任意売却

大阪市信用保証協会の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

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大阪市信用保証協会の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

大阪市信用保証協会は大阪市が運営する信用保証会社(協会)です。

住宅購入時の住宅ローンの保証に入るのではなく事業融資や不動産担保ローンなどの融資の保証に入ります。

その際の担保として不動産に抵当権をつけることが多い債権者です。

この記事では大阪市信用保証協会の任意売却の特徴をご紹介します。

大阪市信用保証協会の任意売却の特徴

大阪市信用保証協会は通常の住宅ローンではなく事業性ローンや不動産担保ローンの保証に入る大阪市が運営する信用保証会社です。

事業性ローンや不動産担保ローンの金融機関が融資の条件として大阪市信用保証協会の保証を指定して保証に入ります。

その際に不動産を担保として抵当権を設定します。

大阪市信用保証協会の特徴は1番抵当に住宅ローンの信用保証会社が入っている不動産に2番抵当として抵当権を設定することが多いことです。

事業性ローンや不動産担保ローンの融資を受ける際に担保として差し出す不動産に購入したときの抵当権がまだ残っていることが多いからです。

なので、任意売却の依頼を受けてから登記簿謄本を上げてみたら2番抵当に大阪市信用保証協会の抵当権が入っていたということが多いです。

この場合、1番抵当の銀行の信用保証会社の抵当権が強く優先的に残債を回収する権利があります。

任意売却の際に1番抵当が残債割れしていて全額回収できない場合は、2番抵当の大阪市信用保証協会には仕組み的には1円も配当されないことになります。

しかし任意売却をスムーズに進めるために本来ゼロ配当である2番抵当権者にも30万円程度の抵当権解除料(ハンコ代)を配当するのが通例となっています。

その条件をのんでくれれば話が早いのですが、事業性ローンで1,000万円近く残債が残っている場合は30万円の解除料では抵当権を解除しないと譲らない場合があります。

その場合は残念ながら1番抵当権者が競売の申立をして残債を回収します。

2番抵当権者である大阪市信用保証協会には競売の場合は1円も入ってきません。

それでもいいと言い張る場合があるのでやっかいな債権者です。

任意売却で大幅に残債割れした解除料を受け取るよりも競売でゼロ配当の方が社内では正当性が認められるようです。

この場合はいくら頑張っても任意売却できませんので法的整理も含めて任意売却以外の道を探ることが先決となります。

いつまでもだらだらとやっていても規則で抵当権が外せないので任意売却は決裂していることになるからです。

ビギナーの任意売却会社では交渉を頑張れば抵当権が外れると言って時間ばかりかかって結局ダメでしたと言ってくる場合もありますので注意が必要です。

まとめ

  • 大阪市信用保証協会は大阪市が運営する信用保証会社で、住宅購入時の住宅ローンの保証に入るのではなく、事業融資や不動産担保ローンなどの融資の保証に入り、その際の担保として不動産に抵当権をつけることが多い債権者。
  • 大阪市信用保証協会の特徴は、1番抵当に住宅ローンの信用保証会社が入っている不動産に、2番抵当として抵当権を設定することが多いこと。
  • 任意売却で大幅に残債割れした解除料を受け取るよりも、競売でゼロ配当の方が協会内では正当性が認められ、いくら頑張っても任意売却にならない場合は、早めに見切って法的整理も含めて任意売却以外の道を探ることが先決となります。

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