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不動産投資ローンの借入金利の引き下げを銀行に交渉する際に知らないと損する実質貸出金利と他行借換に対する銀行の考え方

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不動産投資ローンの借入金利の引き下げを銀行に交渉する際に知らないと損する実質貸出金利と他行借換に対する銀行の考え方

銀行から借入をして不動産投資を行っている人が多いと思いますが不動産投資ローンを借りたときの金利を後から引き下げてもらうことは可能なのでしょうか?

結論から申し上げると不動産投資ローンの借入金利を後から引き下げてもらうことは可能なことが多いです。

不動産投資ローンの借入金利の引き下げ交渉を上手く進めるために知っておかなければ損する知識として

  • 実質貸出金利に対する銀行の考え方
  • 他行への借り換えに対する銀行の考え方

の2つがあります。

実質借入金利と他行借り換えに対する銀行の考え方を知っておけば不動産投資ローンの借入金利の引き下げ交渉において有利になることは間違いありません。

この記事では、不動産投資ローンの借入金利の引き下げを銀行に交渉する際に知らないと損する実質貸出金利と他行借換に対する銀行の考え方についてご紹介します。




不動産投資ローンの借入金利の引き下げを銀行に交渉する際に知らないと損する実質貸出金利と他行借換に対する銀行の考え方

実質貸出金利に対する銀行の考え方

不動産投資を行っている人は借入をしている方が大半だと思います。

例えばスルガ銀行のアパートローンで金利4.5%で借りている方などは金利の引き下げできれば大きな効果があると考えるのではないでしょうか?

しかし銀行にやみくもに金利引き下げの交渉をしに行く前に金利引き下げに対しての銀行側の考え方を理解しておく必要があります。

まず最初に銀行が融資を行う段階では、融資申込者の属性や金融資産を背景に審査を行い格付けを出しています。

最も優遇されるのは短プラとよばれる最上位の格付けです。

最上位に融資する際に最も低い最優遇金利となります。

そこから格付けが落ちるごとに短プラにプラスされた金利が提示されることになります。

ただし借りた後の返済中に借入者の格付けが上がったから勝手に金利が下がるということはほぼないといわれています。

それは金利を下げることは銀行側のもうけを奪うことにつながるからです。

なので税金の還付申請と同じように銀行に対して自ら金利の引き下げ交渉していかないと金利は下がりません。

では、金利交渉して下がるときに銀行側が引き下げやすい状況を考えてみます。

銀行側が重視している数字は実質貸出金利です。

この実質貸出金利と表面金利は異なります。

1億円を金利1%で借りていれば表面金利は1%になります。

これは普通に借入をした人が認識している借入金利のことです。

では実質貸出金利とは何かというと

◎実質貸出金利=(貸出利息ー預金利息)÷(貸出金額−預金額)

という式になります。

ただ、今のように預金利息が低いと

◎実質貸出金利=貸出利息÷(貸出金額−預金額)

でも問題ありません。

この式が示しているのは貸出金額から預金額を引くところにあります。

例えば1億円を1%で借りでる際にその銀行に預金が5千万円ある場合は

◎表面金利1%=1億円1%の貸出利息÷1億円

◎実質貸出金利2%=1億円1%の貸出利息÷(1億円−5千万円)

ということになります。

つまり銀行側から見ると1億円の貸出利息に対して預金額を引いた5千万円で同じ貸出利息をもらうことになります。

そうすると実質の貸出金利は倍の2%になります。

つまり銀行側にとっては預金額が多ければ多いほど実質貸出金利が上がるのでより儲かっているとみなすことができるのです。

スルガ銀行の金利交渉で3年経過したら金利が下げやすいという話を聞いたことがあるかと思います。

それは3年分のキャッシュフローがスルガ銀行に貯まることで預金額が増えて実質の貸出金利がスルガ銀行側から見て上がるからです。

なので実質の貸出金利が上がったので多少貸出金利を下げても、最初に貸し出した時の実質貸出金利は取れるとの判断で金利の引き下げができるというカラクリです。

そのため当初3年間はしっかり不動産投資からキャッシュフローを得て銀行の預金額を増やしていくことで銀行に対して金利引き下げ交渉がしやすくなるのです。

そもそも預金額が多い人には優遇金利などを提示しやすいという関係性も理解できるのではないでしょうか。

不動産投資において銀行に対してもキャッシュが重要であることを特徴的に表しています。

まずは銀行側が金利交渉して引き下げる際に検討している実質貸出金利について理解しておくと良いでしょう。

 

