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三井住友銀行の不動産投資ローン・アパートローンがわかる6つの特徴

三井住友銀行の投資ローン・アパートローンの6つの特徴

三井住友銀行の収益不動産に対する投資ローン・アパートローンの基本的な内容をまとめています。

申込者の属性や持ち込んだ支店、時期などによってもローンの審査結果は異なってきますので、必ずこうだと言うわけではなく、融資打診をする際の当たりをつけるのにお役立てください。

以前は物件の収益還元評価のみで評価し、属性にかかわらずフルローンを受けて購入していたケースがありましたが、現在の三井住友銀行は、その時の貸し倒れ率が高かったこともあり、一気に融資を閉めてしまい、現在ではそれほど不動産投資への融資には積極的ではない銀行となっています。

この記事では、三井住友銀行の不動産投資ローン・アパートローンがわかる6つの特徴をご紹介します。


三井住友銀行の不動産投資ローン・アパートローンがわかる6つの特徴

特徴①:融資エリア

支店のあるエリアとなります。沖縄や一部の県には支店がありませんが、ほぼ全国にあります。したがって、ほぼ全国で物件を探すことができます。

 

特徴②:評価方法

現在の評価は、積算評価と収益還元評価を合わせた評価方法をとっています。

収益評価は、満室家賃ではなく、現況家賃ベースとなります。それに経費率をかけて、評価金利4%で収支がまわるという水準です。

評価額を出した後に、掛目を入れた金額を担保評価するので、厳しめの評価となります。また、頭金を3割要求する支店が多いので、頭金がないとなかなか融資を受けることが難しい銀行です。

ただ、支店や都心の営業部では、頭金3割とは言わず、頭金1割以下程度で融資を行うこともあるようです。

知り合いなどのコネクションがあれば積極的にその支店や営業部に持ち込んでもいいかもしれません。

現在の評価のなかで厳しいのが、

『資産負債比率』

という指標があり、三井住友銀行が評価した資産(この中には物件や預金等が含まれる)に対し、負債の比率が60%以内に収まらないといけない決まりになっています。

これは、たとえば1億円の物件に対し、1億円の担保評価が認められたとしても、その物件評価だけだと60%の6千万円までしか融資が出ないということになります。

そのため、あとは金融資産が必要になります。

仮に1億円の物件で1億円の担保評価が認められた場合、1億円のフルローンを受けるためには、どのくらいの金融資産が必要か逆算すると、

  • 担保評価から必要な資産額・・・担保評価1億円/資産負債比率60%=1億6,666万円
  • 金融資産の必要額・・・1億6,666万円-1億円=6,666万円

となり、1億6,666万円の資産評価があって初めて1億円の融資が可能となり、金融資産として6千万円を超える金額がないと、1億円のフルローンの条件を満たさないということになります。

1棟目であれば、この資産負債比率を60%にできる金融資産を持っている人はかろうじているでしょう。

しかし、2棟目以降にこの比率を達成できるように物件を増やしていくのは至難の業といえます。

したがって、現在の三井住友銀行のアパートローンは、完全に富裕層向けとなっていて、金融資産を持っていない人がローンだけで拡大をしていくには、資産負債比率が足かせとなり、利用が難しくなります。

 

特徴③:新設法人

新設法人への融資も可能です。個人と資産管理法人一体での審査となります。

 

特徴④:属性

サラリーマンの人でいえば、年収800万円~1,000万円以上がスタートラインとなる印象です。

そして、金融資産が物件の3割~4割程度ないと資産負債比率の60%以下が達成できないので、かなりの金融資産を持っていないと融資を受けることは難しいのが実態です。

 

特徴⑤:金利

金利は変動金利で1%~1%後半くらいと、さすが都銀という水準です。

 

特徴⑥:融資期間

耐用年数-築年数を差し引いた期間となります。基本的には30年が上限となります。

まとめ

  • 現在の三井住友銀行のアパートローンは富裕層向けで頭金が必要なケースが多く、フルローンは難しい。
  • 物件の担保評価が出ても、資産負債比率60%以下の縛りがあるので金融資産を多く持つ人が融資を使う際に融資が出やすい富裕層向けの評価内容となている。
  • 資産負債比率の基準が緩和されるまでは、金融資産の少ない投資家が利用するのは難しい。

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