税金を滞納していると不動産に差押が入ることがありますが差押が入っているとどうなってしまうのでしょうか？
税金の差押が入っている場合というのはけっこう長期間にわたって税金の納付を滞納してしているケースが多いです。
そして税金の差押が入っている場合では、税金だけでなく住宅ローンの返済も滞ってしまっていることも多く、住宅ローンを借りている銀行からは任意売却を勧められることもよくあります。
税金の差押とは
- 国税
- 都道府県
- 市役所
- 社会保険事務所
などから『滞納処分による差押』を受けていることを言います。
物件所有者が税金や社会保険料、国民年金などの支払いを滞納しているためです。
税金の差押が入っている場合の任意売却ではその差押をひとつずつ解除してもらう交渉が必要になります。
そして交渉する相手方が国や地方自治体などの公的機関なので、きちんとした手続きを踏む必要がある場合が多いのと差押解除の承諾をもらえるまでの時間がかかる場合が多いです。
不動産に税金の差押が入っていて任意売却を行う際は経験と実績のある不動産会社の担当者に任せるほうが安心です。
税金の差押を長期放置しておくと突然公売(公的機関が行う競売と同じようなもの)にされることもありますのできちんと対応しておくべきです。
目次
税金差押の入った後の任意売却成功のポイント①：無配当を示す
市役所や社会保険事務所などが行う滞納処分による差押えなどに対しては、国税徴収法79条1項2号の『無益な差押えの解除』の条文にもあるように差押えまで配当が回らないことを示して差押えの解除を申し立てることがあります。
その際に、
- 鑑定評価
- 登記簿謄本
- 債券残高
などを添付して『差押解除申立書』を作成し、所轄の租税官庁へ物件の所有者名をもって申請します。
正式には上記の手続きを取ることが望ましいですが、住宅などの個人の不動産の任意売却の場合はそこまでしなくても窓口で口頭で話がつく場合も多いです。
不動産鑑定書ではなく客観性が担保されていれば不動産査定書でも大丈夫な場合がも多々あります。
なので滞納処分による差押え登記が入っている場合は、まずは所轄の窓口に相談に行ってみることをおすすめします。
税金差押の入った後の任意売却成功のポイント②：経済的合理性の主張を行う
滞納処分による差押えまで配当が回らないことを、鑑定評価書などの客観的資料を示しながら担当者に説明します。
このまま競売となった結果税金がまったく回収できないよりも、解除料を得ることで少しでも税金を徴収した方が経済的合理性があるということを主張することになります。
税金差押の入った後の任意売却成功のポイント③：固定資産税の徴収担当者への説得
固定資産税の徴収担当者へは、このまま放っておいたり競売が実行されたりすれば、
- 長期にわたって固定資産税が入ってこないということ
- 任意売却がすみやかに成立すれば次の所有者から新たに固定資産税を徴収できること
などの任意売却のメリットを主張して解除料での差押えの抹消に協力してもらえるように説得します。
税金差押の入った後の任意売却成功のポイント④：口頭で無理なら差押解除申請
地方の役場などでは、
『税金は全額払ってもらわなければ差押え解除できません』
などと強硬に主張する担当者もいます。
しかし、国税徴収法が地方税にも適用されること、つまり無益な差押えをしてはならないということを説明すれば、大抵の場合は納得してもらえます。
それでも納得してもらえない場合は、もう少し強い調子の差押解除申請を書面で行うことになります。
税金差押の入った後の任意売却成功のポイント⑤：抵当権と税の優先関係
抵当権と国税・地方税との優先については。抵当権が国税等の法定納期限の前に設定登記されていれば、抵当権が国税等に優先します。
抵当権の設定登記日と税金の法定納期限等については、どちらが優先しているのか事前に確認しておく必要があります。
また租税公課を債務者が納付する場合は、いつの納期限の租税公課に納付するのかを指定しないと新しい納期限の租税公課に充当されてしまいます。
担保権に優先している租税公課に充当するように指定しなければ、いくら租税公課を納付してもいつまでも租税公課が担保権に優先することになってしまうため注意が必要です。
税金差押の入った後の任意売却成功のポイント⑥：日程は余裕を持って進める
滞納処分の差押えの解除交渉については、相手が公的機関ですので承諾してもらうまでに日にちが結構かかるものと考えておきます。
役所仕事なので稟議を回して決裁権者までたどり着くまでに日にちがかかるのです。
滞納処分の差押えの解除交渉は、できるだけ時間に余裕を持って早めに対応していくことが何よりも大切だということです。
税金差押の入った後の任意売却成功のポイント⑦：所有者に同行する
滞納処分の差押解除の申請は、原則として担保物件の所有者が行うことになりますが、不動産会社の任意売却担当者や担保権者である金融機関の担当者に同行してもらうことで、相手方に状況を詳しく説明することができるので、よりスムーズな差押解除交渉が可能となります。
【差押え解除の条文】
国税徴収法(無益な差押の禁止)
第48条2項 差し押さえることができる財産の価額がその差押えに係る滞納処分費及び徴収すべき国税に先立つ他の国税、地方税その他の債権の金額の合計額を超える見込みがないときは、その財産は、差し押さえることができない。
国税徴収法(差押の解除の要件)
第79条1項 徴収職員は、次の各号の一に該当するときは、差押を解除しなければならない。
一 納付、充当、更生の取消その他の理由により差押に係る国税の全額が消滅したとき。
二 差押財産の価額がその差押に係る滞納処分費及び差押に係る国税に先立つ他の国税、地方税その他の債権の合計額を超える見込みがなくなったとき。
地方税法(市町村民税に係る滞納処分)
第331条
6 前各項に定めるものその他市町村民税に係る地方団体の徴収金の滞納処分については、国税徴収法に規定する滞納処分の例による。
おわりに
滞納処分による差押えを受けていて差押登記がされている場合は、早い段階で所轄の公的機関と差押解除について話し合いを行っておく必要があります。
公的機関は民間よりも決裁に時間がかかるので、余裕を持って対応していく姿勢が必要となります。
また、担当者によっては分かっていないのにもかかわらず解除料では差押解除できませんと言ってくる人もいるので、こちら側がきちんとした知識と根拠を持って交渉にあたる必要があります。
時間ばかりかかって結局差押の解除ができませんでしたとなってしまっては任意売却も成功しませんのでしっかりとした経験と実績のあるところにこういうケースの任意売却は依頼するべきだといえるでしょう。
やったことのない人ではいきなりうまくいくことはまず難しいと思います。
