不動産投資の賃貸管理

家賃滞納者への占有移転禁止の仮処分によって強制執行時の不法占有を防ぐ事前対策のポイント

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占有移転禁止の仮処分は滞納者と別の占有者がいそうな場合に役立つ

家賃滞納者に対して明渡請求訴訟から強制執行の手続きをとる際に、もうひとつ気を付けることがあることをご存知でしょうか?

家賃滞納者への強制執行はあくまでも家賃滞納者(賃借人)個人に対する執行となるため、万が一部屋の中に別人が住んでいた場合強制執行が妨げられる恐れがあります。

これが俗にいう『占有屋』だったりすることもあります。

そこで建物明渡請求訴訟によって最終的に強制執行までもっていくことを予定している場合は、あらかじめ賃借人が他社に占有させる可能性があることを見越しての事前対策が必要となります。

この際に行う手続きのことを『占有移転禁止の仮処分申請』といいます。

この記事では、家賃滞納者への占有移転禁止の仮処分によって強制執行時の不法占有を防ぐ事前対策のポイントについてご紹介します。

家賃滞納者への占有移転禁止の仮処分によって強制執行時の不法占有を防ぐ事前対策のポイント

家賃滞納者への占有移転禁止の仮処分とは?

『占有』とは、分かりやすくいうと、その部屋に、

  • 住んでいる
  • 居座っている

ような状態です。

そして『移転』とは他人を自分の代わりにその部屋に住まわせるというような状態を指します。

『占有移転禁止』とは、

『自分の代わりに他人をその部屋に住まわせることを禁止する』

とうような意味になります。

『仮処分』とは裁判の目的となっている権利などを守るために裁判所によってなされる『暫定的な措置』のことを指します。

例えば建物明渡請求訴訟の際に万が一訴訟中に賃借人が他人に依頼してその部屋を占有させてしまうと、その後賃貸人が勝訴したとしても強制執行ができなくなってしまうため訴訟をする意味がなくなってしまいます。

そこで仮に裁判に勝訴した場合に建物明渡しという権利を行使できるように、強制執行の妨げとなる占有移転という行為を裁判所の力によって『禁止』するというのが占有移転禁止の仮処分だといえます。

保証会社が入っている場合は保証会社の弁護士が占有移転禁止の仮処分も行うのが通常です。

 

占有移転禁止の仮処分申請が認められるとどうなるか?

占有移転禁止の仮処分申請が認められると実際に裁判所の執行官がその物件の現地まで出向きその部屋のドアに直接『占有移転を禁止する』旨を記載した『公示書』という張り紙を貼付けます。

公示書は一度貼られると勝手に剥がすことはできず、もしも剥がすと刑法上の犯罪行為となり刑罰に処せられる可能性もあります。

仮に剥がしたとしても執行官が何度でも貼り直しにやってきます。

この手続きを『保全執行』といい、これ以後に部屋を占有し始めた者がいたとしても裁判で確定判決が出れば問題なく強制執行することが可能になります。

 

占有移転禁止の仮処分を知らずに占有している人への対応はどうすればいいのか?

占有している人が、

『占有移転禁止の仮処分があったことを知らなかった』

と言い張った場合はどうなるのでしょうか?

その場合でもそもそもドアに貼り付けた公示書を見れば誰でも分かるはずであるため基本的に『知らなかった』は通らないことになっています。

法的にはこれらの占有者については『知りながら占有した者』と推定して対処していくことになります。

なのでたとえ本人が知らなかったと言い張ってもとりあえず無視して進める感じとなります。

ただ、しつこい占有者は異議申し立てをしてくる場合もありますので注意が必要です。

 

占有移転禁止の仮処分申請は必須ではないが強制執行とセットで行う方が安心

占有移転禁止の仮処分は必ずしも必要というわけではありません。

たとえば賃借人が特定できていて単に家賃を滞納しているだけのような場合などで、そのような場合は迅速に訴訟手続きを行えば大丈夫です。

しかし契約者以外の人間が部屋を勝手に使用している可能性がある場合は必ず占有移転禁止の仮処分を行った上で裁判手続きを進めたほうが安心です。

せっかく建物明渡請求訴訟に勝訴しても他者占有が理由で強制執行ができなかったら多くの時間が無駄になります。

多少面倒でもこの占有移転禁止の仮処分申請についてはできる限り事前に行っておくほうが確実に強制執行ができるといえます。

 

まとめ

  • 占有移転禁止の仮処分申請は、契約者以外の人が占有していそうなときに、強制執行を妨げないように、建物明渡請求訴訟と同時に行っておくと、勝訴したタイミングで占有者がいても強制執行に取りかかれるため、時間を無駄にしないためにも必要となる。
  • 保証会社が明渡訴訟をするときは、弁護士が占有移転禁止の仮処分申請も同時に行うが、不動産投資家自身で実施する場合は、忘れずに申請しておくようにする。

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