投資戦略理論

会社員の新築ワンルームマンション投資はぶっちゃけどうなのか?

会社員の新築ワンルームマンション投資はぶっちゃけどうなのか?

会社員が新築ワンルームマンション投資をするのはどうなのでしょうか?

結論から言うと会社員の投資としてはキャッシュフローが出にくい投資になるのでイマイチなケースがほとんどです。

何か特別な理由がない限り新築ワンルームマンションは買わないほうがいいと思います。

この記事では、会社員の新築ワンルームマンション投資はぶっちゃけどうなのか?についてご紹介します。


新築ワンルームマンション投資はどのようなものなのか

そもそも、新築ワンルーム投資とはどのようなものなのでしょうか?

新築ワンルームマンションを建設するデベロッパーの多くは、

  • 東京や大阪などの大都市の一等地
  • 大きな都市のターミナル益から近く交通に便利な場所

などに、単身用のワンルームマンションを建設します。

東京でいうと一等地の山手線の内側エリアに多くのワンルームマンションが建てられており、このような物件を営業マンから勧められた場合、立地の良さが魅力的に映るかもしれません。

デベロッパーはワンルームマンションを建てた後、自社の販売部隊やワンルームのみを専門に売っている他の販売会社に営業を委託します。

新築ワンルームマンションの営業マンは、不動産会社の営業マンの中では特異な存在で、基本的に新築のワンルームマンションしか売りません。彼らは中古アパートや商業ビルなどは手がけず、ひたすらワンルームマンションのみを売ります。

なぜワンルームマンションしか売らないのかというと、新築ワンルームマンションは他の物件と比べて売り方が大きく異なるからです。

電話営業などで不動産投資になじみがない層に積極的にアプローチして販売する手法を取っていることが、そうせざるを得ない理由です。

物件販売時にデベロッパーから支払われる販売報酬は比較的高いのですが、それが物件価格にも上乗せされており、利回りが4%程度ということも珍しくありません。

利回りが低く価格が高いのは、物件価格の3割くらいがマンションを建てたデベロッパーや営業を行う販売会社の利益になっているからです。

このような新築ワンルームマンションを金利3%程度でノンバンクから借り入れをして購入したところで、残念ながらキャッシュフローは出ないので、収益を追求する不動産投資家からは相手にされません。

そのため、収益物件にまったく馴染みのない人を電話営業で探して販売していかざるを得ないのです。

 

新築ワンルームマンション投資は赤字になることも多い

投資目的で不動産を買っているのに、なぜキャッシュフローが出ない物件を買ってしまうのか疑問に思うかもしれませんが、新築ワンルームマンションの営業マンは巧みな説得を行ってきます。

  • 加入している生命保険の返戻金と比較して新築ワンルームマンション投資のほうが売却時に利益が出るので得
  • 赤字になった分は会社員の給与所得として払った所得税が戻ってくるので節税できる

など、キャッシュフロー以外のメリットをいろいろと打ち出してくるのです。

ちなみに新築ワンルームマンションを買って赤字にしておくと節税対策になるという話を新築ワンルームマンションの営業マンはよくしますが、これは論理のすり替えで、最初から黒字になる物件を買えるのであれば、そのほうがいいに決まっています。

そして、営業マンが提示する収支シミュレーション自体がかなり甘く、固定資産税などの費用が含まれていなかったり、当初の家賃で20年後まで計算していたりすることもあります。

例えば、2000万円程度の新築ワンルームマンションを購入すると、購入当初から毎月1万円程度の赤字になることも多く、5年程度経過して入居者が2回入退去したあとは家賃の下落も始まります。

借入金額はそれほど減っていない上に、リフォーム費用もかさばり、赤字幅が毎月3万円、4万円と拡大する場合まであります。

このような新築ワンルームマンションを2部屋、3部屋と同時に買っているとさらに悲惨です。場合によっては会社員の給与からも補填できなくなる可能性まであるからです。

まとめ

新築ワンルームマンション投資の問題点は、物件そのものが悪いというよりは、どちらかというと新築ワンルームマンションを取り巻く業界の慣習の問題のほうが大きいといえます。

仮に、利回りが適正な新築ワンルームマンションが売りに出されていれば、不動産投資家も普通に購入を検討するはずです。

しかしながら、新築ワンルームマンション業界の特性上、利益をたっぷり乗せて建てた物件をどうにかして売り抜こうという考えに染まっている会社が多く、新築ワンルームマンションで優良な物件を見つけるのは至難の技です。

中古であれば様々な理由でオーナーが割安な価格でワンルームマンションを売りに出すケースもありますが、新築で割安な物件が不動産会社から売りに出されることは皆無です。

会社員の不動産投資はキャッシュフローを出して利益を上げなければ意味がありませんので、その目的を見失わないようにしたいものです。

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