任意売却

離婚に伴う任意売却と離婚時の共有名義や連帯保証の解消方法

離婚に伴う任意売却と共有名義や連帯保証の処理のポイント

離婚したとしても不動産の共有名義や連帯保証はそうそう簡単には外れないということをご存知でしょうか?

共有名義や連帯保証で家を購入していると、いざ離婚となったときにそれらが大きな足かせになってしまいます。

家を売却して住宅ローンを完済できるのであればまだ何とかなるのですが、なかなかそうはいかないことが多いからです。

夫婦の間で『もうがまんできない、離婚だ』となって離婚届が受理されて正式に離婚したとしても、不動産を共有していたり連帯保証になっている場合は、住宅ローンを完済するまではお互いに債務を負担することになるのです。

これはどういうことかというと、もし片方が延滞したり破産したりすると、もう片方に必ず支払いの督促が行ってしまうというということです。

なので離婚の際には共有名義や連帯保証になっている不動産を事前に処分しておくほうが望ましいといえるのです。

この記事では、離婚に伴う任意売却と離婚時の共有名義や連帯保証の解消方法をご紹介します。


離婚に伴う任意売却と離婚時の共有名義や連帯保証の解消方法

離婚に伴って共有名義や連帯保証を解消していないとどうなるのか?

離婚する際に共有名義や連帯保証で購入した家をそのままにしておくと、将来的に困った事態が発生する可能性が高いです。

なぜなら、家族で共同生活を送る事を前提に購入した家を離婚後も同じように大切に考えられるかというと決してそうではないからです。

離婚した後で共有名義や連帯保証をそのままにしていたとしても、住宅ローンの支払いを延滞していないうちは大きな問題にはなりません。

家を売却したいときに一人の一存ではできないというくらいです。

しかしながら、住宅ローンの支払いがひとたび延滞されると両方にとって大変なことが起こってしまいます。

どちらかが払っていくという約束で離婚した場合であってもこの場合には関係ありません。

金融機関は両方に督促をかけることになるからです。

この場合に考えられるのが下記の2つのパターンです。

 

パターン①:離婚して家に残っている方が住宅ローンを払っていく約束の場合

この場合に住宅ローンの延滞が起こってから驚くのは、離婚して家を出た方です。

離婚して家を出て、住宅ローンも家に残っている方が継続して払っていくという約束で、自分はもう家には住んでいないという状況にもかかわらず突然に金融機関からの督促を受けることになります。

家に残っている方は自分で住宅ローンを払っていく約束だったため自分でも住宅ローンを延滞している状況が分かっているのでまだよいのですが、家を出た方からすると寝耳に水の話になります。

このケースでは、家に残って住宅ローンを払っていく予定だった方は支払い能力が厳しくなっていて、このまま放置しておくと信用保証会社が代位弁済を行って最終的には家が競売にかけられてしまうことになります。

かといって家を出た方が住んでもいない家のローンを再び全額払っていくのかというとそれも物理的に難しいケースが多いのです。

そして家を出た方も道連れになってしまうのです。

この道連れは競売が終わっても続きます。すなわち残債の処理まで全て道連れとなるのです。

たまにあるケースで家に残って支払いをしていた方が勝手に自己破産してしまい、全ての債務が結果的に家を出た方に降りかかってくることまであるのです。

そうなると家を出た方は残債を全て引き受けるて返済するか、家に残った方と同じように自己破産を行うという選択に迫られることになります。

まさに自己破産まで道連れということになってしまいます。

 

パターン②:離婚して家を出た方が住宅ローンを払っていく約束の場合

この場合に住宅ローンの延滞が起こってから驚くのは、離婚して家に残った方です。

離婚して家に残って、住宅ローンは家を出た方が継続して払っていくという約束で、離婚後もそのままの生活を家に残って続けていて突然に金融機関からの督促を受けることになります。

家に残っている方は、家を出た方が住宅ローンを払っていく約束だったため、家に残っている方は金融機関からの督促を受けて初めて住宅ローンが延滞されているという状況がわかるという事態になります。

このケースでは、家を出て住宅ローンを払っていく予定だった方は支払い能力が厳しくなっていて、このまま放置しておくと信用保証会社が代位弁済を行って最終的には家が競売にかけられてしまうことになります。