他行への借り換えに関する銀行の考え方

実質貸出金利を銀行が見るので預金額がある程度増えていればそれだけでも金利引き下げの交渉力にはなるのですが、さらに金利引き下げの交渉力を上げるためには他行の金利提案を受けているということが一番強力になります。

他行への借り換えが行われてしまうと銀行の儲けが0円になってしまうからです。

仮に儲けが0円になってしまうのであれば銀行にとっては金利がいくらであってもいいという極論に至ります。

なぜかというと銀行はお金を貸すことで商売が成り立つのでそのお金を全額返されてしまったら利息収入がなくなり逆に預金利息を払うことになるかもしれないからです。

なので金利引き下げ交渉する際には他行から借り換えの提案を受けているということが最強の武器になるということです。

これができるのは不動産投資を行っている収益物件が確実に他行から借り換え提案を受けられるような収益物件かどうかというところが重量になってきます。

よく他行から提案を受けていないけど他行から借り換えの提案があったかのように装うといいというノウハウが語られていますが、それができるのはあくまでも借り換え候補の銀行がありそうな収益物件でじゃないとダメです。

スルガ銀行の融資によくあった耐用年数オーバーの物件に長期の融資をつけた場合など、他行からの借入提案が不可となる場合があります。

このような他行からの借り換え提案が難しい収益物件を保有している人は既存借入の銀行側も他行から提案を受けていないであろうと見抜いています。

なぜなら自行で貸し出す際にその収益物件の詳細資料を見ているからです。

そのように見抜かれている場合には他行から提案を受けているというカードを切っても効果が低いことがあり、借り換えできるならどうぞうちは金利は下げませんという姿勢の場合もあります。

こうなると金利引き下げ交渉が行き詰まってしまうので事前に借り換え提案が受けれそうなのかどうかは十分確認してから金利交渉を銀行と進めていきましょう。

保有している収益物件が他行からの借り換えの提案が受けられる自信のある収益物件であれば、事前に借換提案をとっておいて交渉力をつけながら金利引き下げ交渉を銀行と行うことが良いでしょう。

 

問題物件での銀行との金利交渉とは意味が違うので注意が必要

かぼちゃの馬車などののケースでの金利交渉はどのような方法かというと上記の内容とは異なります。

かぼちゃの馬車を購入したオーナーは、スマートデイズ社からサブリース賃料が受け取れなくなったため借入の返済ができなくなりました。

ローン返済の滞納が続くと格付けは、正常先⇒要注意先⇒破たん懸念先⇒実質破たん先⇒破たん先というように落ちていきます。

正常先以外の場合には、銀行としては金利をどのくらい引き下げれば破たんしないか、破綻せずに回収できるかを考えます。

そのため当初4.5%だった金利が1%を切る水準まで引き下がるケースもありました。

しかしこれは正常先の扱いではありません。

そのため正常先以外になった場合には追加の融資は受けられない状態になります。

しかしかぼちゃの馬車のようにサブリースが破たんしてしまうと金利を下げて返済額を圧縮しなければ生き残れないので、銀行としては引当金を積んでも特別な対応をせざるを得ません。

普通に返済している中ではこのような特別対応というのはなかなかできるものではないということです。

あくまで緊急措置の金利引き下げとなります。

 



まとめ

  • 不動産投資を効率的に行う上で借入金利の引き下げ交渉はできるものならやっておきたいところ。
  • 銀行に対する金利引き下げ交渉を有利に進めるためには銀行側の金利に対する視点を知っておく。
  • 銀行側の金利に対する視点とは、実質貸出金利という考え方と他行借り換えに対する考え方のことである。
  • 不動産投資からのキャッシュフローによって預金を増やすことで銀行側から見た実質貸出金利を上げることができるのでその結果借入金利の引き下げ交渉に応じてもらいやすくなる。
  • 他行からのの借り換え提案が来ているということは現銀行への金利引き下げ交渉に対する強力なカードとなるが、現銀行からの借入時に無理な借入や耐用年数オーバーでの借入をしていることを見抜かれると嘘を言っても銀行にはバレてしまうので注意する。



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