任意売却の決済引渡し日の当日に突然差押えが入った場合の対処法

任意売却の決済引渡し日の当日に突然差押えが入った場合の対処法

任意売却を進めるにあたって最もやっかいな権利関係は何だかお分かりでしょうか?

不動産に付く権利はいろいろありますが、任意売却の天敵ともいえる最強最悪極悪非道の権利が『差押え』です。

これは間違いありません。

突然の差押え登記が入ったばっかりに任意売却が頓挫することはよくあることなのです。

最悪の場合、任意売却をずっと進めてきてやっと辿り着いた決済引渡しの日に運悪く差押え登記がねじ込まれることもあるから任意売却をやっているほうからするとたまりません。

しかしそのような場合でも対処法は必ずありますのでご安心ください。

この記事では、任意売却の決済引渡し日の当日に突然差押えが入った場合の対処法をご紹介します。

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なぜ任意売却なのか?任意売却が競売よりも優れている2つのポイント

なぜ任意売却なのか?任意売却が競売よりも優れている2つのポイント

銀行などの金融機関の不良債権担当者はなぜ手間暇をかけて任意売却を行うのでしょうか?

そこには任意売却の大きなメリットがあるからに違いありません。

では任意売却にはどのようなメリットがあるのでしょうか?

そのメリットを考えるには任意売却と対極のキーワードである競売と比較するのが最も近道だと考えられます。

この記事では、なぜ任意売却なのか?任意売却が競売よりも優れている2つのポイントをご紹介します。

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事故物件や土壌汚染・アスベストがあっても任意売却で売れるのか?

事故物件や土壌汚染があっても任意売却で売れるのか?

例えば、

  • 自殺や殺人事件や孤独死などがあった事故物件
  • 土地が土壌汚染されている物件
  • アスベストが吹きつけられている建物がある物件

などの問題物件でも任意売却で売ることはできるのでしょうか?

一般的に自殺や殺人のあった事故物件を好んで買いたいという人はいませんし、土壌汚染やアスベストがあれば調査や改良・撤去費用が莫大にかかってくるのが売却時にネックとなります。

この記事では、事故物件や土壌汚染・アスベストがあっても任意売却で売れるのか?についてご紹介します。

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銀行が任意売却価格の目安にする地価公示価格と路線価とは?

銀行が任意売却価格の参考にする地価公示価格と路線価

任意売却を行う際に銀行は何を参考に担保不動産の価格を決めるのでしょうか?

不動産の価格も物の価格が決まるのと同じように基本的には需要と供給のバランスによって決まります。

しかし一応目安のようなものがあります。

それが、

  • 地価公示価格
  • 路線価

の2つです。

年に数回は新聞の一面が不動産の価格の記事で占められているのを一度は見たことがあるかと思います。

この記事では、銀行が任意売却価格の目安にする地価公示価格と路線価についてご紹介します。

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お金を返せなくなったら任意売却や競売になる一番簡単な流れの解説

お金を返せなくなったら任意売却や競売になる一番簡単な流れ

銀行からお金を借りて万が一返せなくなったら担保に入れた家はいったいどうなるのでしょうか?

銀行は担保不動産である家を処分して貸したお金を回収しようとすることになります。

そのための抵当権設定でもあるからです。

銀行が担保不動産を処分するのには、

  1. 任意売却
  2. 競売

の2つの方法があります。

銀行がどちらを処分方法とって回収を図るのかは順番があり流れがあります。

この記事では、お金を返せなくなったら任意売却や競売になる流れをわかりやすく簡単に時系列でご紹介します。

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個人で収益物件を買うときに借り入れの連帯保証人は必ず必要か?

個人で収益不動産を買うときに借り入れの連帯保証人は必ず必要か?

収益物件の借り入れに関しては基本的に連帯保証人が必要となります。

法人で取得すれば代表者であるオーナー経営者自身が会社の連帯保証人になりますし、個人で取得する場合は配偶者や子供などの家族が連帯保証人になります。

この記事では、収益物件取得時の借り入れの連帯保証人についてご紹介します。

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新規で金融機関と取引をしたいときは必ず紹介で行く重要性

新規で金融機関と取引をしたいときは必ず紹介で行く重要性

金融機関へはどのようにアプローチするべきなのでしょうか?

すでに本業で金融機関との取引のあるオーナー経営者はその取引金融機関に持ち込むのが一番です。

長年の取引関係があればそこには信用が築かれていますので、スムーズな融資につながりやすいからです。

問題なのは、

  • 本業で金融機関との取引がない場合
  • 取引金融機関が収益物件の融資に消極的な場合

などです。

この記事では、新規で金融機関と取引をしたいときは必ず紹介で行く重要性をご紹介します。

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金融機関がいくらまで貸し出しができるのかを見極める3つの基準

いくらまで借り入れができるのかを見極める方法

収益物件の運用は金融機関からの借り入れができることが条件ですが、逆にいえば金融機関からいくら借りられるかによってどの程度の規模の収益物件を取得できるかが決まります。

では、どの程度の借り入れができるのでしょうか?

結論から言えば一人ひとりの借主の属性によって異なってきます。

日本の金融機関は借主の属性を重視します。もっと言えば属性によって融資可能な金額を設定しているといえます。

この記事では、金融機関がいくらまで貸し出しができるのかを見極める3つの基準をご紹介します。

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金融機関の担保評価額とローンの借り入れ金額との関係

金融機関の担保評価額とローンの借り入れ金額との関係

収益物件の担保評価額とローンの借り入れ金額との関係はどのようになっているのでしょうか?

金融機関は、

◎借主の属性×物件の担保評価

で融資を判断します。

そしてその判断においては借主の属性により重きを置かれることになります。

この記事では、金融機関の担保評価額とローンの借り入れ金額との関係をご紹介します。

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金融機関の融資審査のウェイトは『借主の属性>物件』

金融機関の融資審査のウェイトは『借主の属性>物件』

融資の審査において金融機関が見るのは、

  1. 借主の属性
  2. 物件

の2つのポイントとなります。

この2つのポイントを掛け算のように掛け合わせて、どちらかがダメであれば金融機関は融資を行いません。

ただしそのウェイトにおいてはほとんどの金融機関でも明らかに個人の属性に重きを置かれます。

この記事では、金融機関の融資審査のウェイトは『借主の属性>物件』であることをご紹介します。

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