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築古木造アパートへの不動産投資で儲けるための土地の価値を見極める2つの重要ポイントは土地の需要と広さ

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築古木造アパートへの不動産投資で儲けるための土地の価値を見極める2つのミソは土地の需要と広さにある

築古木造アパートへの不動産投資は建物が古く物件価格が安くなりやすいので高利回りなのが魅力です。

不動産投資で築古木造アパートを検討する際にさらに儲けを出す方法があるのをご存知でしょうか?

築古木造アパートの不動産投資で最後に土地として売却して売却益を出す方法があります。

10年程度高利回りで回して入居者が退去したら募集せずに最後は全室空室にして解体します。

解体後に事業用地として土地を売却して売却益が出ればさらに儲けることができるというわけです。

短期的には難しいですが中長期的に不動産投資で儲けるには非常に魅力的な不動産投資手法となります。

この際に重要なのが土地を見極めるということです。

土地の見極め方で重要なポイントは、

  • 土地の価値が本当にあるか?
  • 土地の広さが需要にマッチしているか?

の2点です。

この記事では、築古木造アパートへの不動産投資で儲けるための土地の価値を見極める2つの重要ポイントは土地の需要と広さであることについてご紹介します。

築古木造アパートへの不動産投資で儲けるための土地の価値を見極める2つの重要ポイントは土地の需要と広さ

ポイント①:土地の価値が本当にあるのか?の見極め方

土地の価値は最終的にいくらで売却できるのかを決定する重要な要素です。

築古木造アパートでは建物の価値がゼロとなるために、

◎売却価格=土地の価格

となるからです。

まずは築古木造アパートが建っている土地の相続税路線価がいくらなのか調べましょう。

◎相続税路線価×土地の広さ=購入してもよい土地の最低価格

と考えます。

一般的に相続税路線価は相続税や贈与税を計算する際に使用するものです。

しかし不動産特に土地の相場を調べる際にも役に立つのです。

相続税路線価は一般的に公示価格の8割程度と言われています。

この相続税路線価と実際に売買されている相場価格とを比較することでその土地の需要を把握することができます。

土地の相場価格が相続税路線価と大きく差があって高いという場合は重要があると判断できます。

逆に土地の相場価格が相続税路線価とあまり差が無いような場合は需要があまりないと判断できます。

需要がないと判断できた土地は最終的に売却時に苦労するのでたとえ安くても購入するのは避けた方が賢明というわけです。

 

ポイント②:土地の広さが需要にマッチしているか?の見極め方

土地の広さをチェックすることも重要です。

一概に広ければ広いほどよいというわけではありません。

売却する際に売りやすい広さの土地を選ぶことが大切です。

売却価格を伸ばすには土地を2区画、3区画に分けられるかどうかがポイントとなってきます。

土地を分割して戸建てとして売却する場合、都心部では1区画80㎡前後の土地が人気です。

その人気の理由は建ぺい率が60%の場合、80㎡のうち建物を建てられる面積は48㎡になり、新築一戸建てを建てる場合に2階建てで1階が48㎡、2階が48㎡とすると合計100㎡弱となるからです。

これよりも土地が狭いと1階2階の合計面積はさらに狭くなってしまいますし、逆にこれよりも広いと土地代が高くなってしまい一般多数の購入者が手が届かなくなってしまうからです。

なので都心部の住宅地では80㎡程度の土地でなければファミリー世帯の住宅が建てにくくなります。

建ぺい率や容積率次第ですが80㎡以下の土地は都心部でも需要が少なくなるとみてよいと思います。

すると土地の広さが80㎡の倍数のほうが効率がいいことに気づきます。

区画割りした際に半端が出ないからです。

区画割りした際に半端が出てしまうとそれを各土地に振り分けるしかなくなるので各土地が少し需要より広くなってしまう可能性がでてくるということです。

また都心部ではなく地方では車の所有台数が増えるため需要のある土地の広さも都心部とは変わってきます。

車を夫婦で1台ずつや家族1人に1台ずつ所有することも珍しいことではありません。

すると駐車場スペースを考えて土地の面積でいえば140~200㎡の土地の需要が地方では高くなるのです。

地方の築古木造アパートの場合は140~200㎡の倍数での土地を選んでいけばよいということになります。

都心部でも地方でも最終的に土地を複数に区画割りしたときにスムーズに売却しやすいかどうかを考えると良いということになります。

築古木造アパートへの不動産投資は高利回りばかりに目がいきがちですが土地の価値を冷静に見極めることで最終売却時の出口戦略で大きく儲けることができるかどうかが分かれるのです。

 

番外:売却での出口戦略を考えるのであれば再建築不可の土地は手を出してはいけない

物件売却時の出口戦略で儲けを出したいのであれば再建築不可の土地は絶対に購入してはいけません。

再建築できない土地の売却時の需要は築古木造アパートのままで不動産投資目線での購入になるので投資家目線で厳しい価格交渉になることが目に見えているからです。

 

まとめ

  • 築古木造アパートへの不動産投資の魅力はその高利回りだけではなく最終の物件売却時に土地として売却することで出口戦略でさらに儲けられるところにある。
  • 土地の売却時に儲けを出すためには当然ながらその土地の価値を見極めて事前にどれくらい需要がある土地なのか見込んでおく必要がある。
  • 土地の価値を見極めるミソはその土地の需要と広さにある。
  • 再建築不可の土地は買い手がつかず不動産投資目線での購入になり投資家目線で厳しい価格交渉になるので購入は避ける。

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