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家賃相場より下げて空室を埋めようと焦ってはいけない3つの理由

高収益オーナーは下げない!家賃設定を簡単に下げてはいけない理由

管理会社が提示してくる家賃設定で、そのまま入居者の募集をして家賃相場より下げて空室を埋めようとしていませんか?

結論から言うと、家賃設定を管理会社任せにするのではなく、オーナー自身でも本当にその家賃設定が家賃相場に対して適正なのかをチェックする必要があります。

なぜなら、不動産投資における収入のほとんどが家賃収入であり、その生命線ともいえる家賃設定を簡単に下げることは、不動産投資上問題でもあるからです。

  • 物販の会社が簡単に商品を値下げするでしょうか?
  • サービス業の会社が簡単にサービス料金を値下げするでしょうか?

不動産投資も例外ではありません。

この記事では、家賃相場より下げて空室を埋めようと焦ってはいけない3つの理由をご紹介します。


家賃相場より下げて空室を埋めようと焦ってはいけない3つの理由

理由①収益を上げるため家賃相場に合った家賃設定が必要

収益を上げるための家賃設定

家賃設定の考え方

不動産投資における収益の根源である家賃の設定は、本来オーナーの仕事であるはずです。

それにもかかわらず、入居者募集の家賃設定を、管理会社が提示する家賃設定のままにしている場合が散見されます。

もし本気で高収益化を図ろうと思うなら、入居者募集の家賃設定を賃貸管理会社と一緒になって決めていく姿勢がなければなりません。

 

家賃相場にあった適正な家賃設定

当然、入居者を決めるためには、家賃相場に対して適切な家賃設定をする必要があります。

空室を埋めるための要素の中では、家賃設定が6~7割、もしくはそれ以上の部分を占めているとも言われます。

どんなに広告費を払うといっても、家賃相場と乖離した家賃設定では決まるものも決まらなくなります。

適切な家賃設定をするためには、家賃相場の中で、

  • 間取りに対するターゲット
  • ターゲットに対するリフォーム個所を選別
  • どの家賃価格帯で入居者が決まるのか

などのリサーチと査定スキルが必要となります。

退去があった場合は、次の入居者のターゲットを明確ににした募集体制をすばやく整えることができるかどうかで、その後の空室期間に大きな差が出るのです。

 

 

理由②家賃設定が管理会社の言いなりになっている

大切な家賃設定を、オーナーの多くは管理会社に一任しすぎています。

任せ過ぎることで不動産投資にどのようなリスクがあるのかを理解するべきです。

 

低めの家賃設定で空室を埋めようとする

管理会社に家賃設定を一任すると何が危険なのでしょうか。

答えは単純で、管理会社はとても保守的に家賃を見積もる、つまり低めの家賃設定を好む傾向があるからです。

賃貸仲介店舗が決めやすい家賃で募集をかけて早く空室を埋めたいというパワーバランスが働くのです。

オーナーの収支や財務状況を把握して、オーナーの立場に沿った提案というのは残念ながらしてこないのです。

これは古くからオーナーは大きな不動産を持っていて儲かっているという前提条件で仕事をしてきており、管理会社はオーナーの収支よりも、自分達が決めやすい家賃設定を続けてきたからです。

 

どんどん募集家賃が下がっていく理由

これを市場で繰り返す結果、競争が激しいエリアでは、みんなどんどん家賃を落としてしまいます。

極端な場合は、満室なのに借り入れ返済ができなくなることも冗談ではなくあるくらいです。

例えば、3LDKの市場相場の平均が7万円のエリアがあるとします。

物件は、

  • 仕様のグレードが高い
  • ペット可など条件を緩めている

ために平均8万円以上の家賃で満室だとします。

それを伏せて管理会社に家賃設定を相談すると、判でついたように募集家賃7万円という設定を提案されるのです。

適正な家賃設定をするためには、この物件レベルならこの家賃帯までは支払うことができるだろうというようなリサーチや分析をすることが必要です。

 

理由③管理会社の家賃設定が家賃相場に合っているとは限らない

家賃設定の判断材料

オーナー自身が市場調査を行い、管理会社が提示している募集家賃が適正なのかを判断していくには、

  • どのようなターゲットに
  • どのような差別化を行い
  • どのような条件で
  • どのような営業方法で

決まるのかを分析して家賃設定をするべきです。

適正な家賃設定をするために、賃貸仲介店にヒアリングするのが一番わかりやすいです。

  • 現在どのような間取りが
  • どのような差別化をして
  • 敷金・礼金をどのような条件にして
  • 営業手法は広告費2ヵ月分なのか

などを詳しく調査した結果、適正な家賃を査定できることになります。

募集家賃を下げるということは、オーナーの事業の売上が下がるということです。

家賃を下げた期間の売上は逸失利益となり永遠に取り戻すことはできません。

簡単には家賃設定を下げないことを考えるべきです。

 

募集家賃を下げることで物件売却価格も下がる

募集家賃を下げることで物件売却価格も下がる

家賃収入が下がれば、その期間の売上が下がるだけではなく、収益還元での物件評価を下げてしまいます。

家賃設定を下げた瞬間に資産が目減りするのです。

株価が数百円下がっただけでも大騒ぎする人も、家賃を数千円下げることに大きな抵抗がない場合もあります。

月々数千円でも年間数万円、長い期間で数十万円以上の損失となり、収益還元評価ではときに数百万円の損失になります。

そうならないためにも、自分で考えるのを放棄せずに、オーナー自ら家賃の設定くらいは調査するくらいの心構えが必要です。

 

稼働率改善と収支改善は別問題

余談ですが、空室対策を外部にお願いする場合は、単に稼働率を上げるだけではだめです。

収支を改善することをお願いしなければなりません。

  • 稼働率を上げること
  • 収支を改善すること

は同じではないのです。

そもそも稼働率だけをあげるのは比較的簡単で、募集家賃を落とせば、ほとんどの場合は解決するからです。

稼働率を上げたのにもかかわらず収支が悪化しては本末転倒な結果だと言わざるを得ません。

まとめ

  • 不動産投資の収入の根源である家賃設定を自分で考えずに、管理会社に任せ過ぎているオーナーが多いのが現実。
  • 管理会社は保守的に家賃を見積もり、物件の収支ではなく、入居者が決まりやすい家賃設定を提案してくる。なぜなら、高い家賃で入居者が決まらなければ収入が入らない仕組みだから。
  • オーナー自ら、エリアの管理会社や賃貸仲介店に市場の相場を聞いたりしてリサーチや分析を行うことがこれからは重要になる。
  • 外部に任せて自分で考えなければ、募集家賃は下がる一方だと心得ることが重要で、インターネットも発達している現在は、市場リサーチも格段にしやすくなっているので、自分で面倒がらずに行うべき。

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