任意売却

エムユーフロンティア債権回収から住宅ローンの督促が来た場合の対策と任意売却の進め方のポイント

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エムユーフロンティア債権回収の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

エムユーフロンティア債権回収は三菱UFJ銀行グループの債権回収会社(サービサー)です。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却業務の委託を受けている3つの債権回収会社(サービサー)

  • エムユーフロンティア債権回収
  • 住宅債権管理回収機構
  • 日立キャピタル債権回収

のうちの一つです。

なので三菱UFJ銀行やその系列のグループ銀行を窓口に住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から住宅ローンを借りた場合で住宅ローンを延滞するとエムユーフロンティア債権回収から連絡や通知が入ります。

また住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から委託された任意売却業務以外にも三菱UFL銀行本体や系列銀行、ノンバンクや紀陽銀行などの貸し出した住宅ローンの任意売却の委託も幅広く受けています。

一般的に任意売却については前向きに取り組んでくれる債権者です。

この記事ではエムユーフロンティア債権回収から督促が来た場合の任意売却の進め方のポイントについてご紹介します。




エムユーフロンティア債権回収から住宅ローンの督促が来た場合の対策と任意売却の進め方のポイント

エムユーフロンティア債権回収は三菱UFJ銀行や住宅金融公庫などから幅広く業務委託を受けています。

住宅ローンを滞納すると最初の1~2回は銀行の窓口から連絡が入ります。

しかしそれでも滞納状態が改善しない場合はその後の督促は業務委託を受けているエムユーフロンティア債権回収から連絡が入ったり通知がくることになります。

 

エムユーフロンティア債権回収から住宅ローンの督促が来たらどうすればいい?

①住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から委託を受けた督促の場合

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の

  • フラット35
  • 旧住宅金融公庫ローン

の借り入れの返済を滞納すると住宅金融支援機構から任意売却業務の業務委託を受けているエムユーフロンティア債権回収から連絡が入る仕組みになっています。

あくまで債権者は住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)でその債権回収業務をエムユーフロンティア債権回収が業務委託で請け負っているという形です。

エムユーフロンティア債権回収が業務委託を受けた住宅金融支援機構の任意売却の進め方としてはとにかく何でも書面が多いです。

住宅ローンを滞納するとエムユーフロンティア債権回収から滞納のお知らせの通知が届きます。

それを何か月か(3~6ヵ月程度)繰り返すと借りている側の分割払いの権利をなしにして(期限の利益の喪失)、残金を一括請求しますという通知が届きます。

そして残金を一括で支払えなければ法的手段(競売)を行うという内容もセットになっています。

このタイミングでエムユーフロンティア債権回収に債務者側から債権者に任意売却をしたいという意思表示をして任意売却がスタートするのですがそこから全て書面にて行います。

一番最初に債務者側から『任意売却の申出書』を提出します。

  • 債務者本人
  • 連帯保証人(いる場合)

からどこどこの不動産会社に依頼して任意売却をする意思がありますという書面になります。

依頼する不動産会社の押印も必要です。

そして『任意売却の申出書』が受理されると任意売却の手続きに入ります。

任意売却を行う不動産会社が決まればその不動産会社から『査定書』を提出します。

任意売却で売却する価格を決めなければいけないからです。

そしてその査定書の書式も決まっています。

ちなみに任意売却を行う不動産会社は債務者が決めてもいいし、特に債務者側から指定がなければエムユーフロンティア債権回収が指定する不動産会社に任意売却の打診がいく形になります。

『査定書』を不動産会社がエムユーフロンティア債権回収に提出してしばらくすると『売出価格通知書』が不動産会社に届きます。

その価格で『専任媒介契約』を結びレインズにきちんと登録し『媒介契約書』『レインズ登録証』のコピーもエムユーフロンティア債権回収に提出することになります。

物件の販売期間中は月1回の『販売活動報告書』の提出が必要です。

これも任意売却を担当している不動産会社が提出します。

そしてこの販売活動報告書の書式も決まっています。

販売活動をきちんと進めても買主が現れない場合は、2ヵ月に1度を目安に販売価格の見直しを行います。

そしてこれも決まった書式で任意売却を行う不動産会社が行います。

買主が見つかれば『買付証明書』『配分表』を住宅債権管理回収機構に提出します。

例にもれず『配分表』の書式も決まっています。

そして『配分表』の承認が取れれば売買契約から決済引渡しとなるのです。

そしてその決済の段取りの書式まで決まっています。

最初から最後まで書面が指定されているのできちんと規則にのっとって指定された書面を提出できる不動産会社に依頼することがスムーズに任意売却を進める鍵となります。

 

