銀行融資ローン

2019年の銀行をはじめとした金融機関の不動産投資向け融資の引き締め状況はいったいいつまで続くのか?

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2019年の銀行をはじめとした金融機関の不動産投資向け融資の引き締め状況はいったいいつまで続くのか?

2019年に入り4ヵ月が終わろうとしていますが、スルガ銀行問題に始まってTATERUでの融資不正問題やレオパレスの建築基準法違反問題と不動産投資業界では不祥事のニュースが立て続けにありました。

不動産業界の中でも特に不動産投資に関連する分野では不動産取引1案件あたりのグロスが大きく、その取引にあわせて大きな金額が動くので、ひとたび問題が起こると銀行などの金融機関を巻き込んだ一大ニュースとなってしまいやすいのです。

そしてそういった不祥事を目の当たりにすると銀行をはじめとした金融機関は融資を引き締めざるを得なくなります。

今の現状として

  • 預金などの金融資産がない
  • 物件価格の2割程度の頭金が現金で出せない

とどこの金融機関も相手にしてもらえないレベルになってきています。

特にこれから不動産投資を始めようとする人でこれまで銀行をはじめとした金融機関と何の取引実績もないような場合は融資を受ける難易度がかなり上がってきています。

この状況はいつまで続くのでしょうか?

この記事では、2019年の銀行をはじめとした金融機関の不動産投資向け融資の引き締め状況はいったいいつまで続くのか?について考えていきます。




2019年の銀行をはじめとした金融機関の不動産投資向け融資の引き締め状況はいったいいつまで続くのか?

以前より自己資金が必要になり同じ属性なら購入可能な収益物件の価格は下がっていく

不動産投資を進める上で現金投資でない限り銀行などのローンを利用することになります。

不動産投資でローンを利用するということは銀行から融資をしてもらうわけですが、そのためには金融資産をある程度もっていないと銀行からは融資が引けません。

これがこの1年は顕著になり2019年も続くと予測されています。

そのため金融資産の額からどれくらいの規模の収益物件が購入できるかがほぼ決まってきてしまいます。

ではどのくらいの金融資産があれば、銀行から融資を引けるのでしょうか?

今後しばらくは不動産投資で金融機関のローンを依頼するのであれば物件価格の最低2割から3割以上の金融資産が必要になる銀行が増えていくと予想されます。

というかすでにほとんどの銀行がそのようになっています。

銀行によっては物件価格の最低3割以上が必要と言われるケースも多いです。

そして頭金が必須になると金融資産の保有額によって買える収益物件の金額は決まってしまうのです。

 

例①:金融資産が500万円であれば⇒購入可能な物件価格は1,600−2,500万円

500万円÷20%(2割頭金相当)=2,500万円

500万円÷30%(3割頭金相当)=1,666万円

 

例②:金融資産が1,000万円であれば⇒購入可能な物件価格は3,000−5,000万円

1,000万円÷20%(2割頭金相当)=5,000万円

1,000万円÷30%(3割頭金相当)=3,333万円

 

例③:金融資産 2000万円であれば⇒購入可能な物件価格は6,000−10,000万円

2,000万円÷20%(2割頭金相当)=10,000万円

2,000万円÷30%(3割頭金相当)=6,666万円

 

上記例①~例③を見て分かるように頭金が必要だと購入できる物件価格はかなり限られてくるということです。

金融資産が500万円しかない人は2500万円くらいしか購入できないということになります。

実は諸費用を上記に入れていないので諸費用を5%から7%を別途考慮するとさらに買える物件価格を落とさないといけないことになります。

これが今の実態です。

そのため不動産業者も購入希望者に対して金融資産をどれくらい持っているかを聞いてくるのです。

今後において不動産投資でローンを利用する場合には、その前に現預金を蓄えておかないといけないということです。

アパートローンはパッケージローンと呼ばれ条件が細かく設定されています。

条件が一致した場合には融資を引けるのですが、その条件の中に融資額に条件が規定されているからです。

実は今までも融資額の上限は売買価格の9割などの規定は銀行内ではあったものの、2017年ころまでは審査の中で理由付けをするとフルローンが引けることも多かったのです。

しかしその理由付けが撤廃されて融資の上限額が厳格化されたということです。

2019年は銀行内の規定通りに審査するケースが増えますのでフルローンを期待するのは難しいでしょう。

現在フルローンに近い融資が出やすいのは、共同担保を出すことができれば三井住友トラストローン&ファイナンスなら可能性があります。

 

不動産投資に対する融資の引き締めはいつまで続くのか?

スルガ銀行、レオパレスなどの不祥事で一気に冷え込んだ不動産投資への融資ですが、ではいったいいつまで続くのでしょうか?

それを考える上でアメリカと日本の中央銀行が今後どのように考えていくかをみると方向性が少し見えてくるのではないかと思います。

アメリカの中央銀行(FRB)は2019年3月半ばのFOMC(連邦公開市場委員会)において多くのメンバーが政策金利を当面据え置くことを示しています。

要するに金融緩和を続けるということです。

投資用不動産を含めて不動産は金融緩和すると上昇するという面が強いので世界の流れは再度資産上昇へ向かう可能性が高いです。

アメリカの株式市場も上昇してきています。

そして日本ではどうかというと、日銀の黒田総裁は4月10日の衆議院財務金融委員で足元で消費者物価の上昇率が1%に満たない水準で推移しており2%への道のりは半ばであり当面現在の大幅な金融緩和政策を続けていくこととしています。

なので日本も金融緩和継続で資産上昇が期待できると考えられます。

不動産向けの融資残高は平成バブル超えてきているので過熱感はでてきていますが、金融緩和を続けた際に銀行の融資先の筆頭候補は依然として不動産になるでしょう。

今は不祥事続きで個人向けの不動産投資に対する融資は停滞しています。

しかし停滞している中で融資残高が下がってくれば、再度個人向けアパートローンが活況となる可能性は十分にあり得ると考えられるでしょう。

ただし2016年や2017年ごろのような無理な融資はおそらく行うことはありません。

ただ今のようなほとんどすべての銀行が個人向けのアパートローンを縮小する現象は長くは続かないと考えていい客観的な背景は出揃っていると考えられます。

銀行から不動産投資に対する融資が厳しいということは、収益物件の価格は都心部以外は価格が下落しやすい状況にはなっており、安く収益不動産を仕入れられるチャンスだと考えることもできます。

2019年の不動産投資を進めていくうえで、銀行からの融資を引き出すのは厳しいのですが、積極的に挑戦し続ければ安く収益物件が手に入るかもしれず、融資に関する情報やノウハウを試行錯誤しながら様々な可能性を追求して収益物件を探していくことが重要です。

 



まとめ

  • 不動産投資に対する融資の引き締めをほぼすべての金融機関が行っており金融資産がなければ相手にしてもらえない状況が続いている。
  • その状況はしばらく続くと考えられそれに伴って購入できる収益物件の価格は全体的に下がっていく。
  • 日銀の金融緩和政策のもとでいつまでもこのような融資引き締めが続くとは考えにくいので試行錯誤しながら融資情報やノウハウを蓄積していくことが重要。



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