投資戦略理論

建物価格をできるだけ大きくして減価償却費を最大化するポイント

建物価格をできるだけ大きくして減価償却費を最大化するポイント

減価償却費を大きく取ることが節税において重要なのですが、そのためには不動産価格に占める建物価格の割合を大きくする必要があります。

なぜなら、減価償却できるのは、不動産の土地と建物のうち、建物だけだからです。

具体的には、売主との売買契約の際に、売買価格に占める建物価格の割合を大きく取ることでこれが可能となります。

もっといえば、土地と建物の価格のうち建物価格を、評価証明や建物のリフォーム状況などを勘案して合理的な範囲でより大きく設定するということです。

この記事では、建物価格をできるだけ大きくして減価償却費を最大化するポイントをご紹介します。


建物価格をできるだけ大きくして減価償却費を最大化するポイント

買主にとっては建物価格をできるだけ高くしたほうが得

収益物件の価格は売買時における土地と建物の総額で、売主と買主の間で合意して決まります。

総額が同じであれば、買主にとっては建物価格を大きくしたほうが得だということです。

同じ1億円の物件でも、

  1. 土地8000万円、建物2000万円
  2. 土地2000万円、建物8000万円

を比較すると、2の物件のほうが6000万円多く償却できるので、節税という観点からは大幅に得をするということになります。

 

売主にとっては建物価格をできるだけ安くしたほうが得

売主にとっての建物価格は、買主とまったく逆になり、できるだけ建物価格を安くしたほうが得になります。

なぜなら、土地には消費税がかかりませんが、建物には消費税がかかるからです。

  1. 土地8000万円、建物2000万円
  2. 土地2000万円、建物8000万円

Aでは消費税は148万円(2000万円÷1.08×0.08)なのに対し、Bでは消費税が592万円(8000万円÷1.08×0.08)となります。

なので、1億円で売却した場合の売主の手取り額が、Aは9852万円、Bは9408万円となり、手取り額が変わってしまうのです。

土地価格が高く建物価格が安いほうが売主には有利に働くということです。

ただし、個人の売主の場合などで消費税を納める義務のない非課税業者扱いの売主も多くいますので、そのような売主にとっては土地と建物価格の内訳はまったく関係ないことになります。

 

売主買主の合意により土地建物価格割合は決定する

売買価格と同様に、あくまでも売主・買主の合意に基づいて土地と建物の価格割合は決定されます。

そのため、必ずしも買主に有利な条件を実現できるというわけではありません。

しかし、買主の立場としては、このように建物価格を大きく取ることで節税効果が高くなるということは知っておくべきです。

そして、売買契約書に取引の総額だけではなく、土地と建物それぞれの金額をきちんと明記することが重要です。

売買契約書に金額が明記されれば、その金額が建物価格の根拠になるからです。

売買契約書に土地建物価格が明記されているということは、税務調査時においても非常に大切になりますので、必ず明記するようにしてください。

まとめ

買主にとっては減価償却を大きく取るために、売買契約時の土地・建物の割合はできるだけ建物を大きくしたほうが得になります。

しかし、売主にとっては建物価格の割合を上げるとその分消費税が大きくなるので、実質の手取り額が減ってしまうことになり、建物価格を安くしたほうが得となります。

基本的には売主と買主の合意があれば、ある程度自由に決めて構いませんが、極端な割合の金額設定は認められませんので、あくまでも合理的な範囲での金額設定にすることに注意が必要です。

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