物件購入

レントロールの信憑性を確認する不動産賃貸仲介業者ヒアリング5項目

レントロールの信憑性を調べる家賃相場ヒアリング5項目

物件の検討を前に進める際に、現地の賃貸仲介会社にヒアリングを行い、レントロールの信ぴょう性を確認しているでしょうか?

賃貸仲介会社への家賃相場のヒアリングは、

  • 購入検討物件の稼働率が維持できるのか
  • 現況家賃は近隣相場からかけ離れていないか

など、レントロールの信憑性を調べる重要な作業となります。

賃貸仲介会社への家賃相場のヒアリングは、

『購入を検討しているので教えてほしい』

と素直に聞けば、たいがい丁寧に教えてくれます。

そこで家賃相場や近隣の入居率、エリア情報などを確認します。


不動産賃貸仲介業者への家賃相場ヒアリング5項目

レントロールの信憑性を調べるヒアリング項目

ポイント①:家賃相場

  • いくらの家賃であれば貴社で埋められるか
  • 家賃がいくらまでなら決められるか
  • あると決まりやすい設備

などを聞きます。

場所と間取りを見れば、経験のある賃貸営業マンであれば、この家賃では今は埋まらないなどの情報を教えてくれます。

よくあるのは賃貸仲介営業マンは決めやすい家賃(下限)を教えてくれるので、逆にいくらまでなら決められるか(上限)を聞いておくとよいです。

 

ポイント②:近隣の入居率

同じ間取りでの近隣物件の入居率を確認します。

賃貸仲介会社の営業マンは、将来のオーナーのために気前のいい話をすることが多いですが、近隣のマンション、木造アパートなどの入居状況も聞いておきます。

『マンションは8割がた埋まっているが、木造アパートだと10部屋中4部屋程度空いている』

などという話も出てくるかもしれません。

近隣の様々な物件の入居率を確認するのは、市場で空室が増えてくると、募集家賃がどんどん下がり、市場全体に波及してくるからです。

そのような場合は、賃貸募集において競合物件が多く、満室になるまで時間がかかることが予測されます。

 

ポイント③:広告費の相場

広告費の相場を確認します。

広告費は、

  • 通常の場合
  • 大至急埋めたい上乗せの場合

の両方を聞いてしまいます。

通常で1~2ヵ月が多いですが、2ヵ月が通常であれば、かなり供給過剰なエリアになりつつあると予測できます。

もし、広告費3ヵ月以上で通常ですというエリアであれば、かなり苦戦することを予測しなくてはなりません。

 

ポイント④:物件について知っていることがあれば

項目④:物件について知っていることがあれば

物件自体について知っていて、良い点と改善点などがあれば教えてもらいます。

物件の名前を言ってはいけない場合を除いて、物件の名前を伝えれば、大抵は不動産会社に登録されていますので知っていると思います。

  • エントランスが汚なすぎて案内しにくい
  • 空き情報が回ってこないので案内にいけない

などいろいろな情報を収集できます。

物件購入後にどこをどう改善すればより入居者を埋められるかのあたりをつけることができます。

改善点は、

  • 例えばエアコンをサービスしたら埋まった
  • フリーレントを1ヵ月つけたら埋まった
  • ウォシュレットをつけたら埋まった

など、近隣物件での具体的な情報をもらえる可能性もありますので聞くだけ聞いてみましょう。

 

ポイント⑤:3点ユニットとセパレートで違いはあるか

購入検討物件が1Kの場合は、3点ユニットとセパレートの家賃相場も聞いておきましょう。

3点ユニットはセパレートに比べて入居者が埋まりにくいですが、その分家賃が低ければ埋まるエリアもたくさんあります。

セパレートにした場合にいくらで埋まるかについては、セパレートにしても家賃があまり上がらず、入居者が埋まりにくいというような話が出れば、将来的には賃貸付けの苦戦が想定されるでしょう。

そして、セパレートの物件だとしても、近隣に3点ユニットが多くあり、その家賃が低すぎる場合は、将来的には3点ユニットの低い家賃に引きずられて下がっていく可能性もあります。

世の中の家賃を払っている層も二極化してきており、賃貸市場では低所得者層もどんどん増えています。

そのために、低価格家賃の物件は供給過剰でないエリアであれば3点ユニットも十分賃貸付けできるので、よくリサーチしたほうがいいです。

まとめ

  • 購入検討物件について賃貸仲介会社への確認をする際は、家賃相場だけでなく、近隣の入居率や広告費の相場なども確認する。
  • 賃貸仲介会社へのヒアリングは1社だけでなく、3~4社は聞く。物件が遠方で行ってから聞いていると間に合わないケースは電話でヒアリングする。だいたい3~4社回れば、空室がいくらくらいの家賃で埋められるか分かってきます。
  • オーナーの努力なしに入居者が埋まるような物件はよほどの事情がないと売りに出されないと考え、努力すれば物理的には入居者が埋められる物件とエリアだと確認できれば、前向きに動いて問題ないといえる。
  • 3点ユニットの物件も1K物件の場合はまだ数多く市場に出回っているので、近隣のセパレート物件との家賃や入居率の差を確認して、3点ユニットでも高い稼働率が維持できそうなエリアなら問題ないといえる。

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