②三菱UFJ銀行や系列銀行、紀陽銀行から委託を受けた督促の場合

エムユーフロンティア債権回収は系列の三菱UFJ銀行や紀陽銀行などの任意売却業務も受託しています。

厳密にいうと三菱UFJ銀行の場合は三菱UFJ信用保証、紀陽銀行の場合は阪和信用保証の任意売却の窓口業務を行います。

進め方は上記①とほとんど変わりません。

住宅ローンを借りる際に三菱UFJ銀行と関わった場合は住宅ローンを滞納するとかなりの確率でエムユーフロンティア債権回収から督促がくるということになります。

 

エムユーフロンティア債権回収の任意売却の進め方のポイント

エムユーフロンティア債権回収の任意売却の進め方のポイントは上記のような煩雑な手続きをきちんとできる不動産会社に任意売却を依頼することに尽きます。

エムユーフロンティア債権回収の担当者や責任者と何度も話す機会がありました。

近所の不動産業者に頼んでいる債務者もいましたが業務内容をよく理解ておらず担当者や責任者の方からの評判はイマイチでした。

そもそも任意売却業務をエムユーフロンティア債権回収とやったことがなければいちいち聞きながら進めなくてはなりません。

エムユーフロンティア債権回収の担当者もその案件だけではなく一人で多くの案件を並行して管理しているため、勝手が分かっていない不動産会社に対してはめんどうに感じるようです。

そして一番困るのが不動産会社からの提出書類が遅いということだとよく聞きました。

えてして勝手が分かっていない不動産会社に限って提出書類の期限が守られない頻度が高いようです。

エムユーフロンティア債権回収は住宅金融支援機構や三菱UFJ銀行の任意売却業務を業務委託されているのできちんと書類を揃えて期限までに住宅金融支援機構や三菱UFJ銀行などに提出しなければなりません。

しかし任意売却を担当している不動産業者の書類提出が遅いとエムユーフロンティア債権回収が住宅金融支援機構や三菱UFJ銀行からまだかと催促されることになってしまいます。

なのでエムユーフロンティア債権回収も、債務者側が特に不動産業者を指定しない場合はよく任意売却の取引を行っている不動産業者に紹介することが多いようです。

また2ヵ月に1度の販売価格の見直しも重要です。

住宅金融支援機構が一番最初の査定額よりも最初はかなり高値で販売価格を決定してくることが多いので、価格改定のシステムをきちんと使って少しずつ販売価格を下げていくことが、買主を見つけて任意売却を成立させるためには必要となります。

忘れていてもまとめては価格を下げられないので、いい加減な不動産業者が価格見直しの書面を出し忘れていると、価格を下げるチャンスをみすみす失うことになります。

そして販売開始からおおむね6ヵ月を過ぎると基本的には競売に移行します。

競売期間中も買主が現れれば任意売却は可能です。

しかし競売の場合は抵当権抹消の判断がケースバイケースとなり交渉や手続きが競売前よりもさらに面倒になります。

なのでできる限り競売になる前の6ヵ月以内に任意売却を成立させたいところです。

 



まとめ

  • 住宅金融支援機構の任意売却業務委託先である、エムユーフロンティア債権回収の特徴としては、とにかく何でも書面での提出が多い。エムユーフロンティア債権回収が住宅金融支援機構の業務を代行しているので、書類関係にはかなりうるさい。
  • 上記理由からも、きちんと処理できる不動産業者に任意売却を頼まないと、任意売却が円滑に進まないことがあるので、依頼時には注意が必要。特にまったく経験のない不動産業者が行うと、エムユーフロンティア債権回収からもめんどくさがられる傾向にあるし、何より書面の提出もれなどで価格改定の機会損失が発生する可能性がある。
  • 任意売却の申出から販売、契約、決済まで提出書面のオンパレードで、不動産会社の担当者に実務面の経験がないとかなり厳しいといえる。



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