少ない自己資金でも大きな投資ができる不動産投資のレバレッジとは?

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会社員がレバレッジを利用してリターンを最大化させる際の注意点

不動産投資でレバレッジをかけるというのはどのようなことなのでしょうか?

不動産投資でのレバレッジを一言で言うとローンを活用することで少ない自己資金で大きな投資をすることを指します。

不動産投資ではレバレッジという言葉をよく耳にすると思いますが、英語のレバレッジ(leverage)はテコ(lever)から作られた言葉です。

小さい力で大きな重さを動かすテコの原理と同じく少ない自己資金の投資額で大きな資金を動かすことを指します。

当然小さい力で大きなものを動かせるというメリットだけではなく、逆に大きなものを動かそうとして反動を受けてダメージを被るリスクがあります。

不動産投資のレバレッジにおいてそのメリットとリスクは比例します。

ローンを多く借り入れてレバレッジをかければかけるほどその反動でリスクも大きくなるということです。

この記事では、少ない自己資金でも大きな投資ができる不動産投資のレバレッジとはどのようなものなのかについてご紹介します。

少ない自己資金でも大きな投資ができる不動産投資のレバレッジとは?

不動産投資のレバレッジは自己資金額による上限がないので他の投資よりも効果が大きい

不動産投資においては、融資を使うことで自己資金よりも多くの資金を運用する状態を指して『レバレッジが効いている』と言います。

株式投資の場合は、信用取引を利用することにより不動産と同じようにレバレッジを効かせることができますが、証拠金を利用した信用取引は自己資金の額により上限があります。

FX(外国為替保証金取引)でも同じようにレバレッジを効かせられますが、これも個人だと自己資金の額による取引額の制限があります。

しかし不動産投資の場合は今のところ融資金額の割合の上限が法律で定められているわけではありません。

可能性が高いとは言えませんが諸経費分まで融資でまかなうオーバーローンの融資を引くことができれば自己資金ゼロで投資を行うことになります。

すなわち分母がゼロでレバレッジは無限大となりもはやレバレッジや自己資金投資利回りという考え方すらなくなる場合もあり得るのです。

 

不動産投資でレバレッジを効かすには安定した運用が大前提で空室リスクを考慮する

不動産投資でレバレッジを効かせる際に注意すべきなのは、不動産投資ではレバレッジが効いていればそれだけで良い投資ができているというわけではないという点です。

不動産投資を自己資金を使わずに銀行からの借り入れを多くして行うことで、多くの金額を少ない自己資金で動かすことになるのでその分安定した運用が求められます。

つまり不動産投資のレバレッジが成功するかどうかは想定している賃料がきちんと入ってきていることが前提となります。

例を挙げると、売値5000万円で利回り10%の物件を自己資金300万円で買ったとすると、年間家賃収入は500万円となります。

ここから管理費や返済を差し引いた残りがキャッシュフローとなりますが、300万円の投資で500万円の家賃収入を毎年得られるという部分だけを考えると、かなりレバレッジが効いている状態だといえます。

仮に購入者のサラリーマンや公務員の年収が500万円だとすると、家賃収入は年収と同額の収入が得られることになります。

この家賃収入が空室などにより減ってくると、レバレッジにより少ない資金で大きな金額を動かしている分だけその反動でダメージは大きくなり深刻なものになります。

不動産投資は現物投資ですのでどうしてもそのような変動リスクは考慮する必要があるということです。

家賃収入が赤字になるとサラリーマンや公務員の収入ではまかないきれないほどの出費が毎月必要になる場合もあり得るのでそこから一気に破綻してしまう懸念も出てきます。

 

まとめ

不動産投資のレバレッジに上限はありませんが、レバレッジが効いていれば良い投資ができているわけではないという店に注意が必要です。

レバレッジを効かせるほど、家賃収入に対する毎月の返済額も大きくなるため、家賃収入の減少を吸収する幅も少なくなり破綻しやすい状態になりやすいといえます。

レバレッジを効かせた投資を行う際には、慎重に投資対象を選別し、いかなる事態が起こったとしても耐えられるだけの万全の備えをしておく必要があります。

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