投資戦略理論

収益物件の物件概要書とレントロールを見る時に気を付けるポイント

物件概要書とレントロールが必ず正しいとは限らないので要注意

収益物件の物件概要書とレントロールを見るときに気を付けるべき点は何でしょうか?

きれいに活字で印刷されていると、それがあたかも正しいように感じてしまいますが、まずは記載されている情報が正確なのかどうかのチェックが最も大切です。

物件概要書を見ると、所在地、価格、利回り、築年、構造、免責、都市計画、用途地域、容積率、建ぺい率、道路付け、など様々な情報が記載されています。

物件概要書の中でまず見るべき項目は、所在地、価格、利回り、築年、構造の5項目です。

慣れてくるとこの5項目の内容を確認した段階で、だいたいどのくらいの収益性の物件なのかが分かるようになります。

この記事では、物件概要書とレントロールを見るときに気を付けるべき点をご紹介します。


物件概要書は所在地、価格、利回り、築年、構造の5項目を見る

なぜこの5項目から見るのかというと、物件情報の8割はこの5つの項目に集約されるからです。

5つの項目を確認し、検討できる物件だと判断した場合は、資料をさらに読み進めることになりますが、確認すべきポイントはどちらかというとマイナス要因となるネガティブな内容がないのかのチェックになります。

5項目を確認した後にするべき確認は、この5項目が額面通りになっているかどうかだからです。

例えば、利回りが12%あり、RC造で築20年の物件であれば、耐用年数の47年までまだ十分な期間があります。2%台の金利で融資を受ければ、キャッシュフローは十分出るだろうという予測が立てられます。

このまま検討を進めるのであれば、次にやるべきことは、収入額と支出額が適正かどうかの確認作業になります。

 

収入額が適正かどうかの確認

収入額の確認は、家賃と共益費に加えて部屋の光熱費、水道代などが含まれていないかをチェックします。

廊下や屋外などの共用部分以外の居室の水道・光熱費は、通常は入居者が支払っていますが、一部の物件では大家が家賃に含めて徴収して一括して支払っていることがあります。

入居者の光熱費が家賃に含まれていると、含まれていない物件よりも、水道・光熱費の支出額が増えることになりますので、利回りがその分だけ低くなります。

物件概要書と一緒にレントロールも資料としてついてくることが多いです。

レントロールとはどの部屋にいくらの家賃・共益費で入居しているのかの情報の一覧表です。

レントロールは収益性の裏付けとなる重要な資料ですので、

  • 家賃のバラつきが大きくないか
  • 不自然に高い家賃の部屋や安い家賃の部屋がないか
  • 空室の想定家賃は妥当か

などをしっかり確認します。

 

支出額が適正かどうかの確認

次に支出額が適正かどうかの確認を行います。

通常の居住用物件の場合、支出項目は次のとおりとなります。

  • 廊下など建物共用部分の光熱費
  • 清掃費用
  • エレベーターメンテナンス費用
  • 管理会社費用
  • 賃貸募集費用(広告費・仲介手数料)
  • リフォーム費用
  • 固定資産税・都市計画税

これらの項目は物件によってかかる金額が違いますが、物件概要書には載っていないケースも多くあります。

その場合は、物件概要書を見た段階では満室想定家賃の20%程度を返済以外の支出総額として仮置きして計算するなどの対策が必要です。

 

物件概要書・レントロールに書かれていない支出をチェックする

気をつけるべきなのは、多額の出費を伴う支出項目がある場合です。

具体的には、

  • 大家が敷地外に外部駐車場を借りて入居者に貸している(数万円/月)
  • 大家負担でケーブルテレビに加入している(数千円~数万円/月)
  • 大家負担で無料インターネットを提供している(数万円/月)
  • 受水槽(貯水槽)があり清掃費用がかかる(10数万円/年)

などです。

この中でも特に影響が大きいのは、外部駐車場です。

十分な数の駐車場が物件の敷地内に無い場合、近くの土地を大家が一括で借り上げて入居者に貸していることがよくあります。

この費用は立地や駐車場台数によって大きく変わります。

外部に数十台分の駐車場を借りていて、月に10万円以上の費用が掛かっていることもあり、この場合、収支計算に大きな影響を及ぼします。

エリアによってはケーブルテレビに加入しないと地上波のテレビが見られないこともあり、解約することが実質的に困難な場合もあります。

無料インターネットも同様で、一度設備として入れてしまったものをなくすと、入居者の不満が高まることになります。

このあたりの項目は、物件概要書やレントロールには載っていないこともあるので、買付申込を入れる前に、必ず支出の一覧を不動産会社経由で入手して確認する必要があります。

物件概要書とレントロールの中で確認すべき内容は、

  • 物件の収入
  • 物件の支出

が記載されている通りなのか、という点に集約されるということです。

まとめ

物件概要書とレントロールの数字をそのまますべて真に受けてはいけません。

支出面は、不動産会社経由で売主に確認することで正確な数字が分かります。

収入面は、自分で賃貸不動産会社にヒアリングして、空室の想定家賃がレントロール通りなのかを確認する必要があります。

支出面と収入面の確認を漏らさずに行うことで、物件を買う前にほぼ正確に物件購入後の収益予測を立てることが可能となります。

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