この状態でもし家に残っている方が住宅ローンを支払っていける状況であれば、とりあえず住宅ローンを払っていくことでもとの状態に戻すことはできます。

払わなくてもよいという約束だったのに払った住宅ローンはあとから家を出た方に請求することはできますが、家を出た方の支払い能力が厳しければ回収は難しいと考えられます。

こうなってしまった以上、今後の住宅ローンは全て家に残っている方で負担して支払っていく覚悟を持つことが必要です。

また上記以上に厳しいのが、家に残っている方が知らない間に住宅ローンの延滞が進んでいて、期限の利益を喪失して代位弁済されてしまっているようなケースです。

こうなってしまうと、家に残っている方がこれから住宅ローンを支払っていきますと言っても分割で支払う権利を失っていますので、残債の一括請求を受けることになります。

そうなると物理的に住宅ローンを支払っていくことはできなくなります。

 

離婚に伴う共有名義や連帯保証の対処方法2つのパターン

上記からも離婚で別々に住むのに共有名義や連帯保証をそのままにしておくのは離婚後の生活においてお互いにデメリットが多いということが分かると思います。

なので離婚する際には、できるだけ早い段階で共有名義や連帯保証の関係も対処しておく必要があるのです。

その対処の方法は2つあって、

  • まとめる
  • 売却する

のどちらかです。

 

パターン①:まとめる

離婚によって夫婦間で連帯債務の持ち分を買い取るなどで持分売買を行う場合は下記のようなポイントがあります。

  • 離婚協議書の作成
  • 売買のタイミング
  • 買い取る側の収入(年収)

現金で買い取ることができれば何も問題はないのですが、ほとんどのケースが融資を受けての持分売買の検討となります。

そうなると買い取る側に収入(年収)が必要となります。収入がない場合は残念ながら融資を受けることはできません。

また持分売買でまとめる場合に、現時点での不動産に付いている抵当権残高分の融資での対応でなら対応できますという金融機関が多いのも特徴となりますので、抵当権残高全額の融資を受けられるだけの収入(年収)があるのかもポイントとなってきます。

離婚協議書の有無は金融機関によって対応が異なってくる部分ではありますがメガバンクなど一部の金融機関を利用する際は公正証書での離婚協議書を求められることがあります。

なお離婚協議書は離婚される二人の財産に関する重要な取り決めとなりますので、公正証書化はともかく離婚協議書自体は作成しておいたほうが売買後のトラブル防止には役立ちます。

離婚時の持分売買においての融資に関しては、買い取る側にもすでに抵当権が付いている場合が多いので、買い取らない側だけの融資を新たに受けようとするとその抵当権の順位が第1位ではなくなってしまい、後順位となるため取り組めないということになります。

なので、買い取る側の抵当権の残債も含めた全体の金額に関して新たに融資を受けるという流れになります。

この問題がクリアされればあとは融資審査だけの問題となり、通常の融資とポイントはほとんど同じで

  • 買い取る側に収入がある
  • 買い取る側に借り入れ事故歴がない
  • 時価での売買(不正に低価格でない)

という部分になってきます。

 

パターン②:売却する

計画的に離婚する場合は別として現状の生活から離婚に発展する場合に、奥様がパートや専業主婦などで収入がない場合は売却したほうがよいケースが多いです。

主人の側が持分を買い取るということは少なく、子供の親権を奥様側が持つと家に残るのは奥様側となることが多いからです。

この場合、奥様にローンを組めるだけの収入(年収)がない場合に前述のどちらかが支払いをしていくという不安定な状態をとりあえず選択することが多いです。

しかし前述のとおり、離婚の際は共有名義や連帯債務は出来る限り解消しておいたほうがよいのです。

そうなると選択できるのは、共有名義や連帯債務もろとも家を売却することで解消してしまうという方法になります。

実は共有名義や連帯債務の家を売却することが離婚後の二人の生活にとって一番憂いのない方法だったりするのです。

まとめ

共有持分や連帯債務で購入した家を離婚後もそのままにしておくのは、住宅ローンをどちらが払っていくにしても不安定極まりないのでできるだけ避けることが望ましいといえます。

その時はそれでよくても後々に住宅ローンの延滞を起こしたりして任意売却を行うケースが多いからです。

離婚時に最後の仕事として、共有持分や連帯債務の解消を協力して行っておくことで今後の二人の生活を憂いのないものにすることができるのです。

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