物件購入

利益重視の中古収益物件と満足度重視の新築収益物件を徹底比較

利益重視の中古物件と満足度重視の新築物件を徹底比較

新築アパートは高い家賃が取れるからと言われてすすめられたり、中古収益物件は物件価格が安いので利益が出やすいと言われたり、いったいぜんたい新築と中古ではどちらが本当に自分に向いているのかで悩まれてはいないでしょうか?

最近では中古物件価格の上昇とともに土地から新築するアパート経営も注目されています。

新築と中古にはそれぞれメリットとデメリットがあります。それを踏まえて自分の投資スタイルにあったほうを選択しないと後になってこんなはずじゃなかったということになってしまいます。

この記事では、利益重視の中古物件と満足度重視の新築物件を徹底比較します。


新築物件・中古物件のメリット・デメリットの整理

新築のメリット・デメリット

新築のメリット

  • 自分の好きなデザイン・仕様で建築できる
  • 最新の設備、間取りがつくれる
  • 新築は賃貸で人気があり、新築プレミアム賃料で賃貸付けできる
  • 長期間の融資が受けやすい
  • メンテナンスのコストは当面はかからない

 

新築のデメリット

  • 物件取得時の利回りが低い
  • 物件完成までの時間がかかる
  • 減価償却期間が長いため節税効果を得にくい
  • 新築後数年での極端な賃料下落が考えられる
  • 賃料下落による物件売却時の価格下落が考えられる

 

中古物件のメリット・デメリット

中古のメリット

  • 新築に比べて利回りが高い
  • 物件購入後すぐに賃料収入が得られる
  • 現在の状況から運営状況を読みやすい
  • 減価償却期間が短く、効率的に節税ができる

 

中古のデメリット

  • 建物の修繕や設備の修理・交換などのコストがかかる
  • 瑕疵が見つかっても売主の保証が受けにくい

 

新築物件は投資回収スピードが遅く物件価格が下がりやすい理由

理由①:利回りが低い

一般的に新築物件では高利回りはあまり期待できません。利回りが低いということは、手取り収入が少なくなるので投資回収のスピードが遅くなります。そのために利益を出すことが難しくなります。

新築時の家賃は『新築プレミアム』といって、相場より1割から2割ほど高く設定できますが、それ以上に物件価格が割高なのが原因です。

建物の建築費に建築業者の利益が上乗せされ、さらにその物件を不動産会社が販売するとなれば、不動産会社の利益も上乗せされていると考えられます。

また、新築の場合は、諸経費は中古物件よりも抑えられますが、減価償却期間が長いため、年間の減価償却費が中古に比べて少なくなるため、節税効果も小さくなってしまいます。

 

理由②:物件価格の下落

新築プレミアム賃料が通用するのは初回の入居時だけです。築後数年経過して入居者が入れ替われば、賃料は近隣相場並みに下がっていきます。賃料が1~2割下落すれば、収益還元法で考えた場合、同じ利回りであったとしても物件価格が1~2割下落するということになります。

現実的にはこの賃料の下落に加えて、中古になった途端に期待利回り(キャップレート)も上昇することになります。

つまり、新築物件であれば利回り6%でも買い手はつくかもしれませんが、築10年の中古物件になると、利回り7~8%はないと売れないということです。それが期待利回り(キャップレート)の上昇です。

これらの、

  • 賃料の下落
  • キャップレートの上昇

によって、新築物件は売却時の物件価格自体が大幅に下がることになります。

さらに言えば、新築物件は物件価格全体における建物の割合が大きく、土地の占める割合が小さいという問題があります。そのため、価格下落の幅も大きいのです。

不動産投資の収益を最大化させるためには、

  • 手取り収入(キャッシュフロー)が多い
  • 物件価格が下がらない

という2点が大変重要となります。

しかし、新築物件は、利回りが低いうえに減価償却の節税効果も低いので、手取り収入(キャッシュフロー)が少なくなり、投資回収のスピードが遅くなります。

そして、

  • 新築プレミアム後の賃料の下落
  • 期待利回り(キャップレート)の上昇

という2つの要因により、数年内に物件価格が大幅に下落してしまう可能性があるのです。

そのため、一般的には新築物件は資産形成目的の投資対象としては向いていないと結論づけられます。もちろん相続対策が必要な土地を持っていてそれを活かすなどの場合は別です。また、特殊な事情で新築物件を割安で手に入れられることができる場合はこの限りではありません。

 

中古物件が利益を得やすい理由

理由①:利回りが高い

中古物件の建物価格を低く見る傾向があるため、中古物件は購入価格が新築に比べて安く、利回りが高くなるというメリットがあります。利回りが高いということは、新築に比べて手取り収入(キャッシュフロー)を得やすくなるということです。手取り収入(キャッシュフロー)が多く得られれば投資回収が速く進み原価が下がるため、売却時の利益も得やすくなります。

 

理由②:価格が下がりにくい

中古物件は新築物件と違って賃料の下落幅が小さいといえます。新築プレミアム賃料が無いからです。

また、築年数に応じて期待利回り(キャップレート)は上昇しますが、新築が中古になるときと比較すればその上昇幅は小さいといえます。

賃料が下落せず、期待利回り(キャップレート)が上昇しないということは、収益還元法によって物件価格が下落しないことを意味します。

また、新築物件の場合とは逆に、物件価格に占める建物価格の割合が小さくなり、土地価格の割合が高くなります。土地は減価しないため、売却時にも大幅に値下がりする心配がありません。

さらに減価償却期間が新築に比べて短いため、減価償却費を短期間に多く計上でき、節税面でも大きな効果が得られることになります。その結果、手取り収入(キャッシュフロー)が新築物件よりも圧倒的に多くなることになります。オーナーチェンジで購入すれば物件購入後すぐに賃料が得られるのも大きなメリットだといえます。

中古物件のデメリットといえば、設備の交換・修理や建物の修繕などのメンテナンス費用がかかるので収益が読みにくいということと、新築の場合は建築した不動産会社が負担してくれる瑕疵担保をみてもらいにくいということがあげられます。

 

まとめ

新築物件と中古物件を比較しましたが、新築と中古のどちらがよいかは、極論を言えば何を求めて物件を取得するのかの一言に尽きます。

満足度という考えであれば新築物件が魅力的ですが、利益や資産形成という観点から考えれば中古物件のほうが金融商品としても断然優れていて有利です。

将来的に絶対に売却しないというのであれば新築物件を土地から始めて長期薄利の運用を行うのもアリですし、売却時の利益も含めたトータルの収益を最大化するマネジメントを行っていきたいのであれば新築より中古物件を選択するべきだといえます。

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