住宅ローンを滞納してしまい家の任意売却を行う際に、住宅ローン以外の消費者金融や不動産担保ローンなどからの借入があるとその消費者金融や不動産担保ローンの根抵当権設定や差押え登記が後順位に付いているケースがあります。
住宅ローンが払えないときにその支払いの穴埋めとして消費者金融や不動産担保ローンから借りていたり、生活費や教育費として借りていたという方が多いです。
その後結局住宅ローンは払えなくなってしまい、任意売却を行うことになったとします。
その時に後順位に消費者金融の根抵当権や差押が付いていると任意売却を進めるのがやっかいになることがあります。
家を任意売却しても住宅ローンの残高を下回る場合は、住宅ローンより後順位の抵当権者には一定の金額を配分して抵当権の解除をしてもらうのが一般的な任意売却の流れです。
しかし、消費者金融や不動産担保ローンは住宅ローンなどの普通の担保権者とは違う債権回収の絵を描くことがあるので注意が必要です。
例えば消費者金融や不動産担保ローンの残高が500万円あってそれを任意売却で50万円で抵当権を解除してくれと申し入れたとしても、はいそうですか解除しましょうとはなりにくいということです。
目次
任意売却を行う際に消費者金融や不動産担保ローンが解除料での担保解除に応じない理由
以前に大手消費者金融業者の根抵当権設定仮登記が入っていた物件の任意売却を進めようとして根抵当権の抹消を大手消費者金融会社に交渉したことがありました。
その時に大手消費者金融業者に対して相応の解除料を提示したのにもかかわらず、解除料での担保解除には一切応じてもらえなかったことがありました。
そこでその大手貸金業者の担当者から世間話で聞いた内容をご紹介します。
解除料での担保権の解除に応じない理由が下記の2つに隠されています。
- ある大手消費者金融業者の根抵当権設定仮登記は、通常貸した金額の2倍の設定額で行うとのことでした。つまり、500万円の融資を行う場合、その極度額を1000万円として設定するとのことです。
- 大手消費者金融業者は、担保物件の売却先を関連会社の不動産業者等を使って事前に探してくることがあるとのことです。
たとえば、消費者金融業者は解除料での担保解除を拒否して、第1順位の担保権者が当該担保不動産を競売で処理せざるを得ないような場面を作り出します。
そして先順位債権者が競売を申し立てたら、関連会社の不動産会社等を使って自らが競売で落札します。自己競落と言われる手法です。
そして競売で自己競落した不動産をすぐに転売することにより生じた差額を充てることで債権回収を図るという絵を描きます。
この絵は消費者金融だけでなく不動産担保ローンもよく描く回収額を高めるための絵です。
任意売却に応じずに消費者金融や不動産担保ローンが描く自己競落後の転売スキーム
たとえば時価1億円の担保物件があるとします。
その物件の第1順位でA銀行が極度額1億円の根抵当権の設定を受けており、第2順位でB消費者金融業者による極度額1000万円の根抵当権設定仮登記が入っていました。
この担保物件を任意売却で7000万円で買いたいという人が現れました。
A銀行がB貸金業者に担保解除料として100万円払うが解除に応じられないかと打診すると、B貸金業者は『競売で一銭も入らなくてもかまわない』と言って解除料での解除を拒否しました。
そこでA銀行がやむなく競売をかけたところ、買受可能価額は6000万円と出ました。
その競売は結果として入札があり、B消費者金融業者の関連会社である不動産会社が7100万円で落札したのです。
その後その物件はその不動産会社によって8000万円ですぐに転売されました。
この事例では、B貸金業者は貸した500万円全額を回収しただけでなく、転売によってさらに400万円の利益まで上げたことになります。
まったくもってしたたかな戦略であり、債権回収どころか利益まで出しているのですからあっぱれでもあります。
このように資金と自信のある消費者金融や不動産担保ローンは自分が後順位の担保権者であっても、すずめの涙程度での少ない解除料では根抵当権を解除せず、競売での自己競落後の転売に勝負をかけるのです。
おわりに
このように、
- 物件売却の目処が立っている場合
- 売れそうな物件の場合
は、すずめの涙程度の解除料では消費者金融や不動産担保ローンは担保権の解除に応じないケースがあります。
このようなケースではたとえ競売になったとしても、関連会社の不動産会社を使って自己競落をして転売するというスキームを使って全額回収はもちろん転売益まであげようと企てるしたたかな戦略を取ってくるからです。
不動産担保ローンを取り扱う消費者金融業者は、高金利で利益を上げながら、返済できなくなったらさらにそれを利益に変えるという目利きを持って貸し出しているともいえるのです。
