相続対策

相続発生前に余命宣告を受けてから収益物件を買って貸家建付地の評価減による相続税対策ができるのか?

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余命宣告を受けてから収益物件を買っても相続対策はできるのか?

相続対策をしなくてはいけないと思いながら先延ばしにしているうちに病気などで入院して余命宣告を受けてしまったような場合があります。

そのような場合に余命宣告を受けたその時点から相続税対策の収益物件を買って現金などの資産の評価減を行っても相続税対策として間に合うのでしょうか?

実はご存命のうちであれば余命宣告を受けていようが個人で本人の意思で収益物件を取得すれば相続税対策になるといえます。

たとえ余命宣告を受けていたとしても判断能力に問題がなければ不動産の購入は本人名義でできるからです。

この記事では、相続発生前に余命宣告を受けてから収益物件を買って貸家建付地の評価減による相続税対策ができるのか?についてご説明します。


相続発生前に余命宣告を受けてから収益物件を買って貸家建付地の評価減による相続税対策ができるのか?

個人で本人の意思があることでの不動産購入が条件

個人で収益物件を取得すれば取得した時点で相続財産は収益物件の貸家建付地としての相続税評価で評価されるため、たとえ相続発生の直前に購入したとしても評価減を図ることができます。

余命数ヶ月と言われていても、極端に言えば亡くなる前日であっても、収益物件を取得したその日に相続税対策が可能になるということです。

もちろん、契約だけではなく決済して登記まで終わっているほうが安心ですので一定期間は必要になります。

注意が必要なのは法人で取得した場合です。

法人で取得した場合は不動産価格が相続税評価額で評価されるためには取得後3年間が経過していることが必要となります。

3年以内は取得価格で評価することになりますので等価となってしまい相続税対策になりません。

そのため、法人での収益物件取得による相続税対策は長期的に取り組む必要があります。

個人の場合に重要になるのは、本人の意思によって収益物件を取得したという事実です。

相続開始直前に何らかの相続税対策がなされた場合、税務調査においては税金逃れを疑われる可能性があるからです。

特に余命宣告を受けて入院中の被相続人であったとなれば、収益物件の取得が本人の意思によってなされたのかが厳しく問われることになります。

本人の判断能力なしで相続税対策を行ったとみなされた場合は、その行為は本人ではなく相続人の行為であり、租税回避行為だとして否認されてしまう恐れがあるということです。

 

相続発生前に相続税対策に買う収益物件選びのポイントとは?

単なる土地やマイホーム物件ではなく、収益物件を購入することで人に貸していると不動産は相続税が大幅に評価減されますので、資産の評価を大きく下げることができます。

しかし、この物件に長期の空室(オーナーが使用していたなど)があった場合などは、その空室の部分は実際には人に貸されていないのでその部分は貸家建付地としての評価減が受けられないことに注意が必要です。

特に相続直前に収益物件を購入する場合は、

  • 全室通常の賃貸借契約
  • 満室

の条件を満たす収益物件をなるべく選択するべきです。

なお、収益物件を購入して運営中に空室が出て、そのタイミングで相続が発生した場合などは、きちんとリフォームや募集活動を行っていれば、一時的な空室として認められるので問題ありません。

国税庁の通達によれば、一時的に賃貸されていなかったと認められる部分の範囲として、

  1. 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものか
  2. 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたか
  3. 空室の期間に他の用途に供されていないか
  4. 空室の期間が課税時期の前後のたとえば1ヶ月程度であるなど一時的な期間であったか
  5. 課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか

などの事実関係から総合的に判断するとされています。

 

相続対策で取得した収益物件をすぐに売ってはいけない

相続税対策として取得するタイミングだけではなく、その収益物件を売却するタイミングも重要です。

明確な規定は実はないのですが、相続発生後にすぐに売却して換金するというのは、相続税を意図的に逃れるための租税回避行為とみなされ、税務調査があれば指摘され否認されてしまいます。

実際の事例においても相続発生後すぐに売却し換金したものの、税務調査で指摘され否認されているケースがあります。

そうするとすべて遡って相続税が課税されますので相続税が高額になる恐れが出てきます。

なので、相続税対策として収益物件を取得する場合は、一定期間は保有しておく必要があるということです。

一定期間とは相続税申告までの10ヶ月はもちろん、その後の一般的な税務調査期間3年を足して、4年以上は最低現保有しておくほうが安心です。

 

まとめ

個人で本人の意思が確認できるのであれば、たとえ被相続人が入院中で余命宣告を受けているとしても、相続税対策として収益物件を購入して資産評価を下げることは可能です。

しかし、本人に判断能力がないような重篤な場合に相続人が代理で収益物件を購入するなどの行為は、税務調査で租税回避行為として否認される可能性があるので注意が必要です。

貸家建付地としての相続税評価減は、実際に賃借していないと税務調査で否認される場合があるので、相続税対策の収益物件はできるだけ満室の物件を購入し、相続開始後の売却は最低4年保有したのちにするほうが安心だといえます。


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