入居者の中に長期の家賃滞納者がいる場合は、できる限り早い段階で建物明渡請求訴訟を提訴し強制執行により部屋を明け渡してもらうのがセオリーです。
実務的には建物明渡訴訟に勝訴するとほとんどの入居者は強制執行前に退去していくことが多いといえます。
そのなかでも最後まで残っている入居者に強制執行を実行することになります。
この記事では、家賃滞納者への強制執行5つのステップで家賃滞納者からの部屋を奪還するスキームをご紹介します。
家賃滞納者を追い出す強制執行に必要な家賃滞納の目安とは？
家賃滞納者を部屋から強制的に退去させるためには、どの程度の家賃を滞納している必要があるのでしょうか？
借地借家法では賃借人の居住が手厚く保護されているため、家賃を1ヵ月程度滞納しただけの理由では賃貸借契約を一方的に解除することは難しく裁判上も認められないことがほとんどです。
判例を参考にすると一つの目安となる基準は、
『家賃3ヵ月分』
といってよいと思います。
事実、滞納家賃を保証している家賃保証会社の実務においても建物明渡請求を提訴する基準を滞納3ヵ月としている場合がほとんどです。
ただし、これは滞納家賃が3ヵ月分になるまで放置してよいということではなく、その間も内容証明郵便を送付するなどして積極的に督促を行い、それでも回収が難しい場合には3ヵ月分たまった時点で速やかに訴訟手続きに入ることがとても重要です。
家賃滞納者への強制執行を行う際の5つのステップ
実際に建物明渡しの強制執行をするためにはどのような手続きが必要となるのでしょうか？
部屋の奪還までの家賃滞納者への強制執行のスキームを5つのステップでご紹介します。
建物明渡しの強制執行をするためには、前提として既に建物明渡請求訴訟において明渡しの確定判決または和解調書を得ている必要があります。
また、強制執行は滞納者が判決や和解の内容に従わなかった場合にも行うことができます。
家賃滞納者を追い出すの強制執行ステップ①：執行分の付与手続き
建物明渡請求訴訟において獲得した確定判決または和解調書に『執行文』というものを付してもらう手続きをします。
具体的には、建物明渡請求訴訟を行った裁判所の書記官に対して執行文付与の申立をして債務名義の正本の末尾に執行文を付けてもらいます。
この際にステップ②の送達証明書の手続きも同時に行います。
家賃滞納者を追い出す強制執行ステップ②：送達証明書の取得
強制執行をするためには債務名義が家賃滞納者に送達されていることが前提となるため、まずはそれを証明するための『送達証明書』を取得しなければなりません。
家賃滞納者を追い出す強制執行ステップ③：強制執行の申立
- 執行文の付与
- 送達証明書
が揃ったら、強制執行の申し立てを行います。
申立先となる裁判所は、物件所在地を管轄する地方裁判所となりますので、場合によっては裁判を行った裁判所とは別の場所になることがあります。
そのため、執行文付与の申請の際などに申立先の裁判所の窓口を確認しておくとスムーズです。
家賃滞納者を追い出す強制執行ステップ④：明渡の催告(明渡し催告日)
建物明渡の強制執行はいきなり行うのではなく、事前に物件現地の状況を下見してその占有状況を確認したうえで行います。
その下見の日のことを『明渡し催告日』といいます。
この日は強制執行の申立をした後に裁判所との話し合いによってその日程が決められます。
当日は裁判所の執行官や立会人を伴って物件現地まで行き直接部屋の鍵を開錠して室内を強制的にチェックします。
この際に合い鍵を持っていないと別途鍵業者を手配しておく必要があります。
そして引渡し期限を記載した公示書を室内に設置しその日は一旦引き上げます。
家賃滞納者を追い出す強制執行ステップ⑤：強制執行日(断行日)
強制執行日当日のことを『断行日』といいます。
この日は引渡し期限よりも数日前になります。
引き渡し期限は明渡し催告をした下見の日から1ヵ月後と法律で決められているため断行日は1ヵ月後となる日の数日前ということになります。
当日は執行官立会いのもと、
- 事前に手配した業者が室内の物品を強制的に撤去
- 占有状態を解除
- 最後に部屋の鍵を交換
で終了となります。
この際の業者に支払う実費は別途貸主側で負担しなければなりません。
以上が強制執行の申し立てから建物明渡し完了までの細かな手続きのスキームとなります。
おわりに
- 強制執行手続きの段取りはかなり面倒なので、弁護士に任せるのが早い。
- 自身で対応する場合は、上記内容を理解し裁判所で聞きながらひとつひとつ進めていけばできるが初めてだとかなり手間取る。
