不動産投資で売却しやすい収益物件を目利きして購入するには?

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収益不動産の立地と利回り・土地代・流動性との関係

不動産投資においていざというときに売りやすい収益物件とはどのような収益物件なのでしょうか?

一言でいうと流動性の高い収益物件のことです。

ここでいう流動性とは投資商品の売買のしやすさを表す言葉です。

公の市場で売買される株などの金融商品は流動性が高く、逆に不動産のように売り手と買い手が相対で売買交渉をするような商品は流動性が低くなるのが一般的です。

そして、収益物件の流動性は、その物件の立地と利回り、土地代などの密接な関係があります。

この記事では、不動産投資で収益物件を仕入れる際にいざというときに売り抜けやすい収益物件を見極めて購入する方法についてご紹介します。

不動産投資で収益物件を仕入れる際にいざというときに売り抜けやすい収益物件を見極めて購入するには?

不動産投資での収益物件の立地と利回り・土地代・流動性との関係

例えば、株の取引でも、都市銀行や大手メーカーなどのように出来高の多いメジャーな銘柄は流動性が高い一方、1日に数単位の取引しかないような流動性の低いマイナーな銘柄もあります。

急に現金が必要になって株を売ろうとしても、流動性の低い銘柄では、希望金額での売買が難しいこともあります。

それは安い金額で売りに出さなければ買い手がつかないということでもあります。

それと同じことが収益物件にも当てはまります。

貯蓄などいつでも換金できることを優先して収益物件を運用する場合、流動性の高い物件を選んで運用するべきだということです。

収益物件で流動性の高い物件とは、買いたいと思う人が多い物件です。

例えば都心部の物件などですが、なかでも東京都心部の物件が流動性は最も高くなります。

そして都心部の物件は土地代(坪単価)も高くなります。

つまり、土地代の高いエリアほど流動性は高くなるので、土地代と流動性は比例関係にあるということです。

一方で、一般的に流動性や土地代と利回りは反比例の関係にあります。

簡単に言えば、

  • 人気のある都心部ほど流動性と土地代が高く、利回りは低くなりがち
  • 地方ほど流動性と土地代が下がる分、利回りは高くなる

という傾向にあるということです。

 

収益物件の立地別の流動性と利回りの具体例

具体的に、年間600万円の賃料収入が入るアパートの事例を考えます。

東京の渋谷であれば、物件価格1億円でも買い手がいると思われ、そのときの利回りは6%です。

しかし、同じ年間の賃料収入600万円のアパートが埼玉県の川越にあるとしたら、渋谷と同じように1億円で買い手がつくでしょうか?

まず1億円では難しいと考えられます。

物件価格が6000万円であれば売れるかもしれません。この時の表面利回りは10%で、渋谷のケースより利回りが4%高くなります。

立地・流動性と利回りは反比例することがこの例からもわかります。

同じ賃料収入であれば、需要と土地代の高い渋谷では物件が高値でも買い手がつくものの、川越では物件価格を下げないと、買い手にとって魅力がないということです。

さらにこの物件が栃木県の宇都宮市にあるとしたら、6000万円でも買い手がつかず、5000万円ほどになってしまうかもしれません。

このときの表面利回りは12%となり、地方に行けば行くほどさらに流動性と土地値が下がり、利回りが高まることになります。

 

まとめ

  • 都心に近いほど買い手が多い=流動性が高い
  • 都心から離れるほど買い手が少ない=流動性が低い

という構造となります。

利回りは地方に行くほど逆に高くなりますが、空室のリスクも高くなり入居率が低くなることには注意が必要だといえます。

投資にあたっては、

  • 利回り
  • 土地代
  • 流動性
  • 入居率(空室率)

を目的に応じて見極めることが重要になります。

流動性を優先して収益物件を取得する場合は、その代わりとして一般的に利回りは低くなる傾向となり、その分得られるキャッシュフローも少なくなります。

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