなので気を付けたほうがいいといえます。

 

ステップ③融資が受けられる物件かどうか

店舗・事務所の比率が30%未満であること

店舗・事務所比率が30%以上になると、個人向けのアパートローンの融資は難しくなります。

大規模オーナーなどで実績があるなどの条件がないと、店舗・事務所比率の高い物件は融資を引くのが厳しくなります。

同様に、ゲストハウスやシェアハウスなどの場合も寄宿舎扱いとなり、銀行で融資を引くのが大変難しくなるので事前に確認が必要です。

たまに、小規模な上記物件で自分が住むとして住宅ローンで購入してから貸し出しているつわものもいますが、融資の規約違反となるのでやめておいたほうがいいです。

まとめ

  • レントロールは収益物件の購入検討に非常に重要なものであるが、机上で確認するポイントがある。ひとつはレントロール記載の収入が正しいかどうか、もうひとつは、その収入自体が適正かどうかという点を確認する。
  • 家賃は昔から入居している入居者ほど高いままになっているので、現状の相場家賃に引き直すことが必要。これを怠って物件を購入すると、入居者の退去が出て新しい入居者に入れ替わるたびに、家賃収入が減り、利回りが低下することになる。
  • 店舗・事務所比率が高いと個人向けのアパートローンは厳しくなるので、店舗・事務所比率が30%以下であるかは必ず確認する。

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