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不動産投資で家主側からの立ち退き請求の際の『正当事由』と立ち退き料との関係性と立ち退き料の算定基準

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不動産投資で家主側からの立ち退き請求の際の『正当事由』と立ち退き料との関係性と立ち退き料の算定基準

不動産投資でやむを得ず賃借人に立ち退いて欲しい場合に家主側から立ち退き請求をかけますが、借地借家法では家主側からの立ち退き請求には『正当事由』が必要であるとされています。

そこで疑問になってくるのが、

  • 家主側の正当事由と立ち退き料との関係性はあるのでしょうか?
  • 立ち退き料の算定はいったい何を基準に行うのでしょうか?

といったところになってくると思います。

実際のところ立ち退きに際しては家主側の事情と借家人側の事情のバランスによって結果は千差万別になります。

また立ち退き料を含めた条件を家主側と借家人側とで納得して合意の上で立ち退きを行う場合と双方の意向が食い違うことで話し合いやお金だけでは解決できない場合は裁判による判決で決着させることになります。

そして立ち退き料をいくらにするという明確な算定基準もありません。

裁判でも様々な判決が出ていますので、その時その時の個々の事情により左右されると考えて間違いありません。

家主側としてはできるだけ円満に立ち退きをしてもらえることが費用的にも時間的にもメリットが大きいのですから、様々なケースを知っておくことで交渉の際の引き出しを増やしておく必要はあるということです。

この記事では、不動産投資で家主側からの立ち退き請求の際の『正当事由』と立ち退き料との関係性と立ち退き料の算定基準について見ていきます。

不動産投資で家主側からの立ち退き請求の際の『正当事由』と立ち退き料との関係性と立ち退き料の算定基準

正当事由と立退料との関係性はあるのか?

家主が借家人に対し家屋の立ち退きを求めて裁判所に訴えを起こした場合、裁判所は正当事由の有無を調べ、その結果正当事由が認められれば家主は裁判に勝つことができます。

しかし家主と借家人双方の一切の事情を考慮したうえで、家主側にも家屋を必要とする事情が認められるが借家人側の事情と比較すると不十分であると認められてしまった場合には、家主は裁判に負けることになります。

そのような場合において家主側の有利な事情として立ち退き料の提供があったことが問題となったことがあります。

すなわち家主の立ち退き請求の正当事由の判断にあたって正当事由としては不十分であっても家主が立ち退き料として相当額の金員を提供しているならば、家主側の有利な事情の一つとして評価し、正当事由を補完することができるという考え方です。

ここでの立ち退き料とは

  • 借家人が転居先となる代替え家屋の獲得
  • 移転の困難及び移転することによる生活上経済上の不利益を軽減

から賃貸家屋を使用する必要性を減少させるという意味で正当事由を補完する働きを持つことになるのです。

このように立ち退き料が正当事由を補完する機能を有することは裁判所の認めるところとなりました。

そして現在では家主が申し出た立ち退き料の額と格段の相違のない範囲内で裁判所が決定する額の立ち退き料であれば、家主がその金額を支払う意思を表明してその立ち退き料の支払いと引き換えに家屋の立ち退きを求めている場合には、家主が明示した立ち退き料の額を超える立ち退き料の支払いと引き換えに立ち退き請求を認めることができるとの判断を示しています。

すなわち家主の意思いかんによって裁判所は明示された立ち退き料の額以上の額を決定することができるという解釈です。

その後も同様の趣旨の判例が多く出てきていて、 裁判実務では立ち退き料は定着したといえるでしょう。

家主が解約申し入れまたは更新拒絶をして家屋の立ち退きを求める場合に、立ち退き料の提供が正当事由の有無の判断にあたり正当事由を補完する事情となるのです。

新たに借地借家法が施行された後の借家の場合でも立ち退き料の考え方は変わらないと言えます。

 

立ち退き料の額は何を基準にするのか?

立ち退き料は家主が借家契約の終了を理由に家屋の立ち退きを求める場合、解約申し入れまたは更新拒絶に必要な正当事由が不十分な場合において、正当事由を補完する家主側の有利な事情として位置づけられることは上記の通りです。

したがって

  • 立ち退き料を支払う必要があるか?
  • もし必要ならば妥当な立ち退き料の額はいくらなのか?

ということは 家主側及び借家人側の借家関係をめぐる全ての事情に影響されることになります。

双方の利害関係その他一切の事情を考慮した結果、家主側の家屋を必要とする程度が高く、正当事由が十分に備わっていると判断されれば立ち退き料の支払いは不要となります。

しかし、正当事由があると認めるには不十分であると判断されれば、家主と借家人双方が必要とする程度の強弱により正当事由を補完するに足る立ち退き料の額が決められることになるのです。

場合によっては借家人が家屋を必要とする程度が強すぎるため、高額の立ち退き料を提供しても正当事由を補完できないと判断される場合もあります。

立ち退き料の要る要らないやその額を決定するには、家主と借家人の具体的な事情いかんによりますので、

  • 賃貸家屋の構造や規模
  • 賃貸期間の年数や家賃の額
  • 敷金や礼金の有無

などを基準として立ち退き料をとしていくらが妥当かを数式のように算出することは物理的に難しいです。

具体的な裁判例でも家主と借家人の事情は多種多様であって、その評価についても個々の裁判官の考え方によっても違いが出てくることもあるくらいです。

賃貸人・賃借人ともに運しだいともいえるほど立ち退き料の判定は難しいものでもあるということです。

なので家主と借家人とのあいだで立ち退きをめぐって紛争になった場合には、今までの裁判での判決例が似ていたとしてもそれをそのまま当てはめることは難しいといえるでしょう。

あくまでも正当事由の有無や立ち退き料の額を判断する一つの参考事例になる程度だと考えられます。

また、裁判において決定された立ち退き料の額は、正当事由を補完するに足る立ち退き料の額です。

それは家主と借家人との間での紛争が裁判所の判断によって最終的に解決された場面における立ち退き料です。

話し合いで和解する場合や裁判上の和解や調停における和解などの場合には、当事者の合意により解決されることになるので必ずしも正当事由を補完する立ち退き料の額をもって実際の立ち退き料としたわけではありません。

裁判所による最終的な判断により解決される場合の立ち退き料の額を推測しながら家主側と借家人側の双方がそれまでの時間と費用を考慮して合意に達することが多くみられるからです。

 

まとめ

  • 貸主側からの立ち退き請求の際の正当事由と立ち退き料との関係性はケースバイケースとなりその時その時の貸主側と借主側の事情によって違ってくる。
  • 立ち退き料の額は裁判で争う際には貸主側と借主側の事情を鑑みて正当事由を補完しうるとみなす立ち退き料の額の判決となる。
  • 裁判ではなく話し合いで調整する場合には、時間的および費用的に貸主側と借主側双方にメリットのある額に落ち着かすことで纏まっているケースが多い。

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