収益物件を取得する際の取得主体すなわち不動産の名義を誰にするかをきちんと考えて購入しているでしょうか？
取得主体である不動産の名義は、収益物件を購入したあとでは簡単に変えることはできません。
- 個人で取得する
- 法人で取得する
- 家族名義で取得する
など、取得主体である不動産の名義は収益物件の運用の目的に応じて考えて決める必要があります。
この記事では、不動産投資での名義設定のポイントは不動産投資の3つの目的①副収入②節税③生命保険に合わせて選択することについてご紹介します。
目次
不動産投資での名義設定のポイントは不動産投資の3つの目的①副収入②節税③生命保険に合わせて選択すること
目的①：副収入を得たい
長期で副収入を得ることが目的の場合は、税率の一番低い名義で不動産を取得するべきです。
なぜなら、不動産の所得は他の所得と合算されますので、例えば役員報酬などが高額の人は不動産投資での収益物件の副収入と合わせた全体の税率がさらに高くなってしまうからです。
不動産投資での副収入が目的であれば、
- 自分より収入の低い家族(例えば妻など)の名義で物件を取得する
- 個人の資産管理会社で取得する
という方法が考えられます。
法人税は引き下げの傾向にあり、実効税率は個人の高所得者よりも低く設定されていますので、不動産投資での収益物件からの利益に対する課税を比較的少なくすることができます。
副収入を貯蓄にまわしたい場合も同様です。
特に自分自身の個人の収入がある場合は簡単に不動産の名義を自分名義にせずに、節税ができて手元にもっとお金を残すことができる方法はないか考えることが大切です。
その上で総合的に判断して自分自身の名義にするのであれば構わないのです。
問題なのは何も考えずに自分自身の名義にして後から税金が高くなったと文句を言っても後の祭りだということです。
せっかく不動産投資で利益を出しても税金を払ってトントンになってしまえば何のためにやっているのか悲しくなるので少しでもキャッシュフローが出るように節税を考えた不動産の名義人にしておくべきなのです。
目的②：節税
節税が目的の場合はどうでしょうか？
高額の役員報酬を得ている人が個人の所得を節税したいとします。
この場合は、本人の個人名義で取得して減価償却を多く取れる収益物件を活用して節税を図ります。
また、経営している会社の利益を圧縮して節税したい場合は、その会社名義で取得することになります。
減価償却を用いて利益を圧縮する仕組みは個人と同じです。
サラリーマンで年収600万円以上の給与所得がある人はすぐにトータルで年収800万円を超えてしまいます。
年収800万円を超えたところから個人の税率は上がっていきますのでそれから考えるのではなく最初から考慮しておくべきなのです。
また、相続税の節税の場合は個人で取得し、事業承継のための株価評価の引き下げが目的の場合は会社名義で取得します。
目的③：生命保険として利用
生命保険として利用する場合には、本人名義で取得し団体信用生命保険に加入できる融資を受ける必要があります。
まとめ
法人と個人など収益物件を取得する名義を分散して複数の収益物件を保有することも効果的です。
1棟目は個人の節税目的で個人名義、2棟目は会社の節税目的で会社名義、3棟目は長期の副収入と貯蓄が目的で家族名義など、複数の目的を組み合わせて運用することができます。
それぞれの取引主体を目的に応じて分ければよいことになります。
いずれにしても、収益物件の取得を考える際は、『何を目的として』取得するものなのかをはっきりさせることが重要だといえます。
